АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-29423/19

17 декабря 2019 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   10 декабря 2019 г.

Полный текст решения изготовлен            17 декабря 2019 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О.П. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску государственной компании «Российские автомобильные дороги» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию Ольгинского сельского поселения о принудительном изъятии земельных участков для государственных нужд, 

при участии:

от истца: ФИО3 - представитель по доверенности от 18.06.2019; ФИО4 – представитель по доверенности от 30.08.2019;

от ответчика: ФИО5 - представитель по доверенности от 17.09.2019;

от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

государственная компания «Российские автомобильные дороги» обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора администрация Ольгинского сельского поселения, о принудительном изъятии для государственных нужд  земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6426, общей площадью 500 кв.м, земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6919, общей площадью 707 кв.м, земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6894, общей площадью 460 кв.м, земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6890, общей площадью 201 кв.м, земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6921, общей площадью 532 кв.м,  земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6896, общей площадью 72 743 кв.м, земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600015:6892, общей площадью 161 кв.м, с предоставлением возмещения за изымаемые земельные участки. 

В судебном заседании истец поддержал исковые требования.

Представитель ответчика исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве на иск. Полагает иск подлежащим оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка урегулирования спора.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, отзыв на иск не представило.

Изучив и исследовав письменные материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

Государственная компания «Российские автомобильные дороги» осуществляет реализацию проекта «Реконструкция с последующей эксплуатацией на платной основе автомобильной дороги М-4 «Дон» - от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска на участке км 1024 - км 1091 в Ростовской области» на основании Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ (ред. от 14.12.2015) "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 17.07.2009 N 145-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 30 Федерального закона № 145-ФЗ от 17.07.2009 Государственная компания осуществляет правомочия собственника в отношении автомобильной дороги М-4 «Дон». 

Как следует из нормы статьи  56.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае изъятия земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения оно осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти.

В силу п. 1 постановления Правительства РФ от 06.04.2004 N 173 (ред. от 26.05.2011) Федеральное дорожное агентство является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг, по управлению государственным имуществом в сфере автомобильного транспорта и дорожного хозяйства, а также функции по оказанию государственных услуг в области обеспечения транспортной безопасности в этой сфере и на городском наземном электрическом транспорте. 

Положением о Федеральном дорожном агентстве, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.07.2004 N 374 (ред. от 27.08.2016) закреплено, что Федеральное дорожное агентство, осуществляет, в том числе, следующие полномочия:

- принятие решений об изъятии, в том числе путем выкупа, для федеральных нужд земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для строительства и реконструкции автомобильных дорог федерального значения, а также о резервировании земель для указанных целей ((пп. 5.4.1(1) введен постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 83, в ред. Постановления Правительства РФ от 11.03.2011 N153));

- принятие решений о подготовке документации по планировке территории в целях развития автомобильных дорог общего пользования федерального значения ((пп. 5.4.1(2) введен Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N83). 

Согласно документации по планировке территории, утвержденной распоряжением Федерального дорожного агентства от 25.03.2015 № 528-р, (чертеж проекта межевания, лист № 44 в границы реконструкции объекта в целях формирования полосы отвода автомобильной дороги к образованию предусмотрено формирование части земельного участка площадью 75 351 кв.м. путем раздела земельного участка 61:02:0600015:3853 (условный номер 347 на листе чертежа межевания № 44).

В соответствии с информационным письмом кадастрового инженера от 22.07.2019 года № 01/230719 на момент принятия решения об изъятии земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600015:3853 имел статус «Снят с учета». В его границах были сформированы земельные участки с кадастровыми номерами 61:02:0600015:6114, 61:02:0600015:6433, 61:02:0600015:6443, 61:02:0600015:6451, 61:02:0600015:6427. 61:02:0600015:6440. 61:02:0600015:6426 общей площадью 75 304 кв.м.

Распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 02.08.2018 № 3077-р принято решение об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 61:02:0600015:6114, 61:02:0600015:6433, 61:02:0600015:6443, 61:02:0600015:6451, 61:02:0600015:6427,61:02:0600015:6440,61:02:0600015:6426.

