ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-59532/2023

07 октября 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Нестерова С.А., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  при участии: согласно протоколу судебного заседания от 18.09.2024

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-23681/2024) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского Государственного Казенного Учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.05.2024 по делу № А56-59532/2023 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Б.Ч.К.» 

к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга; 

2) Санкт-Петербургскому Государственному Казенному Учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» 

3-е лицо: Санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества" 

об урегулировании разногласий, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Б.Ч.К.» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет), Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. 18-я линия В.О., д. 13, лит. А, пом.1-Н, кадастровый номер 78:06:0002079:1269, площадью 179,6 кв.м, с изложением пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1 Цена продажи объекта составляет 11 464 000 руб. рублей (НДС не облагается)».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее – СПб ГБУ «ГУИОН».

Решением от 24.05.2024 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области урегулировал разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Б.Ч.К.» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. 18-я линия В.О., д. 13, лит. А, пом. 1-Н кадастровый номер 78:06:0002079:1269, площадью 179,6 кв.м., изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1 Цена продажи объекта составляет 16 122 000  руб. (НДС не облагается).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что Общество, оспаривая стоимость спорного помещения, установленного СПб ГБУ «ГУИОН», не представило каких-либо доказательств, содержащих сведения о недостоверности отчета СПб ГБУ «ГУИОН», и невозможности его применения при определении рыночной стоимости помещения, в связи с чем суд первой инстанции необоснованно признал заключение общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация независимых экспертов» надлежащим доказательством по делу.

Комитет также считает, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства Комитета о проведении повторной экспертизы, заявленного с учетом замечаний СПб ГБУ «ГУИОН». По мнению ответчика, экспертное заключение содержит необоснованные выводы, выполнено с нарушением норм действующего оценочного законодательства, что привело к существенному занижению результата расчета рыночной стоимости объекта исследования, в связи с чем не может рассматриваться, как соответствующее требованиям статьи 4 и статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ (ред. от 22.07.2024) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", и не может быть использовано в качестве доказательства.

В судебном  заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, а представитель истца доводы жалобы отклонил и просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается  материалами дела, Общество являлось арендатором нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. 18-я линия В.О., д. 13, лит. А, пом. 1-Н кадастровый номер 78:06:0002079:1269, площадью 179,6 кв.м. (далее - Объект).

Распоряжением Комитета от 02.05.2023 №1126-рз (далее - Распоряжение) утверждены условия приватизации Объекта, а именно продажа государственного имущества Обществу по преимущественному праву приобретения, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», по цене - 22 400 000 руб. (НДС не облагается) в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.04.2023 №КО 054/00021/2023, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (п. 1.1.2 Распоряжения).

Во исполнение Распоряжения, СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение) подготовило проект договора купли-продажи № ПП (далее - Договор).

Пунктом 2.1 Договора установлено, что цена Объекта 22 400 000 руб. (НДС не облагается).

Общество представило на рассмотрение протокол разногласий от 17.05.2023, предложив изменить редакцию пункт 2.1 Договора, изложив его в следующим образом: «Цена продажи Объекта составляет 11464000 руб. (НДС не облагается).»

В обоснование предложенной цены выкупа помещения Общество исходило из отчета об определении рыночной стоимости, проведенной до подачи заявления на выкуп помещения (отчет №1732/22-ОЦ от 12.07.2022).

Оригинал протокола разногласий был представлен в Комитет 17.05.2023 с использованием ящика для корреспонденции, расположенного в открытой информационной зоне 1-го этажа АОДК «Невская Ратуша» по адресу: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, литера А (https://commim.spb.ru/Web/Static/kontakty), а также направлен по электронной почте, по адресу указанному в сопроводительном письме на имя исполнителя: gku@commim.spb.ru.

Письмом от 21.06.2023 № 04-15-25865/23-0-1 Комитет уведомил Общество о его праве на обжалование достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки (цены продажи Объекта) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, принимая во внимание заключение эксперта № 438-2024-оц от 22.03.2024 урегулировал разногласия, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: 2.1 Цена продажи объекта составляет 16 122 000  руб. (НДС не облагается).

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены решения суда.

Судом установлено, что истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

При этом согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Как следует из материалов дела, Распоряжением Комитета от 02.05.2023 №1126-рз установлена стоимость Объекта в размере 22 400 000 руб.

Истец, ознакомившись с проектом договора, принимая во внимание отчет независимого оценщика ООО "Центр независимой экспертизы «Аспект» № 1732/22-ОЦ от 12.07.2022, согласно которому цена Объекта составляет 11464000 руб., пришел к выводу, что установленная Комитетом цена является завышенной и не соответствует рыночной цене объектов недвижимости. 

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой установлено, что стоимость нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. 18-я линия В.О., д. 13, лит. А, пом.1-Н, кадастровый номер 78:06:0002079:1269, площадью 179,6 кв.м. составляет 16 122 000  руб.

Данная оценка, проведенная экспертом общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация независимых экспертов» ФИО2, соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611 в связи с чем, суд урегулировал разногласия по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции.

Иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете об оценке рыночной стоимости от 10.04.2023 № КО054/00021/2023, выполненным СПб ГБУ «ГУИОН», т.е. составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела по поручению Комитета, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции признал исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным по определению суда.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

   Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 года.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

 Подателем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы,   изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаны судом апелляционной инстанции несостоятельными.

  Выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 24.05.2024 по делу № А56-59532/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

 

Судьи

 

С.А. Нестеров

 

 В.В. Черемошкина