АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2801/22 

Екатеринбург

19 мая 2022 г.

 

  Дело № А60-2127/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Оденцовой Ю.А.,

судей Соловцова С.Н., Савицкой К.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Альфа-Банк» (далее - Альфа-Банк, банк) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2022 по делу№ А60-2127/2020 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседанияна сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие ФИО1, ФИО2 и ее представитель ФИО3 (доверенность от 28.10.2021); ФИО4 и ее представитель ФИО5 (доверенность от 14.10.2021); а также представитель Альфа-Банка – ФИО6 (доверенность от 10.03.2022 № 4/476Д).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.02.2021 общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «СМУ-3» (далее – общество УК «СМУ-3», должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим должником утвержден ФИО7.

В арбитражный суд 11.02.2021 поступило заявление ФИО2 об исключении из залогового имущества объектов недвижимого имущества: нежилого помещения площадью 33,7 кв.м., кадастровый номер 66:41:0601039:361, на третьем этаже дома по адресу: 

<

...>, апартаменты № 19 (далее – спорные апартаменты № 19).

В дальнейшем ФИО2 заявила об изменении предмета требований, в окончательном виде просит: 1) признать право собственности ФИО2 на спорные апартаменты № 19; 2) признать отсутствующим (прекратившимся) залог Альфа-Банк в отношении имущественных прав на спорные апартаменты № 19; 3) исключить из конкурсной массы спорные апартаменты № 19 (уточнение принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В арбитражный суд 11.02.2021 поступило заявление ФИО4 об исключении из залогового имущества объектов недвижимого имущества: нежилого помещения площадью 41,6 кв.м., кадастровый номер 66:41:0601039:357, на третьем этаже дома по адресу: 

<

...>, апартаменты № 15 (далее – спорные апартаменты № 15).

В ходе рассмотрения требований ФИО4 заявила об изменении предмета требований и в окончательном виде просит: 1) признать право собственности ФИО4 на спорные апартаменты № 15; 2) признать отсутствующим (прекратившимся) залог банка в отношении имущественных прав на спорные апартаменты № 15; 3) исключить их конкурсной массы спорные апартаменты № 15 (уточнение принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В арбитражный суд 25.02.2021 поступило заявление ФИО1 об исключении из конкурсной массы должника недвижимого имущества: нежилого помещения площадью 49,2 кв.м., кадастровый номер 66:41:0601039:345, по адресу: 

<

...>, апартаменты № 3 (далее – спорные апартаменты № 3).

ФИО1 14.04.2021 заявила ходатайство об изменении заявленных требований, в котором просит: 1) признать право собственности ФИО1 на спорные апартаменты № 3; 2) исключить их конкурсной массы спорные апартаменты № 3 (уточнение принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 18.05.2021 заявления ФИО2, ФИО4 и ФИО1 объединены в одно производство для совместного рассмотрения в рамках настоящего дела о банкротстве.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 26.07.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2022 определение суда первой инстанции от 26.07.2021 отменено, заявления удовлетворены; признано право собственности - ФИО2 на спорные апартаменты № 19, ФИО4 - на спорные апартаменты № 15 и ФИО1 - на спорные апартаменты № 3; признан отсутствующим (прекратившимся) залог в пользу Альфа-Банка в отношении имущественных прав на спорные апартаменты № 19 и 15; из конкурсной массы исключены спорные апартаменты № 19, 15, 3.

В кассационной жалобе банк просит постановление апелляционного суда от 14.03.2022 отменить, оставить в силе определение суда первой инстанции от 26.07.2021, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм права, несоответствие выводов апелляционного суда обстоятельствам дела. По мнению банка, поскольку право собственности на спорные апартаменты зарегистрировано за должником, то они подлежат включению в конкурсную массу, а соответствующие требования - трансформации в денежные, и правовых оснований для удовлетворения требований нет, и по условиям договоров купли-продажи, при отказе в государственной регистрации перехода права или наличия обременения должник должен вернуть покупателю плату по договору, то есть стороны, заранее предусмотрели трансформацию неденежных требований в денежные при непереходе права собственности к покупателям. Банк считает, что выводы суда о неразумности и неосмотрительности банка, не проверившего наличие у залогодателя обязательства передать предмет залога в собственность другому лицу, не соответствуют обстоятельствам дела, основаны на неверном применении пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как банк - добросовестный залогодержатель, а на момент заключения сделок ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) была запись, что должник является титульным собственником спорных апартаментов, ни заемщики, ни залогодатель, как профессиональные участники оборота, не передали банку реестр проданных объектов в части спорных апартаментов. Заявитель полагает, что апелляционный суд не оценил, что ФИО4 частично оплатила спорные апартаменты, что не подразумевает обращение заемщика (залогодателя) за выводом объекта недвижимости из залога, и в письме от 15.08.2019 № 149/2779/15.08.19 банк сообщал о готовности снять обременение только после оплаты по кредитному соглашению от 30.05.2018 № 01R68L в размере 85% от суммы по договору купли-продажи данного объекта, но не менее 3 187 500 руб. Заявитель указывает, что апелляционный суд не учел, что к банкротству должника не применялся параграф 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), но и этот параграф не допускает включение в реестр требований о передаче нежилого помещения площадью более 7 кв.м., а, применяя позицию Конституционного суда Российской Федерации, апелляционный суд указал на определения Верховного суда Российской Федерации от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 № 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 № 308-ЭС15-6308, в которых речь идет о банкротстве застройщиков, но не учел, что подача после введения в отношении должника наблюдения в суды общей юрисдикции заявлений о признании права собственности, противоречит Закону о банкротстве. Банк ссылается на то, что апелляционный суд не оценил его письменные пояснения о том, что кредитор вправе согласовать вывод из залога спорных апартаментов только при сохранении полной обеспеченности кредита залогом оставшегося имущества, и, определяя обеспеченность кредитов на каждый момент времени и размер денежных средств, подлежащих уплате для вывода объекта из залога, банк учитывал объем непогашенных кредитных обязательств и должника и общества с ограниченной ответственностью «Транспорттрейд» (далее – общество «Транспорттрейд»), обязательства которого также обеспечены помещениями комплекса «Вивальди», и исходил из совокупной залоговой стоимости объектов недвижимости и имущественных прав требования, выведенных из залога, а также для вывода объекта из залога необходима подача заемщиком или залогодателем соответствующего заявления, без чего банк не мог изменить договор залога, то есть банк был добросовестным. По мнению заявителя, вывод апелляционного суда о ненарушении прав банка, которому, несмотря на несоответствие цены договоров купли-продажи от 11.09.2019 № ТА019В, от 08.10.2019 № ТА015В, от 12.11.2019 № ТА003В, поступила сумма, превышающая цену по данным договорам, не соответствует обстоятельствам дела, является преждевременным, поскольку указанное превышение суммы нивелируется иными требованиями физических лиц.

