АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

                                                                

РЕШЕНИЕ

Дело № А45-489/2023

г. Новосибирск

13 июня 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2023 года.

Изготовлено решение в полном объеме 13 июня 2023 года.

Арбитражный  суд  Новосибирской  области  в   составе  судьи  Гофман Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Дискус-Строй» (ИНН 

<

***>), г.Новосибирск,

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 8 167 500 рублей, неустойки в размере 62 935 рублей 89 копеек,

третьи лица: ООО УК «Просторный», ПЖСК «Просторный квартал-3»,

            при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО2 (доверенность от 09.01.2023), третьего лица - ООО УК «Просторный» - ФИО3 (доверенность от 09.01.2023),

                                                       установил:

           12.01.2023 Мэрия города Новосибирска обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дискус-Строй» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 25.11.2013 №117529т за период с февраля 2021 года по декабрь 2021 года в размере 8 167 500 рублей, неустойки за период с 02.02.2022 по 18.11.2022 в размере 629 305 рублей 89 копеек.

            Ответчик и третье лицо ПЖСК «Просторный квартал-3» в судебное заседание не явились.

От ответчика поступил отзыв, в котором заявлены возражения.

            Дело рассмотрено по правилам статьи 156 АПК РФ.

            Определением суда от 14.02.2023 к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены ООО УК «Просторный», ПЖСК «Просторный квартал-3».

            Определением суда от 15.03.2023 отказано в удовлетворении ходатайства ПЖСК «Просторный квартал-2» о привлечении указанной организации к участию в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Судебный акт вступил в законную силу.

            Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

            25.11.2013 между мэрией города Новосибирска и ООО «Дискус-строй» заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 117529т. Арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 17989 кв.м. с кадастровым номером 54:35:000000:10127. Разрешенное использование: многоквартирные средне- и многоэтажные дома, в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными автостоянками, помещения  общественного назначения.

            Регистрация указанного договора произведена УФРС по Новосибирской области 23.12.2013.

            В связи с невнесением платежей за аренду земельного участка у арендатора возникла задолженность за период с января 2022 по октябрь 2022 в размере 8 167 500 рублей.

            За несвоевременное внесение арендной платы на основании п. 2.3 договора и статьи 330 ГК РФ начислена неустойка за каждый день просрочки платежа в размере 0,05% от суммы задолженности по арендной плате. Сумма неустойки составила 629 305 рублей 89 копеек  за период с 02.02.2022 по 18.11.2022. 

Возражая против заявленных требований, ответчик в отзыве указал на то, что арендодателем нарушены условия предоставления земельного участка, в связи с чем арендатор не несет ответственности за исполнение встречного обязательства по оплате арендной платы. Так, согласно протоколу об итогах аукциона от 12.11.2013 № 349 мэрия г. Новосибирска должна была построить источники электроснабжения, теплоснабжения, канализования. Электроснабжение объектов все площадки «Южно-Чемской микрорайон» возможно только после  сооружения и ввода в эксплуатацию ПС «Левобережная». Теплоснабжение возможно после строительства локального источника тепла (силами ОАО «Новосибирскэнерго») - газовой котельной, обеспечивающей теплоснабжение Южно-Чемского микрорайона в целом. Вместе с тем, мэрия г. Новосибирска отказалась выполнять взятые на себя обязательства по договору аренды земельных участков и строительству объектов теплоснабжения, электроснабжения, коммуникаций и строительство магистральных дорог.

На основании изложенного, Общество просило суд отказать в удовлетворении заявленных требований.

Оценив представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий. 

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Факт наличия задолженности по арендной плате подтвержден материалами дела.

Договор сторонами в спорный период не расторгался, являлся действующим, следовательно, арендная плата по договору подлежит внесению в предусмотренном этим договором размере.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для предъявления требования о взыскании арендной платы и неустойки ввиду неисполнения мэрией взятых на себя обязательств по договору аренды и строительству объектов теплоснабжения, электроснабжения, коммуникаций, магистральных дорог подлежит отклонению, поскольку из договора аренды не следует, что мэрией принимались на себя такие обязательства.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статья 612 ГК РФ устанавливает  ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, в том числе арендатор вправе потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. 

Последствия, предусмотренные статьей 612 ГК РФ, не возникают, если имеет место одно из следующих оснований: недостатки сданного в аренду имущества были оговорены при заключении договора; недостатки были заранее известны арендатору; недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества; недостатки должны были быть обнаружены во время заключения договора или передачи имущества в аренду. Таким образом, для применения последствий, установленных статьей 612 ГК РФ, арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора и были скрытыми.

Таких обстоятельств при рассмотрении настоящего спора судом не установлено, а, следовательно, требование истца о необходимости внесения арендной платы в соответствии с условиями договора аренды является обоснованным.

Доводы ответчика о том, что земельный участок не может быть предметом аукциона в случае отсутствия сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям тепло-, водоснабжения и водоотведения для рассмотрения настоящего дела не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора, поскольку следствием наличия таких нарушений в силу статьи 449 ГК РФ является возможность признания судом недействительными торгов по иску заинтересованного лица, что, в свою очередь, влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Между тем, ответчиком требования к истцу о признании недействительным аукциона никогда не предъявлялось: будучи стороной по договору, ответчик приступил к его исполнению.

Осуществляя предпринимательскую деятельность, в том числе планируя строительство многоквартирных домов, ответчик несёт все связанные с таким строительством риски.

