АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-18668/2021

г. Тюмень

20 мая 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена 17 мая 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 20 мая 2022года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Бадрызловой М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 , рассмотрев дело, возбужденное по заявлению

ООО «ЛидерРиэлт»

к ООО «Дом Заботы»

о взыскании денежных средств,

а также по встречному иску

ООО «Дом Заботы»

к ООО «ЛидерРиэлт»

о признании расторгнутым договора аренды от 25.11.2020 № Л-2020/50 с 22.07.2021, 

о взыскании убытков в виде затрат, понесенных при подготовке нежилого помещения, 

о взыскании обеспечительного платежа по договору аренды в размере 127 435 рублей,

при участии представителя

ООО «ЛидерРиэлт»: ФИО2 по доверенности от 10.01.2022,

ООО «Дом Заботы»: ФИО3 по доверенности от 18.10.2021,

установил:

ООО «ЛидерРиэлт» (далее – истец, ООО «ЛидерРиэлт») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ООО «Дом Заботы» (далее – ответчик, ООО «Дом Заботы») о взыскании денежных средств.

Заявленные требования со ссылками на статьи 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обоснованы неполным внесением ответчиком арендной платы.

Истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просит взыскать с ответчика сумму основного долга в размере 279 870 рублей 49 копеек, неустойку в размере 398 765,05 руб. за период с 12.12.2020 по 31.01.2022. с последующим начислением начиная с 01.02.2022 по день фактической оплаты.

Согласно ст. 49 АПК РФ, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Рассмотрев заявленное истцом ходатайство, суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял к рассмотрению уточненные исковые требования.

Также ООО «Дом Заботы» представил суду встречное заявление к ООО «ЛидерРиэлт», просит признать расторгнутым договор аренды от 25.11.2020 № Л-2020/50 с 22.07.2021, взыскать убытки в виде затрат, понесенных при подготовке нежилого помещения, взыскать обеспечительный платеж по договору аренды в размере 127 435 руб. Встречный иск принят судом к производству.

Встречные исковые требования со ссылкой на статьи 15, 421, 450, 612, 620 ГК РФ мотивированы неисполнением ООО «ЛидерРиэлт» обязанности по передаче арендуемого помещения в состоянии пригодном для его использования по его целевому назначению, а также причинением ответчику убытков в виде затрат на подготовку помещения к открытию центра социальных услуг.

Истец поддержал требования в полном объеме, с учетом уточнений, против удовлетворения встречных исковых требований возражал по доводам отзыва на встречный иск.

Ответчик возражает против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.

Требования встречного искового заявления поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании ходатайствует об объявлении перерыва с целью участия в процессе иного представителя. Истец возражает по заявленному ходатайству.

В соответствии с частью 1 статьи 163 АПК РФ арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе может объявить перерыв в судебном заседании. Таким образом, совершение данных процессуальных действий является правом суда, а не обязанностью. 

В каждой конкретной ситуации суд, исходя из обстоятельств дела и мнения лиц, участвующих в деле, самостоятельно решает вопрос о наличии оснований для объявления перерыва в судебном заседании, за исключением тех случаев, когда суд обязан отложить рассмотрение дела ввиду невозможности его рассмотрения в силу требований АПК РФ. 

Суд не усматривает уважительных причин, в связи с возникновением которых необходимо было бы объявить перерыв в судебном заседании, в связи с чем в удовлетворении ходатайства ответчика об объявлении перерыва отказано. 

ООО «Дом Заботы» заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости затрат, понесенных при подготовке нежилого помещения для открытия центра социальных услуг. Поручить проведение экспертизы ООО «ЭКО-Н сервис». На разрешение эксперту поставить вопрос: какова рыночная стоимость затрат, понесенных при подготовке нежилого помещения для открытия центра социальных услуг.

Представитель истца возражает против удовлетворения заявленного ходатайства о назначении судебной экспертизы, указывает на отсутствие доступа в спорное помещение, а также отсутствие необходимой первичной документации по проведению ремонтных работ, считает, что проведение судебной экспертизы приведет к затягиванию судебного процесса.

Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство о назначении судебной экспертизы, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. 

По смыслу части 1 статьи 82 АПК РФ назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос. 

При этом вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств. 

Согласно выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 9 марта 2011 года № 13765/10 правовой позиции, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить. 

Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательств, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. 

Таким образом, суд может отказать в назначении экспертизы, если у него исходя из оценки уже имеющихся в деле доказательств сложилось убеждение, что имеющиеся доказательства в достаточной мере подтверждают или опровергают то или иное обстоятельство. 

Как указывает ответчик, назначение судебной экспертизы необходимо для оценки затрат, понесенных ответчиком на ремонт спорного помещения.

Между тем, стороны в судебном заседании подтвердили, что в настоящее время данное помещение находится в собственности иного (третьего лица), в связи с чем, обеспечение доступа не представляется возможным.

В целях проверки доводов о размере затрат на выполненные работы необходимо представления исходного состояния помещения на дату передачи спорного помещения ответчику, а также помещения после проведения таких работ.

Принимая во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие идентифицировать состояние помещения до проведения ответчиком ремонтных работ, как указывает ответчик, проектно-сметная документация на ремонтные работы не составлялась, а также тот факт, что в настоящее время собственником помещения является третье лицо и достоверно установить объем работ проведенных именно ответчиком не представляется возможным, проведение экспертизы не приведет к установлению фактических данных, имеющих значение для разрешения спора. 

При этом, суд критически относится к согласию экспертной организации на проведения данной экспертизы, поскольку исходя из ответа экспертной организации запрос о возможности проведения судебной экспертизы составлен без учета фактических обстоятельств дела, а именно отсутствие доступа к объекту оценки, исходных данных для проведения такой оценки.

Кроме того, согласно разъяснениям, данным в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" при обращении с ходатайством о проведении экспертизы заявитель должен указать личные данные экспертов, вопросы, подлежащие разрешению экспертами, согласие экспертного учреждения на проведение экспертизы, стоимость и сроки ее проведения и оплатить стоимость экспертизы путем перечисления денежных средств на депозитный счет суда.

Не совершение указанных действий влечет отказ в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы.

Ответчик, обращаясь с ходатайством о назначении экспертизы, не перечислил на депозитный счет суда денежные средства, подлежащие выплате экспертам за проведение экспертизы.

При данных обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу судебной экспертизы.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что представленные сторонами доказательства указывают на следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из материалов дела, 25.11.2020 между ООО «ЛидерРиэлт» (Арендодатель) и ООО «Дом заботы (Арендатор) был заключен договор № Л-2020/50 аренды помещений (далее договор аренды), по условиям которого арендодатель передает во временное возмездное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 364,1 кв.м. на 1 этаже в 10 этажном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...> (п.1.1 договора аренды). 

Пунктом 1.4 договора аренды стороны предусмотрели целевое использование помещения -для размещения центра социальных услуг.

Помещение передано арендодателем арендатору 25.11.2020 по акту приема-передачи. 

Согласно пунктам 2, 4 акта приема-передачи от 25.11.2020г. Помещение передается в удовлетворительном техническом состоянии, пригодном для его эксплуатации (использования) в соответствии с целями и назначением. Претензий к качеству и техническому состоянию Помещения Арендатор не имеет.

В соответствии с п.3.1. договора аренды размер арендной платы состоит из: фиксированной части, установленной в размере: в период с 18.11.2020 по 17.05.2021 арендатору предоставляются арендные каникулы; в период с 18.05.2021 до окончания срока действия договора - 127 435 руб.; переменной части, которая включает в себя: компенсацию затрат арендодателя на коммунальные услуги в размере 100% согласно индивидуальным приборам учета холодного и горячего водоснабжения (согласно счетчикам) и электроснабжения (согласно счетчику); компенсацию затрат арендодателя на коммунальные услуги в размере 100% за тепловую энергию; компенсацию 100% затрат арендодателя за содержание помещений, в т.ч. плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п. 3.2 договора аренды фиксированная часть арендной платы перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца за следующий месяц, переменная часть арендной платы по настоящему договору перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 2 банковских дней с момента предоставления счета на оплату.

В нарушение условий Договора аренды по состоянию на 07.10.2021 задолженность арендатора по арендной плате, включая переменную часть за период с ноября 2020 года по 08 августа 2021 года составляет 279  870 руб. 49 коп.

Поскольку обязательства по оплате арендных платежей за указанный период ответчик в установленный срок не исполнил, истец, 12.07.2021 направил в его адрес претензию № 24.