ФИО2, ФИО4 и ФИО1 в отзывах просят обжалуемое постановление оставить в силе, в удовлетворении жалобы отказать.

Законность обжалуемого судебного акта проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.

Как установлено апелляционным судом и следует из материалов дела, между Банком (кредитор) и обществом с ограниченной ответственностью «СМУ-3 Строй» (заемщик; далее – общество «СМУ-3 Строй») 30.05.2018 заключено соглашение об открытии невозобновляемой кредитной линии в российских рублях №01R68L (далее – кредитное соглашение от 30.05.2018 №01R68L), по которому кредитор обязался на условиях соглашения предоставить заемщику денежные средства в российских рублях в форме невозобновляемой кредитной линии с лимитом выдачи - 185 000 000 руб., а заемщик обязался в порядке и сроки, установленные соглашением, возвратить кредиты и уплатить проценты за пользование кредитами, а также осуществить в пользу кредитора иные платежи, предусмотренные соглашением.

Срок действия кредитной линии с 30.05.2018 по 31.12.2020 включительно, кредиты могут быть предоставлены заемщику в течение срока действия кредитной линии, после окончания данного срока кредиты заемщику не предоставляются (пункт 2.1. кредитного договора), а, согласно пункту 2.2. соглашения от 30.05.2018 №01R68L, кредиты предоставляются на основании заключаемых между кредитором и заемщиком дополнительных соглашений.

По дополнительным соглашениям от 31.05.2018 №01R68T001 и от 31.05.2018 №01R68T002 банк предоставил заемщику кредит в сумме 20 000 000 руб. и в размере 165 000 000 руб., с уплатой процентов за пользование кредитными денежными средствами по ставке из расчета 11,4% годовых.

Между Альфа-Банком (кредитор) и обществом «ТранспортТрейд» (заемщик) 30.10.2018 заключено соглашение об открытии невозобновляемой кредитной линии в российских рублях №01WO4L (далее – кредитное соглашение от 30.10.2018 №01WO4L), по которому кредитор обязался на условиях соглашения предоставить заемщику денежные средства в российских рублях в форме невозобновляемой кредитной линии с лимитом выдачи в размере 270 000 000 руб., а заемщик обязался в порядке и сроки, установленные соглашением, возвратить кредиты и уплатить проценты за пользование кредитами, осуществить в пользу кредитора иные платежи по соглашению, при этом, кредиты предоставляются на основании заключаемых между кредитором и заемщиком дополнительных соглашений, в том числе, заключаемых посредством Системы «Альфа-Кредит» (пункт 2.2 соглашения).

На основании дополнительных соглашений от 02.11.2018 №01WO4T001, от 27.11.2018 №01WO4T002, от 25.01.2019 №01WO4T003, от 25.01.2019 №01WO4T004, от 20.02.2019 №01WO4T005, от 02.04.2019 №01WO4T006, от 30.04.2019 №01WO4T007, от 31.05.2019№01WO4T008, от 23.06.2019 №01WO4T009 банк предоставил заемщику кредит в следующих суммах: 20 000 000 руб., 20 000 000 руб., 105 390 986,05 руб., 20 000 000 руб., 22 800 000 руб., 15 529 480 руб., 5 027 408,65 руб., 21 255 101,29 руб., 19 000 000 руб., соответственно, с уплатой процентов за пользование кредитными денежными средствами по ставке из расчета 13% годовых.

Исполнение обязательств по указанным выше кредитным соглашениям от 30.05.2018 №01R68L, от 30.10.2018 №01WO4L обеспечивалось, в том числе заключенными между банком и обществом УК «СМУ-3» договорами ипотеки от 15.08.2018 №01R68Z004 и от 30.10.2018 №01WO4Z006.

Предметами указанных договоров ипотеки являлись жилые и нежилые помещения, машино-места, в том числе, по адресу: 

<

...>, в число которых входили: спорные апартаменты №3, залоговая стоимость которых, согласно пунктам 1.4 договоров ипотеки от 15.08.2018 №01R68Z004 и от 30.10.2018 №01WO4Z006, составляет 2 878 200 руб.; спорные апартаменты №15, залоговая стоимость которых, в соответствии с пунктами 1.4 договоров ипотеки от 15.08.2018 №01R68Z004 и от 30.10.2018 №01WO4Z006, составляет 2 433 600 руб.; спорные апартаменты №19, залоговая стоимость которых, в силу пунктов 1.4 договоров ипотеки от 15.08.2018 №01R68Z004 и от 30.10.2018 №01WO4Z006, составляет 1 971 450 руб.

При рассмотрении иных обособленных споров в настоящем деле установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что должник является одним из членов группы компаний «СМУ-3», в которую, помимо него, входят: общество с ограниченной ответственностью «СнабСМУ-3» (далее – общество «СнабСМУ-3»), общества «СМУ-3 Строй» и «ТранспортТрейд», акционерное общество «СМУ-3», ФИО8, ФИО9 и др.

