АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-28544/2017

г. Краснодар

19 апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2018 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) – Ладанова П.М. (доверенность от 14.12.2017), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Гранд-Сити» (ИНН 2311166605, ОГРН 1132311015540) – Арсентьевой Н.В. (доверенность от 01.10.2017), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Тамплиер», надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гранд-Сити» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2017 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2017 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу № А32-28544/2017, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью «Гранд-Сити» (далее – общество-1) о расторжении договора от 21.08.2012 № 4300018686 аренды земельного участка площадью 998 кв. м с кадастровым номером 23:43:0142047:9436, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Восточно-Кругликовская, 38/2 (далее – договор аренды, земельный участок), о возложении обязанности по возврату земельного участка по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Тамплиер» (далее – общество-2).

Общество-1 подало встречное заявление о признании незаконными действий администрации, выразившихся в прекращении договора аренды на основании уведомления от 02.05.2017 № 4924/01, о внесении изменений в генеральный план города Краснодара в отношении земельного участка путем его исключения из территориальной зоны зеленых насаждений общего пользования и включения в общественно-деловую зону местного значения, о понуждении администрации к выдаче обществу соответствующего градостроительного плана земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2017, встречное заявление возвращено обществу. На общество возложена обязанность по возврату земельного участка администрации по акту приема-передачи. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Между первоначальным иском и встречным заявлением отсутствует взаимная связь. Встречное требование не направлено к зачету первоначального требования. Часть встречных требований неподведомственна арбитражному суду (требование о внесении изменений в генеральный план). Общество-1 не приступило к фактическому освоению земельного участка, не использовало его в соответствии с целевым назначением более 3 лет. Разрешение на строительство на  земельном участке уполномоченными органами не выдавалось. Земельный участок частично расположен в зоне рекреационного назначения (парковая территория). По сведениям генерального плана города Краснодара земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры и на территории общего пользования. Договор аренды имеет признаки недействительной (ничтожной) сделки. В порядке применения последствий недействительности сделки общество-1 обязано возвратить земельный участок администрации как арендодателю и представителю публичного собственника.

Общество-1 обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Договором аренды не нарушены публичные интересы, интересы неопределенного круга лиц, поэтому необходимость в применении последствия недействительности ничтожной сделки по инициативе суда отсутствовала. Вопрос о реституции на обсуждение сторон не выносился. Заявление администрации о недействительности (ничтожности) договора аренды не имело правового значения ввиду ее недобросовестности. Нахождение земельного участка в зоне парков не препятствовало строительству медицинского центра. Земельный участок не находится в водоохраной зоне водного объекта. Смежные и близлежащие земельные участки не отнесены к зонам рекреации и транспортной инфраструктуры. Существующая дорога проходит между земельным участком и зоной многоэтажных жилых домов. В проекте генерального плана города Краснодара устранены недостатки, допущенные при разработке предыдущего генерального плана, в результате чего земельный участок выведен из зоны транспортной инфраструктуры. Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар по состоянию на дату заключения договора аренды земельный участок не относился к общественно-деловой зоне местного значения и зоне парков. Смежный земельный участок по проекту отнесен к зоне многоэтажной жилой застройки. Зоны парков и зеленых насаждений общего пользования отнесены к зонам рекреационного назначения только в 2016 году. Земельный участок наложен на схему функционального зонирования генерального плана (графический план) произвольно. Генеральный план города Краснодара и правила землепользования и застройки содержат противоречивые сведения. Земельный участок в настоящий момент находится в общественно-деловой зоне. Департамент архитектуры и градостроительства администрации согласовал предпроектное предложение и схему планировочной организации земельного участка. Администрация уклоняется от выдачи градостроительного плана. Общество-1 провело санитарную уборку участка, возвело ограждение, закупило часть строительных материалов, исполняет условия договора аренды, повторно заявило о выдаче градостроительного плана. Администрация отказала в выдаче градостроительного плана в связи с нахождением земельного участка в двух территориальных зонах. Следуя указаниям администрации, общество-1 инициировало внесение изменений в правила землепользования и застройки. Вопрос о внесении в генеральный план города Краснодара изменений в части территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, вынесен на публичные слушания. По данным нового (не утвержденного) генерального плана земельный участок находится вне зон транспортной инфраструктуры и зелёных насаждений общего пользования. При наличии действующего договора аренды общество, исполняя обязанности арендатора, лишено возможности реализовать цель аренды земельного участка. Судом применена односторонняя реституция. Строительство медицинского центра в районе многоэтажной жилой застройки социально значимо. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей администрации и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация (арендодатель) и общество-2 (арендатор) 25.07.2012 заключили договор аренды земельного участка для строительства медицинского центра с 07.08.2012 по 07.08.2022. На арендатора возложена обязанность по использованию земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (пункт 4.1.5). Договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя при использовании земельного участка не по целевому назначению (пункт 3.2.5). Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый государственный реестр прав) 08.09.2012. По договору от 07.04.2014 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу-1. Запись о договоре перенайма внесена в Единый государственный реестр прав 14.04.2014.