Досудебные требования истца, ответчиком также не исполнены, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено частью 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, арендодатель, требующий от арендатора внесения арендной платы, обязан доказать предоставление последнему имущества в пользование, а арендатор - факт внесения платежей за пользование этим имуществом.

Передача имущества в пользование ответчику подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи, сторонами не оспаривается.

Истцом заявлено о взыскании задолженности по арендной плате фиксированной части за период с 18.05.2021 по 08.08.2021, переменной части с 25.11.2020 по 08.08.2021 в размере 279 870,49 руб.

Расчет произведен в соответствии с условиями договора аренды о ежемесячном платеже, доказательств оплаты данной суммы задолженности в материалы дела не представлено.

Возражая против заявленных требований в части задолженности по арендным платежам, ответчик ссылается на неисполнение арендодателем обязанности по представлению объекта аренды, соответствующего назначению имущества и приостановку эксплуатации помещения уполномоченным органом ввиду отсутствия в арендуемом имуществе системы противопожарной безопасности.

Судом установлено, что ответчик только 20.04.2021 направляет истцу замечания к договору, где обосновывает свои предложения по разграничению обязательств сторон по исполнению договора, не урегулированных в редакции от 25.11.2020.

При этом, доказательств направления ранее указанной даты протокола разногласий к договору ответчиком в материалы дела не представлено, доказательств подписания сторонами договора от 25.11.2021 в редакции отличной от представленного истцом договора в материалы дела также не представлено. 

В соответствии со статьей 421 ГК РФ при заключении договора граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, сторонами согласованы условия предоставления спорного помещения в аренду.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения на условиях редакции от 25.11.2020. 

Довод ответчика о несоответствии на момент приема-передачи помещения в аренду его целевому назначению подлежит отклонению судом в силу следующего.

Пунктом 1.3. Договора аренды установлено, что помещение находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением Помещения. Как указывалось ранее, пунктом 1.4. договора аренды стороны согласовали, что помещение предоставляется арендатору для размещения центра социальных услуг.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В соответствии с пунктами 2, 4 акта приема-передачи от 25.11.2020 помещение передается в удовлетворительном техническом состоянии, пригодном для его эксплуатации (использования) в соответствии с целями и назначением. Претензий к качеству и техническому состоянию Помещения Арендатор не имеет.

Учитывая тот факт, что помещение передано в черновой отделке, что сторонами не оспаривается, арендодатель в порядке пункта 3.1 договора аренды предоставил арендатору арендные каникулы с 18.11.2020 по 17.05.2021 для осуществления необходимых ремонтных работ с целью ведения предпринимательской деятельности.

Принимая во внимание состояние помещения на момент передачи суд считает, что сторонам было известно о необходимости проведения в арендуемом помещении отделочных работ. При этом, ООО «Дом заботы» являясь субъектом предпринимательской деятельности, при той степени разумности и осмотрительности, какая от него требовалась при данных обстоятельствах, мог и должен был оценить объем работ и размер затрат по подготовке данного помещения к открытию в соответствии с предполагаемым назначением.

Таким образом, учитывая согласование сторонами условий договора аренды, а также принятие ответчиком помещения без замечаний, риск невозможности использования арендуемых помещений в соответствии с целевым назначением лежит на ответчике.

Пунктом 4.2.6. договора аренды установлена обязанность арендатора поддерживать помещение в исправном состоянии, обеспечивать его пожарную безопасность, сохранность помещения и его техническое состояние, не хуже, чем па момент его передачи арендодателем.

Кроме того, согласно пункту 4.2.3. договора аренды арендатор обязан своими силами и за свой счет получать все согласования и разрешения от служб города, необходимые для осуществления видов деятельности Арендатора.

Следовательно, соблюдение особых требований действующего законодательства, предъявляемых к эксплуатации зданий, предназначенных для постоянного проживания престарелых и инвалидов, исходя из условий договора аренды возложено на арендатора.

Соответственно, все работы необходимые для приведения арендуемого помещения в состояние соответствующее его целевому назначению, не могут быть расценены как конструктивные недостатки помещения.

Таким образом, при условии что на момент передачи в аренду помещение соответствовало техническим требованиям, в том числе пожарной безопасности, то у арендодателя отсутствовала обязанность по обеспечению помещения противопожарной защитой и оборудованием, соответствующим классу функциональной пожарной опасности Ф1.1. как того полагает ответчик.