Между обществом УК «СМУ-3» (продавец) и ФИО2 (покупатель) 11.09.2019 заключен договор купли-продажи нежилого помещения №ТА019В, по которому продавец обязался продать покупателю спорные апартаменты №19, принадлежащие продавцу на праве собственности по договору долевого участия в строительстве от 29.11.2017 №ТП001/1, акту приема-передачи от 18.01.2018 по данному договору, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 15.12.2017 №RU66302000-4866-2015 (пункт 2 договора).

Отчуждаемое помещение продано покупателю за сумму 2 450 000 руб., в следующем порядке: 950 000 руб. уплачиваются покупателем продавцу при подписании договора купли-продажи и 1 500 000 руб. - не позднее 05.10.2019, при этом, в отношении спорных апартаментов зарегистрировано ограничение прав и обременение в пользу банка на основании договоров об ипотеки от 15.08.2018 №01R68Z004 и от 30.10.2018 №01R68Z006, о чем в ЕГРН сделаны записи от 23.11.2018  № 66:41:0601039:351-66/001/2018-3 и от 17.08.2019 № 66:41:0601039:361-66/001/2018-2 (пункты 3, 6 договора).

В подтверждение факта оплаты цены договора заявителем представлены квитанции к приходным кассовым ордерам от 11.09.2019 №38 на сумму 950 000 руб., от 04.10.2019 №42 на сумму 1 500 000 руб., выданная бывшим директором общества УК «СМУ-3» справка от 05.11.2019 о внесении ФИО2 денежных средств в общей сумме 2 450 000 руб. во исполнение договора купли-продажи нежилого помещения от 11.09.2019 №ТА019В.

В письме от 01.10.2019 №149/3292/01.10.19 банк дал согласие должнику на заключение договора купли-продажи нежилого помещения от 11.09.2019 №ТА019В в отношении спорных апартаментов №19, являющихся предметом ипотеки, и сообщил, что готов подать заявление в Управление Росреестра по Свердловской области на снятие обременений в течение 4 рабочих дней после поступления денежных средств в счет погашения обязательств по кредитному соглашению от 30.05.2018 №01R68L в размере 85% от суммы по договору купли-продажи данного объекта недвижимости, но не менее 2 592 500 руб.

На основании акта приема-передачи, должник 28.11.2019 передал спорные апартаменты № 19 ФИО2, которая с данной даты пользуется этим помещением (провела ремонт, фактически проживает в нем, используя его как жилое, вносит коммунальные платежи), но переход права собственности на спорные апартаменты № 19 не зарегистрирован, и в отношении данного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрировано право собственности за должником и обременение в виде залога (ипотека) в пользу Альфа-Банка.

Помимо этого, 08.10.2019 между обществом УК «СМУ-3» (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения №ТА015В, по которому продавец обязался продать покупателю спорные апартаменты № 15, принадлежащие продавцу на праве собственности по договору долевого участия в строительстве от 29.11.2017 №ТП001/1, акту приема-передачи от 18.01.2018 к этому договору и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 15.12.2017 №RU66302000-4866-2015 (пункт 2 договора).

Согласно пункту 3 договора, отчуждаемое помещение продано покупателю за 3 578 960 руб. (НДС не облагается) при следующем порядке оплаты: 1 926 960 руб. уплачивается покупателем продавцу при подписании договора купли-продажи путем наличных расчетов либо путем перечисления денежных средств по письму продавца от 08.10.2019 по указанным в договоре реквизитам; 1 652 000 руб. - за счет кредитных денежных средств, предоставленных покупателю публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (далее – Сбербанк) после снятия продавцом обременения, указанного в пункте 6 договора, после подписания кредитного договора.

В пункте 6 договора № ТА015В указано, что в отношении отчуждаемого помещения зарегистрировано ограничение прав и обременение в пользу банка на основании договоров об ипотеки от 30.10.2018 №01R68Z006 и от 15.08.2018 №01R68Z004, о чем в ЕГРН сделаны от 17.08.2018 №66:41:0601039:357-66/001/2018-2 и от 23.11.2018 №66:41:0601039:357-66/001/2018-3.

В подтверждение факта частичной оплаты цены договора заявителем в материалы дела представлены копии кассового чека от 08.10.2019 и квитанции к приходному кассовому ордеру от 08.10.2019 №43.

В письме от 15.08.2019 №149/2779/15.08.19 банк дал согласие должнику на заключение договора купли-продажи нежилого помещения от 08.10.2019 №ТА015В в отношении спорных апартаментов № 15, являющихся предметом ипотеки, и сообщил, что готов подать заявление в Управление Росреестра по Свердловской области на снятие обременений в течение 4 рабочих дней после поступления денежных средств в счет погашения обязательств по кредитному соглашению от 30.05.2018 №01R68L в размере 85% от суммы по договору купли-продажи данного объекта недвижимости, но не менее 3 187 500 руб.

На основании акта приема-передачи, должник 08.10.2019 передал спорные апартаменты № 15 ФИО4, которая с указанной даты пользуется этим помещением как жилым для проживания, провела ремонт, вносит коммунальные платежи, но переход права собственности на спорные апартаменты № 15 не зарегистрирован, а в отношении данного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрировано право собственности за должником и обременение в виде залога (ипотека) в пользу Альфа-Банка.

Кроме того, между обществом УК «СМУ-3» (продавец) и ФИО1 (покупатель) 12.11.2019 заключен договор купли-продажи нежилого помещения №ТА003В, по которому продавец обязался продать покупателю спорные апартаменты № 3, принадлежащие продавцу на праве собственности по договору долевого участия в строительстве от 29.11.2017 №ТП001/1, акту приема-передачи от 18.01.2018 к этому договору, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 15.12.2017 №RU66302000-4866-2015 (пункт 2 договора).

Согласно пункту 3 договора, цена отчуждаемого помещения составляет 3 949 596 руб., отчуждаемое помещение продано покупателю за сумму 3 949 596 руб. (НДС не облагается), покупатель производит оплату продавцу путем перечисления денежных средств по письму продавца от 12.11.2019 по указанным в договоре реквизитам.

