ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                      Дело № А09-2014/2020

20АП-1226/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 05.04.2021

Постановление изготовлено в полном объеме 08.04.2021

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Капустиной Л.А.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии от истца - ФИО2 (доверенность от 09.06.2020, удостоверение адвоката), в отсутствие иных лиц, рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Финтэкс ЛТД» на решение Арбитражного суда Брянской области от 29.12.2020 по делу                          № А09-2104/2020 (судья Саворинко И.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Финтэкс ЛТД» (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третье лицо: Брянская городская администрация (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 569 от 10.01.2020,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Финтэкс ЛТД» (далее – истец, ООО «Финтэкс ЛТД») обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее – ответчик или Управление), г.Брянск, об урегулировании разногласий, возникших между Управлением и ООО «Финтэкс ЛТД» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 569 от 10.01.2020 площадью 28,0кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> кадастровым номером 32:28:0021601:1091, и изложить спорные пункты договора в следующей редакции: Пункт 1.3. договора купли-продажи нежилого помещения № 569 от 10.01.2020 «Рыночная стоимость Объекта составляет 685000 руб. без учета налога на добавленную стоимость согласно отчету № 19-Н-7384-12-2591, выполненному независимым оценщиком ООО «Оценочная Компания «ВарМи»». Стоимость продажи Объекта составляет 50 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость»;

 Пункт 2.1. договора нежилого помещения № 569 от 10.01.2020 «Продавец» продал, а «Покупатель» купил Объект за 50 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость»; 

Пункт 2.2. нежилого помещения № 569 от 10.01.2020 «оплата осуществляется единовременно в течение одного месяца с момента заключения настоящего договора»; Пункт 2.3. договора нежилого помещения № 569 от 10.01.2020 – исключить; 

Пункт 2.5. договора нежилого помещения № 569 от 10.01.2020 – исключить;

 Пункт 2.6. договора нежилого помещения № 569 от 10.01.2020 «Покупатель оплачивает стоимость Объекта платежным поручением путем перечисления денежных средств в бюджет города Брянска по следующим реквизитам: УФК по Брянской области (Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации), ИНН 

<

***>, КПП 325701001, КБК 01511402042040000410, ОКТМО 15701000. Моментом оплаты считается день зачисления денежных средств на бюджетный счет города по соответствующему коду бюджетной классификации»; 

Пункт 2.7. договора нежилого помещения № 569 от 10.01.2020 – исключить (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ). 

Решением суда от 29.12.2020 суд урегулировал разногласия, изложив спорные пункты договора в редакции стороны ответчика - Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (проект договора куплипродажи № 569): 

пункт 1.3. «Рыночная стоимость Объекта составляет 685 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость согласно Отчету № 19-Н-7384-12-2591, выполненному независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная Компания «ВарМи». 

пункт 2.1. ««Продавец» продал, «Покупатель» купил Объект за 685 000 руб., без учета налога на добавленную стоимость».

 пункт 2.2. «Оплата осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки составляет 5 лет». 

пункт 2.3. «Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого Объекта принадлежит «Покупателю»».

 пункт 2.5. «Оплата «Покупателем» Объекта в рассрочку на сумму, указанную в п.2.1., осуществляется ежеквартально, равными долями за весь срок предоставления рассрочки, а также дополнительно на сумму основного долга производится начисление процентов, исходя из одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования постановления о продаже арендуемого недвижимого имущества». 

пункт 2.6. «Покупатель» оплачивает стоимость Объекта в соответствии с порядком расчетов, предусмотренным в приложении № 1, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора с даты заключения договора купли-продажи двумя платежными поручениями, отдельно на сумму основного долга и на сумму начисленных процентов, путем перечисления денежных средств в бюджет города Брянска по следующим реквизитам: УФК по Брянской области (Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации), ИНН 

<

***>, КПП 325701001, счет № 40101810300000010008 в банке «Отделение Брянск», БИК 041501001, КБК 01511402042040000410, ОКТМО 15701000. Моментом оплаты считается день зачисления денежных средств на бюджетный счет города по соответствующему коду бюджетной классификации». 