Расхождение площади изымаемых земельных участков (75 304 кв.м) и контура (75 351 кв.м), предусмотренного документацией по планировке территории, находится в пределах допустимой погрешности (10%), установленной статьей 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с Распоряжением Федерального дорожного агентства № 2625-р от 16.07.2018 для обеспечения реконструкции объекта подлежит изъятию для нужд Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600015:6426. расположенного по адресу: Ростовская область, р-н Лксайскпй. х ФИО6, в 1.5 км на запад, общей площадью 500 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (п. 3 приложения к Распоряжению № 2625-р от 16.07.2018).

Характеристики земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6426 соответствуют выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29.03.2019 № 99/2019/253546221.

Земельный участок принадлежит на праве собственности ФИО2, что подтверждается сведениям, содержащимся в ЕГРН. и подтверждается выпиской из реестра.

В соответствии с Распоряжением Федерального дорожного агентства № 3077-р от 02.08.2018 для обеспечения реконструкции объекта подлежат изъятию для нужд Российской Федерации:

- часть, площадью 707 кв.м из земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6114. расположенного по адресу: Ростовская область, р-н Аксайскнй. х. ФИО6, в 1.5 км на запад, обшей площадью 860 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. разрешенное использование: Х1Я сельскохозяйственного производства (п. 30 приложения к Распоряжению № 3077-р от 02.08.2018).

- часть, площадью 460 кв.м из земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6433. расположенного по адресу: Ростовская область, р-н Аксайскнй, х. ФИО6, в 1.5 км на запад, обшей площадью 772 кв.м категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (п. 31 приложения к Распоряжению № 3077-р от 02.08.2018).

- часть, площадью 201 кв.м из земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6443. расположенного по адресу: Ростовская область, р-н Аксайскнй. х. ФИО6, в 1.5 км на запад, обшей площадью 500 кв.м категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (п. 32 приложения к Распоряжению № 3077-р от 02.08.2018).

- часть, площадью 532 кв.м из земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6451, расположенного по адресу: Ростовская область, р-н Аксайскнй, х. ФИО6, в 1.5 км па запад, общей площадью 892 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного       назначения,      разрешенное       использование:       для сельскохозяйственного производства (п. 33 приложения к Распоряжению № 3077-р от 02.08.2018).

- часть, площадью 72 743 кв.м. из земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6427. расположенного по адресу: Ростовская область, р-н Аксайскпн. х. ФИО6, в 1.5 км на запад, общей площадью 220 177 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (п. 34 приложения к Распоряжению № 3077-р от 02.08.2018).

- часть, площадью 161 кв.м из земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6440. расположенного по адресу: Ростовская область, р-н Лксайский. х. ФИО6, в 1.5 км на запад, общей площадью 811 кв.м категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (п. 35 приложения к Распоряжению № 3077-р от 02.08.2018).

Исходные земельные участки принадлежат на праве собственности ФИО2, что подтверждается выписками из ЕГРН. 

В ходе проведения кадастровых работ по образованию:

-из земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6114, общей площадью 860 кв.м был образован земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600015:6919. площадью 707 кв.м; характеристики земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6919 соответствуют выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 05.04.2019 года №99/2019/254791984.

 из земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6433, обшей площадью 772 кв.м был образован земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600015:6894. площадью 460 кв.м; характеристики земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6894 соответствуют выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29.03.2019 года №99/2019/253546953.

- из земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6443, общей площадью 500 кв.м был образован земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600015:6890. площадью 201 кв.м; характеристики земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6890 соответствуют выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29.03.2019 года № 99/2019/253547073.

-из земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6451. обшей площадью 892 кв.м был образован земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600015:6921, площадью 532 кв.м; характеристики земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6921 соответствуют выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29.03.2019 года №99/2019/253547046.

- из земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6427, общей площадью 220 177 кв.м был образован земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600015:6896. площадью 72 743 кв.м; характеристики земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6896 соответствуют выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29.03.2019 года №99/2019/253547382.

- из земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6440. общей площадью 811 кв.м был образован земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600015:6892. площадью 161 кв.м, характеристики земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6892 соответствуют выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29.03.2019 года №99/2019/253547411.

Государственная компания письмами № 2267-РФ от 20.07.2018, № 2752-РФ от 08.08.2018  уведомила ответчика о принятом решении уполномоченного федерального органа исполнительной власти, направив копию Распоряжения ФДЛ № 2625-р от 16.07.2018, копию Распоряжения ФДЛ № 3077-р от 02.08.2018 в его адрес заказным письмом.