В пункте 6 договора №ТА003В указано, что в отношении отчуждаемого помещения зарегистрировано ограничение прав и обременение в пользу банка на основании договоров об ипотеки от 15.08.2018 №01R68Z004 и от 30.10.2018 №01R68Z006, о чем в ЕГРН сделаны записи от 17.08.2019 №66:41:0601039:361-66/2018-2 и от 23.11.2018 №66:41:0601039:345-66/001/2018-3.

В подтверждение оплаты цены договора заявителем в материалы дела представлены чек-ордер Сбербанка от 22.11.2019 на сумму 2 461 596 руб. и платежное поручение от 25.11.2019 №34 на сумму 1 488 000 руб., которые по поручению общества УК «СМУ-3» перечислены ФИО1 на расчетный счет общества «СнабСМУ-3» в счет оплаты обязательств должника.

По утверждению ФИО1, в дальнейшем полученные обществом «СнабСМУ-3» он нее денежные средства перечислены в пользу Альфа-Банка на основании платежных поручений от 22.11.2019 №492 на сумму 599 085,62 руб. (назначение платежа, среди прочего: погашение процентов за общество «СМУ-3 Строй»); от 22.11.2019 №493 на сумму 72 616,44 руб. (назначение платежа, среди прочего: погашение процентов за общество «СМУ-3 Строй»); от 25.11.2019 №494 на сумму 2 685 455 руб. (назначение платежа, среди прочего: погашение процентов за общество «СМУ-3 Строй»).

В письме без даты и номера Альфа-Банк дал согласие должнику на заключение договора купли-продажи нежилого помещения от 12.11.2019 №ТА003В в отношении спорных апартаментов № 3, являющихся предметом ипотеки, и сообщил, что готов подать заявление в Управление Росреестра по Свердловской области на снятие обременений в течение 4 рабочих дней после поступления денежных средств в счет погашения обязательств по кредитному соглашению от 30.05.2018 №01R68L в размере 85% от суммы по договору купли-продажи данного объекта недвижимости, но не менее 3 357 156 руб.

На основании акта приема-передачи должник 12.11.2019 передал спорные апартаменты № 3 ФИО1, которая с этой даты пользуется данным помещением как жилым для проживания, вносит коммунальные платежи, провела ремонт, но переход права собственности на спорные апартаменты № 3 не зарегистрирован и в отношении данного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрировано право собственности за обществом УК «СМУ-3» и обременение в виде залога (ипотека) в пользу Альфа-Банка.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 27.01.2020 принято к производству заявление Федеральной налоговой службы о банкротстве должника, в отношении которого определением от 20.10.020 введена процедура наблюдения.

Решением этого же суда от 08.02.2021 общество УК «СМУ-3» признано банкротом с введением в отношении него конкурсного производства, конкурсным управляющим должником утвержден ФИО7 

Ссылаясь на наличие оснований для признания за ними права собственности на спорные апартаменты №19, 15, 3, в связи с чем, данное имущество не может быть реализовано в ходе процедуры банкротства должника, и, полагая, что право залога (ипотека) прекращено, ФИО2, ФИО4 и ФИО1 обратились в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности материалами дела наличия оснований для признания за ФИО2, ФИО4 и ФИО1 права собственности на спорное недвижимое имущество и отсутствующим обременения Альфа-Банка на него, а также для исключения данного имущества из конкурсной массы.

Отменяя определение суда первой инстанции, и, удовлетворяя требования, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Как закреплено в подпункте 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Нормы параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающие особенности правового регулирования банкротства застройщиков, направлены, в том числе, на предоставление дополнительных гарантий и защиту прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства.

Под участником строительства понимается физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, в случае, если застройщиком в установленном законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Федерального закона.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен перечень оснований прекращения обязательств, который не является закрытым, однако не упомянутое в законе или ином правовом акте основание прекращения обязательств должно быть предусмотрено соглашением сторон (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств»).

По смыслу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, завершающим этапом передачи права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация его перехода от продавца к покупателю.

По смыслу разъяснений, приведенных в абзаце 3 пункта 36, пунктах 58, 59 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск о признании права на недвижимое имущество может быть удовлетворен, если истец владеет спорным имуществом и представит доказательства возникновения у него соответствующего права. Лица, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, должны доказать, что их право на спорное имущество возникло в силу закона (независимо от государственной регистрации), либо возникло до 31.01.1998 (дата введения в действие системы государственной регистрации) в соответствии с частями 1, 2 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. На истца возлагается обязанность по доказыванию юридических оснований возникновения права собственности. Удовлетворение иска о признании права возможно только при условии, что такое право у истца на момент рассмотрения спора уже возникло, однако оспаривается или не признается ответчиком, в связи с чем требует судебного признания (подтверждения).

В пункте 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

По смыслу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества требований в случае неисполнения (ненадлежащего) исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, в частности, в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

По общему правилу залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем, как следует из подпункта 10 названной нормы, залог также прекращается и в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Как установлено апелляционным судом и подтверждается материалами дела, из пунктов 4.15, 4.16, 4.17 кредитного соглашение от 30.05.2018 №01R68L следует, что кредитор (Альфа-Банк) вправе согласовать вывод из залога объектов недвижимости, являющихся частью Жилого комплекса «Вивальди» и переданных в ипотеку на основании договора об ипотеке, с целью реализации части указанных помещений, при этом согласие на вывод помещений из залога кредитор предоставляет в течение 3 рабочих дней с даты поступления запроса от заемщика (общества «СМУ-3 Строй»), заемщик обязуется обеспечить поступление 100% денежных средств, полученных от реализации помещений, на счета открытые у кредитора. Заемщик обязуется направлять не менее 65% денежных средств, полученных от реализации помещений и поступающих на счета заемщика в погашение обязательств по кредитам.