пункт 2.7. «Оплата приобретаемого в рассрочку Объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения «Покупателя».

Истец, не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой о его отмене. В обоснование своей позиции указывает на неполное установление фактических обстоятельств по делу. Судом области неправомерно не приняты во внимание документы, представленные истцом в обоснование расходов, понесенных на возведение спорного помещения. Спорное помещение эксплуатировалось истцом и его должностные лица неоднократно привлекались к административной ответственности за эксплуатацию объекта невведенного в эксплуатацию. Ответчик, не неся расходов на возведение спорного помещения, принял его в муниципальную собственность, что, по мнению заявителя, свидетельствует о признании им расходов, понесенных истцом на возведение объекта самовольного строительства. Также заявитель жалобы указывает на необоснованное отклонение судом области ходатайства об отложении судебного разбирательства.

Представитель истца доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить, иск - удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Суть спора сводится к определению величины цены, которую истец желает уплатить за спорное помещение, отчуждаемое из муниципальной казны. 

По мнению истца, цена выкупа должна составлять фактически 50 000 руб., поскольку спорное помещение было построено за счет средств истца как пристройка к другому помещению площадью 216,6 кв.м., являющейся собственностью заявителя. В спорном помещении за счет средств истца были проведены все коммуникации и оформлена вся необходимая для этого документация. Истец на протяжении 2007-2017 неоднократно обращался к ответчику с просьбой признать за ним право собственности на данное строение как самовольной постройки. Однако, как указал истец в иске, Управление, отказывая ООО «Финтэкс ЛТД» в признании данного права, на основании собственного распоряжения установило право муниципальной собственности на возведенный истцом объект. 

С 2017 и по настоящее время истец арендует спорное помещение. 

Письмом от 28.01.2020 за исх. № 29/04-1060 Управление отказало истцу в изменении стоимости помещения при заключении указанного выше договора купли-продажи. Как полагал истец, установление ответчиком и третьим лицом в 2017 права муниципальной собственности на спорный объект недвижимости, возведенный исключительно за счет средств истца, означало согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений данного объекта, выполненных силами арендатора. 

Рыночную стоимость указанного объекта недвижимого имущества в размере 685000 руб., установленную ООО «Оценочная Компания «ВарМи» в отчете от 13.12.2019 № 19Н7384-12-2591 истец не оспаривает. Однако считает, что при выкупе спорного объекта необходимо учитывать стоимость неотделимых улучшений, которая составляет 635 000 руб. (стоимость выполнения ООО «Финтэкс ЛТД» работ по строительству данного объекта с нулевого цикла до стопроцентной готовности). 

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации). 

Согласно п.5 ст.3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии со статьей 3 Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части                  3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998              № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из материалов дела следует, что цена договора купли-продажи определена Управлением на основании отчета, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения определена оценщиком ООО «Оценочная Компания «ВарМи» в размере                   685 000 руб. без учета НДС. 

Истцом не оспаривается рыночная стоимость указанного объекта нежилого помещения в размере 685 000 руб., установленная ООО «Оценочная Компания «ВарМи» в отчете от 13.12.2019 № 19Н7384-12-2591, однако, по мнению истца, при расчете выкупной цены имущества необходимо учитывать стоимость произведенных неотделимых улучшений в сумме 635 000 руб. (стоимость выполнения ООО «Финтэкс ЛТД» работ по строительству данного объекта с нулевого цикла до стопроцентной готовности).

Как указывает истец, ООО «Финтэкс ЛТД общество в нежилом помещении площадью 28, 0 кв.м. в жилом доме № 72Б по ул.Чернышевского выполняло строительные работы в 2002.

 Из публичных данных Управления Росреестра по Брянской области следует, что нежилое помещение площадью 28,0 кв.м. в жилом доме по ул.Чернышевского, 72Б поставлено на кадастровый учет 19.12.2013 с присвоением кадастрового номера 32:28:0021601:1091, право собственности муниципальной собственности на указанное помещение зарегистрировано 04.08.2010.