Письмом № 1678-РФ от 05.07.2018 Государственная компания предложила ответчику представить документы, требуемые для реализации процедуры изъятия недвижимости.

Ответчиком представлены запрашиваемые документы. Государственная компания подготовила проект соглашения.

В порядке, предусмотренном ст. 56.10 Земельного кодекса РФ, Государственная компания письмом № 1686-РФ от 19.04.2019 направила в адрес ответчика проект соглашения об изъятии указанного земельного участка  вместе с отчетами об оценке от 26.02.2019 года №№ 23/2019, 24/2019, 25/2019, 26/2019, 27/2019, 28/2019, 30/2019, которое было вручено ответчику 24.04.2019, что подтверждается распиской.

Ответчиком проекты соглашения не был подписан.

Ответчик возражает против изъятия земельного участка. Считает, что утвержденный проект  планировки территории, предусматривающий размещение дороги Федерального значения не согласуется с публичным характером документации территориального планирования и градостроительного зонирования. Дорога Федерального  значения, решение по подготовке проекта планировки территории по которой принято 26.10.2012, предусмотрена в месте по генеральному плану от 09.02.2012, не соответствующем ее расположению по утвержденному проекту планировки территории от 25.03.2015. То есть условия предварительного  согласования размещения объекта федерального значения не отвечают условиям изъятия. Ответчиком представлено экспертное заключение СРО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» № 440/10-19 от 18.10.2019 на отчет №  № 013-10/19, выполненный 15.10.2019 ООО «Департаментом оценки имущества», в соответствии с которыми просит признать к возмещению истцом величину рыночной стоимости объектов оценки без учета убытков ответчика в размере 4 502 444 рубля. Просит признать к возмещению истцом размер реального ущерба, причиненный изъятием земельных участков ответчику для восстановления нарушенного права в сумме 8 853 300 рублей и общий размер упущенной выгоды в сумме 11 505 620 рублей.

Судом неоднократно ставился на обсуждение вопрос о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения стоимости возмещения за изымаемые земельные участки, от проведения которой стороны категорически отказались.

Суд рассматривает дело по имеющимся доказательствам. 

 Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы сторон, арбитражный  суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Статья 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из оснований прекращения права собственности называет отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд по решению суда (статья 282 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, в том числе, связанных с размещением автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях.

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (часть 1 статьи 279 ГК РФ).

Согласно части 3 статьи 279 ГК Российской Федерации решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

В соответствии со статьей 56.4 ЗК Российской Федерации Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято на основании ходатайств об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, с которыми в уполномоченные органы исполнительной власти вправе обратиться организации, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 56.10 ЗК Российской Федерации соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 данного Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

В соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 56.10 ЗК Российской Федерации проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляются следующие документы: кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию, а также кадастровые паспорта расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства; отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества; отчет об оценке земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых, или оценке стоимости права, на котором предоставляются земельные участки взамен изымаемых, в случае, если условиями соглашения об изъятии недвижимости предусмотрено предоставление земельных участков или иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых объектов недвижимого имущества.

Как следует из п. 4 ст. 281 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и  равноценного возмещения. В случае принудительного изъятия, сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для  государственных или муниципальных нужд, определяются судом (п. 6 ст. 279 ГК РФ). При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (п. 2 ст. 281 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки и  расположенные на них объекты недвижимого имущества, изымаемые для  государственных или муниципальных нужд определяется в соответствии с Федеральным  законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской, Федерации" с учетом особенностей, установленных рассматриваемой статьейИз материалов дела следует, что между сторонами имеются разногласия относительно стоимости размера возмещения при изъятии земельных участков для государственных нужд.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Размер возмещения за спорные земельные участки, определен истцом на основании отчетов ООО НПП «Компьютерные технологии» от 26.02.2019 № 23/2019, № 24/2019, № 25/2019, № 26/2019, № 27/2019, № 28/2019, № 30/2019, согласно которым рыночная стоимость размера возмещения в связи с изъятием земельных участков составляет в общей сумме 1 759 070 рублей.