Аналогичные положения о возможности вывода из залога части помещений и их продажи по согласованию с банком содержит и кредитное соглашения от 30.10.2018 №01WO4L по обязательствам общества «ТранспортТрейд» (пункты 4.13, 4.14.3, 4.15 соглашения).

В дальнейшем, в пункте 2 дополнительного соглашения от 27.09.2018 к кредитному соглашению от 30.05.2018 №01R68L стороны установили, что общество УК «СМУ-3» обязано передать Альфа-Банку 70% денежных средств, полученных от реализации помещений.

Таким образом, апелляционным судом установлено и материалами дела подтверждается, что условиями кредитных соглашений от 30.05.2018 №01R68L и от 30.10.2018 №01WO4L предусмотрена возможность прекращения залога по частям (в отношении конкретных помещений), несмотря на наличие общего долга по кредитам, и из материалов дела следует, что между сторонами сложилась практика снятия обременений в аналогичном порядке с иных отчуждаемых жилых (нежилых) помещений жилого комплекса «Вивальди».

Как указано выше, письмами от 01.10.2019 №149/3292/01.10.19, от 15.08.2019 №149/2779/15.08.19 и письмом без даты и номера Альфа-Банк дал согласие на заключение договоров купли-продажи от 11.09.2019 №ТА019В, от 08.10.2019 №ТА015В, от 12.11.2019 №ТА003В в отношении спорных апартаментов № 19, 15, 3 являющихся предметами ипотеки по договорам от 15.08.2018 №01R68Z004 и от 30.10.2018 №01WO4Z006, и указал на готовность банка подать заявление в регистрирующий орган на снятие указанных обременений со спорных апартаментов в течение 4 рабочих дней после поступления денежных средств в погашение обязательств по кредитному соглашению от 30.05.2018 №01R68L в размере 85% от сумм по договорам купли-продажи, но не менее 2 592 500 руб., 3 187 500 руб., 3 357 156 руб.

При этом апелляционным судом установлено и материалами дела подтверждается, что, поскольку спорные апартаменты №3 оценены банком и должником-залогодателем в размере 2 878 200 руб., то с учетом пункта 4.17 кредитного соглашения от 30.05.2018 №01R68L в редакции дополнительного соглашения от 27.09.2018, действовавшей на дату заключения договора между должником и ФИО1 и оплаты последней цены договора, для снятия залога должнику необходимо направить банку полученную от ФИО1 часть выкупной цены объекта недвижимости в размере 2 764 717 руб. 20 коп. (3 949 596 руб. х 70 %); аналогично, поскольку спорные апартаменты №15 оценены банком и должником-залогодателем в размере 3 578 000 руб., таким образом, с учетом пункта 4.17 кредитного соглашения от 30.05.2018 №01R68L в редакции дополнительного соглашения от 27.09.2018, действовавшей на дату заключения договора между должником и ФИО4, оплаты последней предусмотренной договором части цены договора, для снятия залога должнику необходимо направить банку полученную от ФИО4 часть выкупной цены объекта недвижимости в размере 2 504 600 руб. (3 949 596 руб. х 70 %); и, поскольку спорные апартаменты №19 оценены должником-залогодателем и банком в размере 1 971 450 руб., то, с учетом пункта 4.17 кредитного соглашения №01R68L от 30.05.2018 в редакции дополнительного соглашения от 27.09.2018, действовавшей на дату заключения договора между должником и ФИО2 и оплаты последней цены договора, для снятия залога должнику необходимо направить банку полученную от ФИО2 часть выкупной цены объекта недвижимости в размере 1 750 000 руб. (2 450 000 руб. х 70 %).

По результатам исследования и оценки материалов дела о банкротстве должника, апелляционным судом установлено, что при рассмотрении обособленного спора по заявлению (требованию) Альфа-Банка о включении его требования в реестр банк в обоснование размера долга представил расчет, согласно которому в период с 04.10.2019 по 16.10.2019 банком в счет погашения обязательств по кредитному соглашению от 30.05.2018 №01R68L получены денежные средства в сумме 8 036 622 руб.  57 коп., а именно : 09.10.2019 - 4 300 787 руб. 30 коп., 10.10.2019 – 302 906 руб. 62 коп., 14.10.2019 – 2 537 393 руб. 84 коп.; 15.10.2019 – 601 650 руб., 16.10.2019 – 293 884 руб. 81 коп., и, кроме того, из материалов дела следует, что с 25.09.2019 по 15.04.2020 в счет погашения процентов и уплаты комиссии за резервирование денежных средств по кредитному соглашению от 30.10.2018 №01WO4L обществом «Транспорттрейд» произведены платежи в общей сумме 18 411 747 руб. 54 коп.

Кроме того, апелляционный суд установил, что из представленных заявителями документов следует, что оплата спорных апартаментов № 19 произведена ФИО2 путем внесения денежных средств в кассу должника двумя платежами (11.09.2019 - 950 000 руб. и 04.10.2019 - 1 500 000 руб.), после чего руководитель должника выдал ей справку об отсутствии у должника к ней финансовых претензий по договору купли-продажи от 11.09.2019 №ТА019В; ФИО4 оплатила спорные апартаменты №15 частично (1 926 960 руб.), в соответствии с порядком, установленным договором купли-продажи, путем внесения денежных средств в кассу должника, что подтверждено кассовым чеком от 08.10.2019 и квитанцией к приходному кассовому ордеру от 08.10.2019 №43, оставшаяся часть суммы внесена на депозитный счет арбитражного суда; ФИО1 оплатила спорные апартаменты №3 путем перечисления по поручению должника в счет исполнения его обязательств 22.11.2019 и 25.11.2019 денежных средств в сумме 2 461 596 руб. и 1 488 000 руб. в пользу общества «СнабСМУ-3», и затем данные денежные средства перечислены в пользу Альфа-Банка по платежным поручениям от 22.11.2019 №492 на сумму 599 085 руб. 62 коп., от 22.11.2019 №493 на сумму 72 616 руб. 44 коп., от 25.11.2019 №494 на сумму 2 685 455 руб. с указанием в основании (назначении) платежей, среди прочего, на погашение процентов за должника.

