ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-32741/2021

город Ростов-на-Дону

16 февраля 2024 года

15АП-19080/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Шапкина П.В.,

судей Ю.И. Барановой, Я.Л. Сороки

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии: 

от истца - представитель не явился, извещен,

от администрации - представитель  не явился, извещен,

от Департамента имущественных отношений посредством веб-конференции - представитель ФИО2 по доверенности от 09.01.2024,

от третьих лиц - представители не явились, извещены.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации муниципального образования города Краснодар, Департамента имущественных отношений Краснодарского края  на решение Арбитражного суда Краснодарского края от  11.10.2023 по делу № А32-32741/2021 

по иску ФИО3

к Администрации муниципального образования города Краснодар; Департаменту имущественных отношений Краснодарского края 

при участии третьих лиц: Департамент муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования г. Краснодар; Департамент финансов администрации муниципального образования город Краснодар; Министерство Финансов Российской Федерации 

о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Кубань Газ Сервис» (далее – ООО «Кубань Газ Сервис», общество) обратилось с иском к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) и Департаменту имущественных отношений Краснодарского края со следующими требованиями:

- взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края неосновательное обогащение в размере 1 065 562,73 руб.; 

- взыскать с Администрации муниципального образования город Краснодар неосновательное обогащение в размере 9 898 083,18 руб. (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар, Департамент финансов администрации муниципального образования город Краснодар и Министерство Финансов Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2023 с Департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу ООО «Кубань Газ Сервис» взыскано неосновательное обогащение в виде арендных платежей, уплаченных по договору аренды от 12.02.2008 №4300022239 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:280, в размере 1 065 562,73 руб. С администрации муниципального образования город Краснодар в пользу ООО «Кубань Газ Сервис» взыскано неосновательное обогащение в виде арендных платежей, уплаченных по договору аренды от 12.02.2008 №4300022239 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:280, в размере 9 898 083,18 руб.

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация и Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявители указали на незаконность и необоснованность решения, просили его отменить и принять по делу новый судебный акт. 

Департамент имущественных отношений Краснодарского края в апелляционной жалобе указывает, что Арбитражным судом Краснодарского края не в полной мере учтены все обстоятельства по ранее состоявшимся судебным актам по делам № А32-42429/2013 и № А32-45909/2017, позволяющие сделать вывод о фактическом исполнении договора аренды и использовании земельного участка со стороны истца, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований к Департаменту. Департамент имущественных отношений Краснодарского края указывает, что из судебных актов по делам № А32-42429/2013 и № А32-45909/2017 можно установить, что при рассмотрении вопроса осуществления арендных отношений между сторонами суды трех инстанций констатировали следующее:

- правомерность заключения договора аренды между истцом и Департаментом;

- наличие предварительного согласования места размещения земельного участка без проведения торгов (т.е. границы земельного участка требовали уточнения);

- осуществление изменения вида разрешённого использования земельного участка по инициативе арендатора;

- осведомленность истца с фактом нахождения на земельном участке третьих лиц;

- наличие у истца надлежащего статуса арендатора, который позволил ему выступать от своего имени в качестве истца и ответчика в судебных делах и в исполнительном производстве по вопросу освобождения земельного участка от прав третьих лиц, в том числе связанного с лишением их права собственности;

- использование земельного участка путем установления ограждений арендуемой территории и организации ее охраны;

- заключением договоров подряда, энергоснабжения, договора на выполнение работ по нанесению на топографический план охранных зон инженерных коммуникаций, на выполнение работ по изготовлению чертежа допустимого размещения объекта капитального строительства, на выполнение работ по обновлению инженерно-топографического плана застроенной территории.

Департамент считает, что все вышеуказанные действия истца, вытекающие из договора аренды, могли быть совершены им только при наличии встречного предоставления земельного участка истцу и при наличии у него законного права арендатора, включающего в себя возможность владения и пользования земельным участком. Также Департамент отмечает, что в рамках дела № А32-42429/2013 и № А32-45909/2017 истцом не заявлялось требование о невозможности использования земельного участка и неправомерности начисления Департаментом арендной платы. Таким образом, с учетом установленных обстоятельств дела № А32-42429/2013 и того факта, что на момент передачи от Департамента к Администрации прав арендодателя договор аренды не признан недействительной (ничтожной сделкой), Департамент считает, что требования истца к нему за период с 12.02.2008 по 08.12.2015 являются необоснованными и не подлежат удовлетворению, а риски, связанные с исполнением договора аренды возлагаются на нового арендодателя. Также Департамент указывает, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2021 по делу № А32-45909/2017 судом уже применены последствия недействительности (ничтожности) договора аренды от 12.02.2008 № 4300022239 в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:280. Из указанного следует, что в настоящее время вступившим в силу судебным актом по делу № А32-45909/2017 вопрос применения последствий недействительной (ничтожной) сделки разрешен в полном объеме, в связи с чем ООО «Кубань газ сервис» утратило право на возврат арендных платежей.

Администрация в апелляционной жалобе указывает, что в рамках дела № А32-45909/2017 установлено, что арендатор предпринимал меры по освоению земельного участка, таким образом, истцом фактическое использование земельным участком с кадастровым номером 23:43:0304059:280 осуществлялось, в силу чего отсутствуют правовые основания для освобождения ООО «Кубань газ сервис» от уплаты платежей.

Посредством электронной подачи документов через систему «Мой арбитр» от ФИО3 в материалы дела поступил отзыв на апелляционные жалобы, в котором он просит оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от  11.10.2023 по делу № А32-32741/2021 без изменения, апелляционные жалобы Администрации и Департамента без удовлетворения.

Также посредством электронной подачи документов через систему «Мой арбитр» от Департамента поступило ходатайство о проведении судебного заседания путем использования системы веб-конференции, которое было рассмотрено и удовлетворено судом.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 АПК РФ.

Суд вынес протокольное определение об участии в судебном заседании посредством веб-конференции представителя Департамента.

В судебное заседание не явились истец, Администрация и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства.

Суд, совещаясь на месте, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил: рассматривать дело в отсутствие истца, Администрации и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель Департамента в судебном заседании дал пояснения по делу, поддержал доводы апелляционной жалобы.

Рассмотрев ранее заявленное ходатайство ФИО3 о приостановлении производства по делу, апелляционный суд не находит оснований для его удовлетворения.

Ходатайство мотивированно необходимостью приостановления производства по апелляционным жалобам в связи с рассмотрением судом первой инстанции заявления ФИО3 о процессуальной замене истца по настоящему делу с ООО «Кубань Газ Сервис» на правопреемника ФИО3

Определением суда первой инстанции по настоящему делу от 28.12.2023 произведена замена истца – ООО «Кубань Газ Сервис» его правопреемником – ФИО3.

В связи с изложенным, основания для удовлетворения ходатайства о приостановлении производства по делу отсутствуют.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению на основании нижеследующего.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2021 по делу №А32-45909/2017 установлена недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка, арендные платежи по которому общество просит взыскать как неосновательное обогащение соответственно краевого и муниципального бюджетов.