Довод ответчика о неправомерном начислении арендной платы после ограничения истцом доступа к помещению, а именно с 22.07.2021 судом отклоняется как несостоятельный.

Так, в соответчики с пунктом 4.3.3 договора аренды арендодатель вправе ограничить или запретить доступ арендатора в помещение при наличии задолженности по арендной плате, иных платежей, а также в случае наступления оснований предусмотренных пунктами 6.3.1-6.3.3, 5.6. договора. Наличие ограничений (запрета на доступ) не является основанием для не начисления и/или неоплаты и/или удержания арендных платежей.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца по оплате арендных платежей в спорный период.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за период с 12.12.2020 по 31.01.2022 в размере 398 765,05 руб.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 7.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы и иных платежей последний выплачивает арендодателю пени в размере 0,5% за каждый день просрочки платежа от суммы задолженности до момента фактического исполнения денежного обязательства.

Проверив расчет неустойки, суд полагает, что расчет выполнен арифметически правильно, в соответствии с условиями договора, фактическими обстоятельствами дела и действующим законодательством.

Принимая во внимание, что истцом доказан факт просрочки внесения арендных платежей, требование истца о взыскании неустойки являются обоснованными.

Ответчиком в судебном заседании заявлено о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В пунктах 71, 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 7) разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суды вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют статьи 71 АПК РФ.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы сторон, учитывая конкретные обстоятельства дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для применения к заявленному размеру неустойки положений статьи 333 ГК РФ.

Исследовав представленный расчет, суд, принимая во внимание высокий размер неустойки (0,5%), отсутствие доказательств возможных убытков, считает начисленную неустойку явно несоразмерной последствиям ненадлежащего исполнения обязательств ответчиком по Договору, поскольку несоразмерность неустойки противоречит устойчивости и стабильности гражданского оборота.

На основании изложенного, суд находит, что требуемая истцом сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и считает возможным на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить ее до суммы, рассчитанной исходя из ставки в размере 0,1% от просроченной суммы задолженности за каждый календарный день за весь период просрочки. Так размер неустойки по договору аренды составит 79 757,78 руб.

Также, принимая во внимание заявленные истцом требования о взыскании неустойки по день фактической уплаты долга, суд указывает следующее.

Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

На основании пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Таким образом, в период действия указанного моратория не подлежит начислению заявленная истцом неустойка по день фактической уплаты долга.

В соответствии с пунктом 65 постановления Пленума ВС РФ № 7 присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Суд считает возможным применить к рассматриваемому спору разъяснения Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (вопрос № 7), согласно которым если решение о взыскании соответствующей неустойки принимается судом до введения моратория, то в резолютивной части решения суд указывает сумму неустойки, исчисленную за период до введения моратория. В части требований о взыскании неустойки до момента фактического исполнения обязательства суд отказывает в удовлетворении требований как поданных преждевременно. Одновременно суд разъясняет заявителю право на обращение с таким требованием в отношении дней просрочки, которые наступят после завершения моратория.

На основании чего суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца 16 512,36 рублей неустойки за период с 01.02.2022 по 31.03.2022.

За период с 01.04.2022 суд отказывает во взыскании неустойки, поскольку указанные требования поданы истцом преждевременно, при этом суд разъясняет право истца на предъявление соответствующих требований за период после завершения установленного моратория.

ООО «Дом заботы» в рамках встречного иска просит признать договор аренды от 25.11.2020 расторгнутым с 22.07.2021 ввиду неправомерных действий (бездействия) арендодателя в силу статей 450.1, 451, пунктов 1, 4 статьи 620 ГК РФ, выразившихся в непринятии арендодателем мер по оборудованию арендуемых помещений пожарными системами в соответствии с целевым назначением объекта, что привело к невозможности осуществления ответчиком деятельности.

Как следует из условий договора срок его действия по 31.10.2025.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора регулируется статьей 620 ГК РФ, согласно абзацу второму пункта 4 которой, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. 