Учитывая вышеназванные обстоятельства, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся доказательства, с учетом конкретных обстоятельств дела о банкротстве, апелляционный суд пришел к выводу о доказанности материалами дела надлежащим образом и в полном объеме, что после 01.10.2019 должником и входящими с ним в одну группу компаний лицами в счет погашения обязательств по кредитным соглашениям от 30.05.2018 №01R68L и от 30.10.2018 №01WO4L в пользу банка перечислены денежные средства в общей сумме порядка 29 млн. руб., а иное не доказано, и банком, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены бесспорные доказательства того, что полученные должником от ФИО4 и ФИО2, а также аффилированным с должником обществом «СнабСМУ-3» – от ФИО1 денежные средства не направлены на счета иных, входящих группу компаний «СМУ-3», лиц, а затем - на погашение обязательств по кредитным соглашениям от 30.05.2018 №01R68L и от 30.10.2018 №01WO4L.

При этом апелляционный суд по результатам исследования и оценки доказательств по делу с учетом всех конкретных обстоятельств также исходил из того, что само по себе несоответствие цены договоров купли-продажи от 11.09.2019 №ТА019В, от 08.10.2019 №ТА015В, от 12.11.2019 №ТА003В сумме, оплаченной Альфа-Банку, не нарушает прав последнего, поскольку банку фактически поступила сумма, указанная им в письмах от 01.10.2019 №149/3292/01.10.19, от 15.08.2019 №149/2779/15.08.19 и письме без даты и номера, которая превышает цену по договорам.

Учитывая изложенное, по результатам исследования и оценки всех доказательств, исходя из конкретных обстоятельств  дела, из которого следует, что, в соответствии с условиями договоров, банк обязался снять обремененияй со спорных апартаментов № 3, 15, 19 в связи с их отчуждением при условии перечисления определенной суммы в счет погашения долга по кредиту, а доказательства иного отсутствуют, и ни в суде первой инстанции, ни в судах апелляционной и кассационной инстанций банк не оспаривал наличие переписки о выводе спорных апартаментов из залога и готовности банка обратиться в регистрирующий орган за снятием указанных обременений, а также не оспаривал в целом получение банком с 25.09.2019 по 15.04.2020 денежных средств в сумме порядка 29 млн. руб. в счет погашения долга по кредитным соглашениям от 30.05.2018 №01R68L и от 30.10.2018 №01WO4L, и, установив, что, несмотря на исполнение условий банка должником (продавцом помещений), банк, в нарушение условий принятого обязательства, в течение 4 рабочих дней после поступления денежных средств с заявлением в регистрирующий орган на снятие обременений со спорных апартаментов № 3, 15, 19 не обратился, что следует из материалов регистрационного дела и не оспаривается лицами, участвующим в деле, апелляционный суд признал доказанным материалами дела надлежащим образом и в полном объеме, что такое неисполнение банком обязанности по обращению в регистрирующий орган за снятием обременений с объектов недвижимости свидетельствует об одностороннем отказе банка от исполнения ранее данного обязательства и злоупотреблении правом, в то время как доказательства иного, опровергающие выводы судов, в материалы дела не представлены.

При этом апелляционным судом исследованы и оценены доводы банка о невозможности соотнести поступившие в счет кредита суммы с конкретным объектом недвижимости и разнести все платежи в счет погашения кредита по конкретным объектам недвижимости, и, хотя кредитная задолженность по кредитному соглашению от 30.05.2018 погашена на сумму 139 534 762 руб., а общая залоговая стоимость выведенных за тот же период из залога объектов составила 105 130 970 руб., но это не свидетельствует о получении банком излишних платежей и не имеет правового значения, поскольку сторонами договора ипотеки не достигнуто соглашение которое, невозможно в отсутствие оферты от заемщика, и по результатам исследования и оценки всех представленных доказательств, исходя из конкретных обстоятельств дела, апелляционный суд отклонил названные доводы, с учетом того, что вышеуказанное превышение полученных банком платежей в счет погашения кредитных обязательств над общей залоговой стоимостью фактически выведенных из залога объектов недвижимости, попреки доводам банка, дополнительно подтверждает выполнение должником (продавцом помещений) условий банка по погашению кредитной задолженности в размере, достаточном для вывода из залога спорных апартаментов № 3,15,19, причем, как, исходя из процента погашения, предусмотренного договором в действующей на момент заключения должником договоров с заявителями и получения оплаты по ним редакции, так и, исходя из размера погашения по условиям банка по выводу из залога по представленным письмам последнего, а при таких обстоятельствах само по себе отсутствие соглашения между сторонами договора ипотеки не может являться препятствием для вывода спорных апартаментов из залога.

Кроме того, исследовав и оценив все имеющиеся доказательства, с учетом конкретных обстоятельств дела, апелляционный суд пришел к выводу о непоследовательности подхода банка при определении объектов недвижимости для вывода их из залога и возможной произвольности такого выбора.

Так, в частности, апелляционным судом установлено, что, как следует из представленных банком сведений, ФИО2 оплатила стоимость спорных апартаментов №19 по договору от 11.09.2019 двумя платежами – 11.09.2019 и 04.10.2019, должник направил банку письмо о снятии обременения с помещения 01.10.2019, и банк в тот же день направил ответное письмо о согласии на заключение договора купли-продажи нежилого помещения от 11.09.2019, о готовности и условиях подачи заявления в регистрирующий орган на снятие обременений, но после 01.10.2019 банк выводит из залога апартаменты № 12 (в октябре 2019 года), квартиру № 4 и апартаменты № 3 (в ноябре 2019 года), но необходимые действия по снятию обременения в отношении нежилого помещения № 19 не осуществляет, тогда как снятием обременения с указанных выше помещений подтверждается наличие согласия банка на это и признание им достаточным размера полученных от должника денежных средств для снятия обременения по объектам большей стоимости, чем апартаменты № 19, при том, что по пояснениям банка платежи не идентифицировались применительно к конкретным объектам залога.