Сторонами не оспаривается, что возведенная истцом пристройка (спорное помещение) является самовольной постройкой, осуществленной без получения соответствующей разрешительной документации, которая в последующем приобретена в муниципальную собственность.По мнению истца, указанное обстоятельство свидетельствует о согласии ответчика с фактом несения расходов на ее возведение.

Вместе  с тем, в силу положений ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении определенных условий. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Из абз. 5 п. 3 ст. 222 ГК РФ следует, что данная норма предусматривает право лица, соорудившего такую постройку, на соответствующую компенсацию, но не ставит в зависимость признание права собственности от такой компенсации.

После приобретения права муниципальной собственности на спорное помещение истец с требованием о возмещении соответствующих расходов с 04.08.2010 не обращался, между сторонами какого-либо соглашения о компенсации расходов не заключено. Доказательств, свидетельствующих о препятствиях заявить соответствующий иск, ответчик не представил и не ссылается на их наличие.

Ссылка истца на необходимость учета стоимости понесенных расходов в качестве неотделимых улучшений подлежит отклонению.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей (пункт 6 статьи 5 Федерального закона № 159).

Пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя.

Реализация указанного права возможна либо в порядке, предусмотренном нормами гражданского законодательства, либо в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации.

В силу п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В обоснование несения расходов на строительство спорного объекта истцом в материалы дела представлена справка о стоимости выполненных работ за декабрь 2002 года и ведомость материалов, согласованная МУП «Жилкомсервис» Володарского района. В письме от 21.02.2007 (т. 1, л. д. 92) истец также указывает на проведение строительных работ по возведению спорного объекта именно в  2002 году, в то время как договор аренды муниципального имущества заключен сторонами 19.08.2019, т.е. указанные работы и расходы на их проведение не могут быть отнесены к неотделимым улучшениям арендуемого имущества.

Кроме того, пунктом 5.2.8 договора аренды от 19.08.2019 № 27В-2019 установлено, что арендатор обязуется не производить неотделимые улучшения объекта без письменного разрешения арендодателя.

Истцом в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств согласования с ответчиком произведение каких-либо иных неотделимых улучшений арендуемого помещения, как и доказательств их осуществления в период аренды, что по смыслу ст. 623 ГК РФ, п. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ свидетельствует об отсутствии оснований для уменьшения выкупной цены.

При таких обстоятельствах суд области справедливо указал, что п.1.3., равно как и п.2.1. не подлежит включению в условия договора купли-продажи № 569 от 10.01.2020 в предложенной истцом редакции. 

Относительно других пунктов договора, суд области отметил следующее.

В соответствии с п.2 ст.5 Закона №159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Указанная норма дублируется в п.2.3. договора купли-продажи № 569 от 10.01.2020, который истец просил исключить. 

Пунктом 2.4. договора купли-продажи № 569 от 10.01.2020 предусмотрена единовременная оплата Покупателем приобретенного товара.

Дублировать указанный пункт пунктом 2.2. в редакции, предложенной в заявлении, не целесообразно. 

Пунктом 2.5. договора купли-продажи № 569 от 10.01.2020 предусмотрена возможность Покупателя приобрести имущество в рассрочку на 5 лет (с учетом п.2.2. договора).

Пунктом 2.7. договора купли-продажи № 569 от 10.01.2020, который истец предлагал исключить, предусмотрена возможность Покупателя в любой момент до истечения срока, указанного в п.2.2. произвести досрочную оплату.

Таким образом, учитывая изложенное, суд считает, что текст договора в редакции Управления не нарушает нормы Закона №159-ФЗ и позволяет ООО «Финтэкс ЛТД» по своему усмотрению произвести оплату объекта, как в рассрочку, так и единовременно. 

Поскольку спорные пункты договора урегулированы в редакции ответчика, судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст.110 АПК РФ обоснованно отнесены на истца.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 29.12.2020 по делу № А09-2104/2020  оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                М.М. Дайнеко

Судьи Н.В. Заикина

Л.А. Капустина