АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-31789/2021

г. Краснодар

18 августа 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 16 августа 2022 года

                                            Решение в полном объеме изготовлено 18 августа 2022 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Апалькова С.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Общество с ограниченной ответственностью Фирма «Аврора» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края в лице Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Туапсинский район

о признании незаконным действия, выразившегося в отказе в предоставлении в аренду земельного участка и об обязании

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: ФИО2 – доверенность от 25.11.2021

от заинтересованного лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Фирма «Аврора» обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края в лице Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Туапсинский район о признании незаконным действие Управления имущественных и земельных отношений администрации МО Туапсинский район, выразившееся в Отказе (письмо от 17.05.2021 года), в предоставлении фирме «Аврора» ООО в аренду земельного участка с КН 23:51:0202009:0135 общей площадью 3 501,0 кв.м. без проведения торгов однократно для завершения строительства объектов двух 54-х квартирных жилых домов по адресу: 

<

...> и  об обязании: 

1. Администрацию МО Туапсинский район в течение 10-ти дней со дня вступления решения суда в силу по настоящему делу принять решение о предоставлении Фирме ООО «АВРОРА» в аренду без проведения торгов (однократно для завершения) земельный участок с КН 23:51:0202009:0135, общей площадью 3 501 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>. 

2. Администрацию МО Туапсинский район после принятия решения о предоставлении Фирме ООО «АВРОРА» в аренду без проведения торгов (однократно для завершения) земельный участок с КН 23:51:0202009:0135, подготовить и направить Фирме ООО «АВРОРА» подписанный проект договора аренды земельного участка с КН 23:51:0202009:0135, общей площадью 3 501 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>

Посредством электронной системы «Мой Арбитр» от заинтересованного лица поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствии его представителя.

В судебном заседании представитель заявителя поддержала заявленные требования в полном объеме, дала пояснения на вопросы суда.

Изучив материалы дела, оценив доводы заявления, отзывов на него, Арбитражный суд Краснодарского края пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО фирма «Аврора» зарегистрирована в качестве юридического лица (ОГРН 

<

***>). Основным видом деятельности юридического лица является «Строительство жилых и нежилых зданий», что подтверждается выпиской из ЕГРЮ.

Между сторонами был заключен договор № 5100006552 от 08 февраля 2007 года аренды земельного участка с КН 23:51:0202009:0135 общей площадью 3501,0 кв.м., из земель категории: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: строительство двух 54-х квартирных жилых домов расположенный по адресу: 

<

...>. Срок аренды в течение 10 лет, до 08.02.2017 года. Данный договор аренды заключен по результатам публичной процедуры в виде организации аукциона на право аренды.

На предоставленном земельном участке на основании разрешения на строительство № RU 23534110-463 от 03.06.2011 года Истец приступил к строительству двух 54-квартирных жилых домов: дом 1: общая площадь здания 2946,90 кв.м., этажностью 9-эт., и дом 2: общая площадь здания 2946,90 кв.м., этажностью 9-эт.

Срок действия разрешения установлен до 02 июля 2014 года, впоследствии действие указанного разрешения продлено до 13 июля 2016 года.

В период действия договора аренды земельного участка с КН 23:51:0202009:0135 от 08 февраля 2007 года и действия разрешения на строительство, фирмой Аврора были возведены объекты два 54-квартирных жилых дома.

Общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении однократно земельного участка с КН 23:51:0202009:0135 в аренду без проведения торгов для завершения строительства общей площадью 3 501,0 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, но был получен отказ (отказ от 01.04.2021 года № 536/21-12/05-05).

На повторное обращение с аналогичным заявлением, также был получен отказ (от 17.05.2021 г. № 886/21-12/05-05), с указанием об отсутствии разрешения на строительство объектов капитального строительства.

Полагая названный отказ незаконными, общество обратилось в суд с заявлением.

При рассмотрении вопроса об обоснованности заявленных требований, Арбитражный суд Краснодарского края полагает необходимым руководствоваться следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 года регулируется главой V.I ЗК РФ, а также переходными положениями, установленными ФЗ от 25.10.2001 г. №137 - ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и статьей 34 ФЗ от 23.06.2014 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ».