Кроме того, при том, что банком подтверждено получение им денежных средств в размере, определенном согласием банка на продажу объекта, от продажи апартаментов № 3, реализованных обществом УК «СМУ-3№ в пользу ФИО1), тем не менее, дополнительное соглашение о выводе объекта из залога, подписанное банком, не зарегистрировано в отсутствие какого-либо обоснования, при этом, если в отношении названного помещения № 3 банк указывает на идентификацию полученных от его реализации в погашение кредита денежных средств, то никаких пояснений о выведении из залога иных помещений, без снятия обременений с помещения № 19, банк не дает, хотя размер поступивших в счет погашения кредитов денежных средств позволял вывести из залога как указанные помещения, так и спорные апартаменты.

Апелляционной суд также исходил из того, что граждане - участники строительства, как экономически слабая сторона правоотношений, лишенная реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств, вынужденная согласиться на все предлагаемые должником и банком условия, не должны нести негативные последствия, выражающиеся в отказе банка обратиться в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности на спорные апартаменты, в том числе, в связи с неисполнением должником обязанности по направлению денежных средств по оплате спорных апартаментов в погашение обязательств продавца по кредитным соглашениям от 30.05.2018 №01R68L и от 30.10.2018 №01WO4L, что не может являться достаточным аргументом против требований заявителей, так как неправомерное поведение банка и должника не может быть поставлено ими в вину гражданину в ситуации, когда он передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося помещения, при извещении банка (экономически сильная сторона) о состоявшейся сделке, при том, что требования заявителей направлены на обеспечение, прежде всего, конституционного права на жилье, которое должно быть надлежащим образом обеспечено. 

Помимо изложенного, по результатам исследования и оценки доказательств, апелляционной суд также руководствовался тем, что право собственности ряда физических лиц, которые по аналогичным договорам приобрели жилые/нежилые помещения и апартаменты (фактически используемые в качестве жилых помещений) в доме по адресу: 

<

...>, при аналогичных обстоятельствах признано судами общей юрисдикции, и на рассмотрении арбитражного суда в настоящем деле о банкротстве и по делам о банкротстве в отношении других членов группы компаний «СМУ-3» находятся аналогичные рассматриваемому заявления физических лиц о признании за ними права собственности на помещения в доме по адресу: 

<

...>, а, кроме того, в ходе рассмотрения настоящего спора конкурсный управляющий против удовлетворения требований ФИО1, ФИО2 и ФИО4 не возражал, доказательств ненадлежащего исполнения договоров купли-продажи от 11.09.2019 №ТА019В, от 08.10.2019 №ТА015В, от 12.11.2019 №ТА003В, их недействительности и расторжения не представил.

Указанные выводы судов согласуются с позицией Конституционного Суда Российской Федерации в Постановлении от 27.10.2015 №28-П, а также с приведенным в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 №305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 № 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 №308-ЭС15-6308 принципом равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в делах о банкротстве застройщиков, основанным на статье 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющей конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории.

При этом, вопреки доводам банка, апелляционный суд признал, что, как вышеприведенная позиция Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, так и нормы параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (банкротство застройщиков), в целом, могут быть применены к рассматриваемым в рамках настоящего спора правоотношениям, при этом руководствовался целями законодательного регулирования соответствующего института, состоящими, в первую очередь, в необходимости защиты участников строительства от злоупотреблений правом.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств настоящего спора, руководствуясь статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что денежные средства в счет оплаты стоимости недвижимого имущества от ФИО2 полностью, от ФИО4 в большей части поступили в кассу должника, а в остальной части находятся на депозите арбитражного суда, денежные средства от ФИО1 по поручениям должника во исполнение его обязательств перечислены ею на счет «СнабСМУ-3», что соответствует положениям пункта 1 статьи 312 Гражданского кодекса Российской Федерации и подтверждает исполнение обязательств по оплате цены по договору перед продавцом, учитывая, что все расчеты между сторонами происходили задолго до возбуждения в отношении должника настоящего дела о банкротстве и после введения многоквартирного дома по адресу: 

<

...> эксплуатацию на основании заключенных с должником договоров купли-продажи от 11.09.2019 №ТА019В, от 08.10.2019 №ТА015В, от 12.11.2019 №ТА003В, и, принимая во внимание, что спорные апартаменты переданы ФИО2, ФИО4 и ФИО1, они ими фактически владеют и пользуются ими как жилыми помещениями, несут расходы по их содержанию и содержанию общего имущества в многоквартирном доме, апелляционный суд признал доказанной материалами дела надлежащим образом и в полном объеме обоснованность требований ФИО1, ФИО4 и ФИО2 о признании за ними права собственности на спорные апартаменты № 3, 15, 19, при том, что невозможность оформления права собственности на эти объекты, фактически построенные и введенные в эксплуатацию, препятствует заявителям, надлежащим образом исполнившим обязательства по их оплате, в реализации прав собственников по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, что не соответствует принципу справедливости.

Разрешая требования заявителей о признании отсутствующими залогов, зарегистрированных в пользу Альфа-Банка в отношении спорных нежилых помещений, апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Учитывая все вышеизложенные установленные судом обстоятельства, апелляционный суд, по результатам исследования и оценки доказательств по делу, исходил из того, что ФИО2, ФИО4 и ФИО1, которые, в отличие от банка, профессиональными участниками гражданского оборота не являются, каких-либо дел с должником не вели, его кредиторами не были, заключая договоры купли-продажи от 11.09.2019 №ТА019В, от 08.10.2019 №ТА015В, от 12.11.2019 №ТА003В, действовали с целью приобретения спорных апартаментов для последующего использования их как жилых помещений, и их действия отвечают критериям добросовестности и разумности, связаны с ожиданием перехода права собственности и прекращения залога, при этом они не знали и не могли знать о возможном неперечислении должником денежных средств банку и организационных проблемах банка с идентификацией соответствующих платежей, а иное не доказано, при том, что регистрации перехода права собственности предшествует, по условиям договоров купли-продажи, полная оплата покупателями спорных помещений, и поскольку к этому моменту спорные обременения были зарегистрированы, то незамедлительное обращение в регистрирующий орган не могло повлиять на возникшие отношения.

