Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

05 июля 2023 года                                       Дело №А41-37129/22

 

Резолютивная часть решения объявлена 03 июля 2023 года 

Полный текст решения изготовлен 05 июля 2023 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья Н.В. Плотникова ,при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Министерство имущественных отношений Московской  областиГлавное управление культурного наследия МО к ООО "АК-ПРОЕКТ" о взыскании задолженности

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

 

Рассмотрев материалы дела, суд  

 

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Московской  области обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "АК- проект" о взыскании задолженности по арендной плате по договору №МИ-11214/0003 от 30.05.2014 за период с 01.10.2021 по 31.12.2021 в размере 212 242 руб. 26 коп., неустойки в размере 2 768 руб.

Истец заявленные требования поддержал.

Ответчик против исковых требований возражал, заявил ходатайство об отложении судебного заседания.

Ходатайство ответчика судом отклонено ввиду необоснованности.

Рассмотрев исковые требования, суд установил следующее.

В соответствии с пп. 13.2, пп. 14.4 Положения о Министерстве имущественных отношений Московской области, утвержденного Постановлением Правительства МО от 29.10.2007 № 842/27, Министерство имущественных отношений Московской области наделено полномочиями по управлению и распоряжению собственностью Московской области, а также полномочиями представлять и  защищать интересы Московской области в судах общей юрисдикции, арбитражных и третейских судах, в исполнительном производстве, в органах прокуратуры и иных правоохранительных органах по вопросам, входящим в компетенцию Министерства, в том числе обращаться с требованием об изъятии земельного участка сельскохозяйственного назначения у собственников ввиду неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации.

Минмособлимуществом с ООО «АК-проект» заключен Договор аренды от 30.05.2014 № МИ-11214/0003, предметом аренды является объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии, - Здание (Дом управляющего фабрикой, кон. ХIХв.), общей площадью 445,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 5.7 Договора арендная плата за недвижимое имущество вносится ежемесячно в полном объеме до 10 числа оплачиваемого месяца включительно.

В соответствии с п. 4.3.6 Договора аренды арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

За период с 01.10.2021 по 31.12.2021 по Договору образовалась задолженность по арендной плате в размере 212 242,32 руб.

В установленный Договором аренды срок арендная плата не поступила.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по своевременному и полному внесению арендных платежей в соответствии с п. 6.4 Договора аренды Обществу начислены пени.

В порядке досудебного урегулирования спора в адрес Общества направлена претензия от 25.03.2022 №15ИСХ/7352.

Ответа на претензию не последовало, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В обоснование своих возражений ответчик ссылается на то, что истец путем заключения указанного Договора, фактически переложил с себя обязательства по содержанию и восстановлению объекта культурного наследия, находящегося в аварийном состоянии и непригодного для пользования, на арендатора.

ООО «АК-Проект», не являясь строительной организацией, не имеет ни возможности (по причине отсутствия в штате строителей и реставраторов), ни законного права (по причине отсутствия соответствующих допусков СРО и лицензии Министерства культуры на ремонтно-реставрационные работы), своими силами осуществлять ремонтно-реставрационные работы на Объекте. А также ООО «АК-Проект» не имеет материальной возможности за счет своей прибыли осуществлять реставрацию не нужного ему Объекта.

Учитывая, что Договор аренды не предусматривает каких-либо денежных оплат (авансирования) со стороны Арендодателя (Министерства имущественных отношений Московской области Арендатору (Подрядчику) за выполняемые ремонтно-реставрационные работы, а также в связи с тяжелым материальным положением самого ООО «АК-Проект» и отсутствием возможности найти строительную подрядную организацию, имеющую переоформленную лицензию Министерства культуры России, руководство ООО «АК-Проект» стало регулярно предлагать расторгнуть данный договор аренды путем составления двухстороннего соглашения.

Письмом (исх.№ 15исх-31456 от 21.10.2020) Арендодатель сообщил Арендатору о наличии замечаний к консервации Объекта аренды и необходимости их устранения;     о    не    предоставлении         отчетной         документации    по реставрационным работам; о не оформлении акта приемки работ по сохранению объекта культурного наследия, а также, что о проведении совещания (по вопросу расторжения Договора аренды) Минмособлимущество сообщит дополнительно.

Письмом за исх. №123 от 02.07.2020 ответчик сообщил истцу об устранении замечаний по консервации объекта и просило считать договор аренды от 30.05.2014 №МИ-11214/003 расторгнутым с 01.11.2020, в связи с чем, у него отсутствует обязательство по внесению арендной платы.

