АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-25750/2019

г. Владивосток

25 мая 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 мая 2021 года. 

Полный текст решения изготовлен 25 мая 2021 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Кипрай Л.Б., рассмотрев исковое заявление Индивидуального предпринимателя Зайцева Алексея Николаевича (ИНН 254003891688, ОГРН 316253600057991) к общество с ограниченной ответственностью "Ситимаркет" (ИНН 2536162423, ОГРН 1052503126774), третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Ленинского района", Администрация г. Владивостока 

о расторжении договора аренды от 08.08.2019, о взыскании денежных средств в размере 331 400 руб., перечисленных в счет обеспечительного депозита по договору, о взыскании убытков в размере 275 624,50 руб.,

встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Ситимаркет" к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании стоимости восстановительных работ в части нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. II в размере 1 142 190 рублей,

при участии в судебном заседании: 

от истца по первоначальному иску: ФИО3, паспорт, доверенность от 15.11.2019, диплом от 13.07.2015, ФИО4, доверенность от 15.11.2019, паспорт, диплом;

от ответчика по первоначальному иску:  ФИО5, паспорт, доверенность от 11.01.2021, диплом ВСГ 2620347, 

от третьего лица: ФИО6, доверенность от 18.12.2020, сл.удостоверение, диплом,

установил:

истец - индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) обратился в суд с исковым заявлением к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Ситимаркет" (далее – ООО "Ситимаркет", общество)                о расторжении договора аренды от 08.08.2019, о взыскании денежных средств в размере 331400руб., перечисленных в счет обеспечительного депозита по договору, о взыскании убытков в размере 275624,50руб., возникшие у предпринимателя в результате проведения ремонтных работ в арендованном помещении и судебные расходы по оплате госпошлины.

Исковые требования, заявлены с отсылкой на статьи 612, 616, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы наличием скрытых недостатков у арендуемого помещения, которые не могли быть установлены при подписании договора и принятии помещения в аренду и выявлены в дальнейшем при проведении косметического ремонта помещения. В данной связи у предпринимателя отсутствовала возможность использовать помещения по назначению, понесены убытки, а обеспечительный платеж подлежит возврату.

Ответчик требования оспорил, полагает, что арендатор на момент принятия в аренду помещений владел всей информацией о техническом состоянии имущества, в том числе о проценте износа, ссылается на принятие предпринимателем помещения по акту в состоянии пригодном для использования, указывает на отсутствие согласования проведения ремонтных работ.

Ответчик в предварительном судебном заседании пояснил, что требования истца о расторжении договора признает, в связи с фактическим прекращением арендных правоотношений между сторонами.

Определением от 17.07.2020 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Арктур эксперт».

В ходе рассмотрения дела  в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Ленинского района", Администрацию города Владивостока. 

Определением от 25.02.2021 суд принял к производству встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Ситимаркет" о взыскании с предпринимателя стоимости восстановительных робот в части нежилого помещения, арендованной истцом по спорному договору.

Предприниматель не согласился с требованиями встречного иска по доводам первоначального иска.

В настоящем судебном заседании Администрации г.Владивостока пояснил, что копию иска с приложениями получил, поддерживает первоначально заявленные исковые требования, настаивает на их удовлетворении.

Представитель истца возражает против удовлетворения встречных исковых требований, поддерживает исковые требования, заявленные в рамках первоначального иска, в полном объеме. 

Представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований, поддерживает встречные исковые требования, настаивает на их удовлетворении.

ООО "Управляющая компания Ленинского района", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного  разбирательства, в судебное  заседание  не явилась. В соответствии  со статьей 156 АПК РФ судебное  заседание проводится в отсутствие ООО "Управляющая компания Ленинского района".

Из материалов дела и пояснений представителей сторон и третьего лица следует, что 08.08.2019 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества: часть нежилого помещения (номера помещений на поэтажном плане: 1-5) общей площадью 165,7 кв.м. в здании, расположенном по адресу: 

<

...>. пом. II. кадастровый номер: 25:28:010017:657, назначение нежилое, на срок с 08.08.2019 по 08.08.2029.

Согласно пункту  1.4 договора помещение передается арендатору для использования в качестве «магазина/торговой площади и точки общественного питания».

Сторонами подписан акт приема-передачи от 08.08.2019 без претензий и оговорок к техническому состоянию помещений, с проведением осмотра и фотофиксации помещения.