При этом апелляционным судом установлено и материалами дела подтверждается, что строительство жилого комплекса, в котором расположены спорные помещения, велось с привлечением кредитных средств банка под залог объектов строительства, а также банк рефинансировал ранее возникшие кредитные обязательства застройщика, и как кредитор банк в полной мере располагал информацией о схеме финансирования строительства жилого комплекса «Вивальди», вправе требовать исполнения обязательств от сторон кредитного договора, тогда как граждане (слабая сторона), которые признаются добросовестными приобретателями, не должны нести ответственность за ненадлежащее исполнение должником обязательств перед банком и за ту схему взаимоотношений по финансированию строительства, которую выбрали должник, банк и иные члены группы лиц «СМУ 3», что также установлено вступившими в законную силу судебными актами по делам о банкротстве иных лиц, входящих в группу компаний «СМУ 3», а, кроме того, банк также знал и о финансовых проблемах лиц, входящих в группу компаний «СМУ-3», и в таких условиях объекты изначально строились с целью их продажи и продавались, в том числе обремененные ипотекой в пользу банка, как правило, с его согласия и под его контролем, для чего в практику сторон было введено ведение реестров проданных и планируемых к продаже объектов, и банк давал предварительное согласие на отчуждение имущества и, в случае поступления денежных средств от приобретателя помещения и соответствующих расчетов с банком, принимал решение о снятии обременения, а кроме того, в ряде случаев, о чем банку также было известно, объекты были проданы без его согласия.

Таким образом, учитывая изложенные обстоятельства, по результатам исследования и оценки всех доказательств, исходя из того, что любой банк является профессиональным участником правоотношений, связанных с залогом, ввиду чего, принимая решение о заключении договора залога, действуя разумно и осмотрительно, должен изучить потенциального должника, залогодателя, выяснить обстоятельства приобретения имущества, передаваемого в залог, убедиться в отсутствии обременений на такое имущество, прояснить спорные моменты о предмете залога и т.п., приняв во внимание, что в данном случае, являясь кредитором должника, банк располагал сведениями о схеме финансирования строительства и о финансовых проблемах группы компаний «СМУ-3», куда входил должник, приведших в итоге к банкротству, следовательно, как профессиональный участник оборота, действующий на свой риск, должен был проявить разумную в такой ситуации осторожность и осмотрительность, но не сделал этого и, принимая спорные помещения в залог, зная о том, что объекты строительства активно реализуются на рынке, в том числе с целью оперативного возврата взятых кредитов, банк, не придал надлежащего значения возможности наличия у залогодателя ранее возникшего обязательства передать предмет залога в собственность другого лица, не проверил это, поскольку не усмотрел в такой ситуации угрозы для залога, в связи с чем, не придал значения возможным последствиям своего бездействия (в том числе для иных добросовестных лиц) и не запросил у залогодателя дополнительных сведений (например, вышеупомянутых реестров проданных объектов, данных о поступлениях денежных средств, их основаниях и т.п.), хотя мог и должен был эго сделать, апелляционный суд пришел к выводу, что при изложенных обстоятельствах банк повел себя неосмотрительно и неразумно и, заключив договор ипотеки с недобросовестным лицом, игнорирующим интересы контрагентов и допустившим обременение проданного имущества с целью получения денежных средств и от покупателя, и от банка, сам повел себя недобросовестно, в то время как доказательства иного, опровергающие выводы суда, банком не представлены.

Учитывая все изложенные установленные апелляционным судом обстоятельства, по результатам исследования и оценки всех доказательств, исходя из конкретных обстоятельств дела, установив, что в данном случае банк обязан был вывести спорные апартаменты №15,19 из-под залога путем составления с должником двустороннего дополнительного соглашения к договору об ипотеке или путем составления одностороннего письма-согласия залогодержателя на вывод из залога объекта недвижимости, но данные действия не предпринял, апелляционный суд пришел к выводу о наличии в материалах дела всех необходимых и достаточных доказательств в подтверждение обоснованности требований заявителей о прекращении залога в отношении спорных апартаментов №15, 19 на основании договоров об ипотеке от 18.07.2018 №01R68Z002 и от 30.10.2018 № 01W04Z004.

При таких обстоятельствах, по результатам исследования и оценки всех доказательств, признав подлежащим прекращению залога в отношении спорных апартаментов №15, 19, установив, что по сведениям, представленным банком, в отношении спорных апартаментов № 3, реализованных ФИО1, обременение снято в ноябре 2019 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН на 18.10.2021, согласно которой ограничение прав и обременение данного объекта недвижимости не зарегистрировано, апелляционный суд признал доказанным материалами дела надлежащим образом и в полном объеме, что при изложенных обстоятельствах все спорные апартаменты № 3, 15, 19 подлежат исключению из конкурсной массы должника, ввиду чего удовлетворил заявленные требования.

Таким образом, удовлетворяя требования, апелляционный суд исходил из совокупности установленных по делу обстоятельств и доказанности требований материалами дела, а также из отсутствия доказательств иного (статьи 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

Доводы кассационной жалобы судом округа отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении апелляционным судом норм права, были заявлены в суде апелляционной инстанции и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Суд округа полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, апелляционным судом установлены, все доказательства исследованы и оценены по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда округа не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом округа не установлено являющихся основанием для отмены судебного акта нарушений норм материального или процессуального права (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2022 по делу № А60-2127/2020 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «Альфа-Банк» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                                               Ю.А. Оденцова 

 

Судьи                                                                                            С.Н. Соловцов 

 

                                                                                                       К.А. Савицкая