Рассмотрев заявленные требования, с учетом доводов обеих сторон, суд находит исковые требования заявленными обоснованно и подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, между Минмособлимуществом и  ООО «АК-проект» по итогам аукциона (протокол аукциона от 15.05.2014 № 3/2) заключен Договор аренды от 30.05.2014 № МИ-11214/0003. Предметом Договора аренды является объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии, - Здание (Дом управляющего фабрикой, кон. ХIХв.), общей площадью 445,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>. Согласно п. 2.1. Договора аренды Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 29.05.2063.

В соответствии с п. 3.2. Договора аренды на момент подписания акта приема-передачи арендатор подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и ознакомился с реальным состоянием объекта аренды в результате осмотра, который осуществляется по адресу нахождения объекта аренды.

Акт приема-передачи пописан сторонами 30.05.2014.

Судами в рамках дела № А41-23431/2021 было установлено, что  заключение договора проводилось с использованием публичных процедур - по результатам проведения открытого аукциона, общество заведомо было извещено о технических характеристиках и фактическом состоянии объекта культурного наследия. Сам договор в течение длительного времени исполнялся сторонами, по нему сторонами велась переписка относительно исполнения обществом своих охранных обязательств.

При этом, сделан вывод, что отсутствие или неполучения обществом экономического эффекта от заключения договора, не проведение им реставрационных работ, не может само по себе рассматриваться как введение общества в заблуждение относительно объекта и природы сделки, учитывая, что общество заведомо располагало исчерпывающим объемом сведений относительно характеристик и состояния объекта культурного наследия.

Кроме того, судом установлено, что в производстве арбитражного суда имеется дело №А41-84968/2021 по аналогичному спору, но  за иной период. В рамках указанного дела ответчиком заявлены, судом приняты встречные исковые требования ответчика о признании договора от 30.05.2014 № МИ-11214/0003 расторгнутым

В связи с чем, определением суда от 07.12.2022 производство по делу А41-37129/22 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу А41-84968/21.

Постановлением арбитражного  суда Московского округа от 09.06.2023  решение Арбитражного суда Московской области от 22 декабря 2022 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03 марта 2023 года по делу № А41-84968/2021 отменены. С общества с ограниченной ответственностью «АКПроект» (ИНН 

<

***>) в пользу Министерства имущественных отношений Московской области (ИНН 

<

***>) взысканы 212 242,32 рублей долга по арендной плате за период с 01.04.2021 по 30.06.2021, 1798,16 рублей пени по состоянию на 30.06.2021, начиная с 01.07.2021 взыскивать пеню по дату фактической оплаты задолженности (исключив период с 01.04.2022 по 01.10.2022 включительно) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день оплаты за каждый день просрочки. В удовлетворении встречных исковых требований было отказано.

При этом суд кассационной инстанции указал, что арендуемый ответчиком объект: здание (Дом управляющего фабрикой, кон. XIX в.), расположенное по адресу: 

<

...>, поименован в пункте 12 Перечня объектов культурного наследия Московской области, находящихся в неудовлетворительном состоянии и подлежащих передаче в аренду, утв. Постановлением Правительства Московской области от 13.05.2013 № 297/17 (в ред. от 25.04.2014 № 285/14 на дату заключения договора).

В соответствии с Актом технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории от 26.07.2013 общее состояние памятника аварийное.

Таким образом, предоставление объекта аренды осуществлялось в порядке и на условиях, предусмотренных нормативными правовыми актами, регулирующими особенности правоотношений, возникающих при предоставлении в аренду объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии

Согласно п. 3.2 договора, арендатор подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и ознакомился с реальным состоянием объекта аренды в результате осмотра, который осуществляется по месту нахождения объекта аренды.

Расходы на проведение ремонтно-реставрационных работ в отношении объекта в полном объеме отнесены на арендатора (подрядчик).

Исходя из исследованных судами условий спорного договора, содержания специальных нормативных актов, регулирующих порядок предоставления в аренду объектов культурного наследия совокупно с нормами действующего гражданского законодательства о подряде и аренде, следует вывод о том, что нормы о подряде подлежат применению дополнительно и только к правоотношениям сторон договора при выполнении ответчиком обязательств по выполнению ремонтно-реставрационных работ.

Остальные правоотношения сторон в рамках договора аренды памятника культурного наследия подлежат регулированию нормами действующего гражданского законодательства об аренде.