В силу статьи 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В обоснование встречного иска ООО «Дом Заботы» указывает, что арендодателем не исполнена обязанность по передаче помещения в состоянии пригодном для его целевого использования, а именно отсутствуют системы противопожарной защиты. Соглашения об урегулировании распределения обязательств сторон по осуществлению действий по перепланировке/переоборудованию, порядок несения расходов на осуществление таких действий достигнуто не было. Деятельность ответчика в спорном помещении приостановлена предписанием от 02.07.2021 №58-2021 Прокуратуры Ленинского АО г. Тюмени, с дальнейшим ограничением истцом доступа ответчика к помещению с 22.07.2021. Указанные обстоятельства, по мнению ответчика, свидетельствуют о расторжении договора аренды с 22.07.2021.

20.07.2021 ООО «Дом Заботы» уведомило истца об отказе от договора в одностороннем порядке на основании п. 4.1.4, 6.4.1, 6.4.2, 6.5 Договора в связи с бездействием арендодателя при решении вопросов по установке систем противопожарной безопасности, что явилось препятствием использования Помещения в целях осуществления предпринимательской деятельности.

Истец, в свою очередь, 23.07.2021 направил в адрес ответчика уведомление об отказе от договора в соответствии с пунктом 6.3. договора аренды по основаниям, предусмотренным пунктами 6.3.2, 6.3.3 договора аренды.

Повторно истец 05.08.2021 уведомлением № 30 уведомил ответчика об одностороннем отказе от договора аренды с 08.08.2021 в соответствии со статьей 450.1 ГК РФ и пунктом 6.3 договора аренды.

Пунктами 1, 3 статьи 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (абзац второй статьи 619 ГК РФ).

Право на односторонний отказ от договора аренды предусмотрен пунктами 6.3, 6.4 договора аренды.

Согласно пункту 6.3. арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора по следующим основаниям: арендатор не выполняет какое-либо из своих обязательств по настоящему договору; арендатор пользуется помещение и иным имуществом с существенным нарушением условий настоящего договора или назначением помещения и иного имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает состояние помещения и иного имущества; арендная плата и/или иные платежи, предусмотренные договором, в полном объеме или их часть не оплачены арендатором на первое число месяца следующего за отчетным; введение в отношении арендатора любой процедуры банкротства.

В соответствии с пунктом 6.4 договора аренды арендатор вправе отказаться от договора в одностороннем порядке в случае: если арендодатель не представляет помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию помещением в соответствии с условиями договора или назначением помещения; переданное арендатору помещение окажется в состоянии, не пригодном для использования или будет иметь препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора. не были заранее известны арендатору и не могли были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения или проверки его исправности при заключении договора.

Судом установлено, что согласно пунктам 2, 4 акта приема-передачи от 25.11.2020 помещение передается ответчику в удовлетворительном техническом состоянии, пригодном для его эксплуатации (использования) в соответствии с целями и назначением. Претензий к качеству и техническому состоянию помещения арендатор не имеет.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание, что осуществление социальной деятельности является основным видом деятельности ООО «Дом Заботы», то принимая в аренду имущество, ответчик имел возможность проверить его соответствие требованиям действующего законодательства и заявить свои возражения, однако данным правом не воспользовался.

Таким образом, в силу п. 2 ст. 612 ГК РФ, обязательство по передаче помещения исполнено арендодателем надлежащим образом.

Приостановление деятельности ответчика в арендуемых помещениях на основании предписания уполномоченного органа ввиду несоблюдения требований пожарной безопасности соответствующих целевому назначению, по мнению суда, не является основанием для одностороннего отказа ООО «Дом Заботы» от договора аренды.

Так, ранее судом установлено, что соблюдение специальных требований к объектам целевого назначения отнесено условиями договора аренды на ответчика. Довод ответчика о принятии на себя обязанности о проведении только текущего ремонта опровергается условиями договора аренды.

Кроме того, ограничение истцом доступа ответчика в арендуемые помещения осуществлено в соответствии с условиями пункта 4.3.3 договора аренды и не может являться основанием для расторжения договора. 

Суд, исследовав в совокупности имеющиеся доказательства, касающиеся данного вопроса, пришел к выводу о прекращении договорных отношений между истцом  и ответчиком по договору аренды от 25.11.2020 – 08.08.2021, в связи с чем оснований для удовлетворения требований ООО «Дом Заботы» в указанной части не имеется.

ООО «Дом Заботы» заявлено требование о взыскании с арендодателя в пользу арендатора убытков по договору аренды в виде затрат, понесенных при подготовке нежилого помещения для открытия центра социальных услуг (ремонт и оборудование).