Департамент архитектуры и градостроительства администрации в письме от 30.01.2017 № 29/787 подтвердил, что градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство на нем не изготавливались и не выдавались. В результате осуществленного управлением муниципального контроля администрации осмотра земельного участка составлен акт от 26.01.2017 № 89, в котором отражено наличие  ограждения земельного участка и сорной растительности на нем, а также отсутствие зданий, строений, сооружений. 

Администрация направила обществу-1 письмо от 03.02.2017 № 3665.26 с предупреждением о необходимости устранения нарушений условий использования земельного участка в 14-дневный срок со дня получения предписания. При повторном осмотре земельного участка установлено, что ранее выявленные нарушения не устранены (акт от 16.03.2017 № 411). В письме (уведомлении) от 02.05.2017 № 4924/01 администрация предложила обществу-1 подписать соглашение о расторжении договора аренды и освободить земельный участок путем подписания акта приема-передачи.

Департамент архитектуры и градостроительства администрации в письме от 21.09.2017 № 29/10144 сообщил, что по данным правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар в редакции решения городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 по состоянию на дату заключения договора аренды земельный участок находился в общественно-деловой зоне местного значения и зоне парков, а в редакции решения от 25.02.2016 № 11 п. 6 – в общественно-деловой зоне местного значения и в зоне зеленых насаждений общего пользования. По схеме функционального зонирования генерального плана города Краснодара, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15, земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры и на территории общего пользования. К письму приложены соответствующие графические материалы, данные информационной системы обеспечения градостроительной деятельности.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. 

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 167, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в действовавшей на момент заключения администрацией и обществом-2 договора аренды земельного участка редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 100-ФЗ) к рассматриваемым отношениям неприменима.

Законом № 100-ФЗ в статью 166 Гражданского кодекса включен пункт 5, согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Данная норма, согласно пунктам 1, 6 статьи 3 Закона № 100-ФЗ, подлежит применению только к сделкам, совершенным после 01.09.2013.

Недействительность договора аренды влечет возникновение у арендатора, не имеющего возможности возвратить состоявшееся использование объекта аренды, обязанности по возмещению арендодателю стоимости такого пользования в деньгах по определенной договором цене, а у арендодателя – по возврату полученных от арендатора арендных платежей. В рамках двусторонней реституции проводится судебный зачет встречных присужденных сумм применительно к части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса (аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 № 1744/11).

К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения в случае, если иное нормативно не установлено и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 Гражданского кодекса). В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В пункте 55 постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что произведенные сторонами недействительной сделки взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно. При явном превышении полученной одной из сторон денежной суммы над стоимостью переданного другой стороне, к отношениям сторон могут быть применены нормы о неосновательном обогащении.

Определяя земельные участки общего пользования, законодатель в статье 262 Гражданского кодекса указал, что граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) к территориям общего пользования отнесены территории (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и которые обозначены красными линиями, которые, в свою очередь, обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования. Под красными линиями подразумеваются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Красные линии отделяют территории общего пользования от других территорий.

Пунктом 9 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлен запрет на приватизацию земельных участков в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты). Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования. Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 12.04.2011 № 15248/10) и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 17.11.2017 № 308-ЭС17-16595).

В целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов, осуществляется подготовка документации по планировке территории (часть 1 статьи 41 Градостроительного кодекса). Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану, является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2017 № 32-АПГ-17-1). Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017 № 56-АПГ17-7).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем. Земельный участок в момент заключения договора аренды частично располагался на территории общего пользования. Его предоставлением обществу-2 в индивидуальное арендное пользование созданы препятствия для использования названной территории неограниченным кругом лиц. Общество-1 соответствующие сведения не опровергло, не воспользовалось предложением суда апелляционной инстанции о рассмотрении вопроса о назначении по делу судебной экспертизы. Договор аренды заключен в нарушение законодательного запрета, нарушает публичные интересы и, поэтому, является недействительным (ничтожным). Отсутствие законных оснований для использования земельного участка влечет понуждение общества-1 к возврату участка администрации по акту приема-передачи. Поскольку договор аренды заключен до 01.09.2013 основания для применения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса к спорным отношениям у судов отсутствовали. Ссылка администрации на недействительность договора аренды, заключенного в противоречие публичным интересам, не могла быть расценена как недобросовестное поведение. Недействительность договора аренды повлекла возникновение у общества-1, не имеющего возможности возвратить состоявшееся использование земельного участка, обязанности по возмещению администрации стоимости такого пользования в деньгах по определенной договором цене, а у администрации – по возврату полученных от общества-1 арендных платежей. Произведенные сторонами недействительного договора аренды взаимные предоставления признаны равными. Общество-1 не доказало явное превышение стоимости пользования земельным участком (такое пользование им не отрицается) над внесенными им и его правопредшественником денежными суммами в виде арендных платежей. Спор о неосновательном обогащении муниципального бюджета за счет арендаторов земельного участка в рамках настоящего дела не разрешается. Иные доводы кассационной жалобы направлены, по сути, на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2017 по делу № А32-28544/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Н.С. Мазурова

Судья								                                 И.В. Сидорова