Применение к правоотношениям сторон, касающимся изменения или расторжения договора (в том числе, путем одностороннего отказа от его исполнения), норм о подряде противоречит цели договора и существу законодательного регулирования обязательств по предоставлению в аренду памятников культурного наследия.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что поскольку ни сам договор, ни нормы об аренде, ни нормы Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», ни положения статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни условия договора, в том числе п.п. 4.3.19, 4.3.20, не содержат положений, позволяющих арендатору (ответчику) отказаться от исполнения договора или потребовать его досрочного расторжения.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Учитывая изложенное, доводы ответчика о том, что лишь после ввода объекта в эксплуатацию арендатор, закончив функции подрядчика, приступает к функциям арендатора – пользователя с внесением арендных платежей в соответствии с договором, в размере, и сроки, указанные в пункте 5.5, 5.7 договора, отклоняются судом.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (п. 1 ст. 431 ГК РФ).

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (п. 2 ст. 431 ГК РФ).

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 5.5 договора размер годовой арендной платы за объект устанавливается по результатам аукциона, без учета НДС.

В течение первого года оплата аренды производится по цене заключенного договора, сложившейся в результате аукциона (795 660 рублей без НДС). В дальнейшем цена договора корректируется в соответствии с нормативными актами Московской области.

Арендная плата за недвижимое имущество вносится ежемесячно в полном объеме до 10 числа оплачиваемого месяца включительно (п. 5.7 договора).

Согласно п. 5.10 договора не использование объекта аренды не может служить основанием для отказа от внесения арендной платы.

После завершения работ по сохранению объекта аренды и оформления акта приемки работ по сохранению объекта культурного наследия Московской области, оформленного Министерством культуры Московской области, арендатор имеет право обратиться к арендодателю об установлении льготной арендной платы в размере 1 рубль за квадратный метр площади объекта аренды в год, в том числе образуемой площади в результат проведении работ по сохранению объекта аренды, уточненной в государственном кадастре недвижимости (п. 5.3 договора).

Таким образом, в договоре предусмотрено право арендатора на установление льготной арендной платы в соответствии с пунктом 7 статьи 14.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и Постановлением Правительства Московской области от 13.05.2013 № 297/17 «Об утверждении Порядка установления льготной арендной платы для объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, относящихся к собственности Московской области».

Начисления арендной платы за спорный период произведены с учетом условий договора.

Доводы ответчика об утрате интереса к возможности пользоваться объектов аренды после его ввода в эксплуатацию, отсутствию материальной возможности к проведению ремонтно-реставрационных работ правового значения для рассмотрения требования не имеют.

В нарушение ст. 65 АПК РФ, доказательств оплаты арендной платы ответчиком не представлено. С учетом изложенного, требование о взыскании задолженности подлежат удовлетворению.

Также истцом заявлено о взыскании пени по состоянию на 30.12.2021 в размере 2 768 руб., с дальнейшим начислением до момента фактической оплаты.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

В соответствии с п. 6.4 Договора за неисполнение обязательства, предусмотренного пунктом 4.3.6 Договора, Арендатор обязан уплатить но реквизитам, указанным в пункте 5.7 Договора, за каждый день просрочки пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату платежа, от размера задолженности по арендной плате. Началом применения иных санкций считается день, следующий за сроком оплаты, установленным пунктом 5.7 договора.

Расчет пени, произведенный истцом, проверен и признан верным.

Оснований для снижения размера неустойки судом не установлено.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения  неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Поскольку просрочка в оплате имела место, суд, изучив и оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, находит требования истца в части взыскания неустойки в размере 2 768 руб., в том числе по день фактической оплаты, подлежащими удовлетворению, как заявленные обоснованно, основанные на нормах действующего законодательства и не оспоренные ответчиком.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ и пунктом 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016г. №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170,176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "АК-проект" в пользу Министерства имущественных отношений Московской области задолженность в размере 212 242 руб.26 коп., неустойку в размере 2 768 руб., неустойку, начисленную на сумму долга  212 242 руб.26 коп., за период с 01.01.22г. по 31.03.22г. , исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ , неустойку , начисленную на сумму долга 212 242 руб.26 коп., начиная с 02.10.22г. по день фактической оплаты долга, исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

            Взыскать с ООО "АК-проект в доход федерального бюджета госпошлину в размере 7 300 руб.

            Решение может быть обжаловано.

 

Судья                                                         Н.В. Плотникова