ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-115246/17-109-612

г. Москва

31 октября 2017 года

Резолютивная часть объявлена 24.10.2017

Полный текст решения изготовлен 31.10.2017

Арбитражный суд в составе: судьи  А.А.Гречишкина, 

При ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «КОРОНА ХОСТЕЛ»

 к АО «1470 УМТО»

о понуждении АО «1470 УМТО» к совершению сделки по зачету стоимости неотделимых улучшений помещений, произведенных ООО «КОРОНА ХОСТЕЛ» в здании, расположенном по адресу: 

<

...> ( договор № ДА/12/603/2015г.) в сумме 12 865 865 руб. 35 коп.

при участии:

от истца –  не явился, извещен.      

от ответчика  – ФИО2 по доверенности от 12.07.2017 г.  ФИО3 по доверенности от 06.09.2017

УСТАНОВИЛ:

1. Общество с ограниченной ответственностью «КОРОНА ХОСТЕЛ» (сокращенное наименование ООО «КОРОНА ХОСТЕЛ») обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Акционерному обществу «1470 управление материально-технического обеспечения» (сокращенное наименование АО «1470 УМТО») о понуждении АО «1470 УМТО» к совершению сделки по зачету стоимости неотделимых улучшений помещений, произведенных ООО «КОРОНА ХОСТЕЛ» в здании, расположенном по адресу: 

<

...> ( договор № ДА/12/603/2015г.) в сумме 12 865 865 руб. 35 коп.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ. Дело рассмотрено в отсутствие представителя истца в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

Ответчик предъявленные требования не признал по доводам, изложенным в отзыве. 

Суд, заслушав объяснения ответчика, исследовав материалы дела, изучив доказательства в их совокупности и взаимосвязи, считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи с нижеследующим.       

2. Как следует из материалов дела, 01.08.2015 между ООО «Корона Хостел» (далее истец), в лице генерального директора ФИО4 и АО «1470 УМТО» (далее ответчик) в лице исполнительного директора ФИО5 заключен договор № ДА/12/603/2015 аренды недвижимого имущества в виде отдельных помещений, расположенного по адресу: 

<

...> (далее Договор аренды). Договор аренды заключен на срок на 30 месяцев. Передача указанных помещений подтверждается актами сдачи-приемки недвижимого имущества к договору аренды № ДА/12/603/2015 (Приложения № 4,5 к Договору аренды.)

В силу ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форм. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды (приложение № 1 к исковому заявлению) был зарегистрирован, в установленном законодательством порядке в Едином Государственном Реестре прав за номером №77-77/008-77/008/040/2015-344/2 от 28.09.2015 г.

В соответствии с Договором аренды, арендатору передано помещение для организации в нем «хостела», то есть общежития гостиничного типа, для проживания людей.

3. Истец указал следующее.

Ответчиком передано арендуемое данное помещение Истцу в аварийном состоянии, в непригодном для проживания. Истец, по согласованию с Ответчиком произвел в арендуемом помещении ремонт, исключительно за свой счет, привел помещение в надлежащее, отремонтированное состояние, понеся при этом большие финансовые затраты.

Согласно Отчету № 2017/786 «Об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений помещений, произведенных в здании, расположенном по адресу: 

<

...> (договор № ДА/12/603/2015г.)», неотделимые улучшения помещений, произведенных в здании, расположенном по адресу, 

<

...> ( договор № ДА/12/603/2015 аренды недвижимого имущества от 01.08.2015г.) составил 15 154 459 руб. 92 коп.

Стороны согласились, что фактические документально подтвержденные затраты на ремонт Объекта аренды будут учтены ответчиком при дальнейших взаимоотношениях в рамках договора аренды.

После проделанной работы по благоустройству помещения, представители ответчика, стали чинить препятствия в пользовании арендуемым помещением, ограничивая допуск жильцов в помещения, отключая электроэнергию, перекрывая подачу воды, в связи с чем, ООО "КОРОНА ХОСТЕЛ" и проживающие в арендуемом помещении лица лишились возможности использовать помещение по назначению.

Истцом выявлены и зафиксированы следующие нарушения ответчиком своих обязательств:

1. В осенне-зимний сезон 2015 -2016 объекты аренды не отапливались с сентября по ноябрь. Аналогичные ситуации происходили в сентябре, октябре 2016-2017 годах.

