ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-2631/2024

Дело № А41-25221/2023

15 марта 2024 года

г. Москва

 

 

           Резолютивная часть постановления 05 марта 2024 года

           Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2024 года

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., 

судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кононихиной Е.О., 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Истра Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 20.12.2023 по делу № А41-25221/2023.

В судебном заседании принял участие представитель: 

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 27.11.2023.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец,                                         ИП ФИО1, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковыми требованиями к Администрации городского округа Истра Московской области (далее – ответчик, администрация) о признании права собственности на здание, назначение - нежилое, наименование - магазин, количество этажей - 1, площадью 60,2 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, городской округ Истра, 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство жилищной политики Московской области, ФИО3.   

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Ответчик с решением не согласился, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Настаивает на необоснованности иска.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представитель истца возражал против доводов жалобы. 

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Истринского района Московской области и ООО «МИД» 01.12.2003 был заключен договор аренды земельного участка площадью 80 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Истринский район, пос. Глебовского ППО, Микрорайон, около дома № 3, в целях строительства магазина. Срок договора по 30.10.2004.

Также в этот же период между ООО «МИД» и истцом был заключен договор простого товарищества, по условиям которого ФИО1 предоставляла денежные средства на развитие и строительство торгового объекта, взамен получая долю прибыли и долю в торговом объекте. 

Торговый объект был построен, введен в эксплуатацию на основании решения Комиссии по торговле при Администрации Истринского района. 

24.11.2008 срок действия договора простого товарищества между ООО «МИД» и ФИО1 истек, в связи с чем сторонами был заключен договор купли-продажи объекта, подписан акт приема-передачи, на основании которого объект (спорный) перешел в единоличное пользование ФИО1 

С этого момента истец приняла торговый объект (спорный), несет бремя его содержания, оплачивает коммунальные расходы и иные обязательные платежи. 

Истец указывает, что неоднократно обращался с заявлениями в уполномоченные органы в целях государственного кадастрового учета объекта, однако получал отказы по причине отсутствия сформированного земельного участка под объектом. 

Между тем, в формировании земельного участка под объектом истцу также было отказано по причине того, что торговые павильоны относятся к нестационарным торговым объектам, то есть не являются объектами недвижимости, на основании чего ИП ФИО1 не относится к категории заявителей, имеющих права на предоставлении указанной услуги. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями. 

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 указанной статьи самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Соответственно, разрешение на строительство (реконструкцию) является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций строящегося (реконструируемого) объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пунктах 25, 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) указано, что в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Как указано в пункте 26 постановления Пленума № 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) (утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020) иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

В данном случае земельный участок, на котором возведена спорная самовольная постройка, предоставлен ООО «МИД» для строительства объекта недвижимости. Назначение спорной постройки соответствует назначению объекта, для возведения которого ООО «МИД» предоставлен земельный участок.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, отмечено, что в целях правильного разрешения споров, связанных с правом собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо учитывать следующее.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

В пункте 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, также указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Кроме того, законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, принадлежащем лицу на вещном праве, но и на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности, и предоставлен лицу во временное владение и пользование (аренду) в целях строительства (пункт 3.2 статьи 222 ГК РФ).

Согласно техническому паспорту на спорный объект последний был возведен в 2004 году (т. 1 л. д. 31-33).

Договор аренды от 01.12.2003 заключен по 30.10.2004.

Далее был продлен на неопределенный срок в порядке п. 3 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, спорный объект был возведен в период действия договора аренды земельного участка. 

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в настоящее время закон утратил силу, правоотношения регулируются пункт 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

По смыслу указанных разъяснений истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, не является препятствием для приобретения права собственности на объект, возведенный в период действия договора аренды. 

Таким образом, закон и правоприменительная практика допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке.

Земельный участок был приобретен в аренду ООО «МИД» для строительства спорного объекта именно для реализации указанного ранее договора простого товарищества, ранее заключенного с ИП ФИО1. При этом из материалов дела также следует, что по окончании реализации договора простого товарищества спорный объект был передан ИП ФИО1.

ООО «МИД» прекратило свою деятельность, о чем имеются сведения из ЕРЮЛ (запись о прекращении юридического лица от 02.08.2022).

К участию в деле судом первой инстанции был привлечен бывший руководитель ООО «МИД» ФИО3

Из материалов дела и пояснений представителя истца следует, что какие-либо спорны о принадлежности спорного объекта между участниками договора простого товарищества отсутствуют.

Определением суда первой инстанции от 01.08.2023 по делу была назначена судебная комплексная строительно-техническая, землеустроительная экспертиза. Проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз» ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 

1. Установить с выездом на место является ли спорный объект недвижимости, расположенный на земельном участке по адресу: Московская область, городской округ Истра, 

<

...> прочно связанным с землей объектом капитального строительства, перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно? 

2. Установить, соответствует ли объект недвижимости, расположенный на земельном участке по адресу: Московская область, городской округ Истра,                          

<

...> требованиям Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, строительно-техническим, градостроительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, и иным нормам и правилам? Если не соответствуют, то указать, какие нарушения допущены и возможно ли их устранить? 