В течение 5 дней с момента подписания договора и внесения обеспечительного депозита арендодатель обязуется передать, а арендатор принять помещение по акту приема-передачи, подписываемому сторонами, с указанием и фотофиксацией на состояние помещения (пункт 2.2 договора).

Согласно пункту 2.4 в случае намерения расторгнуть (прекратить) договор по истечении срока его действия или досрочно, стороны должны составить акт осмотра помещения с приложением фотоматериалов, в котором определить требуется ли выполнение восстановительного ремонта. О дне и времени осмотра помещения арендодатель уведомляет арендатора любым доступным способом, обеспечивающим подтверждение уведомления. В случае уклонения арендатора от составления (подписания) такого акта, он составляется арендодателем в одностороннем порядке с приложением фотоматериалов.

Согласно разделу 4 договора в течение 3-х банковских дней с момента подписания настоящего договора и до подписания сторонами акта приема-передачи арендатор должен внести на расчетный счет арендодателя сумму, равную размеру арендной платы за один месяц периода аренды. 

Согласно п. 5.3.2 договора арендодатель обязан при возникновении аварийных ситуаций в арендуемом помещении, принимать все необходимые меры по своевременному устранению причин их возникновения.

Согласно пункту 5.2.1 договора аренды арендатор имеет право только с предварительного письменного согласия арендодателя производить перепланировку (реконструкцию) помещения или изменение интерьера помещения. 

Как следует из пункта 5.4.5 договора, арендатор обязан незамедлительно в письменной форме информировать арендодателя о ставших ему известными любых повреждениях или разрушениях помещения или объекта и принимать все возможные меры для уменьшения ущерба помещения.

В соответствии с п. 7.3.1 договора, договор может быть расторгнут, если из-за невыполнения арендодателем надлежащим образом своих обязанностей и гарантий, предусмотренных договором. Арендатор будет лишен возможности пользоваться помещением в течение более 10 рабочих дней подряд.

Предпринимателем во исполнение условий договора на счет общества внесен обеспечительный платеж на сумму 331400руб., данное обстоятельство сторонами не оспаривается (платежное поручение №1060 от 21.08.2019).

Как указывает предприниматель, в ходе проведения ремонтных работ в помещении, возникли повреждения и обваливание потолка, в данной связи произведено обследование помещений, по результатам подготовлено заключение № 190910 от 29.09.2019, в котором установлено,  что техническое состояние несущих и ограждающих конструкций помещения ветхое, эксплуатация возможна лишь при восстановлении эксплуатационных способностей несущих н ограждающих конструкций, защитных покрытий и инженерных коммуникаций, дальнейшая эксплуатация помещения без проведения капитального ремонта невозможна, выявленные недостатки не были известны арендатору при заключении договора аренды, а в случае не устранения указанных недостатков помещение не может быть использовано по назначению, при этом общество  не предприняло никаких мер к устранению возникшей аварийной ситуации, не осуществило капитальный ремонт помещения

31.10.2019 предприниматель передал обществу претензию, в которой уведомил о расторжении в одностороннем порядке договора, потребовал произвести возврат обеспечительного платежа, возместить убытки и  передал ключи от помещения, составлена расписка. 

Ответчик направил в адрес истца уведомление о списании суммы депозита, в счет погашения задолженности по арендной плате за ноябрь 2019 года и о необходимости восстановления суммы депозита до первоначальной суммы.

14.09.2020 по заказу общества, составлен отчет об определении величины затрат на проведение ремонтных работ в спорном помещении.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя и общества в суд с рассматриваемыми требованиями по превоначальному и встречному искам.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, оценив представленные суду доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, считает требования предпринимателя и общества не подлежащими удовлетворению.

Оценив условия договора, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком сложились договорные отношения, связанные                                    с исполнением обязательств по аренде здания, которые подлежат регулированию гл. 34 ГК РФ, общими положениями об обязательствах.

Спорный договор заключен сроком на срок с 08.08.2019 по 08.08.2029.

Таким образом, в силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключен на срок определенный договором, т.е. до 08.08.2029.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В статье 620 ГК РФ также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.

Положения статей 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.

В рассматриваемом случае стороны договора предусмотрели возможность досрочного расторжения договора аренды по инициативе каждой из сторон (раздел 7 договора).

Согласно части 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, приведенные нормы права предусматривают возможность одностороннего отказа от договора в случаях, когда такой отказ предусмотрен законом или договором.