2. Неоднократно, по указанию арендодателя, ЧОПом на КПП перекрывался проход арендаторам, жильцам и персоналу общежития. Данная ситуация повторялась на протяжении 20016 и 2017 годов.

3. В мае 2017 года на протяжении 3-х недель, арендодателем был незаконно ограничен входу в бойлерное помещение, в котором находятся бойлера арендатора. В результате Объекты аренды находились без горячей воды.

4. В апреле 2017 года, в течение продолжительного времени, в результате незаконных действий арендодателя прекратилась подача электричества на Объекты аренды.

5. В мае 2017 года в период действия договора аренды между «1470 УМТО» и ООО «Корона Хостел», и.о. Начальника ОП 34 ПК АО «1470 УМТО» стал организовывать показы Объектов аренды потенциальным арендаторам.

6. На протяжении марта, апреля 2017 года, с подачи арендодателя, сотрудники ЧОПа на КПП вносили дезинформирующую информацию настоящим и потенциальным жильцам, о том, что в общежитие нет свободных мест, чем подрывали хозяйственную деятельность арендатора.

7. Систематически, по прямому указанию арендодателя, сотрудники ЧОПа преграждают въезд машин, которые направляются в общежитие для вывоза мусора и технического материала, тем самым дестабилизируя полноценную работу арендатора на Объектах аренды.

Все вышеперечисленное свидетельствует о ненадлежащем выполнении арендодателем принятых на себя обязательств по Договору аренды.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ) 

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или непосредственно удержать сумму понесенных расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя (п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса).

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Переданный ответчику Объект аренды не мог быть использован им по прямому назначению без проведения капитального ремонта. Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой зачесть в счет арендных платежей стоимость произведенного ремонта.

Ответчик уклоняется от обязательства зачесть стоимость ремонта в счет арендных платежей и потребовал от Истца оплатить аренду помещений либо освободить их.

Обязанность арендодателя передать в пользование арендатору пригодное для пользования помещение и право арендатора удержать из арендной платы свои затраты на приведение помещения в пригодное состояние установлены законом.

Затраты на ремонт подтверждены доказательствами - Отчетом № 2017/786 «Об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений помещений, произведенных в здании, расположенном по адресу: 

<

...> (договор № ДА/12/603/2015г.)».

Капитальные вложения истца, отвечают принципам целесообразности и экономической эффективности, поскольку не ухудшают эксплуатационные характеристики Объекта аренды и не снижают его доходность (рыночную стоимость) для Ответчика.

14.06.2017 года от ответчика в адрес истца поступила претензия № 253, которой Истца уведомили об образовавшейся за нашей организацией задолженности в размере 2 288 594 руб. 54 коп.

16.06.2017 истец в ответном письме предложил ответчику произвести зачет затрат произведенных в счет арендных платежей указав, что согласно Отчета об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений помещений, произведенных в здании, расположенном по адресу: 

<

...> - рыночная стоимость неотделимых улучшений произведенных Истцом составила 15 154 459 руб.  92 коп.

Принимая во внимание сумму требований, указанных в письменной претензии №253 от 14.06.2017, сумма затрат подлежащих зачету ООО «Корона Хостел» со стороны ответчика, с учетом задолженности по арендным платежам составила 12 865 865 руб. 35 коп.

3. Из позиции ответчика следует.

Ответчик предъявленные требования не признал по доводам, изложенным в отзыве.

1) Истцом не соблюден обязательный претензионный порядок урегулирования спора.

Претензии Истца от 16.06.2107 (л.д. 160-161) Ответчик не получал, доказательств ее направления Истец в дело не представил. В любом случае, исковое заявление ООО «КОРОНА ХОСТЕЛ» поступило в Арбитражный суд г. Москвы 26.06.17 г., а пунктами 11.1 -11.3 договора аренды № ДА/12/603/2015 от 01.08.2015 г. установлен обязательный претензионный порядок, срок для предоставления мотивированного ответа, стороной, получившей претензию, установлен 20 дней с момента получения претензии.

Кроме того, в приложенной к исковому заявлению претензии Истца от 16.06.2017 не содержится никаких конкретных требований к Ответчику, а лишь сообщается о сумме затрат, подлежащих возмещению по мнению Истца. Также, в этой претензии не указан в качестве приложения отчет об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений от 14.06.2017, приложенный Истцом к исковому заявлению (копия отчета также не была направлена Истцом Ответчику вместе с копией искового заявления).