Так, решением арбитражного суда от 13.01.2021 по названному делу №А32- 45909/2017 отказано в иске администрации о расторжении договора аренды земельного участка от 12.02.2008 № 4300022239 (ранее - № 0000001859), заключенного между администрацией и обществом, возложении обязанности освободить и вернуть арендодателю (администрации) земельный участок, расположенный по ул. Суворова, 151/1, в Центральном внутригородском округе города Краснодара, предоставленный для строительства многоэтажного жилого дома со встроено – пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением с кадастровым номером 23:43:0304059:280, общей площадью 6 510 кв. м. Судом применены последствия недействительности (ничтожности) договора аренды от 12.02.2008 № 4300022239 в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:280, внесенной на основании договора аренды 12.02.2008 №4300022239 (дата государственной регистрации права: 02.04.2008; номер государственной регистрации: 23-23-01/142/2208-152).

В данном решении по результатам судебной землеустроительной экспертизы установлено наложение территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:280 на береговую полосу озера Карасун.

В решении суда от 13.01.2021 по делу №А32-45909/2017 установлены следующие обстоятельства. Распоряжением главы администрации Краснодарского края от 02.10.2007 № 863-р обществу предварительно согласовано место размещения многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением в г. Краснодаре на земельном участке площадью 6 510 кв. м, расположенном по ул. им. Суворова - Дмитриевская Дамба. Распоряжением главы администрации Краснодарского края от 07.02.2008 № 60-р «О предоставлении земельного участка в аренду ООО «Кубань Газ Сервис» для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением в г. Краснодаре» обществу для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:0280, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Суворова, 151/1. 12 февраля 2008 года департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор №0000001859 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2010 по делу № А32-56418/2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010, на стороны возложена обязанность изложить пункт 1.1. договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 12.02.2008 № 0000001859 в следующей редакции: «арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6 510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:0280, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Суворова, 151/1, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением», а также в расчет размера арендной платы (приложение № 1 к договору аренды от 12.02.2008 № 0000001859), путем указания вида целевого использования земельного участка «для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением», коэффициента целевого использования - 2 и суммы ежегодной арендной платы по договору 685 503 рубля. Во исполнение названного решения стороны заключили дополнительное соглашение от 11.03.2011, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением» на «для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением». Департамент письмом от 08.12.2015 № 52-24532/15-32.04 передал администрации муниципального образования г. Краснодар полномочия по распоряжению договорами аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, согласно которому права арендодателя по спорному договору переходят к администрации. Договору присвоен номер № 4300022239. В соответствии с подпунктом 4.1.6 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Согласно пункту 7.2 договор действует в течение 49 лет (до 07.02.2057). Управлением муниципального контроля администрацией произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:0280. По результатам осмотра составлен акт от 08.02.2017 № 190, из содержания которого следует, что на частично огороженном земельном участке расположены два металлических гаража, капитальные строения котельной и насосной, на части земельного участка находятся навалы грунта, произрастают деревья, зеленые насаждения. Согласно письмам департамента архитектуры от 27.02.2017 №29/1863 и от 31.05.2017 № 29/5585 разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0304059:0280 не выдавалось. Администрация направила в адрес общества предписание от 17.03.2017 № 9024.26 об устранении нарушений в месячный срок со дня его получения. Предписание получено ответчиком 24.03.2017. Согласно акту осмотра земельного участка от 22.05.2017 № 1073 на частично огражденном земельном участке расположены капитальные строения: котельная, насосная, на территории произрастают деревья. В связи с тем, что указанные нарушения арендатором не устранены, администрация направила в адрес общества уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 30.08.2017 № 9968/07. Уведомление получено арендатором 11.09.2017. Администрация, полагая, что не использование земельного участка в соответствии с целевым назначением является существенным нарушением условий договора, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд о расторжении договора аренды. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что задержка в освоении земельного участка в виде строительства объекта произошла по не зависящим от арендатора обстоятельствам (земельный участок передан не свободным от прав третьих лиц). Постановлением Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 21.09.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Отменяя решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018 и направляя дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края, Арбитражный суд Северо – Кавказского округа в постановлении от 21.09.2018 указал, что суды нижестоящих инстанций не учли, что в представленном в дело чертеже градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования указано, что спорный земельный участок расположен в береговой полосе озера Карасун. Данное обстоятельство подлежало оценке для реализации предписаний, содержащихся в пунктах 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств». Суд кассационной инстанции отметил, что при рассмотрении дел № А32-56418/2009 и А32-42429/2013 данный вопрос не исследовался.

При новом рассмотрении дела №А32-45909/2017 определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2019 по делу №А32-45909/2017 назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено ФИО4, эксперту ООО «Бюро независимой экспертизы». Эксперт в материалы дела №А32- 45909/2017 представил экспертное заключение от 14.07.2020 № 10-250/2020.