Ответчик не согласился с выкупной стоимостью, представил экспертное заключение СРО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» № 440/10-19 от 18.10.2019 на отчет №  № 013-10/19, выполненный 15.10.2019 ООО «Департаментом оценки имущества», в соответствии с которым  к возмещению истцом подлежит величина рыночной стоимости объектов оценки без учета  убытков ответчика в размере 4 502 444 рубля, реального ущерба, причиненный изъятием земельных участков ответчику для восстановления нарушенного права в сумме 8 853 300 рублей и общий размер упущенной выгоды  в сумме 11 505 620 рублей. Также ответчиком представлено отрицательное экспертное заключение СРО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» от 21.10.2019 на отчеты от 26.02.2019, представленные истцом.

Суд, оценив представленные ответчиком экспертные заключения и отчеты по правилам ст.71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд полагает их недопустимым доказательством.

Экспертное заключение СРО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» № 440/10-19 от 18.10.2019 и  отчет №  № 013-10/19 от 15.10.2019 не соответствуют  Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 и Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7). 

Согласно требований п. п. 10, 11 ФСО N 7, для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности, выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложение с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объектом оценки является земельный участок категории «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием - «для сельскохозяйственного использования».

В рамках представленного Отчёта в анализ рынка земельных участков оценщиком были включены предложения о продаже объектов, разрешенное использование, а также потенциально возможное и планируемое использование которых подразумевает размещение на них объектов    коммерческой и промышленной застройки. Количество данных предложений составляет половину всего перечня.

Но покупка земель сельскохозяйственного назначения, расположенных вдоль оживленных магистралей, и перевод в другую категорию требует больших финансовых вложений и длительных сроков реализации. Учитывая наличие завышенного ожидания собственников относительно возможной стоимости таких участков, использование подобных объектов-аналогов искажает реальную рыночную стоимость оцениваемого земельного участка, и при этом эксперт не делает поправку в стоимость объектов-аналогов на данную особенность, что напрямую влияет на необоснованное увеличение указанного диапазона цен и величины средней стоимости, так как объекты оценки не пригодны для подобных целей. Данные стоимости завышены и смещают ориентир представления оценщика о справедливой величине рыночной стоимости объекта оценки в сторону ее увеличения.

Таким образом, выводы относительно диапазона цен и величины средней стоимости не могут является ориентиром при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, анализ рынка не отвечает требованиям нормативных актов. Данные стоимости завышены и смещают ориентир представления эксперта о справедливой величине рыночной стоимости объекта оценки в сторону ее увеличения.

Согласно  подп. «д» п. 11 раздела V ФСО № 7 в анализе рынка должны содержаться основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. В рамках проведённого Экспертом анализа рынка, отсутствует вывод о ликвидности объектов оценки и активности рынка земель сельскохозяйственного назначения в Ростовской области.

Согласно пп. «в», п. 22, раздела VII, ФСО №7 при проведении оценки должны быть описаны объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В нарушение данной нормы эксперт не принимает в расчёт и никак не обосновывает отказ от их использования более низких по стоимости объектов аналогов, а вместо этого умышленно выбирает менее сопоставимые объекты по заведомо большей стоимости из верхнего диапазона цен, чем необоснованно завышенную стоимость и искажает результаты расчёта.

Некорректный выбор данных объектов в качестве объектов-аналогов существенным образом искусственно завышает величину рыночной стоимости объекта оценки и напрямую влияет на рыночную стоимость изымаемого земельного участка, определяемую в рамках экспертизы.

В нарушение  пп. 2 и 3, п. 5, раздела II, ФСО №3 информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не  подтверждена.

В качестве объекта аналога №3 Экспертом использован земельный участок земель сельскохозяйственного назначения площадью 92 000 кв. м со стоимостью 63 000 000 руб., стоимость за 1 кв./м составляет 68 руб.

Однако, в отчете экспертом допущена ошибка  в анализе рынка и в расчетной части (стр.48-54) стоимость за 1 кв./м объекта аналога №3 принимается 70 руб./кв. м.

По данному объекту аналогу также указано наличие в ближайшем окружении оросительного канала, что делает данный земельный участок привлекательнее по сравнению с другими, необходимо было скорректировать стоимость данного объекта аналога.

Таким образом, допущенная экспертом ошибка в расчете 1 кв. м объекта-аналога (70 руб./кв. м вместо 68 руб./кв. м), не введённая корректировка на наличие оросительного канала, существенным образом влияет на итоговый результат стоимость объекта оценки. 

Кроме того, по объектам-аналогам №2, №3 отсутствует информация по контактам продавцов, а по объекту-аналогу №3 отсутствует описание характеристик земельного участка.   

