ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 www.21aas.arbitr.ru  

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-16217/2021

18 июня 2024 года

город Севастополь

  Резолютивная часть постановления объявлена 03.06.2024.

  Постановление изготовлено в полном объеме 18.06.2024.

 

Двадцать       первый      арбитражный      апелляционный        суд        в       составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Колупаевой Ю.В., Плотникова И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кучиной А.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственности «Ялтинский хутор» - ФИО1,  представитель на основании доверенности от 08.02.2022 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

ФИО2, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;

от общества с ограниченной ответственностью «Альп Строй Крым» - ФИО3, представитель на основании доверенности от 25.10.2023 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлено удостоверение адвоката;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альп Строй Крым» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 21 сентября 2023 года по делу №А83-16217/2021,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Альп Строй Крым»

к обществу с ограниченной ответственности «Ялтинский хутор»,

при участии в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - ФИО2,

в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика - ФИО4, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

о понуждении заключить договора купли-продажи, 

      

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альп Строй Крым» (далее – истец, ООО «Альп Строй Крым», «АСК») обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к обществу с ограниченной ответственности «Ялтинский хутор» (далее – ответчик, ООО «Ялтинский хутор») о понуждении заключить договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке по адресу: Республика Крым, гор. Ялта, 

<

...>, а именно:

1. склад общей площадью 745,1 кв.м, назначение: нежилое помещение, литера И, кадастровый номер 90:25:090102:3400;

2. сарай общей площадью 36,4 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литер Т, кадастровый номер 90:25:040103:6524;

3. сторожка, общей площадью 28,2 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литер У, кадастровый номер 90:25:090102:3671;

4. склад общей площадью 805,5 кв.м, назначение: нежилое помещение, литера С, количество этажей: 2, в том числе подземных 1, кадастровый номер 90:25:040103:6512;

5. административно-бытовое здание общей площадью 74 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литер О, кадастровый номер 90:25:040103:6514;

6. склад общей площадью 432,2 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литера П, кадастровый номер 90:25:040103:6510;

7. весовая общей площадью 8 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литера Р, кадастровый номер 90:25:040103:6515;

8. склад общей площадью 453,1 кв.м, назначение: нежилое помещение, количество этажей:1, литера X кадастровый номер 90:25:040103:6513;

9. склад общей площадью 440,2 кв.м, назначение: нежилое помещение, количество этажей: 2, литера А, кадастровый номер 90:25:040103:6511.

Исковые требования мотивированы уклонением ответчика от заключения основного договора купли-продажи в отношении объектов недвижимости, собственником которых он является, после истечения срока для его заключения, установленного сторонами в предварительном договоре купли-продажи объектов недвижимого имущества от 17.11.2020 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены ФИО4 и Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее – ФИО4, ФИО5, вместе соответственно третьи лица).

Определением от 11.01.2022 суд допустил к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО2  (далее - ФИО2), который предъявил также требования о понуждении к заключению основного договора купли-продажи на том основании, что между ним и ответчиком также был подписан предварительный договор купли-продажи от 17.11.2020 в отношении двух объектов недвижимости – склад площадью 453,1 кв.м и склад общей площадью 440,2 кв.м по адресу: Республика Крым, гор. Ялта, 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 05.07.2022, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2022 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 23.05.2023 решение от 05.07.2022 и апелляционное постановление от 10.10.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал следующее.

Дав оценку полномочиям ФИО4 по доверенности 82 АА № 1511653 от 18.04.2019, суды уклонились от правовой оценки его полномочий по доверенности от 02.09.2020 № 826, принимая во внимание, что в деле имеются заверенные 04.12.2021 нотариусом города Киева письменные пояснения директора общества «Ялтинский хутор» ФИО6, в которых он подтверждает выдачу ФИО4 доверенности от 02.09.2020, удостоверенной нотариусом города Киева № 826 (бланк НОН 003085) с правом совершения любых сделок (в том числе предварительных договоров купли-продажи, договоров о передаче в пользование объектов недвижимости и договоров аренды), направленных на отчуждение объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Российской Федерации.

Также требуется оценка доводу истца о том, что ответчик принял денежные средства в качестве оплаты за спорные объекты недвижимости после подписания предварительного договора, а значит, одобрил действия своего представителя по подписанию предварительного договора и по распоряжению объектами недвижимости. Кроме того, надлежит проверить правоспособность общества «Ялтинский хутор» на территории Российской Федерации (ответчик не привел свою организационно-правовую форму в соответствии с российским законодательством), в том числе в части регистрации прав на объекты недвижимости.

Ответчик обращался в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой на постановление округа.

