АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А45-27174/2016

г. Новосибирск

24 июля 2017 года

Резолютивная часть объявлена 17 июля 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 24 июля 2017 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Стройинвестпроект», г. Новосибирск к мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск о взыскании 3127465 рублей 88 копеек;

встречное исковое заявление  мэрии города Новосибирска к обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвестпроект» о взыскании 4929158 рублей 16 копеек

при участии  в судебном заседании представителей

истца (по первоначальному иску) – ФИО2 по доверенности от 23.11.2016, паспорт  

ответчика (по первоначальному иску) – ФИО3 по доверенности от 28.12.2016, служебное удостоверение

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Стройинвестпроект» обратилось в арбитражный суд к мэрии города Новосибирска с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (последнее заявление от 24.05.2017), о взыскании неосновательного обогащения в размере 3127465 рублей 88 копеек, излишне уплаченных в связи с досрочным прекращением договора № 57661т от 18.09.2016 аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 54:35:063300:83 (предыдущий кадастровый номер 54:35:063300:0069), площадью 13927 кв. м.  

Определением арбитражного суда от 13.02.2017 дело № А45-27193/2016 объединено в одно производство с делом № А45-27174/2016. Исковое заявление мэрии города Новосибирска к обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвестпроект» о взыскании 4929158 рублей 16 копеек (заявленное в рамках дела № А45-27193/2016) рассматривается в рамках дела № А45-27174/2016, как встречное исковое заявление. 

Предметом встречного искового заявления является требование мэрии города Новосибирска о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Стройинвестпроект» о взыскании 4929158 рублей 16 копеек, из которых задолженность по арендной плате – 4456931 рубль 56 копеек, неустойка – 2860 рублей 36 копеек по договору № 57661т от 18.09.2016, проценты за пользование чужими денежными средствами – 469366 рублей 24 копейки.

Представители сторон поддержали заявленные требования и возражения против исковых требований друг друга. 

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд признал встречное исковое заявление подлежащим удовлетворению, а исковые требования мэрии города Новосибирска отклонению. При принятии решения суд исходит из следующего. 

Из материалов дела следует, что 18.09.2006 между встречным истцом и мэрией города Новосибирска (далее - ответчик, мэрия) был заключен договор №57661т аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 54:35:063300:0069, площадью 13927 кв.м, с разрешенным видом использования для строительство жилых домов с помещениями общественного назначения (п. 1.1., п. 1.3. договора).

Срок действия договора - до 18.09.2009, размер годовой арендной платы - 6165241,00 руб. установлен п. 1.4. п. 2.1. договора.

Согласно п. 2.2. договора сумма арендной платы за три года действия договора аренды за вычетом задатка была уплачена в течение 30 дней с даты подписания протокола об итогах аукциона, что подтверждается актом сверки арендных платежей от 18.11.2013.

Дополнительным соглашением №1 от 20.05.2009 в договор были внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка - для строительства жилых домов с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой (п. 1 дополнительного соглашения).

Дополнительным соглашением №2 от 26.08.2009 срок действия договора продлен до 18.09.2012 (п. 3 дополнительного соглашения), размер годовой арендной платы оставлен без изменений, определён порядок ее внесения - ежеквартально равными частями, не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным (п. 1 дополнительного соглашения).

Дополнительным соглашением №3 от 11.12.2009 внесены изменения в договор в части кадастрового номера земельного участка - 54:35:063300:83 и разрешенного использования земельного участка - многоквартирные средне- и многоэтажные жилые дома (секционного, галерейного, коридорного типов), в том числе со встроенными или встроено-пристроенными: помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками, автостоянками (п. 1 дополнительного соглашения).

Дополнительным соглашением № 4 от 13.09.2012 срок действия договора продлен до 18.09.2015 (п. 1 дополнительного соглашения), п. 2, п. 3 дополнительного соглашения определен следующий размер и порядок уплаты арендной платы: 

- с 01.07.2012 - 6165241,00 руб. в год или 513770,08 руб. в месяц;

- с 18.09.2012 - 3882000,00 руб. в год или 323500,00 руб. в месяц;

арендная плата вносится ежемесячно равными частями, не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным; за июль, август, сентябрь 2012 года - до 01.11.2012.