Судебной экспертизой по делу №А32-45909/2017 установлено следующее. Сведения, согласно генеральному плану муниципального образования город Краснодар, по состоянию на 12.02.2008 и в настоящее время разнятся. По состоянию на 12.02.2008 это зона общего пользования и общественно-жилая зона, в настоящее время - зона общественно-делового и коммерческого назначения и зона городских зеленых насаждений общего пользования. Сведения, согласно Правилам землепользования и застройки, по состоянию на 12.02.2008 и в настоящее время идентичны. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304059:280 расположен в центральной общественно-деловой зоне (ОД.1). Согласно сведениям ИСОГД (документация по планировке территорий) – земельный участок расположен в двух утвержденных зонах: на территории ценных ландшафтов - Озеро Карасун («Покровские озера»), река Карасун площадью акватории водного объекта 55 668,74 кв. м и на приаэродромной территории аэродрома «КраснодарЦентральный», в том числе в двух не утвержденных водоохранных зонах водоемов: береговая полоса водного объекта общего пользования (20 м) и в водоохранной зоне водоемов - водоохранная зона водного объекта. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304059:280 в настоящее время расположен: 1. Согласно ГП (раздел V ИСОГД), в функциональной зоне - зоне общественноделового и коммерческого назначения и зоне городских зеленых насаждений общего пользования. Функциональные зоны дают общее направление условий устойчивого развития административно-территориального образования, но не проводят градостроительного зонирования. Определение границ функциональных зон, в рамках сведений пространственных данных, не предусмотрено законодательством. 2. Согласно ПЗЗ (раздел IV ИСОГД): 2.1. В территориальной зоне - центральной общественно-деловой зоне (ОД.1). В настоящее время границы территориальной зоны ОД.1, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (в частности Публичной кадастровой карты) не установлены. При этом в предоставленной информации ДАиГ от 02.08.2019 № 11703/29 отсутствуют противоречия с частью 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации в определении территориальной зоны в рамках границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:280. Следовательно, граница территориальной зоны ОД.1 в границах земельного участка соответствует перечню координат выписки из ЕГРН от 24.01.2018 № 99/2018/63336381, площадь зоны ОД.1 в границах земельного участка равна площади земельного участка и составляет 6 510 кв. м. 2.2. В зоне с особыми условиями использования территории - охранной зоне аэропорта и аэродрома гражданской авиации до установления приаэродромной территории. 3. Согласно изученности природных и техногенных условий (раздел VI ИСОГД), а также Чертежа градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304059:280 расположен в следующих зонах: 3.1. В зоне с особыми условиями использования территории - приаэродромной территории аэродрома «Краснодар-Центральный». 3.2. В водоохранной зоне водоемов - береговой полосе водного объекта общего пользования (20 м). В соответствии с пунктом 6.1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы водоохранной зоны - береговая полоса водного объекта общего пользования (20 м), согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (в частности Публичной кадастровой карты) и предоставленным сведениям ДАиГ от 02.08.2019 № 11703/29 не установлены. При этом в сведениях ЕГРН имеется перечень координат границ береговой линии (границы водного объекта) «особо охраняемая природная территория «Озеро Карасун» («Покровские озера»)», номер 23.43.2.12 и перечень координат границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:280. В связи с этим, возможно определить границы и площадь данной водоохранной зоны с достаточной точностью ведения ЕГРН. В результате проведения математических расчетов по определению границ, получены данные перечня координат (Таблица 1) и площадь береговой полосы водного объекта общего пользования (20 м), которая составляет 2 305 кв. м. 3.3. В водоохранной зоне водоемов - водоохранная зона водного объекта. В соответствии с пунктом 6.1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы водоохранной зоны - водоохранная зона водного объекта, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (в частности Публичной кадастровой карты) и предоставленным сведениям ДАиГ от 02.08.2019 № 11703/29 не установлены. При этом в сведениях ЕГРН имеется перечень координат границ береговой линии (границы водного объекта) «особо охраняемая природная территория «Озеро Карасун» («Покровские озера»)», номер 23.43.2.12 и перечень координат границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:280. В связи с этим, возможно определить границы и площадь данной водоохранной зоны с достаточной точностью ведения ЕГРН. В связи с этим, определены границы и площадь данной водоохранной зоны с достаточной точностью ведения ЕГРН. В результате проведения математических расчетов по определению границ, получены данные перечня координат (Таблица 2) и площадь водоохранной зоны водного объекта шириной 50 м, которая составляет 5 617 кв. м.

На основании заключения данной судебной экспертизы, суд в решении от 13.01.2021 по делу №А32-45909/2017 пришёл к выводу о том, что спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304059:280 сформирован за счет территории общего пользования, в связи с чем, договор аренды земельного участка от 12.02.2008 № 4300022239 является недействительной (ничтожной) сделкой. Поскольку договор аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, он не может быть расторгнут решением суда, предметом иска о расторжении может быть только действительный договор, порождающий соответствующие его содержанию обязательства, тогда как недействительная сделка не создает прав и обязанностей и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу указанного, в удовлетворении иска администрации о расторжении спорного договора аренды судом в решении от 13.01.2021 по делу №№А32-45909/2017 было отказано.

Суд в решении от 13.01.2021 по делу №А32-45909/2017 также указал, при разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда; в данном случае усматривается публичный интерес, в результате применения последствий недействительности спорной сделки в виде аннулирования регистрационной записи об аренде земельного участка будут восстановлены права его надлежащего публичного собственника.

Рассмотрев встречный иск общества о возложении на администрацию обязанности произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:0280 площадью 6 510 кв. м. исключив из него часть земельного участка площадью 2 305 кв. м расположенного в водоохранной зоне водоемов - береговой полосы водного объекта общего пользования (20 м) в соответствующих координатах и внести изменения в договора аренды в части предмета договора, суд в решении от 13.01.2021 по делу №А32-45909/2017 указал, что с учетом признания договора аренды от 12.02.2008 № 4300022239 недействительной (ничтожной) сделкой, не порождающей правовых последствий, кроме связанных с ее недействительностью, у общества отсутствует законное право на последующее предоставление спорного земельного участка в измененных границах, без соблюдения публичных процедур такого предоставления.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2021 указанное решение от 13.01.2021 по делу №А32-45909/2017 оставлено без изменения.

После указанного решения по делу № А32-45909/2017 общество, не добившись, таким образом, раздела земельного участка с исключением территории береговой полосы и сохранения в остальной части права аренды, обратилось с иском по настоящему делу о взыскании убытков и арендных платежей, отказавшись впоследствии от требования о взыскании убытков и настаивая только на возврате арендных платежей, поступивших от общества за весь период действия договора аренды в бюджета краевого и муниципального уровней.

Ответчиками в суде первой инстанции заявлено о применении исковой давности, а также о том, что общество, приняв в аренду земельный участок и внося арендные платежи, действовало исключительно на свой риск; пользование землей, находящейся в неразграниченной государственной собственности, является платным, требование общества о возврате арендных платежей нарушает принцип платности землепользования, установленный земельным законодательством; общество получило земельный участок во владение, а потому обязано было оплачивать пользование земельным участком.

Относительно утверждения ответчиков, выполнявших функции арендодателя земельного участка, об обязанности общества оплачивать пользование земельным участком по договору аренды суд первой инстанции верно отметил, что они не могут считаться выполнившими обязанность по предоставлению земельного участка в арендное пользование для целей строительства, поскольку, как следует из материалов дела, на данном земельном участке расположены два капитальных объекта – котельная и насосная, находящиеся в муниципальной собственности и используемые для оказания коммунальных услуг населению по договорам аренды с ООО «Краснодар Водоканал» и ОАО «АТЭК» (письмо департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар от 14.06.2016 №17566.26 – том 5, л.д. 81 – 82; решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2018 по делу №А32-47194/2017 – том 4, л.д. 113 – 114).

Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2018 по делу №А32-47194/2017 установлено, что письмами Департамента архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар от 24.04.2014, 28.01.2015 ответчику отказано в выдаче разрешения на строительство, в том числе в связи с необходимостью согласования демонтажа расположенных на земельном участке капитального строения котельной и насосной, а также строительства другого объекта энергоснабжения – временной котельной, в целях отопления многоквартирных домов, расположенных в районе застройки; демонтаж и снос указанных капитальных строений, находящихся в собственности муниципального образования город Краснодар, эксплуатируемой АО «АТЭК» и ООО «КРАСНОДАР ВОДОКАНАЛ», возможен только в рамках реализации на арендуемом участке проекта реконструкции и строительства новых котельной и насосной совместно с указанными лицами.