Определением от 12.09.2023 № 310-ЭС23-15588 обществу было отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Возражая против исковых требований, с учетом позиции суда кассационной инстанции, ответчик указывал, что материалы дела не содержат доказательств оплаты по предварительному договору, поскольку квитанции по приходным кассовым ордерам, представленные истцом в качестве доказательств оплаты не подтверждают получение обществом «Ялтинский хутор» денежных средств. Из содержания доверенности от 02.09.2020 № 826 прямо следует, что ФИО4 наделяется полномочиями по продаже имущества, являющегося предметом предварительных договоров купли-продажи  исключительно в пользу общества с ограниченной ответственностью «Алупка Эстейт». Прав на продажу недвижимого имущества какому-либо другому лицу, в том числе истцу, названная доверенность не предоставляла. Ссылка истца на доверенность от 02.09.2020 свидетельствует и его недобросовестности и затягиванию судебного процесса, что приводит к трудностям при распоряжении обществом «Ялтинский хутор» принадлежащим ему имуществом (том 5, л.д. 125-129).

При новом рассмотрении дела, решением Арбитражного суда Республики Крым от 21.09.2023 в иске отказано полностью. В иске третьему лицу, заявляющему самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО2, отказано полностью.

Не согласившись с решением суда, истец обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования  удовлетворить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что доверенность от 02.09.2020 предоставляла полномочия ФИО4 на отчуждение недвижимого имущества ответчика ООО «Алупка Эстейт». Также истец полагает, что для заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества между ООО «Альп Строй Крым «ООО «Ялтинский хутор» полномочия представителя ответчика ФИО4 не требовали нотариального заверения, при этом предварительный договор заключается в простой письменной форме и не требует государственной регистрации. Таким образом, требования истца о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, предусмотренного предварительным договором, являются законными и обоснованными.

Определением от 31.10.2023 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции и назначена к рассмотрению в судебном заседании.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось, в том числе для ознакомления с представленными сторонами доказательствами.

В отзывах на апелляционную жалобу ответчик и ФИО2 просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменений.

В судебном заседании 11.04.2024 ФИО2 заявил ходатайство о фальсификации предварительного договора, заключенного между истцом и ответчиком в части указания объектов: склад с КН 90:25:040103:6513 литера Х, склад с КН 90:25:040103:6511 литер А, поскольку указанные объекты являлись предметом предварительного договора купли-продажи от 17.11.2020, заключенного между ответчиком и ФИО2

Представитель истца возражал относительно исключения указанного документа из числа доказательств.

Через канцелярию суда 15.05.2024  от ФИО2 поступило ходатайство о назначении судебной технической экспертизы по делу для определения давности предварительного договора купли-продажи, заключенного между истцом и ответчиков.

В судебном заседании 29.05.2024 представитель апеллянта, ФИО2 и представитель ответчика дали пояснения.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 03.06.2024.

После перерыва 03.06.2024 представители лиц, участвующих в деле поддержали ранее заявленные позиции.

Протокольным определением от 03.06.2024 суд отклонил ходатайство ФИО2 о фальсификации доказательств и отказал в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы на основании следующего.

Согласно абзацу четвертому пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - Постановление № 12) у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции заявлений о фальсификации доказательств, представленных в суд первой инстанции, так как это нарушает требования части 3 статьи 65 АПК РФ о раскрытии доказательств до начала рассмотрения спора, за исключением случая, когда в силу объективных причин лицу, подавшему такое заявление, ранее не были известны определенные факты. При этом к заявлению о фальсификации должны быть приложены доказательства, обосновывающие невозможность подачи такого заявления в суд первой инстанции.

По смыслу правовой позиции, содержащейся в пункте 2 мотивировочной части определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22 марта 2012 года № 560-О-ОП закрепление в процессуальном законе правил, регламентирующих рассмотрение заявления о фальсификации доказательства, направлено на исключение оспариваемого доказательства из числа доказательств по делу. Сами эти процессуальные правила представляют собой механизм проверки подлинности формы доказательства, а не его достоверности. Запрет заявлять о фальсификации доказательств в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции вызван невозможностью по общему правилу наступления последствий такого заявления непосредственно при рассмотрении дела арбитражным судом апелляционной инстанции, поскольку доказательство уже подверглось оценке в решении арбитражного суда первой инстанции и теперь его уже нельзя исключить из материалов дела.

Таким образом, заявление о фальсификации может быть рассмотрено апелляционным судом в двух случаях: когда о фальсификации доказательств в порядке статьи 161 АПК РФ было заявлено суду первой инстанции, однако суд такое заявление не рассмотрел по необоснованным причинам, либо, когда заявление о фальсификации доказательств не было заявлено суду первой инстанции по уважительным причинам.

