﻿﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-21447/2018

г. Краснодар

12 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 5 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при ведении протокола помощником судьи Зориным А.Л. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи с Шестнадцатым арбитражным апелляционным судом, от истца – Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки (ИНН 2626012550, ОГРН 2052600121210) – Светашева М.В. (доверенность от 17.04.2019), от ответчика – индивидуального предпринимателя Салиева Владимира Искандаровича (ИНН 261800836008, ОГРНИП 306265026100020) – Хачатурян Ю.В. (доверенность от 14.08.2019), рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.06.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2019 по делу № А63-21447/2018, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Салиеву В.И. (далее – предприниматель) о взыскании 163 192 рублей 26 копеек долга по арендной плате с 04.09.2015 по 11.09.2018 и 87 039 рублей 45 копеек пеней по состоянию на 11.09.2018.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договора от 27.11.2015 № 742-з аренды земельного участка в части внесения арендной платы, расчет которой произведен исходя из ставок, равных 14% и 18% от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением от 04.06.2019 с предпринимателя в пользу комитета взыскано 15 972 рубля 46 копеек долга с 02.11.2015 по 11.09.2018 и 8149 рублей 36 копеек пеней по состоянию на 11.09.2018, в остальной части в иске отказано; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суд исходил из того, что спорный земельный участок отнесен к категории особо охраняемых природных территорий, а договор аренды заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, возникшего у предпринимателя в связи с приобретением объекта недвижимости, расположенного на данном участке, который ранее был предоставлен на указанном праве прежнему собственнику строения. В связи с этим суд посчитал необходимым при произведении расчета арендной платы применить ставку, равную 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. В части требований с 04.09.2015 по 01.11.2015 отказано в связи с истечением срока исковой давности, о применении которой заявил ответчик.

Постановлением апелляционного суда от 06.09.2019 решение от 04.06.2019 оставлено без изменения. Коллегия судей сочла ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что предпринимателю перешло право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком после приобретения находящегося на нем объекта недвижимости, однако признала правомерным применение в расчете арендной платы ставку 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, сославшись на положения постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582» (далее – постановление № 531). 

В кассационной жалобе комитет просит отменить судебные акты и удовлетворить его требования в полном объеме. Заявитель указывает на то, что спорный земельный участок не относится к категории особо охраняемых природных территорий. Вывод апелляционного суда о том, что отсутствие права постоянного (бессрочного) пользования на спорный участок не влияет на методику расчета арендной платы, ошибочен. Ставка арендной платы за использование земельных участков на территории муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, для размещения объектов торговли, установлена в размере 14% и 18% в спорном периоде. Положения постановления № 531 в данном случае не применимы, поскольку они регулируют правоотношения, связанные с земельными участками, относящимися к федеральной собственности. Срок исковой давности не пропущен в связи с направлением ответчику претензии в пределах названного срока.

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, предприниматель (арендатор) и комитет (арендодатель) заключили договор аренды от 04.05.2016 № 144-3 земельного участка с кадастровым номером 26:30:010227:2276 площадью 1219 кв. м, расположенного по адресу: г. Ессентуки, ул. Орджоникидзе, сроком с 10.07.2015 по 09.07.2018.

Пунктом 3.4 предусмотрено, что расчет арендной платы устанавливается в приложении к договору. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством Ставропольского края, решением Совета города или по соглашению сторон (пункт 3.6).

На земельном участке расположено нежилое здание, принадлежащее предпринимателю на праве собственности (кадастровый номер 26:30:010227:2277).

В дополнительном соглашении от 14.03.2017 к договору аренды стороны внесли изменения в порядок расчета арендной платы с 01.01.2017 по 31.12.2017, установив ставку арендной платы за использование земельного участка – 14%.