В связи с некорректным представлением исходной информации и отсутствием возможности её проверки (отсутствие контактов продавца) нарушается принцип однозначности и проверяемости, согласно ФСО №3, раздел II, пункт 5. Представленная информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки не подтверждена, вводит в заблуждение пользователей отчёта и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

На основании изложенного, нарушения, допущенные оценщиком, повлияли на достоверность результата оценки, в связи с чем отчет № 013-10/19 от 15.10.2019 и экспертное заключение не могут быть признаны правильными и достоверными, как не отвечающие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 и Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7).

Довод ответчика о наличии убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных нужд, в виде упущенной выгоды, не основан на нормах права и подлежит отклонению судом.

В пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, указано следующее. При установлении размера упущенной выгоды судами принимается во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. В том числе учитывается деятельность правообладателя, в ходе которой использовался земельный участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления.

Согласно действующей судебной практике лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить, что оно совершило конкретные действия и сделало с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением. Другими словами, сторона должна доказать, что допущенное другой стороной нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим заинтересованному лицу получить упущенную выгоду (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 16674/12, определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735).

Представленные ответчиком в материалы дела копии предварительных договоров, а также соглашений об их расторжении названным требованиям не отвечают.

Как следует из раздела 1 предварительных договоров, предметом по ним выступают земельные участки определенной площади, под условными номерами со ссылкой на схему проекта планировки территории, которая не является частью данных договоров.

Указанная схема, как и сам проект планировки территории в материалы дела ответчиком не представлена.

Учитывая, что предметом по предварительным договорам выступали земельные участки, не прошедшие государственный кадастровый учет, фактически определить местоположение указанных земельных участков не представляется возможным. Следовательно, отсутствует возможность установить, затрагиваются ли конкретно эти земельные участки реконструкцией федеральной автомобильной дороги М-4 «Дон».

В свою очередь, проект планировки территории согласно ч.4 ст.41 Градостроительного кодекса РФ является видом документации по планировке территории.

В соответствии с частью 1 статьи 42 Градостроительного кодекса РФ подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Согласно части 10 статьи 45 Градостроительного кодекса  РФ (далее ГрК РФ) подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий вновь выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования 

В материалах дела имеется распоряжение Федерального дорожного агентства от 25.03.2015 № 528-р. которым утверждена документация по планировке территории Российской Федерации, чертеж проекта межевания, лист № 44, согласно которому в границы реконструкции объекта в целях формирования полосы отвода автомобильной дороги к образованию предусмотрено формирование части земельного участка площадью 75 351 кв. м, путем раздела земельного участка 61:02:0600015:3853 (условный номер 347 на листе чертежа межевания № 44).

В соответствии с информационным письмом кадастрового инженера от 22.07.2019 года № 01/230719 на момент принятия решения об изъятии земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600015:3853 имел статус «Снят с учета». В его границах были сформированы земельные участки с кадастровыми номерами 61:02:0600015:6114, 61:02:0600015:6433, 61:02:0600015:6443, 61:02:0600015:6451, 61:02:0600015:6427, 61:02:0600015:6440, 61:02:0600015:6426 общей площадью 75 304 кв. м.

Распоряжениями Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 02.08.2018 № 3077-р и № 2625-р от 16.07.2018 (приложение № 5, 7 к иску) принято решение об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 61:02:0600015:6114, 61:02:0600015:6433, 61:02:0600015:6443, 61:02:0600015:6451, 61:02:0600015:6427, 61:02:0600015:6440, 61:02:0600015:6426.

В силу п. 12.7 ст. 45 ГрК РФ документация по планировке территории, которая подготовлена в целях размещения объекта федерального значения, объекта регионального значения, объекта местного значения муниципального района или в целях размещения иного объекта в границах поселения, городского округа и утверждение которой осуществляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным органом местного самоуправления муниципального района, до ее утверждения подлежит согласованию с главой такого поселения, главой такого городского округа. Предметом согласования является соответствие планируемого размещения указанных объектов правилам землепользования и застройки в части соблюдения градостроительных регламентов (за исключением линейных объектов), установленных для территориальных зон, в границах которых планируется размещение указанных объектов, а также обеспечение сохранения фактических показателей обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и фактических показателей территориальной доступности указанных объектов для населения.

В порядке, установленном вышеуказанной нормой, до утверждения документации по планировке территории Федеральным дорожным агентством, она была направлена для согласования, в том числе, в Администрацию Ольгинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области и письмом от 24.10.2014 № 2317 была согласована.