Судом установлено, что ФИО2 не заявлял о фальсификации доказательств в суде первой инстанции. Доказательств, обосновывающих невозможность подачи такого заявления в суд первой инстанции, по причинам, не зависящим от заявителя, ФИО2 не представлено.

Учитывая изложенное, при отсутствии достаточных и достоверных доказательств, обосновывающих невозможность подачи заявления о фальсификации доказательств в суд первой инстанции, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для рассмотрения указанного заявления на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ, разъяснений, содержащихся в абз. 4 п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12.

Поскольку оснований для рассмотрения заявления о фальсификации доказательств не имеется, основания для удовлетворения заявления ФИО7 о назначении по делу судебной технической экспертизы не имеется.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, надлежащим  образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе, путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем,  на основании  ст. ст. 121, 123, 156, 266  АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, общество «Ялтинский хутор» было создано в соответствии с законодательством Украины и на дату принятия Республики Крым в состав Российской Федерации, местом нахождения ответчика являлся город Киев (выписка из информационного ресурса поиск в Едином государственном реестре юридических лиц и общественных формирований, дата регистрации юридического лица – 20.09.2004, том 1, л.д. 87). В соответствии с абзацем первым статьи 19 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 52-ФЗ), у ответчика не возникло обязанности по приведению своей организационно-правовой формы в соответствие с российским законодательством, поскольку постоянно действующий исполнительный орган никогда не находился на территории Республики Крым.

Так, между обществом «Ялтинский хутор» (продавец) и обществом «Альп Строй Крым» (покупатель) заключен предварительный договор купли – продажи объектов недвижимого имущества от 17.10.2020, в соответствии с которым стороны обязуются на условиях, предусмотренных договором заключить в будущем договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке по адресу: Республика Крым, гор. Ялта, 

<

...> (далее – предварительный договор, том 1 л.д. 79-81).

Как указано в преамбуле предварительного договора, от имени общества «Ялтинский хутор» последний подписан ФИО4, действовавшим по доверенности от 02.09.2020 № 826 и по доверенности 82 АА № 1511653 от 18.04.2019 (преамбула договора).

Согласно пункту 1.2 предварительного договора отчуждаемые объекты недвижимости принадлежат продавцу на праве собственности на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи, заключенного 27.09.2004, дата в реестре нотариуса 27.09.2004, номер в реестре нотариуса 1351 (нотариус Сотников В.П).

Копия нотариально удостоверенного договора купли-продажи, Извлечений о регистрации в Государственном реестре сделок и о регистрации права собственности на недвижимое имущество представлены в материалы дела (том 1 л.д. 69-73, перевод на русский язык там же, л.д. 74-78).

После вхождения Республики Крым в состав Российской Федерации право собственности общество «Ялтинский хутор» на объекты недвижимого имущества зарегистрировало в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), что подтверждается Выписками из ЕГРН об объектах недвижимости по состоянию на 26.06.2023 (том 5, л.д. 105-123).

В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до 01.06.2021.

По условиям пункта 2.1 предварительного договора отчуждаемые объекты недвижимости сторонами оцениваются и продаются за 17 700 000 рублей.

В пункте 2.2 предварительного договора стороны оговорили порядок расчетов, в соответствии с которым 600 000 рублей без НДС оплачиваются покупателем в дату подписания предварительного договора, 17 037 537 рублей без НДС – в дату подписания основного договора в присутствии нотариуса и подачи нотариусом документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю, 62 462,96 рублей и НДС в размер 12 492,59 рублей – в течение 3 рабочих дней с даты регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю.

Истцом в подтверждение выполнения обязательств по внесению предварительной оплаты за объекты недвижимости согласно условий предварительного договора в общем размере 6 600 000 рублей представлены копии квитанций к приходным кассовым ордерам от 20.04.2021, 24.03.2021, 02.03.2021,23.01.2021, 03.01.2021, 21.12.2020, 27.11.2020 принятых от истца по настоящему делу, а также от 27.11.2020 и 07.11.2020 принятых от ФИО2 (том 1 л.д. 108-110).

В ходе рассмотрения дела по результатам рассмотрения заявления о фальсификации доказательств суд исключил из числа доказательств квитанции к приходным кассовым ордерам от 07.11.2020 на сумму 800 000 рублей и от 27.11.2020 на сумму 5 000 долларов США, что отражено в протоколе судебного заседания 28.06.2022.