Частью 5 статьи 4 АПК РФ установлено: «Гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором».

Несоблюдение претензионного порядка урегулирования спора с ответчиком является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения в соответствии с п.2 ч.1 ст. 148 АПК РФ.

Ответчик передал имущество в аренду Истцу в надлежащем состоянии. Истец не извещал Ответчика о наличии каких-либо недостатков переданного имущества и намерении устранить их за счет Ответчика.

Истец начал утверждать, что имущество было передано ему Ответчиком в ненадлежащем состоянии, лишь незадолго до предъявления данного иска и после получения одностороннего отказа Ответчика от исполнения договора аренды в связи с его ненадлежащим исполнением Истцом и требования о возврате арендованного имущества, содержавшихся в претензии № 161 от 06.03.2017.

 В соответствии с условиями договора аренды отделимые и неотделимые улучшения объекта аренды являются собственностью Арендодателя, стоимость отделимых и неотделимых улучшений, произведенных Арендатором, возмещению не подлежит. Ответчик не давал согласия на производство неотделимых улучшений объекта аренды за свой счет.

Более того, в соответствии с пунктом 2 ст. 623 ГК РФ, право Арендатора требовать возмещения ему стоимости неотделимых улучшений возникает лишь после прекращения договора аренды. Арендатор же сам оспаривает прекращение договора аренды № ДА/12/603/2015 от 01.08.2015 вследствие одностороннего отказа Арендодателя в рамках дела № А40-102314/17-6-966 (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 01.08.2017 по делу № А40-102314/17-6-966-Приложение 3).

Ответчик (Арендодатель) не нарушал своей обязанности по производству капитального ремонта, необходимость в проведении капитального ремонта отсутствовала.

 Возможность понуждения арендодателя к совершению сделки с арендатором по зачету стоимости произведенных последним неотделимых улучшений в счет арендной платы не предусмотрена законом.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено: «Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством». Истец просить понудить Ответчика к заключению договора о зачете стоимости произведенных неотделимых улучшений, но ни закон, ни договор аренды, не содержит норм, которые бы предусматривали обязанность Ответчика заключить такой договор. Кроме того, истцом не соблюден обязательный досудебный порядок, установленный ст. 445 ГК РФ для требований о понуждении к заключению договора, также Истец в нарушение п. 8 ч. 1 ст. 126 АПК РФ не приложил к исковому заявлению проект договора о зачете.

4. Суд пришел к следующим выводам.

Истцом  соблюден  обязательный   претензионный порядок урегулирования  спора.

В деле имеется претензия от 16 06 2017, направленная в адрес ответчика (т.1 л.д. 160-161). То обстоятельство, что истец обратился в суд 28 05 2017, не  дождавшись   20-ти дневного срока, установленного договором, не означает, что истцом не соблюден претензионный порядок. Суд отмечает, что ответчик не ответил на претензию и после   истечения указанного срока.

5. Суд не находит оснований для удовлетворения иска по  следующим причинам.

Истец основывает свои требования на том, что Ответчик передал ему в аренду имущество в ненадлежащем (аварийном) состоянии и Истец был вынужден произвести ремонт этого имущества за свой счет.

Утверждение Истца о том, что имущество было передано ему Ответчиком в ненадлежащем состоянии, не подтверждено доказательствами и опровергается актом приема-передачи недвижимого имущества от 01.08.2015, где состояние объекта аренды на момент передачи описывается сторонами Договора как удовлетворительное и соответствующее цели его назначения и использования.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Также, согласно положениям пункта 1 ст. 612 ГК РФ, арендатор обязан уведомить Арендодателя о своих требованиях, связанных с недостатками сданного в аренду имущества, а Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Как указал арендодатель, ни при передаче помещения, ни в дальнейшем, Истец не предъявлял Ответчику претензий, связанных с какими-либо недостатками арендованного имущества, о намерении устранить недостатки имущества за счет Ответчика не извещал.

В обоснование своего права требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений Истец, в том числе, ссылается на положения ст. 623 ГК РФ. Между тем, пунктом 7.4. договора аренды предусмотрено, что произведенные Арендатором отделимые и неотделимые улучшения объекта аренды являются собственностью Арендодателя, а пунктом 6.2.6. договора аренды предусмотрено, что стоимость произведенных Арендатором отделимых и неотделимых улучшений объекта аренды возмещению не подлежит.