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 -39.17 ЗК РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случаях, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

На основании подпункта 10 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства однократно для завершения собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

 В пункте 5 приведенной статьи указано о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который - приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, (подпункт 1 пункт 5 стать 39.6 ЗК РФ);

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ране заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвующих в торгах. Предоставление земельного участка без аукциона в соответствии с названными подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, действующим законодательством РФ предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшими прежде право на продление договора.

В целях приобретения гражданами и юридическим лицами, являющимися арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, права на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов требуется комплексное применение норм, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Исходя из анализа вышеизложенных положений следует, что для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов предусмотрены два случая:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015.

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015.

Соответственно, для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 (до введения в действие изменений в ЗК РФ), предусмотрена возможность заключения договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

Принимая во внимание, что договор № 5100006552 от 08 февраля 2007 года аренды земельного участка с КН 23:51:0202009:0135, заключен до 01.03.2015,  истец имеет право на заключение договора аренды земельного участка однократно сроком на три года для завершения строительства объектов.

При этом, отсутствие регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства - не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Согласно пункт 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.  К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимостью либо в силу природных свойств (абзац первый пункта 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 ст. 130 ГК РФ).

Согласно пункту 33 приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 г. №1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН, то собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

Таким образом, отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 30.11.2016 г, сформирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень готовности выполненных  работ по созданию объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой веши).

Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.1 ст. 130 ГК РФ).

Истцом в период действия Договора аренды земельного участка в соответствии с полученным разрешением на строительство двух 54-х квартирных домов, осуществлены следующие мероприятия: завершены работы по сооружению фундаментов, возведены стены, накрыта крыша, получено разрешение на строительство двух 54-х квартирных жилых домов, получены технические условия для присоединения к электрическим сетям, - получены технические условия для присоединения к водопроводным, канализационным сетям.

В соответствии с п. 21 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 года №137-Ф3 «О введении в действие земельного кодекса РФ» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Соответственно данная норма распространяется не только на собственников, но и на владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных по договорам аренды, заключенным до 01 марта 2015 года, указывает п. 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 № 1, согласно которого, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН, то собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, может предоставить иные документы, удостоверяющие права заявителя на объект.

Наличие на земельном участке с КН 23:51:0202009:0135 объектов незавершенного строительства подтверждается техническими планами, актами о готовности объектов капитального строительства подтверждается 70 % готовности объектов.

Таким образом, в связи с тем, что строительство объектов осуществлялось в период действия договора аренды земельного участка от 08 февраля 2007 года, и в настоящее время готовность каждого из объектов составляет 70 %, и то, что объекты размещены на спорном земельном участке с согласия администрации, при наличии соответствующего разрешения на строительство, отказ в заключении договора на новый срок является необоснованным и незаконным.

Приведенные доводы отзыва судом отклоняются как основанные на неверном понимании норм материального права.

При таких обстоятельствах, заявление подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 65, 68, 71, 110, 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным действие Управления имущественных и земельных отношений администрации МО Туапсинский район, выразившееся в отказе (письмо от 17.05.2021 года), в предоставлении фирме «Аврора» ООО в аренду земельного участка с КН 23:51:0202009:0135 общей площадью 3 501,0 кв.м. без проведения торгов однократно для завершения строительства объектов двух 54-х квартирных жилых домов по адресу: 

<

...>.

Обязать Администрацию МО Туапсинский район в течение 10-ти дней со дня вступления решения суда в силу по настоящему делу принять решение о предоставлении фирме «Аврора» ООО в аренду без проведения торгов (однократно для завершения строительства) земельный участок с КН 23:51:0202009:0135, общей площадью 3 501,0 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

Обязать Администрацию МО Туапсинский район, после принятия решения о предоставлении фирме «Аврора» ООО в аренду земельного участок без проведения торгов (однократно для завершения строительства) с КН 23:51:0202009:0135, подготовить и направить фирме «Аврора» ООО, подписанный проект договора аренды земельного участка с КН 23:51:0202009:0135, расположенного по адресу: 

<

...>.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу через Арбитражный суд Краснодарского края в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья С.А. Апальков