Кроме того, в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2018 по приведённому выше делу №А32-45909/2017 также было установлено, что как на дату заключения договора на земельном участке, являющемся предметом договора, так и в настоящее время расположены металлические гаражи физических лиц, котельная и насосная, обслуживающие жилые дома по ул. Суворова. Расположенные на спорном земельном участке капитальные строения: нежилое помещение (насосная) площадью 15,8 кв. м кадастровый номер 23:43:0304059:340; нежилое здание (котельная) площадью 84,9 кв. м кадастровый номер 23:43:0304059:372, являются собственностью муниципального образования город Краснодар и эксплуатируются на условиях договора № 90 от 27.08.2009 аренды муниципального имущества (имущественного комплекса), АО «АТЭК» (ранее ОАО «Краснодартеплоэнерго», ООО «Краснодар водоканал») для снабжения теплом, горячей и холодной водой прилегающих к участку жилых домов. Наличие указанных объектов на спорном земельном участке препятствует получению обществом разрешения на строительство. При этом демонтаж и снос указанных капитальных строений, находящихся в собственности администрации, возможен только в рамках реализации на арендуемом участке проекта реконструкции и строительства новых котельной и насосной. Общество обратилось в администрацию с запросом № 1406 от 03.06.2016 о возможности реконструкции и выноса котельной и насосной. Департамент муниципальной собственности и городских земель письмом от 14.06.2016 № 7566.26 разъяснил возможность и порядок исполнения реконструкции выноса котельной и насосной. Обществом и АО «АТЭК» разрабатывался проекта документа «Строительство новой котельной по ул. Суворова, 151 в целях переподключения от нее существующих потребителей и нового жилого дома по ул. Суворова, 151», общество самостоятельно, за счет собственных средств, должно было построить на арендуемом участке временную модульную котельную, которую безвозмездно передать в эксплуатацию АО «АТЭК». Во исполнение согласования технического решения общество заключило с ООО «Теплострой Юг» договор подряда № 13/17 от 05.07.2017 на разработку проектной документации и договор подряда № 04/17-В от 05.07.2017 на устройство, монтаж и ввод в эксплуатацию «временной блочно – модульной котельной мощностью 0,9 МВт». В целях обеспечения возможности ввода в эксплуатацию «временной блочно – модульной котельной мощностью 0,9 МВт» обществом был заключен с ООО «КЭС» договор № 68-НГ/2017 на проведение негосударственной экспертизы проектной документации «временной блочной – модульной котельной мощностью 0,9 МВт». Письмом № 01/07-135 от 14.11.2017 ООО «КЭС» сообщило ответчику о том, что производство экспертизы проектной документации окончено, для прохождения экспертизы и получения заключения необходимо предоставление технических условий на присоединение «временной блочно – модульной котельной мощностью 0,9 МВт» к газораспределительной сети, выдаваемые АО «Краснодаргоргаз». Указанные технические условия могло получить только АО «АТЭК», как поставщик коммунальных услуг по теплоснабжению, и имеющее соответствующую лицензию. Несмотря на отсутствие возможности освоения земельного участка в соответствии с условиями договора в объеме, необходимом для строительства объекта, арендатор предпринимал меры по освоению земельного участка, с одной стороны в виде его освобождения для вступления во владение, с другой - занимался получением документации, необходимой для строительства.

Отказывая в выдаче разрешения на строительство, департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар в письме от 28.01.2015 №29/189-1 указал, что на земельном участке расположена существующая котельная, подлежащая сносу и демонтажу, в связи с чем, необходимо проектную документацию на снос и демонтаж объекта – котельной согласовать с собственником данного объекта, осуществить перенос существующих кабельных линий электроснабжения и инженерных сетей для переключения существующих объектов, теплоснабжение которых осуществляется от данной котельной, предоставить документы по переносу из зоны строительства кабельной линии, находящееся на балансе и обслуживании Управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю (том 5, л.д. 54 – 55; том 6, л.д. 3 – 4).

В градостроительном плане земельного участка от 28.08.2013 №RU23306000-00000000003267, утвержденном постановлением администрации от 28.08.2013 №6498, также указано на нахождение на земельном участке объектов капитального строительства - зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, подлежащих демонтажу, с учетом письма ОАО «Краснодартеплоэнерго» о возможности выдачи технических условий на перенос (либо закрытие) котельной (том 6, л.д. 13).

Наличие подлежащих сносу объектов капитального строительство отражено в чертеже градостроительного плана земельного участка (том 6, л.д. 58).

Как следует из пояснений общества, указанные капитальные строения котельной и насосной так и не были снесены, разрешение на их снос и на строительство новых объектов не были получены (том 6, л.д. 1 – 2).

Из письма Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации от 14.06.2016 №17566.26 следует, что для выноса капитальных котельной и насосной необходимо выполнение обществом ряда условий, включая получение технических условий на вынос муниципального имущества гарантирующими организациями и получения согласования департамента городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации (том 5, л.д. 81 – 82).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что ООО «Кубань Газ Сервис» не могло считаться вступившим во владение земельным участком для целей строительства по договору аренды и использовать его соответствующим образом при наличии капитальных котельной и насосной, принадлежащих муниципальному образованию и используемых для оказания коммунальных услуг; приступить к строительству на участке общество могло лишь в случае переноса указанных объектов с переподключением потребителей, для чего требовалось выполнение обществом ряда технических условий и получения согласований и разрешений; перенос указанных котельной и насосной или их снос так и не состоялись.

Суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что ООО «Кубань Газ Сервис» фактически так и не вступило в арендное владение земельным участком, переданным с обременениями в виде муниципальных объектов жилищно-коммунального хозяйства, и изначально не могло использовать данный участок для целей строительства в пределах установленного договором срока, а арендодатель не исполнил свою обязанность по предоставлению земельного участка во владение и пользование для предусмотренных договором аренды целей.

Решением арбитражного суда от 13.01.2021 по делу №А32-45909/2017 установлено нахождение части переданного в аренду земельного участка в пределах береговой полосы водного объекта, что привело к выводу суда о недействительности (ничтожности) договора аренды.

Поскольку ООО «Кубань Газ Сервис» не приобрело право аренды земельного участка вследствие недействительности (ничтожности) договора аренды и невозможности строительства на участке как ввиду отнесения его части к территории общего пользования, исключающей возможность строительства, так и ввиду нахождения на участке капитальных строений котельной и насосной, и не приступило к его застройке, - департаментом имущественных отношений Краснодарского края и администрацией не было выполнено встречное предоставление по договору аренды, в связи с чем, уплаченные обществом арендные платежи представляют собой неосновательное обогащение арендодателя (статьи 166, 167, 328, 416, 1102 – 1104 ГК РФ).

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Указанная позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Арендные правоотношения носят взаимный, возмездный характер, при этом реальное пользование имуществом (извлечение полезных свойств) является основной целью договора аренды. Именно за возможность пользоваться имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не только владеть им взимается арендная плата.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано следующее. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Системное толкование приведенных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно указал, что с учётом встречного характера предоставлений по договору аренды, внесённые обществом арендные платежи за весь период действия договора аренды подлежат возврату как неосновательное обогащение арендодателя – публичного собственника земельного участка, общество не может считаться вступившим во владение земельным участком, обременённым территориями общего пользования (береговая полоса водного объекта) и капитальными строениями третьих лиц (котельная и насосная).