Истец ошибочно ссылается на нормы права, устанавливающие последствия неисполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта (п.1 ст. 616 ГК РФ), утверждая, что необходимость проведения капитального ремонта возникла в связи с тем, что объект аренды был якобы передан ему Ответчиком в ненадлежащем состоянии (ст. 612 ГК РФ).

Истец, основывает свое требование о  зачете стоимости неотделимых улучшений на том основании, что Ответчик  передал ему объект аренды в ненадлежащем состоянии, то есть на утверждении, что объект аренды был передан Истцу с недостатками. При этом, Истец обосновывает возникновение у него права на зачет стоимости неотделимых улучшений, в том числе, на нормах п.1 ст. 616 ГК РФ. Между тем, нормы об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, её содержании и условиях возникновения, содержатся в ст. 612 ГК РФ и существенно отличаются от правил п. 1 ст. 616 ГК РФ.

Из содержания пункта 1 ст. 616 ГК РФ следует, что право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы возникает у арендатора лишь после того, как арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта.

Объект аренды был передан Истцу в соответствующем условиям договора аренды состоянии, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи недвижимого имущества от 01.08.2015. 

Истец не представил доказательств того, что объект аренды требовал капитального ремонта. Заключенным между сторонами договором аренды срок производства капитального ремонта объекта аренды не установлен. Отсутствуют доказательства того, что истец  обращался к Ответчику с требованием произвести капитальный ремонт объекта аренды в связи с неотложной необходимостью.

Истец требует возместить ему стоимость неотделимых улучшений путем её зачета в счет арендной платы, при этом утверждая, что эти неотделимые улучшения он произвел, выполнив капитальный ремонт переданного с недостатками объекта аренды. Однако производство капитального ремонта (п.1. ст. 616 ГК РФ) и производство неотделимых улучшений (ст. 623 ГК РФ) различаются по правому регулированию и влекут разные правовые последствия. Производство неотделимых улучшений регулируется ст. 623 ГК РФ и условиями договора аренды, в соответствии с которыми неотделимые улучшения объекта аренды являются собственностью Арендодателя и их стоимость не подлежит возмещению Арендатору.

Суд полагает, что истец не представил надлежащих доказательств, подтверждающих стоимость ремонта.

Оценка стоимости неотделимых улучшений произведена оценщиком без сведений о состоянии помещений до ремонта. Перечень, объемы работ и материалов указаны со слов Истца, работы, указанные в отчете, включают в себя работы некапитального (текущего) характера.

Затраты на производство капитального ремонта должны подтверждаться договорами подряда, проектами, сметами, документами, подтверждающими приобретение материалов и документами об оплате работ и материалов.

В подтверждение стоимости произведенного им ремонта Истец приложил к исковому заявлению отчет об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений № 2017/786 от 14.06.2017. Между тем, данный отчет не содержит достоверных сведений о стоимости ремонта. Как на это особо указано в самом отчете (п. 12 на стр. 6 отчета, п. 15 на стр. 10 отчета, п. 22 на стр. 11 отчета, л.д. 33, 37, 38) оценка стоимости неотделимых улучшений произведена оценщиком без сведений о состоянии помещений до ремонта. Перечень, объемы работ и материалов указаны по информации, полученной от Истца (стр. 88-89 отчета,  л.д. 114-115).  Никакими другими документами эти сведения не подтверждались.

Между тем, затраты на капитальный ремонт, который по утверждению Истца он был вынужден произвести, должны подтверждаться документально: договорами на выполнение этих работ, проектно-сметной документацией, из которых бы следовал детальный перечень, капитальный характер работ и их сметная стоимость, перечень, объем и стоимость материалов, объекты проведения работ (в аренду истцу была передана лишь часть помещений в здании), а также документами об оплате Истцом выполненных работ и приобретенных материалов. К тому же, работы, указанные в отчете, включают в себя работы некапитального (текущего) характера.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 4, 9, 19, 64-66, 71, 75, 110, 167-171  АПК РФ, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Отказать ООО «КОРОНА ХОСТЕЛ» в удовлетворении исковых требований. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ:                                                                                                               А.А. Гречишкин