В подтверждение передачи денежных средств ФИО6, в суд апелляционной инстанции представлена расписка о получении им от ФИО4 денежных средств в сумме 300 000 грн., копию которой суд приобщил к материалам дела. (том 6 л.д. 156)

В адрес ответчика 17.05.2021 истцом было направлено информационное письмо с оповещением об окончании сроков предварительного договора купли-продажи и требованием о заключении основного договора, однако указанное письмо оставлено без ответа (том 1 л.д. 61).

Полагая, что у общества «Альп Строй Крым» имеются основания для понуждения ответчика заключить основной договор купли-продажи ввиду наличия предварительного договора и выполнения обязательства по внесению предварительной оплаты, истец обратился в арбитражный суд с данными исковыми требованиями.

Кроме того, требования ФИО2 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи также основаны на предварительном договоре аналогичного содержания, в котором обязанность к заключению основного договора указана в отношении объектов : склад общей площадью 453,1 кв.м, назначение: нежилое помещение, количество этажей:1, литера X кадастровый номер 90:25:040103:6513; склад общей площадью 440,2 кв.м, назначение: нежилое помещение, количество этажей: 2, литера А, кадастровый номер 90:25:040103:6511; емкость водоналивная. В подтверждение оплаты, ФИО2 представил расписки о передачи ФИО4 по данному договору 800 000 руб и 50 000 руб. ( том 6 л.д 168,169)

ФИО2 также обращался с предложением к заключению основного договора, однако ответчик уклоняется от его заключения.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований ООО «АСК» и в удовлетворении требований ФИО2 также.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

По правилам пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Заключение предварительного договора порождает у договаривающихся сторон обязанность заключить основной договор на условиях, оговоренных предварительным соглашением, следовательно, обязанность заключить основной договор в соответствии с предварительным договором не противоречит принципу свободы договора (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2011 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2011)).

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

В силу пункта 5 той же статьи в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Руководствуясь приведенными нормами права, истец и обратился за защитой нарушенных прав.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что предварительные договоры заключены неуполномоченным лицом, доказательств одобрения сделки не последовало, достоверных доказательств оплаты не представлено.

Суд апелляционной инстанции также считает, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, но в связи со следующим.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Как указывалось выше, между сторонами заключены договоры, поименованные ими как предварительные, в соответствии с которыми они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основные договоры купли-продажи недвижимого имущества, но при этом предварительные договоры купли-продажи устанавливают обязанность ООО «АСК» и ФИО2 до заключения основного договора уплатить существенную цену продаваемого недвижимого имущества.

Так, по предварительному договору купли-продажи, заключенному с «АСК» цена продаваемых объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке по адресу: Республика Крым, гор. Ялта, 

<

...> составляет 17 700 000 руб., из которых ООО «АСК» в соответствии с пунктом 2.2.1 данного договора оплачено в счет цены выкупаемого недвижимого имущества 6 600 000 руб.; по предварительному договору купли-продажи с ФИО2 цена продаваемого недвижимого имущества составляет 2 700 000 руб., из которых ФИО2 в соответствии с пунктом 2.2. указанного договора оплачено в счет цены выкупаемого недвижимого имущества 850 000 руб.

Поскольку вышеуказанными договорами, поименованными сторонами как предварительные, установлена обязанность ООО «АСК» и ФИО2 до заключения основного договора купли-продажи уплатить существенную цену продаваемого недвижимого имущества, учитывая, что данная обязанность ими была исполнена, предварительные договоры купли-продажи от 17.11.2020 следует квалифицировать как договоры купли-продажи с условием о предварительной оплате, в связи с чем к спорным правоотношениям нормы статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 31.08.2021 №18-КГ21-29-К4, от 02.04.2019 № 11-КГ19-3.

Доводы ответчика о заключении сделки неуполномоченным лицом, коллегия судей отклоняет по следующим основаниям.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. ( ч. 1 ст. 183 ГК РФ)

Согласно статье 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума № 25), об одобрении могут свидетельствовать действия работников представляемого по исполнению обязательства при условии, что они основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац второй пункта 1 статьи 182 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и справедливо указано в постановлении суда кассационной инстанции, которым судебные акты были отменены и дело направлено на новое рассмотрение, судам необходимо было дать оценку обстоятельствам того, что ответчик принял денежные средства в качестве оплаты за спорные объекты недвижимости после подписания предварительных договоров, а значит, одобрил действия своего представителя по подписанию предварительного договора и по распоряжению объектами недвижимости.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 182 Гражданского кодекса полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель.