На основании ч. 16 ст. 45 ГрК РФ уполномоченный орган местного самоуправления обеспечивает опубликование указанной в ч. 15 ст. 45 ГрК РФ документации по планировке территории (проектов планировки территории и проектов межевания территории) в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещает информацию о такой документации на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".

Во исполнение изложенных требований законодательства на официальном сайте Администрации Ольгинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области была размещена документация по планировке территории по реконструкции федеральной дороги, в полном объеме (приложение № 2).

Учитывая изложенное, с момента утверждения документации по планировке территории по реконструкции федерального объекта, любые иные проекты планировки территории, должны были соответствовать указанной документации в силу прямого указания части 10 статьи 45 ГрК РФ.

Поскольку из представленных ответчиком предварительных договоров вытекают, в том числе, его обязательства по межеванию земельных участков с целью заключения основного договора, то указанные обязательства не могли быть им исполнены в установленные в договорах сроки, независимо от принятого решения об изъятии земельных участков, поскольку у ответчика отсутствовал проект планировки территории, соответствующий положениям части 10 статьи 45 ГрК РФ.

Следовательно, притязания ответчика относительно возмещения убытков в размере 8 853 300 рублей и упущенной выгоды в размере 11 505 620 рублей не подлежат удовлетворению, поскольку указанные убытки не были причинены изъятием земельных участков.

На основании изложенного, суд также отклоняет доводы ответчика о несоответствии  утвержденного проекта планировки территории, предусматривающий размещение дороги Федерального значения с публичным характером документации территориального планирования и градостроительного зонирования.

Представленные в материалы дела ответчиком экспертные заключения № 409/01-19, 409/02-19, 409/03-19, 409/04-19, 409/05-19, 409/06-19, 409/07-19 от 21.10.2019 на отчеты Государственной компании также не могут рассматриваться как достоверные доказательства по настоящему судебному делу.

Требования к экспертному заключению и порядку проведения экспертизы регламентированы Федеральным стандартом оценки "Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328 (ред. от 20.02.2017) (далее - ФСО N 5).

Указанный федеральный стандарт является обязательным к применению при осуществлении экспертизы отчетов об оценке (пункт 3 ФСО N 5).

Согласно подпункту "л" пункта 16 ФСО N 5 вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке также должен быть обоснован.

Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об оценке об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от вывода, указанного в абзаце втором настоящего пункта.

Отрицательное экспертное заключение включает в себя полный перечень выявленных нарушений и их обоснование (п. 17 ФСО N 5).

Согласно действующей редакции подпунктов д), и), к) пункта 16 ФСО N 5 в экспертном заключении в обязательном порядке указываются: результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подписавший отчет об оценке; результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам; результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы.

На страницах 19-20 заключения в разделах 5,6 эксперт приводит вышеуказанные результаты, согласно которым им не выявлено несоответствий расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам, не приведено результатов и обоснований иных действий эксперта при проведении экспертизы. Экспертом указаны лишь следующие технические ошибки и несоответствия:

Общие требования к отчету установлены ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016).

В соответствии с п. 8 «е» ФСО №3 в разделе основных фактов и выводов должны содержаться: основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; общая информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговая величина стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости.

Поскольку данным пунктом ФСО не установлено запретов о наличии в данном разделе отчета об оценке иной информации, постольку рассматриваемое замечание несостоятельно, кроме того, оно никак не влияет на полученную итоговую стоимость объекта оценки.

Статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливается общее правило, согласно которому Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам принадлежит право выступать заказчиком проведения оценки принадлежащих им объектов оценки. Принадлежность объектов оценки определяется на основании вещных прав.

Вместе с тем, как установлено абз. 2 ст. 9 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Один из таких случаев предусмотрен ст. 56.7 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 56.7 ЗК РФ, в целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, организация, подавшая такое ходатайство выступает заказчиком работ по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества.

Государственная компания «Автодор» выступает заказчиком работ по реконструкции с последующей эксплуатацией на платной основе автомобильной дороги М-4 «Дон» от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска. «Реконструкция с последующей эксплуатацией на платной основе автомобильной дороги М-4 «Дон» от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска на участке км 1024 – км 1091 в Ростовской области» Этап № 4. Подготовка территории строительства автомобильной дороги М-4 «Дон» на участке км 1036+823 – км 1072+321 (Ростовская область, г.о. Новочеркасск, Аксайский район)». 