Из содержания представленной в материалы дела переписки, актов осмотра, уведомлений, поведения сторон, намерения продолжать  правоотношения по аренде спорных помещений не усматривается.

При этом согласно пункту 5.3.3 при одностороннем расторжении договора (отказе от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке) по основаниям, указанным в п.п. 7.1, 7.2 настоящего договора, не позднее, чем за 30 дней до даты его расторжения (прекращения), арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о дате досрочного освобождения помещения.

Уведомлением от 31.10.2019 предприниматель сообщил обществу о расторжении договора в одностороннем порядке.

В дело представлено письмо арендатора от 13.11.2019, в котором предприниматель, в ответ на письмо общества об одностороннем расторжении договора, указывает арендодателю на расторжение договора с 31.10.2019, в связи с невозможностью использования помещения.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ключи от спорных помещений переданы арендодателю  31.10.2019. 

Более того, как указывает общество спорные помещения в настоящее время переданы в аренду иному лицу.

Таким образом, сложившиеся отношения сторон договора свидетельствуют о фактическом прекращении правоотношений по аренде спорных помещений.

 Принимая во внимание переписку сторон, в том числе уведомление от 31.10.2019, доводы сторон о прекращении договора аренды, учитывая передачу ключей от помещений 31.10.2019, акт осмотра здания и экспертные заключения, фиксирующие отсутствие в помещениях имущества арендатора, при этом принимая во внимание условия договора о сроках по уведомлению контрагента об одностороннем отказе от договора, суд приходит к выводу о прекращении арендных правоотношений в рамках спорного договора во внесудебном порядке с 31.10.2019 и не находит правовых оснований для расторжения договора аренды, установленных статьями 450, 451 ГК РФ, и удовлетворения требований предпринимателя в части расторжения договора.

Заявленные предпринимателем требования о взыскании денежных средств в размере 331400руб., перечисленных в счет обеспечительного депозита по договору не подлежат удовлетворению судом по следующим основаниям.

Внесение арендатором обеспечительного депозита в спорной сумме и факт его списания обществом, сторонами не оспаривается.

В соответствии с условиями договора (п. 4.1) обеспечительный депозит подлежит возврату на расчетный счет арендатора не позднее 10 банковских дней с момента письменного обращении арендатора к арендодателю с просьбой о возврате обеспечительного депозита после расторжения договора.

Таким образом, стороны, подписав спорный договор, согласовали порядок возврата, обеспечительного депозита, после расторжения договора.

Судом установлено, что спорный договор прекращен с 31.10.2019.

В соответствии с условиями договора арендная плата в период с 09.11.2019 по 08.08.2020 составляет 331400руб. в месяц, то есть равное размеру спорного обеспечительного депозита.

Вместе с тем, как следует из пояснений ответчика и не опровергнуто истцом, арендатору были предоставлены «арендные каникулы» (в период с 08.08.2019 по 31.10.2019 (фактически до 08.11.2019), размер арендной платы во время арендных каникул был установлен в размере 1000руб. в месяц. В дальнейшем с 09.11.2019 арендная плата должна была составить 331400руб. в месяц.

Кроме того, в силу п.5.4.8 договора аренды при расторжении договора в одностороннем порядке арендатор обязан не позднее чем за шестьдесят дней письменно уведомить арендодателя о дате досрочного освобождения помещения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, условиями договора аренды арендатор обязался оплачивать арендные платежи в размере и в сроки, установленные договором.

Из материалов дела следует, что в период арендуемое имущество использовалось предпринимателем, однако документов подтверждающих оплату в полном объеме суду  не представлено.

Таким образом, у арендатора возникла обязанность перед арендодателем по внесению арендной платы в сумме согласованной сторонами на основании статей 307, 309, 614 ГК РФ. 

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В соответствии с пунктом 6.5 договора при несоблюдении арендатором срока уведомления арендодателя о досрочном освобождении помещения указанного в п.5.4.9 договора арендодатель вправе потребовать уплаты штрафа в размере арендной платы за весь период просрочки в уведомлении. 

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Из буквального толкования текста спорного договора аренды и общеобязательных норм гражданского законодательства, регулирующих обязательственные отношения, следует, что обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 60 дней о предстоящем освобождении помещения в случае намерения досрочно расторгнуть договор, является обязательной для исполнения, односторонний отказ от ее исполнения и (или) одностороннее изменение ее условий в силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ недопустимы. Статья 421 ГК РФ устанавливает один из принципов гражданского законодательства – свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Указанный принцип, раскрывается, в том числе, через правило, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Таким образом, стороны настоящего спора путем подписания спорного договора приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части перечня обязанностей арендатора по договору и обязательности их исполнения, а также мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) таких обязанностей. 