Таким образом, требование истца о взыскании долга по арендной плате в сумме 8 167 500 рублей подлежит удовлетворению.  

Истцом предъявлена к взысканию неустойка, начисленная ответчику на основании пункта 2.3 договора.

Согласно расчету истца  пени за период с января 2022 по октябрь 2022  составляет 629 305 рублей 89 копеек .

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, неустойка является способом обеспечения исполнения должником денежного обязательства и подлежит уплате с даты наступления начала просрочки исполнения обязательства.

Как следует из материалов дела, заключая договор аренды земельного участка, стороны согласовали уплату и размер неустойки при просрочке внесения арендных платежей.

В связи с наличием задолженности по арендной плате, начисление неустойки правомерно. 

Вместе с тем, проверив расчет неустойки, суд пришел к выводу, что неустойка, начисленная за период с 02.04.2022 по 04.05.2022 в сумме 40 429 рублей 13 копеек взысканию не подлежит, в силу следующего.

Постановлением Правительства N 497 в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации") (далее по тексту - Закон N 127-ФЗ) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

При этом пунктом 3 статьи 9.1 Закона N 127-ФЗ установлено, что на срок действия моратория наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым-десятым пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ, в том числе не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей.

Постановление Правительства N 497 вступило в силу со дня его официального опубликования и действует в течение шести месяцев (с 01.04.2022 г. до 01.10.2022 г.).

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ абзаца 2 пункта 7 Постановления Пленума ВС РФ от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в случае, если при рассмотрении спора о взыскании неустойки или иных финансовых санкций, начисленных за период действия моратория, будет доказано, что ответчик, на которого распространяется мораторий, в действительности не пострадал от обстоятельств, послуживших основанием его введения, и ссылки данного ответчика на указанные обстоятельства являются проявлением заведомо недобросовестного поведения, суд, в зависимости от обстоятельств дела, с учетом характера и последствий поведения ответчика, может удовлетворить иск полностью или частично, не применив возражения о наличии моратория (пункту 2 статьи 10 ГК РФ).

Действие моратория распространено на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, за исключением нескольких категорий субъектов (пункт 2 постановления N 7 редакции постановления Правительства Российской Федерации от 13.07.2022 N 1240), то есть на большинство лиц.

Таким образом, в отсутствие оснований полагать иное, в отношении лиц, на которых распространяется действие моратория, презюмируется тот факт, что они пострадали от обстоятельств, послуживших основанием для его введения.

Соответственно, бремя опровержения указанного факта в рассматриваемом случае относится на другую сторону спора, которой в рассматриваемом случае является истец.

Согласно пункту 13 Обзора N 3 (2021) исследование данных обстоятельств гарантирует соблюдение прав как ответчика, так и истца, указывавшего на недобросовестность ответчика и отсутствие для него негативных последствий от причин введения моратория (пункт 7 Постановления Пленума N 44).

Тем самым достигаются задачи правосудия, определенные процессуальным законом (подпункты 1, 3, 4 статьи 2 АПК РФ).

В пункте 7 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление от 24.12.2020 N 44) разъяснено, что в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Требования, возникшие после начала действия моратория, подлежат квалификации как текущие (пункт 11 Постановления от 24.12.2020 N 44).

Разъяснения по вопросу квалификации основного требования в качестве текущего в деле о банкротстве приведены в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве", согласно пункту 2 которого текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве.

В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

          Принимая во внимание приведенные выше нормы Закона о банкротстве и разъяснения по их применению, заявленные истцом требования о взыскании задолженности по неустойке за период  с апреля по май 2022 года, начисленной на задолженность за март 2022 удовлетворению не подлежат. С ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 588 876 рублей 76 копеек (629 305 рублей 89 копеек – 40429 рублей 13 копеек).

            В отзыве ответчик просил суд снизить размер неустойки, исходя из того, что  задержка ввода в эксплуатацию многоквартирных домов на спорном земельном участке и возникновения дополнительного начисления арендной платы вызвана неправомерными действиями арендодателя.

    В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 13.01.2011 N 11680/10, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случаях, когда неустойка определена законом (пункт 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", далее - постановление N 7).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Данной правовой нормой предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера.

Таким образом, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд наделен правом уменьшения неустойки, если установит, что подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом суд в каждом конкретном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств, определяет критерии такой несоразмерности.

В соответствии с разъяснениями пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - информационное письмо N 17) критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезвычайно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другое.

С учетом разъяснений пункта 73 постановления N 7, пункта 3 информационного письма N 17 доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства и необоснованности выгоды кредитора, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки.

Вместе с тем материалы дела таких доказательств, позволяющих снизить размер неустойки, не содержат. Доказательств явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком не представлено (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

           Руководствуясь статьями   167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Новосибирской области 

РЕШИЛ:

взыскать с ООО «Дискус-Строй» в пользу мэрии города Новосибирска задолженность по договору аренды земельного участка  от 25.11.2013 №117529т в размере  8 167 500 рублей за период с января 2022 года по октябрь 2022 года, неустойку в размере 588 876 рублей 76 копеек.

          В остальной части заявленных требований отказать. 

           Взыскать с ООО «Дискус-строй» в доход федерального бюджета госпошлину в размере  66 782 рубля.

           Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

                     Судья                                                                                           Н.В. Гофман