В рамках реализации указанного федерального проекта заключен договор № ЦУП-2017-1682 от 25.12.2017 года между ООО «Трансстроймеханизация» и Государственной компанией «Российские автомобильные дороги», на выполнение в том числе комплекса земельно-кадастровых и оценочных работ. 

Таким образом, в указанной ситуации ООО «Трансстроймеханизация» имеет юридические основания выступать заказчиком отчёта, а рассматриваемое замечание эксперта необоснованно.

Содержание раздела отчёта «Задание на оценку» не соответствует требованиям действующего законодательства. В разделе не указаны: права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки. Нарушение п.21 «б» ФСО №1, состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей. Нарушение п.8 ФСО №7.

Таким образом, замечание эксперта является несостоятельным.

Порядок и особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд определен в статье 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (ч. 2 ст. 56.8 ЗК РФ).

Поскольку согласно пункту 3 ФСО N 2, на который ссылается эксперт, целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки, с учетом особенностей задания на оценку (изъятие недвижимости для публичных нужд) и прямого указания норм земельного законодательства рассматриваемое замечание эксперта не является обоснованным.

В разделе отчета «Сведения об оценщике» отсутствует информация о наличии квалификации аттестата у оценщика.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате. Поскольку указанной нормой не регламентируется императивных правил о размещении указанной информации в каком-либо конкретном разделе отчета об оценке, указанное замечание несостоятельно, так как копия квалификационного аттестата оценщика размещена в разделе Отчетов «Приложения». 

В разделе отчёта «Анализ рынка» не приведено определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Нарушение п.11 «б» ФСО №7.

В главе отчетов «Точное описание Объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики Объекта оценки» произведена идентификация оцениваемых земельных участков (табл.3), как земельных участков категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства.

Исследование в отчетах проведено в рамках указанного сегмента, объекты аналоги, подобранные оценщиком, также имеют соответствующие категорию и вид разрешенного использования. Следовательно, фактическое не указание оценщиком в разделе отчетов «Анализ рынка» сегмента рынка «рынок земельных участков Ростовской области сельскохозяйственного назначения» не повлияло на достоверность исследования, в связи с чем рассматриваемое замечание не является существенным, поскольку не влияет на достоверность результата оценки.

В разделе отчета «анализ рынка» оценщик не приводит ценовой диапазон для земель сельскохозяйственного производства, к которым относиться объект оценки… Нарушение ст.11 ФЗ-135, п.5 № 3 п. 11 ФСО № 7.

В главе 8.3 «Анализ рынка земельных участков» произведен анализ ценовой ситуации по всем категориям земельных участков, в том числе и по землям сельскохозяйственного назначения, к которым относится оцениваемый объект, в зависимости от различных факторов. 

Выводы по анализу рынка земельных участков применительно к объекту оценки в котором указаны диапазоны стоимости 1 кв. м земельных участков сельскохозяйственного назначения, ценообразующие факторы, а также произведен выбор объектов-аналогов не были представлены, однако, как следует из отчетов это не повлияло на достоверность результата оценочных работ, поскольку из анализа рынка следует:

- диапазон стоимости 1 кв. м земельных участков сельскохозяйственного назначения составляет от 20 до 195 руб./кв. м без учёта скидки на торг. Стоимость свыше 40 руб./кв. м имеют земельные участки, приближенные к крупных автотрассам, имеющие коммерческий потенциал, коммуникации, с возможностью строительства сельскохозяйственных построек.

- объекты оценки расположены на удалении от трассы М-4 «Дон», имеют строго сельскохозяйственный потенциал. Для земельных участков, аналогичных по характеристикам объекту оценки, наиболее важными ценообразующими факторами являются: местоположение, размер, вид зарегистрированного права на объект, обеспеченность коммуникациями, подъездные пути;

- в качестве объектов-аналогов для расчёта рыночной стоимости земельного участка Оценщик решил использовать объекты-аналоги, максимально сопоставимые с объектом оценки по основным параметрам.

Учитывая изложенное,  полученная итоговая стоимость объекта оценки 25 руб./кв. м соответствует рыночным данным, а замечание эксперта необоснованно.