Основанием для возврата (взыскания) в качестве неосновательного обогащения арендных платежей являются, таким образом, в настоящем случае:

- недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка, 

- юридическая изначальная невозможность застройки земельного участка в силу генерального плана муниципального образования, отнёсшего данный участок к функциональной зоне общего пользования, нахождения части участка в береговой полосе водного объекта общего пользования, нахождения на участке капитальных объектов третьих лиц, для переноса которых требовалось получения согласований и разрешений на реконструкцию и перенос коммунальных сетей; 

- двусторонний (синаллагматический) характер договора аренды земельного участка, предполагающий обязанность возврата арендных платежей арендодателем при непредоставлении предмета договора, соответствующего цели аренды, в том числе в ситуации изначальной невозможности использования земельного участка в соответствии с целями, указанными в договоре аренды.

Поскольку общество по причинам, зависевшим от публичного арендодателя, сформировавшего и предоставившего земельный участок, непригодный для арендной застройки, не осуществляло и не могло осуществлять использование земельного участка в целях строительства, общество не обязано производить плату за несостоявшуюся аренду участка.

В связи с изложенным доводы подателей апелляционных жалобы относительно освоения ООО «Кубань Газ Сервис» арендованного земельного участка несостоятельны.

Соответственно, муниципальное образование и департамент, ссылаясь на императивный принцип платности землепользования, не вправе претендовать на сохранение полученных от общества арендных платежей, поскольку обществом земельный участок фактически не использовался и не мог быть использован для застройки ввиду нахождения на участке объектов третьих лиц, включением в состав участка береговой полосы и недействительности (ничтожности) договора аренды.

Администрацией и Департаментом имущественных отношений Краснодарского края в суде первой инстанции было заявлено о применении исковой давности.

Суд первой инстанции верно учел правовую позицию, согласно которой к требованию арендатора о возврате арендных платежей, безосновательно уплаченных им по недействительному (ничтожному) договору аренды, подлежит применению исковая давность применительно к каждому такому платежу (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2019 №308-ЭС19-10020 по делу №А53-21901/2017; решение арбитражного суда Краснодарского края от 05 мая 2022 года по делу №А32-15599/2020, оставленное без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.10.2022).

Вместе с тем, при исчислении трёхлетнего срока исковой давности также учитывается, знал или должен был знать истец о допущенном нарушении, то есть возможность его субъективного знания о фактах, порождающих требование к ответчику (Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2023 №305-ЭС23-2686 по делу №А40- 128594/2020, от 21.03.2023 №307-ЭС22-22917 по делу №А56-24641/2020).

В настоящем случае между обществом, департаментом и администрацией состоялся ряд судебных разбирательств на протяжении периода с 2009 года по 2021 год, в ходе которых судами обсуждались условия данного договора аренды, анализировались основания его заключения и обстоятельства исполнения, и лишь в кассационной жалобе на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018 по делу № А32-45909/2017 администрация сослалась на то, что суды не исследовали вопрос о действительности договора аренды от 12.02.2008 № 4300022239 с точки зрения соответствия договора генеральному плану и правилам землепользования и застройки, ограничившись ссылкой на судебные акты по делам № А32-56418/2009 и А32-42429/2013.

То есть довод о недействительности (ничтожности) договора аренды как не соответствующего генеральному плану муниципального образования город Краснодар и правилам землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар прозвучал в кассационной жалобе администрации от 19.07.2018 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018 по делу № А32-45909/2017, поступившей в арбитражный суд 06.08.2018.

В постановлении от 21.09.2018 Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, отменяя указанные решение и постановление по делу №А32-45909/2017, установил, что в представленном в дело чертеже градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования указано, что спорный земельный участок расположен в береговой полосе озера Карасун.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 21.09.2018 по делу №А32-45909/2017 указал, что данное обстоятельство подлежало оценке для реализации предписаний, содержащихся в пунктах 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», и при рассмотрении дел №А32-56418/2009 и №А32-42429/2013 данный вопрос не исследовался.

Таким образом, впервые довод о недействительности (ничтожности) договора аренды как не соответствующего генеральному плану и правилам землепользования и застройки был озвучен администрацией в кассационной жалобе от 19.07.2018 (поступившей 06.08.2018) по делу №А32-45909/2017 и получил поддержку в постановлении суда кассационной инстанции от 21.09.2018, который, указав на включение в состав участка береговой полосы, не сделал однозначный вывод о недействительности по этому основанию договора аренды, но отменил решение и постановление апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, сославшись на необходимость дополнительного исследования фактических обстоятельств дела.

С иском по настоящему делу ООО «Кубань Газ Сервис» обратилось в арбитражный суд 21.07.2021, то есть в пределах трёх лет с момента заявления администрацией в кассационной жалобе по делу №А32-45909/2017 о недействительности (ничтожности) договора как заключённого с нарушением градостроительного законодательства.

Окончательный вывод о недействительности (ничтожности) данного договора аренды был сформирован только в решении от 13.01.2021 по делу №А32- 45909/2017, принятого в том числе с учетом результатов проведенной по данному делу судебной экспертизы.

До вступления указанного решения в законную силу в марте 2021 года общество не могло окончательно удостовериться в недействительности (ничтожности) договора, если учесть, что своей стороны им предпринимались все зависящие меры для сохранения договора аренды как действующей сделки, что подтверждается, в том числе, встречным иском общества к администрации в деле №А32-45909/2017, поданным 06.11.2020, в котором общество просило обязать администрацию произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:0280 площадью 6510 кв. м, исключив из него часть земельного участка площадью 2 305 кв. м, расположенного в береговой полосе водного объекта общего пользования, образовав тем самым два земельных участка с площадью 4 205 кв. м. и 2 305 кв. м, уменьшив площадь арендуемого земельного участка до 4 205 кв. м со внесением соответствующих изменений в договор аренды.

Таким образом, как верно установлено судом первой инстанции, общество пыталось с ноября 2020 года в порядке встречного искового заявления к администрации исцелить сделку за счёт исключения недействительной её части в виде береговой полосы водного объекта, сохранив арендные отношения в отношении оставшейся площади земельного участка.

До принятия судом решения от 13.01.2021 по делу №А32-45909/2017 и вступления его в законную силу в марте 2021 года, общество как арендатор земельного участка по договору, исполнявшемуся им с 2008 года, не могло однозначно знать и предполагать, что договор аренды будет признан недействительной (ничтожной) сделкой полностью, а не только в части береговой полосы, и что раздел земельного участка с целью исключения береговой полосы и сохранения аренды в оставшейся части не состоится.