В соответствии с положениями статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его неимущественного или имущественного права.

Как и любая форма гражданско-правовой ответственности, возмещение убытков является результатом правонарушения и имеет место только тогда, когда поведение должника носит противоправный характер. При этом юридическое значение имеет только прямая (непосредственная) причинная связь между противоправным поведением должника и убытками кредитора. Прямая (непосредственная) причинная связь имеет место тогда, когда в цепи последовательно развивающихся событий между противоправным поведением лица и убытками не существует каких-либо обстоятельств, имеющих значение для гражданско-правовой ответственности.

Таким образом, привлечение к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков возможно при установлении совокупности следующих условий: доказанности наличия убытков и их размера; противоправности поведения причинителя вреда; наличия причинно-следственной связи между его противоправным поведением и возникшими убытками.

Недоказанность даже одного из перечисленных условий влечет за собой невозможность привлечения к имущественной ответственности в виде взыскания убытков.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется статьями 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Таким образом, истец должен доказать, что именно в результате действий (бездействия) ответчика, у него возникли убытки в заявленном размере. 

Ответчик в обоснование заявленного требования ссылается на проведение в арендуемом помещении ремонтных работ по подготовке объекта аренды для его использования в соответствии с целевым назначением.

Сторонами не оспаривается, что ответчиком были проведены ремонтные работы в арендуемых помещениях.

Между тем, пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что все улучшения принадлежат арендодателю и подлежат передаче последнему.

Также пунктом 6.7. договора аренды стороны согласовали, что при прекращении договора по основаниям, изложенным в настоящем разделе договора, а также по иным основаниям, арендатор не вправе требовать от арендодателя, а арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость произведенных восстановительных работ, текущего ремонта, капитального ремонта и иных затрат арендатора, а также произведенных в результате таких работ улучшений, которые являются собственностью арендодателя.

Принимая во внимание, что договор аренды является заключенным, сторонами в установленном порядке не оспорен и с 08.08.2021 прекратил свое действие, то у арендодателя отсутствует обязанность по возмещению затрат на произведенные улучшения.

Более того, пунктами 4.2.9., 4.4.3 договора аренды установлена обязанность арендатора предварительно согласовывать с Арендодателем проведение улучшений, перепланировки и переоборудования помещений. Согласованию подлежат перечень и порядок проведения работ с Арендодателем. путем предоставления Арендатором Арендодателю соответствующего уведомления. Предварительное письменное согласование считается полученным при наличии письменного согласия Арендодателя с подписью руководителя и печатью, и/или такой же отметкой о согласовании на уведомлении.

Как указывает истец, письменное согласие на проведение перепланировки и переоборудование помещения арендодатель не давал. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Ссылки ответчика на переписку, в которой по его мнению, до арендодателя была доверена информация о проводимой в арендуемых помещениям перепланировке/переоборудованию подлежат отклонению.

Как отмечалось ранее, стороны не оспаривают необходимость проведения в арендуемых помещениях ремонтных работ, учитывая передачу этих помещений без отделки.

Вместе с тем, по условиям договора аренды письменное согласование на проведение улучшений, перепланировки и переоборудования считается полученным при наличии письменного согласия арендодателя с подписью руководителя и печатью, и/или такой же отметкой о согласовании на уведомлении. Доказательств получения такого согласования не представлено.

Также следует отметить, что сторонами достигнута договоренность о предоставлении арендных каникул по 17.05.2021. что предусмотрено пунктом 3.1. договора аренды.

Согласно подпунктам 3 и 5 пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в том числе в виде предоставления арендатором определенных услуг, а также возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Ссылки ответчика на неправомерные действия истца по не передаче объекта аренды в состоянии пригодном для осуществления деятельности в соответствии с целевым назначением рассмотрены судом и не нашли свое подтверждения в материалах дела.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика убытков удовлетворению не подлежат как, не подтвержденные доказательствами, отвечающими критериям относимости и допустимости доказательств, т.е., необоснованные.

Кроме того, несмотря на предложение суда, ООО «Дом Заботы» не указан размер убытков, который, по его мнению, подлежит взысканию с ООО «ЛидерРиэлт».

Суд также принимает во внимание, что вопреки требованиям пункта 7 части 2 статьи 125 АПК РФ в тексте искового заявления расчет исковых требований, в том числе заявленная к взысканию сумма, также не содержится.

