АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8524/18 

Екатеринбург

28 января 2019 г.

Дело № А60-12135/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н. Г.,

судей Татариновой И. А., Столярова А. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Еврострой-2000» (далее – общество «Еврострой-2000», истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.06.2018 по делу № А60-12135/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2018  по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «Еврострой-2000» - Юрьев А.В. (доверенность от 10.01.2017).

Общество «Еврострой-2000» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее – Территориальное управление Росимущества, ответчик) о возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы по договору аренды.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.06.2018 (судья Парамонова В.В.) исковые требования удовлетворены частично, на Территориальное управление Росимущества возложена обязанность произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 23.10.2013 № АЗФ-879/0518 за 2018 год (с 01.01.2018), исходя из рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0404012:34, определенной в отчете об оценке  от 19.07.2017 № 01302-Н/17, а также выдать указанный перерасчет истцу. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2018 (судьи Зеленина Т.Л., Полякова М.А., Семенов В.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Еврострой-2000», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции изменить, заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме, осуществить перерасчет арендных платежей с момента внесения изменений в государственный кадастр недвижимости. По мнению заявителя,  при изменении рыночной стоимости арендованного земельного участка подлежит изменению и размер взимаемой арендной платы за право пользования таким участком. Общество «Еврострой-2000» указывает, что с 29.06.2016 изменен вид разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду, следовательно, изменены его существенные характеристики и рыночная стоимость. Заявитель считает, что установленный в пункте 10 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, срок начала применения арендной платы установлен для необоснованного занижения арендаторами арендных платежей в связи с переоценкой арендной платы на основании экономических и иных показателей и не подлежит применению в случаях, когда рыночная стоимость земельного участка изменится в связи с изменением существенных характеристик участка. Общество «Еврострой-2000» полагает, что иное толкование указанного пункта создавало бы дискриминационные условия и противоречило бы принципу запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться. Таким образом, по мнению заявителя, в целях предотвращения дискриминационного положения в отношении истца и соблюдения основных принципов определения размера арендной платы, судам следовало удовлетворить исковые требования о перерасчете арендных платежей с момента внесения изменений в государственный кадастр недвижимости об изменении вида разрешенного использования, а именно с 29.06.2016.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Территориальным управлением Росимущества (арендодатель) и обществом «Еврострой-2000» (арендатор) заключен договор от 23.10.2013 № АЗФ-879/0518 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0404012:34 общей площадью 3215 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, по ул. Краснолесья, для строительства торгово-развлекательного центра на срок до 01.05.2018. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.12.2013 (регистрационная запись № 66-66-01/360/2013-156).

В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды был продлен на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока договора.

В пункте 3.1 договора установлено, что размер арендной платы за участок определяется в приложении № 3 к договору.

Согласно приложению № 3 на момент заключения договора размер арендной платы был определен исходя из рыночной стоимости земельного участка 14 734 000 руб. согласно отчету об оценке от 26.08.2013, с применением ставки рефинансирования Банка России 8,25%.

В пункте 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, и не чаще одного раза в год при изменении арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. Изменение арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора.

В связи с изменением вида разрешенного использования арендованного земельного участка истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение  от 26.10.2016 № 1, указанное в договоре целевое использование земельного участка «для строительства торгово-развлекательного центра» изменено на «обслуживание автотранспорта».

В связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка обществом «Еврострой-2000» подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 19.07.2017 № 01302-Н/17, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 26.06.2017 составляет 4 395 000 руб.

Общество «Еврострой-2000» направило Территориальному управлению Росимуществаа письмо от 27.12.2017 с предложением об изменении размера арендной платы по договору аренды. Территориальное управление Росимущества отказало в изменении размера арендной платы.

Общество «Еврострой-2000», полагая, что в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка подлежит перерасчету размер арендной платы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Так, в силу статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спора) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, размер которой определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление Правительства от 16.07.2009 № 582), одним из которых является принцип экономической обоснованности, предусматривающий, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

В соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства от 16.07.2009 № 582, арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В таких случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

В пункте 10 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства от 16.07.2009 № 582, предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце четвертом пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума от 17.11.2011 № 73), к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73).

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, что договор аренды от 23.10.2013 № АЗФ-879/0518 заключен сторонами после вступления в силу норм земельного законодательства (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации), предусматривающих обязательное регулирование порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящийся в федеральной собственности, к числу которых относится арендуемый земельный участок с кадастровым номером 66:41:0404012:34.

Из материалов дела, в том числе условий пункта 3.1 договора и приложения № 3 к договору усматривается, что при определении размера арендной платы на стадии заключения договора стороны руководствовались рыночной стоимостью земельного участка, при этом в пункте 3.4 договора предусмотрено, что изменение рыночной стоимости влечет пересмотр размера арендной платы по договору аренды. 

Такое изменение арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости на основании пункта 3.4 договора аренды, в том числе по инициативе арендатора, не противоречит Основным принципам и Правилам определения арендной платы, утвержденным постановлением Правительства от 16.07.2009 № 582, а также правовой позиции, изложенной в пунктах 16, 19 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73.

При рассмотрении спора судами установлено, что обществом «Еврострой-2000» был подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 19.07.2017 № 01302-Н/17, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 26.06.2017 составила 4 395 000 руб.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе условия договора аренды от 23.10.2013 № АЗФ-879/0518, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 19.07.2017 № 01302-Н/17, установив, что оценка рыночной стоимости была определена по состоянию на 26.06.2017, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для перерасчета арендной платы с 01.01.2018, в связи с чем удовлетворили заявленные требования частично, возложив на Территориальное управление Росимущества обязанность произвести перерасчет арендной платы за 2018 год.

Доводы общества «Еврострой-2000» о том, что арендная плата подлежит перерасчету с 2016 года, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку с учетом того, что при подписании дополнительного соглашения  от 26.10.2016 № 1 вопрос об изменении размера арендной платы в связи с изменением характеристик земельного участка, сторонами урегулирован не был, соответствующие доказательства в материалы дела не представлены. Более того, отчет от 19.07.2017 № 01302-Н/17 об оценке рыночной стоимости земельного участка составлен по состоянию на 26.06.2017 и в силу пункта 10 Правил определения размера арендной платы не может являться основанием для определения размера рыночной стоимости земельного участка в 2017 году. Надлежащих доказательств, подтверждающих размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 26.10.2016, либо на 01.01.2017, суду не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что положения пункта 10 Правил определения размера арендной платы не подлежат применению к случаям изменения размера арендной платы в связи с изменением характеристик земельного участка, основаны на неверном толковании норм права, в связи с чем подлежат отклонению.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149. 

 Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.06.2018 по делу № А60-12135/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Еврострой-2000» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий						Н.Г. Беляева 

Судьи						И.А. Татаринова 

                                             					 А.А. Столяров