В период действия вышеуказанного договора встречным истцом на основании разрешения на строительство №Ru 54303000-293 от 14.07.2010 №Ru 54303000-293-и от 04.04.2011, с изменениями; №Ru 54303000-293-и 1 от 21.08.2013 осуществлено строительство и, в установленном законом порядке, получено разрешение №Ru 54303000- 295 от 23.12.2013 на ввод в эксплуатацию жилого дома №1 и трансформаторной подстанции I этап строительства жилых домов с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией (на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063300:83, площадью 13927 кв.м., расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Троллейная 12 стр., и разрешение №Ru 54303000-2 от 02.01.2015 на ввод в эксплуатацию жилого дома №2 с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой - II этап строительства жилых домов с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией (на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063300:83, площадью - 13927 кв.м), расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Троллейная 14 стр.  

При выходе на завершающую стадию 1 этапа строительства, в течение срока действия договора аренды, исходный земельный участок с кадастровым номером 54:35:063300:83 был разделен натри земельных участка: 

-  с кадастровым номером 54:35:063300:1375, площадью 4255 кв.м, с разрешенным использованием: многоквартирные средне- и многоэтажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками;

-  с кадастровым номером 54:35:063300:1376, площадью 9400 кв.м, с разрешенным использованием: многоквартирные средне- и многоэтажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками;

-  с кадастровым номером 54:35:063300:1377, площадью 272 кв.м, с разрешенным использованием: мини-ТЭЦ, трансформаторные подстанции, распределительные пункты, центральные тепловые пункты, котельные, насосные станции, очистные сооружения ливневой канализации, автоматические телефонные станции. 

В соответствии с положениями статьи 11.4 Земельного кодекса РФ, в редакции, действовавшей на момент осуществления раздела, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. 

23.12.2013 был введен в эксплуатацию жилой дом  № 1 и трансформаторная подстанция - I этап строительства жилых домов с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией (на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063300:83, площадью -13927 кв.м), расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Троллейная 12 стр., что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №Ru 54303000-295 от 23.12.2013. 

12.02.2014 было зарегистрировано первое право собственности на квартиру в указанном доме, квартира №26, по ул. Троллейная, дом 12 в г. Новосибирске, собственники: ФИО4 и ФИО5, в равных долях, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №54-54-11/203/2014-509, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 54 АЕ 323822 от 12.02.2014.

В связи с достижением цели договора аренды в части строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома №1 и трансформаторной подстанции, руководствуясь положениями действующего законодательства, согласно которым земельный участок под многоквартирным домом поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, 26.03.2014 ООО «Стройинвестпроект» в мэрию было подано заявление исх.№6 о внесении изменений в договор аренды в части уменьшения площади арендуемого земельного участка для дальнейшего строительства объекта (II этап строительства - жилой дом №2 с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой) на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063300:1376, площадью 9400 кв.м.

Возражая против иска, мэрия города Новосибирска представила в материалы дела в части уменьшения размера арендуемого земельного участка дополнительное соглашение № 5 от 02.07.2014, доказательство передачи его на регистрацию вы Управление Росреестра по Новосибирской области и копию сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 11/112/2014-550 от 14.09.2014. 

Представитель ООО «Стройинвестпроект», ознакомившись с указанным отказом, пояснил суду, что сведения о том, регистрация дополнительного соглашения не произведена у него отсутствуют. 

Мэрией не представлены доказательства того, что арендатор был информирован об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения № 5 к спорному договору аренды. 

Между тем, отказ Управления Росреестра по Новосибирской области в регистрации дополнительного оглашения к договору по основаниям  нахождения земельного участка с кадастровым номером 54:35:063300:83 в залоге согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не изменяет фактическое пользование арендатором земельным участком в размере 9400 кв.м. 

Далее 16.03.2015 было зарегистрировано первое право собственности на квартиру в доме по адресу: 

<

...> (II этап строительства), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №54/001/276/2016-787 от 09.11.2016. 

Согласно пункту 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновении у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок.

Учитывая фактические обстоятельства, суд соглашается с доводами ООО «Стройинвестпроект» что в силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 36, 37 ЖК РФ, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункта 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», разъяснений, приведенных в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации п Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22), земельный участок под многоквартирным домом с 16.03.2015 перешел в собственность собственников помещений в данном доме, а ответчик - мэрия г. Новосибирска утратила право распоряжаться названным участком и требовать арендную плату. 

Из материалов дела следует, что по состоянию на 01.11.2013 (акт сверки арендных платежей от 18.11.2013) встречным истцом были излишне уплачены денежные средства в размере 7707745,41 руб., в том числе, в связи с зачетом ответчиком денежных средств излишне уплаченных истцом (переплаты) по другому договору - №44876т от 22.06.2005, что подтверждается актом сверки арендных платежей от 18.11.2013 и платежными поручениями за период с 25.07.2011, приобщёнными к материалам дела. 

Договор аренды № 57661т от 18.09.2006 прекращён полностью в связи с регистрацией права собственности на первую квартиру в указанном доме 16.03.2015. 