Факт просрочки исполнения обязанности по уведомлению арендодателя о расторжении договора аренды, установленной п. 5.3.3, подтверждается представленным в материалы дела документами и не оспаривается истцом. При таких обстоятельствах, общество имело право на удержание обеспечительного депозита.

Также у суда отсутствуют основания в удовлетворении требований предпринимателя о взыскании убытков в размере 275624,50руб., возникшие у предпринимателя в результате проведения ремонтных работ в арендованном помещении.

Как установлено судом  и не оспаривается сторонами, спорные помещения приняты в аренду истцом по акту приема-передачи.

Судом принимается во внимание, что при передаче помещений сторонами проводился их осмотр и фотофиксация.

При этом каких либо претензий к состоянию помещений арендатором не предъявлялось, акт подписан без оговорок, договор заключен на срок до 08.08.2029.

Доказательств учинения препятствий обществом к осуществлению предпринимателем проверки технического состояния спорных помещений, путем осмотра, проверки экспертами, в том числе ознакомления с технической документацией, содержащей  сведения о годе возведения и износе помещений, истцом в материалы дела не представлено.

В силу положений ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). 

При этом в соответствии с разделом 5 (п. 5.2.1) арендатор имеет право производить перепланировку (реконструкцию) помещения или изменение интерьера помещения с предварительного письменного согласия арендодателя. 

Вместе с тем, истцом в нарушение положений статьи 65 АПК РФ таких доказательств получения согласия у общества на проведение ремонтных работ в арендуемом помещении, суду  не предоставлено.

Таким образом, порядок согласования и проведения работ, за проведения которых истцом заявлено о взыскании убытков с ответчика, арендатором не соблюден, доказательств обратного в материалы дела не предоставлено.

На основании изложенного исковые требования предпринимателя удовлетворению не подлежат, в связи с чем расходы по оплате госпошлины по иску относятся судом на его счет в силу ст. 110 АПК РФ.

Рассмотрев требования встречного иска о взыскании с предпринимателя стоимости восстановительных робот в части нежилого помещения, арендованной истцом по спорному договору, суд не находит оснований для их удовлетворения по следующим основаниям.

Встречный иск подан с отсылкой к статье 612 ГК РФ, общество указывает, что недостатки спорного помещения были оговорены с арендатором и претензий последний не имел. При этом помещения находились в удовлетворительном состоянии, условия о проведении ремонта в договоре  отсутствовали, предприниматель провел работы по демонтажу без разрешения и согласования с арендодателем и оставил помещение в состоянии худшем, чем до принятия в аренду. В данной связи потребовались восстановительные работы, общество понесло затраты на восстановление.

Исходя из условий ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 41 АПК РФ лица,  участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом и другими федеральными законами или возложенные на них арбитражным судом в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном настоящей статьей, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу (часть 5 статьи 70 АПК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (ч. 4 ст. 71 АПК РФ).

В качестве документального подтверждения своих доводов и аргументации общество представило отчет № 1380-В от 14.09.2020 об определении величины затрат на произведение ремонтных работ в части нежилого помещения.

Однако судом установлено, что спорный договор прекращен 31.10.2019.

Фактическая передача ключей от спорного помещения состоялась 31.10.2019.

Таким образом, отчет об оценке составлен по истечение более чем 10 месяцев с даты передачи ключей арендатором.

При таких обстоятельствах, учитывая доводы общества о сдаче в наем спорных помещений новому арендатору, прошедший временной промежуток с момента передачи ключей 31.10.2019, процент износа спорного помещения, на который указывает ответчик по встречному иску,  суд критически относится, к представленному в качестве единственного доказательства по встречному иску отчету, датированному 14.09.2020.

Убедительности доводов, основанных на доказательственной базе, обществом не произведено, представленные суду документы не позволяют оценить с точки зрения достоверности доводы общества по встречному иску. 

Доказательств, совершения всего объема действий, приведших к ухудшению состояния спорных помещений до состояния, определенного в отчете от 14.09.2020 по истечении длительного срока после возврата ключей от помещений 31.10.2019, именно предпринимателем, в материалы дела обществом не представлено.

При  таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на общество.

Руководствуясь статьями 110, 132, 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении первоначального и встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Левченко Е.А.