3. Установить, создает ли объект, расположенный на земельном участке по адресу Московская область, городской округ Истра, 

<

...> угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права и законные интересы третьих лиц? 

4. Установить в границах каких земельных участков располагается спорный объект недвижимости по адресу Московская область, городской округ Истра,                        

<

...>? (отобразить графически с указанием правообладателей земельных участков). 

10.10.2023 в материалы дела поступило экспертное заключение № 233-кЭ от 06.10.2023, из которого усматриваются следующие выводы. 

По результатам проведенного исследования экспертами установлено, что спорный объект недвижимости, расположенный на земельном участке по адресу: Московская область, городской округ Истра, 

<

...> является прочно связанным с землей объектом капитального строительства, перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно. 

Величина ущерба рассматриваемой части здания, вновь возведенных помещений, при возможной передислокации данного объекта согласно сборнику УПВС «Укрупненные показатель восстановительной стоимости имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, для переоценки основных фондов», составляет 84,4% от общей стоимости сооружения. 

Обследуемое помещение представляет собой помещения, являющиеся неотъемлемой частью здания, изначально не предполагали возможность его перемещения под заданные экономические потребности. Возможность функционирования данного объекта по назначению после перемещения невозможна, так как объект будет утрачен. 

Рассматриваемый объект исследования не связан архитектурно-градостроительными, объемно-пространственными, инженернотехническими, функциональными и логистическими решениями с иными объектами, имеет прочную связь с землей (заглубленный фундамент), подключение к городским сетям электроснабжения. 

Как указали эксперты, в результате анализа сведений РГИС установлено, что спорный объект недвижимости не пересекает территориальные зоны с особыми условиями использования (рис. 1). Из анализа чертежа № 1 и рисунка № 1, следует, что спорный объект недвижимости соответствует требованиям технического регламента о безопасности зданий и сооружений, строительно-техническим, градостроительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, и иным нормам и правилам.

Рассматриваемый спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан не создает, не нарушает ли права и законные интересы третьих лиц. 

Также в результате контурной геодезической съемки экспертами определено местоположение фактических границ контуров спорного объекта недвижимости. Описание местоположения фактических границ контуров спорного объекта недвижимости приведено в таблице № 2. 

С использованием аналитического метода относительно фактических границ спорного объекта недвижимости построены границы земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН. 

Расположение фактических границ спорного объекта недвижимости относительно границ земельных участков по сведениям ЕГРН в графическом представлены на чертеже № 1. Из анализа чертежа № 1 и таблицы № 2 следует, что спорный объект недвижимости полностью расположен на землях не разграниченной государственной собственности по адресу Московская область, городской округ Истра, 

<

...>. 

Экспертное заключение № 233-кЭ от 06.10.2023 соответствует требованиям действующего законодательства. Лицами, участвующими в деле, данное экспертное заключение не оспорено. 

Кроме того, ответчиком в материалы дела дополнительно представлено заключение кадастрового инженера от 30.11.2023, из которого следует, что при сопоставлении графического изображения плана участка для заключения договора аренды (построенного, основываясь на дирекционных углах и длинах линий указанных в плане для заключения договора аренды) можно сделать вывод, что исследуемый объект - нежилое здание, количество этажей 1, площадью 60,2 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, городской округ Истра,                                

<

...> около дома ЗБ, находится в пределах предоставленного первичного землеотвода по договору аренды земельного участка, площадью 80 кв. м, в соответствии с документами по землеотводу земельного участка. 

В соответствии Правилами землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Истра Московской области утвержденными Решением Совета депутатов городского округа Истра МО № 14/13 от 23.11.2017 исследуемое здание расположено в территориальной зоне - Ж-1 (зона многоквартирной жилой застройки), предусматривающей ВРИ (вид разрешенного использования) земельных участков - магазины. Здание, назначение - нежилое, количество этажей 1, площадью 60,2 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Истра, 

<

...> около дома ЗБ, не расположено в охранных зонах инженерных сетей, в полосе отвода автомобильного, железнодорожного транспорта и не имеет наложений на сети инженерно-технического обеспечения. 

Также в паспорте стационарного торгового объекта в разделе технико-экономические показатели указано, что площадь земельного участка под объектом составляет 80 кв. м. Данный факт подтверждает, что смодифицированный специалистам по предоставленным ранее дирекционным углам земельный участок, площадь которого составила 80 кв. м, располагается под нежилым зданием площадью 60,2 кв. м, расположенным по адресу: Московская область, городской округ Истра, 

<

...> около дома ЗБ, местоположение которого определено в соответствии с координатами в системе МСК- 50 зона 1 и указано в паспорте стационарного объекта торговли.

В настоящее время, учитывая отсутствие полученной в установленном порядке разрешительной документации на реконструкцию объекта, единственным способом легализации объекта является судебный порядок.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для признания права собственности на самовольную постройку.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерные выводы суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 20.12.2023 по делу                           № А41-25221/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Истра Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

 

 

Председательствующий судья                                                  Л.В. Пивоварова

 

Судьи:                                                                                          С.А. Коновалов

 

                                                                                           В.Н. Семушкина