По платежным поручениям от 05.09.2017 № 612 на 148 548 рублей 87 копеек, от 07.11.2017 № 791 на 148 548 рублей 86 копеек, от 22.03.2018 № 213 на 146 513 рублей 94 копеек, от 04.06.2018 № 421 на 148 141 рубль 87 копеек и от 05.09.2018 № 700 на 14 651 рубль 39 копеек предприниматель вносил арендную плату.

14 марта 2018 года арендатор обратился к арендодателю с письмом о предоставлении расчета арендной платы на 2018 год исходя из 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

16 марта 2018 года комитет предоставил предпринимателю расчет арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы за использование земельного участка, установленной в размере 14%, а не 1,5 %.

Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств по внесению арендной платы, обратился с иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Согласно статье 330 Гражданского кодекса неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса к ограниченным в обороте отнесены находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий.

Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 244-ФЗ) часть земельных участков, находившихся в границах курортов федерального значения и относившихся к федеральной собственности, были отнесены к муниципальной собственности, за исключением предусмотренных законом случаев сохранения федерального уровня собственности или отнесения земельных участков к региональной собственности.

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 406-ФЗ) статьей 95 Земельного кодекса и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – к категориям особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.

Статьями 2 и 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, в силу его части 3 статьи 10, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (пункт 1 статьи 94 Земельного кодекса). В силу статьи 96 Земельного кодекса одной из разновидностей таких земель являются земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека. Природные лечебные ресурсы, в силу статьи 1 Закона № 26-ФЗ, представляют собой минеральные воды, лечебные грязи, рапа лиманов и озер, лечебный климат, другие природные объекты и условия, используемые для лечения и профилактики заболеваний и организации отдыха. Природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, находятся под особой охраной. Для охраны таких природных объектов устанавливается особый правовой режим, в том числе создаются особо охраняемые природные территории (пункт 1 статьи 58 Закона № 7-ФЗ). Пунктом 3 статьи 96 Земельного кодекса, не претерпевшей изменений в связи с принятием Закона № 406-ФЗ, закреплено, что использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях, в том числе статьей 58 Закона № 7-ФЗ.

Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 № 309 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации» району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта. Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 № 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации – Кавказских Минеральных Водах» определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации – Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации – Кавказских Минеральных Вод вошел город Ессентуки. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации – Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом. Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 в соответствии с Законом № 26-ФЗ курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 № 300, утверждены Положения о названных курортах, в том числе о курорте федерального значения Ессентуки.

Разрешая спор, суды сделали верный вывод о том, что спорный земельный участок отнесен к категории особо охраняемых природных территорий и является ограниченным в обороте.

Суды правомерно признали срок исковой давности в части требований с 04.09.2015 по 02.11.2015 пропущенным. Ссылка заявителя жалобы на то, что данный срок приостанавливался ввиду направления ответчику претензии, несостоятельна, так как названная претензия была отправлена за пределами указанного срока.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы арендуемых участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, устанавливается в пределах полутора процентов их кадастровой стоимости.

Согласно условиям договора купли-продажи от 14.07.2000 предприниматель приобрел право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 179 кв. м с кадастровым номером 26:30:020101:05, расположенным под купленным им магазином. В соответствии с пунктом 5 договора земельный участок предоставлен продавцу в постоянное (бессрочное) пользование под магазин с 11.06.1998 на основании постановления главы города Ессентуки от 30.06.2000 № 2006. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Бремя опровержения указанных обстоятельств возложено на комитет, который в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документально не опроверг наличие у продавца права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком. В материалах дела отсутствуют доказательства, что постановление главы города Ессентуки от 30.06.2000 № 2006 не существует либо имеется постановление главы города Ессентуки от 30.06.2000 № 2006 с иным содержанием. 

С учетом изложенного апелляционный суд необоснованно исключил из мотивировочной части решения вывод о том, что предприниматель одновременно с приобретением права собственности на магазин приобрел право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком под магазином.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.06.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2019 по делу № А63-21447/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий								Е.Г. Соловьев

Судьи											В.Е. Епифанов

											Н.С. Мазурова