Истец при подаче иска в суд самостоятельно формирует предмет и основания заявленных требований.

Согласно положениям части 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. В силу части 2 лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Из анализа указанных выше правовых норм следует, что арбитражный суд не вправе самостоятельно изменять предмет и основание исковых требований.

Удовлетворение заявленных ООО «Дом Заботы» требований, как они сформулированы во встречном исковом заявлении в части взыскания с ООО «ЛидерРиэлт» в пользу ООО «Дом Заботы» убытков по договору № Л-2020/50 аренды нежилых помещений от 25.11.2020 в виде затрат, понесенных при подготовке нежилого помещения для открытия центра социальных услуг (ремонт и оборудование), невозможно, поскольку такое решение суда не будет являться исполнимым и породит правовую неопределенность в определении присужденной суммы.

При этом возложение ООО «Дом Заботы» на суд обязанности самостоятельно определить подлежащую взысканию сумму, арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено, а кроме того, нарушает принцип равноправия и состязательности сторон.

Более того, такое процессуальное поведение не может свидетельствовать о добросовестном пользовании ООО «Дом Заботы» процессуальными правами.

ООО «Дом Заботы» также заявлено требование о взыскании с ООО «ЛидерРиэлт» суммы обеспечительного платежа в размере 127 435 руб. по договору аренды.

Суд отмечает, что ответчиком в обоснование заявленного требования не приведено необходимых и достаточных доказательств.

В соответствии с п. 3.5.2 договора аренды арендатор при заключении договора аренды обязан внести обеспечительный платеж в размере 127 435 руб. в срок до 11.12.2020.

Арендатор во исполнение условий договора аренды оплатил обеспечительный платеж платежными поручениями от 26.11.2020, от 14.12.2020, от 18.12.2020, в общей сумме 127 435 руб.

Пунктом 3.6. договора аренды установлено, что за счет обеспечительного платежа Арендодатель покрывает свои убытки и расходы в связи с нарушением Арендатором своих обязательств, оставшихся неисполненными на момент его прекращения.

Как следует из акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 08.08.2021 обеспечительный платеж в размере 127 435 руб. зачтен арендодателем в счет погашения имеющейся задолженности в рамках договора аренды.

ООО «Дом Заботы» возражений в указанной части не заявило. Факт наличия задолженности по арендным платежам установлен судом.

Контррасчета задолженности ответчиком не представило.

На основании изложенного, Суд не усматривает оснований для удовлетворения требований о взыскании суммы обеспечительного платежа с истца.

ООО «ЛидерРиэлт» при обращении в суд с иском платежным поручением от 08.09.2021 № 489 уплатило государственную пошлину в размере 11 335 руб.

ООО «Дом Заботы» при обращении в суд со встречным иском платежным поручением от 11.02.2022 № 4 уплатило государственную пошлину в размере 23 000 руб.

На основании статьи 110 АПК РФ, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 335 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. В связи с увеличением размера исковых требований с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5 238 руб.

В соответствии со статьей 333.40 Налогового кодекса РФ излишне уплаченная государственная пошлина в размере 12 177 руб. подлежит возврату ответчику. 

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» суд вправе осуществить зачет судебных издержек, взыскиваемых в пользу каждой из сторон.

По результатам проведенного зачета судебных расходов возвратить ООО «Дом Заботы» из федерального бюджета 6 939 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, 

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Дом Заботы» в пользу ООО «ЛидерРиэлт» сумму основного долга в размере 279 870 рублей 49 копеек, неустойку за период с 12.12.2020 по 31.01.2022 в размере 79 757 рублей 78 копеек, неустойку за период с 01.02.2022 по 31.03.2022 в размере 16 512 рублей 36 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 11 335 рублей.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

Взыскать с ООО «Дом Заботы» в доход федерального бюджета 5 238 рублей государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Возвратить ООО «Дом Заботы» из федерального бюджета 12 177 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Провести зачет государственной пошлины, подлежащей взысканию с ООО «Дом Заботы» в доход федерального бюджета и подлежащей возврату ООО «Дом Заботы» из федерального бюджета.

В результате зачета возвратить ООО «Дом Заботы» из федерального бюджета 6 939 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

 Судья

Бадрызлова М.М.