АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-54540/2023

г. Краснодар

07 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 07 августа 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Малыхиной М.Н., судей Авдяковой В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Терра Менеджмент-2» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 22.01.2025), от ответчика – Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 25.12.2024), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрации муниципального образования город-курорт Анапа – ФИО2 (доверенность от 10.01.2025), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Терра Менеджмент-2» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2025 по делу № А32-54540/2023, установил следующее.  

ООО «Терра Менеджмент-2» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) о взыскании 56 478 647 рублей 76 копеек (уточненные требования).  

Заявление мотивировано тем, что в отсутствие возможности использования предоставленных для целей строительства земельных участков, уплаченная обществом арендная плата составляет неосновательное обогащение арендодателя.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация).  

Решением суда от 23.12.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.03.2025, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды пришли к выводу о том, что общество фактически пользовалось земельными участками, арендная плата соответствовала нормативно установленной, истец, как профессиональный застройщик, должен был знать об ограничениях использования участков. Кроме того, срок исковой давности истек в отношении платежей, уплаченных до 01.09.2020.  

Общество обжаловало указанные судебные акты в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В кассационной жалобе заявитель просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт.  

Как указывает общество, заключенные договоры аренды земельных участков предполагали использование земельных участков согласно проекту планировки территории (далее – ППТ). Утвержденный администрацией ППТ предусматривал размещение комплексной жилой застройки с необходимыми объектами социального и инженерного назначения. Вместе с тем ввиду приоритета генерального плана над ППТ, использование объектов аренды было возможно только после корректировки генерального плана, изначально не предусматривающего возможность застройки участков многоквартирными домами. В ожидании корректировки генерального плана истец никак не использовал (не осваивал) земельные участки ввиду отсутствия соответствующей юридической возможности. Выводы суда об использовании и владении истцом земельными участками не соответствуют обстоятельствам дела, нарушают правила о преюдиции и оценке доказательств. Суды не учли, что невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Таким образом, в условиях ничтожности заключенных договоров аренды полученное ответчиком является неосновательным обогащением. Кроме того, как указали суды в делах № А32-46666/2019, А32-45053/2021 и А32-11776/2023, все сделки, последовавшие после уступки прав аренды на исходный участок, невозможно рассматривать как самостоятельные в отрыве от договора аренды от 21.07.2006 № 3700002953. Следовательно, оплаты по всем 23 договорам аренды должны рассматриваться в единой взаимосвязи через призму невозможности реализации всего проекта планировки территории, предусматривающим размещение комплексной жилой застройки. В связи с чем выводы судов о том, что наличие препятствий к реализации строительства только  

части объектов (многоэтажная жилая застройка) исключает обоснованность возврата денежных средств в отношении иных земельных участков, не соответствуют обстоятельствам дела. Исковая давность, вопреки выводам судов, истцом не пропущена, поскольку срок исковой давности по требованию о возврате неосновательного обогащения по сделке, впоследствии признанной судом незаключенной либо недействитенльной, начинает течь не со дня передачи истцом ответчику денежных средств по такой сделке, а после принятия (вступления в силу) соответствующего решения суда, так как до этого истец разумно полагал, что договоры аренды порождают юридические последствия.  

Отзыв на кассационную жалобу не поступил. 

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить решение и постановление, принять новый судебный акт, которым удовлетворить требования общества в полном объеме. На вопрос суда пояснил, что разрешительную документацию на строительство общество не получало, поскольку по заявлению общества выданы градостроительные планы, не предполагающие возможности размещения строений на спорных участках. Полагая договоры действительными, общество вносило арендную плату с целью сохранения участков и в ожидании устранения препятствий к строительству с учетом заверений ответчика и администрации. Также отрицал наличие судебных актов о взыскании арендной платы с общества.  

Представитель управления и администрации возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам. Пояснил, что при обращении арендодателя в суд общество оплачивало задолженность, в связи с чем суды отказывали в исках.  

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.  

Из материалов дела следует и судами установлено, что на основании государственного акта серии КК-2 № 203802000699 ГНУ «Северо-Кавказский зональный научно-исследовательский институт садоводства и виноградарства» (далее – институт) в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен земельный участок площадью 5775,83 га для сельскохозяйственного использования.  

Согласно распоряжению главы муниципального образования город-курорт Анапа от 17.07.2006 № 496-р «О предоставлении земельного участка в аренду ГНУ "Северо- 

Кавказский зональный научно-исследовательский институт садоводства и виноградарства" вдоль Анапского и Супсехского шоссе г. Анапа», постановлению главы города-курорта Анапа от 15.07.1999 № 799 «Об утверждении плана границ землепользования СКЗНИИСиВ», государственному акту на право бессрочного (постоянного) пользования землей серии КК-2 № 203802000699, приказам Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 29.06.2006 № 1474 и 1475 «Об утверждении размеров и границ земельного участка вдоль Анапского и Супсехского шоссе г. Анапа» институту в аренду сроком на 25 лет предоставлены земельные участки из земель поселений, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе:  

– с кадастровым номером 23:37:0109002:0025 (площадью 976 144 кв. м); – с кадастровым номером 23:37:0109002:0026 (площадью 353 728 кв. м).  