При этом ни департаментом в период осуществления им полномочий арендодателя, ни администрацией, на протяжении всего периода действия договора аренды, с 2008 по 2021 год, не было предпринято каких-либо мер по исключению из состава земельного участка земель общего пользования и капитальных объектов, принадлежащих третьим лицам, при этом как департаментом, так и администрацией всё это время принимались арендные платежи и наряду с этим администрацией неоднократно предъявлялись иски о расторжении договора аренды в связи с неосвоением обществом земельного участка.

В деле №А32-47194/2017 арбитражным судом был рассмотрен иск администрации к обществу о сносе самовольной постройки, возведённой обществом на территории спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:280. Отказывая администрации в иске, суд в решении от 18.04.2018 по делу №А32-47194/2017 установил, что спорный объект представляет собой фундамент - бетонную плиту, углубленную в землю, предназначенную для размещения на ней временной блочно-модульной котельной, не имеющей иного самостоятельного значения, фактически улучшение свойств части земельного участка (создание твердой и ровной поверхности) для размещения временного сооружения – оборудования котельной.

Отказывая в названном иске, суд в решении от 18.04.2018 по делу №А32- 47194/2017 отметил, что земельный участок находится в аренде у ответчика, на момент рассмотрения дела по существу договор аренды земельного участка является действующим, в связи с чем, у администрации отсутствует право на предъявление требования об освобождении земельного участка.

Таким образом, суд в решении от 18.04.2018 по делу №А32-47194/2017, отказывая администрации в иске о демонтаже фундамента, исходил из наличия действительного и действующего договора аренды, что и было положено в основу решения суда по указанному делу, в связи с чем, общество как арендатор земельного участка также могло полагаться на наличие арендных отношений, защищающих его от освобождения и возврата земельного участка администрации.

В деле №А32-42429/2013 установлено следующее. 21.10.2013 департаментом имущественных отношений Краснодарского края было направлено уведомление № 52-16862/13-43.11, которым арендатору предложено начать использование участка в соответствии с условиями договора в срок до 11.11.2013. Арендодателем арендатору направлено письмо от 04.12.2013 № 52-19106/13- 43.11 с предложением о расторжении договора аренды. Судом установлено и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что на дату заключения договора на земельном участке были расположены металлические гаражи физических лиц, котельная и насосная, обслуживающие жилые дома по ул. Суворова. В дело было представлено градостроительное обоснование, выданное ООО «Кубаньгазсервис», в котором указано на наличие гаражей 13 физических лиц с указанием их фамилий и инициалов. В дело была передана переписка, касающаяся предоставления обществу земельного участка в аренду, из которой следует, что арендатор до заключения договора был поставлен в известность о наличии на участке имущества третьих лиц, согласился с таким состоянием земельного участка и принял его в аренду в существующем виде.

Решением арбитражного суда от 19.06.2014 по упомянутому делу №А32- 42429/2013 договор от 12.02.2008 № 0000001859 аренды земельного участка площадью 6510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:0280, заключенный департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Кубань Газ Сервис», был расторгнут по иску департамента имущественных отношений Краснодарского края в связи с неосвоением земельного участка более пяти лет с даты заключения договора.

Вместе с тем, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.11.2014 указанное решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014 по делу № А32-42429/2013 были отменены с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Отменяя решение, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 24.11.2014 по делу №А32-42429/2013 пришёл к следующим выводам. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что департамент надлежащим образом исполнил обязанность по передаче обществу земельного участка свободного от прав третьих лиц. С учётом необходимости осуществления обществом мероприятий по очистке территории от имущества третьих лиц (розыск владельцев гаражей, их выкуп, снос в судебном порядке, в подтверждение чего обществом представлено решение Первомайского районного суда города Краснодара от 06.05.2013 № 2-5242/2013) суды не дали должной оценки сроку, установленному департаментом обществу на устранение нарушений условий договора аренды, на предмет его разумности.

В том же постановлении от 24.11.2014 по делу №А32-42429/2013 суд кассационной инстанции указал на необходимость оценки судами действительности договора аренды с точки зрения законности предоставления земельного участка в аренду для жилищного строительства без процедуры торгов. Суд кассационной инстанции, сославшись на разъяснения, содержащиеся в пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», обратил внимание судов на необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора.

Суд кассационной инстанции отметил, что с 01.10.2005 вступила в силу норма статьи 30.1 Земельного кодекса, которой установлен запрет на предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта. Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005. В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона. Данная норма, в силу пункта 4 статьи 38 Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», распространяется на правоотношения, возникшие с 01.10.2005. Как следует из статей 30, 31, 32 Земельного кодекса, предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется путем проведения работ по формированию земельного участка, определения разрешенного использования земельного участка и технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, принятия решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов), публикации сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов), проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта включает в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу.

Суд кассационной инстанции в постановлении от 24.11.2014 по делу №А32-42429/2013 указал, что суды не оценили договор аренды и дополнительное соглашение с точки зрения их соответствия вышеприведенным нормативным положениям, не установили обстоятельства, связанные с соблюдением департаментом установленных земельным законодательством публичных процедур, не обосновали возможность заключения договора аренды земельного участка с его разрешенным использованием для жилищного строительства без соблюдения установленного статьями 30, 31, 32 Земельного кодекса порядка.

При новом рассмотрении дела №А32-42429/2013 решением арбитражного суда от 29.05.2015 в иске департамента имущественных отношений Краснодарского края было отказано. Суд установил, что освобождение земельного участка от имущества других лиц потребовало значительного времени, поскольку арендатор был вынужден обращаться в суд общей юрисдикции за освобождением земельного участка. В дело было представлено решение суда и исполнительные листы, подтверждающие довод арендатора о принятии мер к освобождению земельного участка. Из представленного градостроительного обоснования, выданного ООО «Кубаньгазсервис», судом было установлено наличие на участке гаражей физических лиц с указанием их фамилий и инициалов. Градостроительное обоснование предусматривало размещение на спорном земельном участке подземной автостоянки для предоставления мест на ней собственникам удаленных с участка металлических гаражей. Указанное было признано с достоверностью подтверждающим существование препятствий для освоения арендатором земельного участка в соответствии с целевым назначением до его полного освобождения от постороннего имущества. Суд пришёл к выводу о том, что арендатор предпринимал меры по освоению земельного участка с одной стороны в виде его освобождения от гаражей для вступления во владение, с другой – занимался получением документации, необходимой для строительства, задержка в освоении земельного участка в виде строительства объекта произошла по не зависящим от арендатора обстоятельствам, указанное нарушение не является существенным, как такому нарушению дано определение в подпункте 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, и не может быть положено в основание расторжения договора.