При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции, оценив представленные доверенности, выданные на имя ФИО9 на совершение сделок от имени ООО «Ялтинский хутор», в совокупности с другими доказательствами по делу, а также исследовав содержание полномочий по доверенностям, как указанным в предварительных договорах, так и иным доверенностям, представленным от имени ООО «Ялтинский хутор», в том, числе с учетом совершения аналогичных сделок с иными юридическим лицами, а также пояснений представителя ответчика, который указал, что ФИО4 являлся представителем общества в рамках иных  сделок купли-продажи недвижимости и управления имуществом общества, его полномочия как лица, представляющего интересы общества при заключении сделок с недвижимостью, следовали из обстановки, а потому коллегия судей полагает возможным признать его на основании абзаца 2 части 1 статьи 182 Гражданского кодекса надлежащим представителем общества.

Таким образом, судебная коллегия с учетом исследованных обстоятельств приходит к выводу о том, что у ООО «АСК» и ФИО2 имелись разумные основания считать о наличии полномочий у ФИО4 представлять общество при заключении данных сделок, при этом представитель сам своим поведением способствовал формированию такого представления, явных причин для сомнений в его полномочиях не было установлено и при рассмотрении дела.

С учетом изложенного, действия ФИО4 как представителя ООО «Ялтинский хутор», принимавшего исполнение обязанностей по оплате за проданные объекты недвижимости, передавшего спорные объекты недвижимости во владение ООО «АСК» и ФИО2, исходя из конкретных обстоятельств дела, свидетельствуют об одобрении таких действий со стороны общества с учетом, что его полномочие на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали. В случае, если представительство явствует из обстановки, в которой действует представитель, необходимость в проверке полномочий последнего отпадает и риск отсутствия (превышения) представительских полномочий несет лицо, создавшее соответствующую обстановку.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно части 3 статьи 307 ГК РФ, при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Доводы ответчика о том, что общество не собиралось отчуждать спорное имущество ООО «АСК» о чем свидетельствует решение общего собрания, коллегия судей отклоняет, поскольку ООО «Ялтинский хутор», являющееся иностранным юридическим лицом, место регистрации Украина, город Киев, согласно представленному решению собрания общества согласовало куплю-продажу спорного имущества ООО «Алупка Эстейт», которое, по сути, является его аффилированным юридическим лицом с местом регистрации Российская Федерация, конечным бенефициаром которых является одно и то же иностранное лицо  - Престон Хэмптон Хаскелл, о чем представитель ООО «Ялтинский хутор» подтвердил как в судебном заседании, так и в письменным пояснениях (том 5 л.д. 148).

Таким образом, подобные действия ответчика против заключенных договоров, после согласования всех существенных условий сделки, подписания договоров и исполнения их в части передачи имущества во владение покупателям, а также принятия частичной оплаты за указанные объекты недвижимости, коллегия судей расценивает в качестве злоупотребления правом, а потому указанные возражения подлежат отклонению.

Кроме того, следует указать, что заключенные между сторонами договоры не признаны недействительными, о чем свидетельствует и вступившее в законную силу решение Ялтинского городского суда  от 09.11.2022 года по делу № 2-1659/2022, которым отказано в удовлетворении исковых требований как ООО «Альп строй Крым», так и ФИО2 о признании недействительными предварительных договоров купли-продажи. ( том 5 л.д. 99-103)

Согласно статье 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом или договором купли продажи и не вытекает из существа обязательства.

Статьей 487 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность включения в договор купли-продажи условия о предварительной оплате товара. В этом случае покупатель обязуется оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара в срок, предусмотренный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 457 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения продавцом, получившим сумму предварительной оплаты, обязанности по передаче товара в установленный срок у покупателя возникает право требовать от продавца передачи оплаченного товара либо возврата суммы предварительной оплаты за не переданный им товар.

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на объекты недвижимости претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом объект недвижимости передан одному из них, то преимуществом обладает тот, кому это имущество передано во владение.

Между тем, в рамках настоящего дела установлено, что ни ООО «АСК», ни ФИО2 не заявлялись требования к ООО «Ялтинский хутор» о регистрации перехода права собственности на него, оснований для квалификации заявленных требований в качестве требований о регистрации перехода права не имеется, а потому обстоятельства о преимущественном праве на спорное имущество (в частности с кадастровыми номерами: 6511, и :6513) подлежат установлению в ином споре.

Таким образом, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального  права к спорным правоотношениям, однако это не привело к принятию неправильного решения, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения или определения, арбитражный суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

На основании статей 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

 

                                                                   п о с т а н о в и л:

           решение  Арбитражного суда Республики Крым от 21 сентября 2023 года по делу №А83-16217/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альп Строй Крым» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                      Н.И. Сикорская

Судьи                                                                                                      Ю.В. Колупаева

                                                                                                                    И.В. Плотников