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город-курорт Анапа (арендодатель) и институт (арендатор) подписали договор от 21.07.2006 № 3700002953 аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 23:37:0109002:0025 площадью 976 144 кв. м для сельскохозяйственного использования сроком до 17.07.2031 (пункты 1.1 и 2.1).  

29 июня 2007 года в связи с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0109002:0025 агентство и администрация подписали соглашение о переводе на Российскую Федерацию в лице агентства прав и обязанностей по договору аренды от 21.07.2006 № 3700002953.  

По соглашению от 27.03.2008 № 3-97Г/2008 права и обязанности арендатора из договора от 21.07.2006 № 3700002953 перешли к ООО «Открытые инвестиции», а впоследствии ФИО3 (соглашение от 09.02.2009 № 97Г/2009).  

Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0109002:0025 преобразован в земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1329.  

5 сентября 2014 года управление и ФИО3 подписали дополнительное соглашение к договору от 21.07.2006 № 3700002953, которым внесли изменения в кадастровый номер земельного участка и вид его разрешенного использования («Комплексная жилая и общественно-деловая застройка»).  

Во исполнение распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 13.03.2015 № 183-р «О безвозмездной передаче земельного участка из федеральной собственности в собственность муниципального образования город-курорт Анапа»  

агентство передало администрации земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1329 площадью 976 144 кв. м.  

Решением от 17.08.2016 № 1/2016 единственного участника ООО «Терра менеджмент-2» ФИО3 в уставный капитал общества внесен вклад в виде прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 21.07.2006 № 37000002953.  

На основании постановления администрации от 19.05.2016 № 1902 «Об утверждении проекта межевания территории, включающей земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1329, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе» соглашением от 21.04.2017 в пункт 1.1 договора от 21.07.2006 № 3700002953 внесены изменения в части площади земельного участка с кадастровым номером 23:37:00000001329, которая уменьшена до 138 793 кв. м.  

Впоследствии, 21.09.2016, из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:1329 были образованы и поставлены на учет 30 земельных участков: 23:37:0109002:108; 23:37:0109002:118; 23:37:0109002:109; 23:37:0109002:119; 23:37:0109002:110; 23:37:0109002:120; 23:37:0109002:111; 23:37:0109002:121; 23:37:0000000:2151; 23:37:0109002:122; 23:37:0000000:2152; 23:37:0109002:123; 23:37:0000000:2153; 23:37:0109002:124; 23:37:0000000:2154; 23:37:0109002:125; 23:37:0000000:2155; 23:37:0109002:126; 23:37:0109002:112; 23:37:0109002:127; 23:37:0109002:113; 23:37:0109002:128; 23:37:0109002:114; 23:37:0109002:129; 23:37:0109002:115; 23:37:0109002:130; 23:37:0109002:116; 23:37:0109002:131; 23:37:0109002:117; 23:37:0109002:132.  

Соглашением от 21.04.2017 стороны расторгли договор аренды земельного участка от 21.07.2006 № 37000002953 в части вновь образованных участков и заключили отдельные договоры аренды в отношении каждого земельного участка, в том числе следующие 23 договора: от 21.04.2017 № 3700007693; от 21.04.2017 № 3700007695; от 21.04.2017 № 3700007696; от 21.04.2017 № 3700007697; от 21.04.2017 № 3700007698; от 21.04.2017 № 3700007699; от 21.04.2017 № 3700007703; от 21.04.2017 № 3700007704; от 21.04.2017 № 3700007705; от 21.04.2017 № 3700007706; от 21.04.2017 № 3700007707; от 21.04.2017 № 3700007708; от 21.04.2017 № 3700007712; от 21.04.2017 № 3700007714; от 21.04.2017 № 3700007716; от 21.04.2017 № 3700007718; от 21.04.2017 № 3700007719; от 21.04.2017 № 3700007720; от 21.04.2017 № 3700007721; от 19.03.2020 № 3700008742; от 19.03.2020 № 3700008744; от 21.04.2017 № 3700007711; от 21.07.2006 № 3700002953.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2021 по делу  

 № А32-46666/2019 договор аренды от 21.07.2006 № 3700002953 признан ничтожным.  

При рассмотрении названного дела установлены изложенные обстоятельства заключения данного договора и сделан вывод о его ничтожности, поскольку принадлежащее федеральному учреждению право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не могло быть прекращено органом местного самоуправления и переоформлено на право аренды (в том числе, и с согласия собственника).  