Судом в решении от 29.05.2015 по делу №А32-42429/2013 также был исследован поставленный кассационной инстанцией вопрос о законности заключения договора и изменения цели предоставления земельного участка в аренду с «для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением» на «для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением». Установлено, что изменившее условие договора о цели предоставления участка дополнительное соглашение от 11.03.2011 имеет ссылку на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2010 по делу А32-56418/2009. Суд этим решением внес изменения в пункт 1.1. договора от 12.02.2008 № 0000001859 путем изложения его в редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов (далее - Участок) с кадастровым № 23:43:03 04 059:0280 площадью 6510 кв. м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Суворова, 151/1 в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением». Решение вступило в законную силу после проверки его законности судом апелляционной инстанции и исполнено сторонами сделки путем подписания соглашения от 11.03.2011. Судом по указанному делу установлено, что земельный участок был предоставлен обществу с соблюдением порядка предварительного согласования места размещения объекта, то есть в соответствии с действовавшими на дату заключения договора нормами закона. При указанных обстоятельствах договор от 12.02.2008 № 0000001859 в существующем виде не может быть признан судом недействительной (ничтожной) сделкой по порокам в процедуре его заключения и изменения условий.

Кроме того, решением суда от 29.05.2015 по делу №А32-42429/2013 установлены следующие особенности заключения договора аренды. Главой администрации Краснодарского края 25.05.2004 принято постановление №503 «О предоставлении земельных участков на территории Краснодарского края». Это постановление было принято в соответствии с Законом Краснодарского края от 05.11.2002 №532-К3 «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», в целях реализации положений Земельного кодекса Российской Федерации, повышения эффективности управления земельными ресурсами, обеспечения оборота земельных участков, повышения инвестиционной активности, предотвращения коррупции при распоряжении земельными участками, сокращения излишней волокиты при оформлении прав на земельные участками, пополнения доходной части соответствующих бюджетов. Пунктом 2 постановления установлена необходимость принятия мер по обеспечению предоставления земельных участков без проведения торгов в случае реализации крупных инвестиционных проектов с общей суммой капитальных вложений 200 миллионов рублей и более на основании решения экспертного межведомственного инвестиционного совета при администрации Краснодарского края». Приложением №3 к постановлению является перечень документов, передаваемый гражданами и юридическими лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков без проведения торгов, на рассмотрение в Департамент имущественных отношений Краснодарского края. В приложении №4 к Постановлению указан перечень крупных и экологически опасных объектов, инвестиционные проекты по размещению и реконструкции которых подлежат согласованию с экспертным межведомственным инвестиционным советом при администрации Краснодарского края. В указанный перечень включены иные объекты с общей суммой капитальных вложений 200 миллионов рублей и более. ООО «Кубань Газ Сервис» в департамент имущественных отношений Краснодарского края был передан пакет документов по приложению №3 к постановлению №503. Рассмотрев вопрос о целесообразности строительства ООО «Кубань Газ Сервис» многофункционального делового комплекса «Бизнес Центр» по ул. Суворова - ул. Дмитриевская Дамба в Центральном внутригородском округе города Краснодара, Экспертным межведомственным инвестиционным советом при администрации Краснодарского края было принято решение №2-130/06-05 от 13.03.2006, в котором указано следующее. Принимая во внимание ходатайство администрации города Краснодара, положительные заключения территориальных органов федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти края, органов местного самоуправления, других организаций, а также увеличение поступлений в налоговую базу края, обеспечение населения новыми рабочими местами согласовать обществу с ограниченной ответственностью «Кубань Газ Сервис» размещение многофункционального делового комплекса «Бизнесцентр» по ул. Суворова-ул. Дмитриевская Дамба в Центральном внутригородском округе города Краснодара». В связи с тем, что общая сумма капитальных вложений составит свыше 200 млн. рублей, земельный участок, находящийся в государственной собственности под данный объект, предоставлен в соответствии с Постановлением Главы администрации Краснодарского края от 25 мая 2004 года №503  «О предоставлении земельных участков на территории Краснодарского края ООО «Кубань Газ Сервис» с предварительным согласованием места размещения без проведения торгов.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.12.2015 указанное решение от 29.05.2015 по делу №А32-42429/2013 оставлено без изменения.

По результатам судебного разбирательства по делу №А32-424249/2013, в котором судами трёх инстанций была проведена проверка законности предоставления земельного участка обществу в аренду и внесения изменений в договор в части вида разрешённого использования участка, общество вправе было рассматривать заключенный им договор аренды от 12.02.2008 № 0000001859 земельного участка площадью 6510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:0280 как действительную законно заключённую сделку и исполнять его, в том числе внося арендные платежи, рассчитывая на реализацию договорной цели и возможность приступить к строительству на участке.

Вместе с тем, администрация в 2017 году инициировала новый процесс о расторжении договора аренды по мотивам его неосвоения.

Решением арбитражного суда от 25.04.2018 по делу №А32-45909/2017, оставленным без изменения постановлениям апелляционной инстанции от 09.06.2018, в иске администрации было отказано, в том числе со ссылкой на решения судов по делам №А32-56418/2009 и №А32-42429/2013. Суд указал, что договор от 12.02.2008 № 0000001859 (№ 4300022239) в существующем виде не может быть признан судом по настоящему делу недействительной (ничтожной) сделкой по порокам в процедуре его заключения и изменения условий. Судебными инстанциями в рамках дела №А32-42429/2013, а также представленными в материалы дела актами осмотра от 08.02.2017 № 190, от 22.05.2017 № 1073 установлено, что как на дату заключения договора на земельном участке, являющемся предметом договора, так и в настоящее время расположены металлические гаражи физических лиц, котельная и насосная, обслуживающие жилые дома по ул. Суворова. Расположенные на спорном земельном участке капитальные строения: нежилое помещение (насосная) площадью 15,8 кв. м кадастровый номер 23:43:0304059:340; нежилое здание (котельная) площадью 84,9 кв. м кадастровый номер 23:43:0304059:372, являются собственностью муниципального образования город Краснодар и эксплуатируются на условиях договора № 90 от 27.08.2009 аренды муниципального имущества (имущественного комплекса), АО «АТЭК» (ранее ОАО «Краснодартеплоэнерго», ООО «Краснодар водоканал») для снабжения теплом, горячей и холодной водой прилегающих к участку жилых домов. Таким образом, отсутствуют доказательства того, что арендодатель надлежащим образом исполнил обязанность по передаче обществу земельного участка свободного от прав третьих лиц. Ответчик надлежащим образом исполняет обязательства по оплате арендных платежей, что подтверждается соответствующим актом сверки взаимных расчетов от 24.05.2017. Указанные выше действия и мероприятия ответчика свидетельствуют в том числе о намерение общества продолжать арендные отношения, поскольку им арендная плата в период действия договора вносилась, предпринимались установленные законом меры для освобождения земельного участка. Несмотря на отсутствие возможности освоения земельного участка в соответствии с условиями договора в объеме, необходимом для строительства объекта, арендатор предпринимал меры по освоению земельного участка, с одной стороны в виде его освобождения для вступления во владение, с другой - занимался получением документации, необходимой для строительства. Указанные обстоятельства свидетельствую о том, что задержка в освоения земельного участка в виде строительства объекта произошла по не зависящим от арендатора обстоятельствам, указанное нарушение не является существенным, как такому нарушению дано определение в подпункте 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не может быть положено в основание расторжения договора.