Встречным истцом произведен расчет арендной платы по договору за период с 01.11.2013 (акт сверки арендных платежей от 18.11.2013) до 15.03.2015 (прекращение договора аренды), размер которой составляет 5332532,26 руб. 

В связи с наличием переплаты платежи по договору за указанный период фактически не производились, уплата арендной платы осуществлялась путем зачета.

Однако, в связи с досрочным завершением второго этапа строительства и вводом последнего объекта капитального строительства в эксплуатацию до истечения срока действия договора аренды земельного участка, необходимость в зачете ранее уплаченных денежных средств в счет арендной платы отпала, и у ответчика возникло неосновательное обогащение в размере 3127465,88 руб., подлежащее возврату истцу на основании статьи 1102 ГК РФ.

В связи с изложенным, исходящим заявлением №85 от 06.10.2016 ответчику было предложено осуществить зачет излишне уплаченных денежных средств в размере 630788,52 руб., в счет уплаты арендной платы по договору №111620р от 03.09.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:064145:3785, и осуществить возврат оставшейся суммы неосновательного обогащения путем перечисления денежных средств на расчетный счет встречного истца.

Однако, в нарушение требований ст. 410, ст. 1102 ГК РФ, исходящим письмом № 31/20/12871 от 20.10.2016 мэрия отказала истцу в зачёте и в возврате. Претензия ООО «Стройинвестпроект» также осталась без удовлетворения. 

Мэрия мотивировала отказ в удовлетворении заявления истца о зачёте и возврате переплаченных арендных платежей наличием задолженности и обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании недоимки в сумме 4456931,56 руб., за период с января 2014 по сентябрь 2015 года, пени за просрочку платежей в бюджет в сумме 2860,36 руб. за период с 16.09.2015 г по 17.09.2015, процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ в сумме 414567,90 руб. за период с 18.09.2015 по 14.10.2016, образовавшейся вследствие доначисления 01.09.2015 мэрией в одностороннем порядке арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.07.2015 в двойном размере, что подтверждается ответом мэрии №31/20/13383 от 31.10.2016.

Доначисление арендной платы произведено мэрией на основании п. 7 Постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена» (далее - Постановление № 213-п), согласно которому в случае если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.

Между тем, судом установлено, что положения и. 7 Постановления № 213-п не могут быть применены к правоотношениям по договору аренды земельного участка от 18.09.2006 № 57661т. 

Как указывалось выше договор аренды № 57661т от 18.09.2006 прекращён полностью в связи с регистрацией права собственности на первую квартиру в указанном доме 16.03.2015. 

Из материалов встречного иска мэрии города Новосибирска следует, что двукратное увеличение арендных платежей на основании п. 7 Постановления № 213-П произведено мэрией за пределами действия договора аренды - 04.08.2015. Именно 04.08.2015 мэрией в адрес ООО «Стройинвестпроект» было направлено уведомление о двукратном увеличении арендной платы и его действие в части повышенной арендной платы мэрия города Новосибирска применяет с 01.09.2015 до 18.09.2015 в редакции дополнительного соглашения № 4. 

Из расчёта встречных исковых требований мэрии города Новосибирска следует, что у арендатора по состоянию на 01.09.2015 по договору № 57661 т от 18.09.2006 имелась переплата в размере 524717,74 руб., а исковые требования сложились именно из того, что мэрия с 01.09.2015 применила двукратный размер арендных платежей по п. 7 Постановления № 213-П. 

Между тем, судом установлено, что повышение арендных платежей за пределами действия договора аренды не предусмотрено действующим законодательством. 

Постановление № 213-п утратило силу в связи с изданием постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п, вступившего в силу 21.06.2015, то есть на момент доначисления арендной платы применяемая санкция была отменена, в связи с чем, у мэрии города Новосибирска также отсутствовали правовые основания для доначисления арендной платы и удержания излишне уплаченных арендатором денежных средств.

В связи с чем исковые требования мэрии города Новосибирска подлежат оставлению без удовлетворения в полном объеме. 

Расходы ООО «Стройинвестпроект» по госпошлине по иску подлежат взысканию с ответчика - мэрии города Новосибирска в полном объёме в порядке ст. 110 АПК РФ. 

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

арбитражный суд Р Е Ш И Л :

Первоначальный иск удовлетворить. 

Взыскать с мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Стройинвестпроект» (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>) сумму неосновательного обогащения 3127465 рублей 88 копеек, расходы по госпошлине 34876 рублей 07 копеек.

Встречное исковое заявление оставить без удовлетворения. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске. 

СудьяЕ.ФИО6