В данном деле, а также в делах № А32-45053/2021 и А32-11776/2023 установлено, что последующие договоры аренды, заключенные в отношении выделенных участков в 2017 году, в отсутствие в государственном акте серии КК-2 № 203802000699 указания на возможность использования спорного земельного участка в целях строительства могли быть заключены только на торгах. Поскольку на момент их подписания в установленном порядке не прекращено право постоянного (бессрочного) пользования спорным участком института, а также не соблюдена публичная процедура предоставления земельного участка в целях жилищного строительства, суды квалифицировали перечисленные договоры аренды в качестве недействительных (ничтожных) сделок. Суды также признали отсутствующими права аренды общества в отношении названных 23 земельных участков, исходя из того, что объектов недвижимости на данных участках не возведено, участки не огорожены, арендатором не используются, орган местного самоуправления сохраняет опосредованное владение данными участками, находящимися в муниципальной собственности.  

С учетом субъектного состава лиц, участвующих в деле, обстоятельства, установленные названными судебными актами, вступившими в законную силу, преюдициальны и не требуют доказывания при рассмотрении настоящего дела (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Также в силу части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.  

Принимая во внимание изложенные обстоятельства и учитывая, что с даты приобретения прав аренды по договору от 21.07.2006 № 3700002953 по 2 квартал 2023 года обществом производилась оплата аренды и неустойки по вышеуказанным договорам аренды на общую сумму 56 478 647 рублей 76 копеек, последнее полагало такие платежи произведенными без законных оснований и претензией от 02.08.2023  

потребовало от ответчика их возврата в качестве неосновательного обогащения.  

Неисполнение управлением требований претензии и невозможность урегулирования спора во внесудебном порядке послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.  

Разрешая спор, суды руководствовались положениями статей 196, 199, 200, 424, 1102 и 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22 и 63 Земельного кодекса Российской Федерации, информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» и, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, поскольку истец фактически пользовался земельными участками (о чем свидетельствует взыскание арендной платы в судебном порядке). Кроме того, арендатор (истец), позиционирующий себя в качестве профессионального застройщика (девелопера), на момент заключения договора аренды не мог не знать об ограничениях использования земельного участка, носящих существенный характер, следовательно, принял на себя риск всех административных, правовых, организационных затруднений. Также суды пришли к выводу о заявлении части требований (за период до 01.09.2020) за пределами исковой давности.  

Между тем суды не учли следующего. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Исходя из положений статей 328, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса договор  

аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция приведена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.  

По смыслу приведенных норм и разъяснений создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды (в данном случае – правомерного использования объекта аренды), означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду имуществом.  

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.  

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 сформулирована правовая позиция, согласно которой при решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств, как на основании норм статьи 167 Гражданского кодекса, так и статьи 1102 Гражданского кодекса, необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным имуществом, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 Гражданского кодекса, ни по нормам главы 60 Гражданского кодекса.  

Применяя пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», согласно которому денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по  

недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения, суды не учли, что названные разъяснения не исключают необходимости установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя в виде обеспечения как фактической, так и юридической возможности пользоваться арендованным имуществом по назначению (то есть применительно к рассматриваемому спору для целей строительства).  

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорные земельные участки не застроены. Иное фактическое использование данных участков судами также не установлено, доводы истца об отсутствии юридической возможности использования участков в целях строительства не опровергнуты.  

Кроме того, суд округа полагает необходимым отметить, что взыскание с общества арендной платы за пользование спорными земельными участками на основании вступивших в законную силу судебных актов действительно не позволяет обществу заявить о возврате платежей в порядке главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации до пересмотра таких судебных актов в установленном порядке. Однако судами не названы конкретные дела, по которым произведено такое взыскание, не установлены отраженные в соответствующих судебных актах периоды и размеры платежей, не проведено сопоставление последних с предметом и размером исковых требований в рассматриваемом деле, отсутствуют ссылки на обязательность конкретных судебных актов в силу части 1 статьи 16 либо части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разрешения настоящего спора.  

При таких обстоятельствах выводы суда об отсутствии основания для возвращения обществу арендных платежей являются преждевременными, сделаны при неправильном применении норм материального права и не соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам.  

В соответствии с частью 1 статьи 288 Кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.  

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции  

полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.  

На основании изложенного обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, включая наличие судебных споров о взыскании с общества арендной платы за спорные земельные участки, установить и отразить значимость соответствующих судебных актов для рассматриваемого спора (части 1 статьи 16 и/или часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), дать оценку доводам общества об исковой давности с учетом норм права об исковой давности, относимых к заявленному обществом основанию иска (ничтожность сделок), исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку доводам (возражениям) сторон, разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права.  

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2025 по делу № А32-54540/2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий М.Н. Малыхина  

Судьи В.А. Авдякова А.И. Мещерин