Не согласившись с данным решением, администрация в кассационной жалобе от 19.07.2018, поступившей в суд первой инстанции 06.08.2018, сослалась на необходимость проверки действительности договора аренды с точки зрения содержания генерального плана муниципального образования города Краснодара и Правил землепользования и застройки на момент заключения договора аренды, что ранее судами не исследовалось, в том числе при рассмотрении других дел, а также на недопустимость предоставления в аренду земельного участка, на котором располагались объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности.

Рассмотрев данную кассационную жалобу, суд кассационной инстанции установил наличие в градостроительном плане земельного участка указания на расположение земельного участка в береговой полосе озера Карасун и, сославшись на недопустимость предоставления в аренду под строительство земель общего пользования, отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Добиваясь сохранения аренды земельного участка и возможности его застройки, общество обратилось при новом рассмотрении дела с упомянутым встречным иском, добиваясь исключения из состава участка территории, относящейся к береговой полосе водного объекта, и внесения изменений в договор в части соответствующего уменьшения площади земельного участка, однако во встречном иске решением от 13.01.2021 по делу №А32-45909/2017, принятым в том числе с учетом результатов судебной экспертизы, было отказано, решение вступило в законную силу 11.03.2021 и оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2021.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что правовая определённость в виде окончательной квалификации договора аренды от 12.02.2008 № 0000001859 земельного участка площадью 6510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:0280 как недействительной (ничтожной) сделки, причём недействительной полностью, без возможности исключения недействительной части, и недействительной именно по мотиву включения в состав участка береговой полосы водного объекта общего пользования и формирования участка частично в зоне общего пользования по генеральному плану муниципального образования город Краснодар, - была достигнута лишь в 2021 году, в момент принятия решения от 13.01.2021 по делу №А32-45909/2017 и его вступления в законную силу в марте 2021 года. До указанного решения общество могло обоснованно и разумно считать свою правовую позицию защищённой вступившими в законную силу решениями арбитражного суда от 29.05.2015 по делу №А32-42429/2013 и от 30.07.2010 по делу №А32-56418/2009.

При этом администрацией в период действия договора аренды создавались разумные и обоснованные представления у общества о действительности и исполнимости договора аренды. Так, приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 23.09.2009 № 284 на основании заявления общества изменен вид разрешенного использования арендуемого земельного участка на основной вид разрешенного использования - для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением, в связи с чем, решением арбитражного суда от 30.07.2010 по делу №А32-56418/2009 внесены изменения в пункт 1.1. договора от 12.02.2008 № 0000001859 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, с указанием на предоставление земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением.

В чертеже градостроительного плана земельного участка администрация установила место допустимого размещения зданий, строений, сооружений, обозначив на территории земельного участка зону планируемого размещения многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (том 6, л.д. 58).

Департаментом и администрацией регулярно производились начисления арендной платы, принимались арендные платежи и выдавались акты сверок (том 1, л.д. 32 – 42).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание правовой подход, выраженный в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2023 №305-ЭС23-2686 по делу №А40-128594/2020 и от 21.03.2023 №307-ЭС22-22917 по делу №А56-24641/2020 относительно начального момента срока исковой давности, суд первой инстанции законно и обоснованно пршел к выводу о том, что возможность субъективного знания общества о фактах, порождающих требование к арендодателю о возврате арендных платежей, появилась у общества как у стороны договора аренды не ранее принятия судом решения от 13.01.2021 по делу №А32-45909/2017, из которого следовала невозможность сохранения арендных отношений в части земельного участка, не занятой береговой полосой, и недействительность (ничтожность) договора аренды в целом как сформированного с включением береговой полосы водного объекта и расположенного по генеральному плану частично в зоне общего пользования на момент предоставления участка.

Таким образом, суд первой инстанции правильно посчитал обоснованными и правомерными доводы общества о том, что срок исковой давности по требованию о возврате арендных платежей начал течь не ранее января – марта 2021 года, когда для общества стала окончательной невозможность арендных отношений и решением суда было подтверждено отсутствие у общества права аренды земельного участка в результате применения по инициативе суда в резолютивной части решения от 13.01.2021 по делу №А32-45909/2017 последствия недействительности договора аренды от 12.02.2008 № 4300022239 в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:280, внесенной на основании договора аренды 12.02.2008 № 4300022239.

Именно с применением по инициативе суда в резолютивной части решения от 13.01.2021 по делу №А32-45909/2017 последствия недействительности (ничтожности) договора аренды от 12.02.2008 № 4300022239 в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:280, с одновременным отказом обществу во встречном иске, отпало основание для удержания арендодателем арендных платежей, а обществу стало окончательно и бесспорно известно, что строительство на земельном участке невозможно, и именно с этого момента общество могло и должно было обоснованно считать арендные платежи неосновательным обогащением публичного арендодателя. Именно эта обоснованная и бесспорная осведомлённость общества о безосновательном получении и удержании арендодателем арендных платежей и является отправной точкой течения срока исковой давности по иску общества о возврате безосновательно полученной арендной платы.

Факт поступления и суммы произведённых обществом арендных платежей за весь период договора аренды и распределение каждого конкретного платежа между краевым и муниципальным бюджетами подтверждены в письмах Управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю от 19.04.2022 №18-04-19/5446 (том 4, л.д. 28 – 33) и от 09.08.2022 №18-04-21/10317 (том 4, л.д. 159 – 160), с учётом которых общество произвело перерасчёт и неоднократно уточняло исковые требования.

Апелляционный суд повторно проверил расчет исковых требований и признает его верным. Ответчиками расчет не оспорен, контррасчет не представлен.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции правильно сделал вывод о том, что срок исковой давности по требованию общества о взыскании арендных платежей, поступивших в соответствующих пропорциях соответственно в краевой и муниципальный бюджет и затем исключительно в муниципальный бюджет по нормативу 100 процентов, начал течь не ранее января – марта 2021 года, когда было принято и вступило в законную силу решение от 13.01.2021 по делу №А32- 45909/2017.

До указанного момента общество могло обоснованно рассматривать себя в качестве арендатора земельного участка, презюмируя действительность договора аренды, полагая себя в полной мере защищённым вступившими в законную силу решениями судов по делам №А32-56418/2009, №А32-42429/2013, подтвердившими действительность договора аренды и внесённых в него изменений, а потому до января 2021 года у общества отсутствовало субъективное знание об отпадении оснований для производства арендных платежей, внесённых обществом за весь период договора аренды.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции законно и обоснованно отклонено заявление ответчиков об исковой давности, в связи с чем, суд первой инстанции правильно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «Кубань Газ Сервис» в полном объёме.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, в своей совокупности не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения.

С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Исходя из установленных фактов и сделанных выводов, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от  11.10.2023 по делу № А32-32741/2021  оставить без изменения, апелляционные жалобы оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                                         П.В. Шапкин

 

Судьи                                                                                                           Ю.И. Баранова

 

              ФИО5