Отсутствие обоснования применения корректировки на торг в размере, указанном в справочнике оценщика для неактивного рынка, не повлияло на достоверность результата оценки, поскольку рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения Ростовской области, имеет признаки неактивного рынка, что выражается в низком уровне торговой активности - нерегулярности сделок по подобным земельным участкам, большом разбросе цен на однородные объекты, превышении уровня предложения над уровнем спроса, в связи с чем, ликвидность объектов оценки должна характеризоваться как средняя и поэтому в рамках расчёта должна применяться соответствующая корректировка на торг, по неактивному рынку.

В приведенном акте осмотра объекта оценки указано, что объекты осмотра приближены к населенному пункту и имеют возможность подключения ко всем коммуникациям, проходящим по его улицам», однако оценщик не приводит сравнительных характеристик по данному признаку.

В акте осмотра, приведенном в отчете об оценке, указано, что собственником объектов оценки является физическое лицо, не ведущее сельскохозяйственную деятельность на земельных участках. Данные о результатах деятельности в органы статистики Аксайского района Собственником не предоставляются. На основании физического осмотра, оценщиком не установлено ведение сельскохозяйственной и иной деятельности на земельных участках. Объекты осмотра приближены к населенному пункту и имеют возможность подключения ко всем коммуникациям, проходящим по его улицам. В перспективе, Собственником данных объектов планировался перевод их разрешенного использования под садоводство. Оценщиком были подобраны объекты аналоги оценки аналогичные объекту оценки, что не требует внесения корректировки.

На стр. 71-72 приведены копии страниц объектов-аналогов, не позволяющие произвести их идентификации.

Все копии страниц объектов-аналогов оценки представлены в хорошо читаемом формате и в печатном и в электронном виде. Исключения могут быть представлены сканированной копей отчета, за что оценщик ответственности не несет. Кроме того, в отчете приведены ссылки на интернет страницы объектов – аналогов. Рассматриваемое замечание так же не влияет на полученную итоговую стоимость объекта оценки.

В обосновании корректировок оценщик использует информацию из источников, не обладающих свободным доступом такой как «Справочник оценщика недвижимости-2018».

Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения» (Нижний Новгород, 2018 г. под редакцией ФИО7) это – справочник, разрешенный сообществом оценщиков для внесения корректировок. В этом справочнике собраны и проанализированы профессиональные взгляды большинства оценщиков на территории РФ. Данный справочник является общедоступным.

Как следует из рассматриваемых заключений, сформулированные замечания не имеют четкой обоснованности, из самих замечаний невозможно однозначно понять, какими требованиями оценщик пренебрег, в том время как  в заключительной части сделан вывод о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с принципами проведения экспертизы отчетов об оценке выявленные методические и прочие нарушения в отчете об оценке должны быть доказаны в соответствии с требованиями обоснованности, достаточности, достоверности и существенности. Указанные требования закреплены в виде принципов оценки в Федеральном стандарте оценки N 3 (раздел II ФСО N 3).

Согласно абзацу 2 пункта 5 ФСО N 3 в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности).

Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип доказательности) (абз. 3 п. 5 ФСО N 3).

Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (принцип однозначности) (абз. 3 п. 5 ФСО N 3).

Таким образом, в отчете должна быть приведена информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки.

Следовательно, эксперт, заявляя на те или иные нарушения в отчете, должен был доказать, что они существенны с точки зрения стоимости объекта оценки. 

В силу абз. 2 п. 18 ФСО № 5 выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства Российской Федерации, в том числе требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения.

Рассматриваемые заключения названному императивному требованию не отвечают, следовательно, не могут рассматриваться как достоверное доказательство по настоящему судебному делу.

Исследовав материалы дела суд, приходит к выводу о том, что отчеты ООО НПП «Компьютерные технологии» содержат  достоверную информацию.

Оснований сомневаться в правильности составленного отчета у суда не имеется.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Ответчик,  в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не опроверг достоверность изложенных в них информации о стоимости возмещения.

Учитывая изложенное, иск государственной компании «Российские автомобильные дороги» о принудительном изъятии земельных участков для государственных нужд подлежит удовлетворению с предоставлением возмещения в указанных в иске  размерах.

Заявленное ответчиком ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения отклоняется судом как необоснованное.

 Ответчик в обоснование ходатайства ссылается на несоблюдение истцом пункта 6 ч. 1 ст. 56.7 Земельного кодекса  РФ, согласно которому в целях подготовки соглашения об изъятии недвижимости уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, организация, подавшая такое ходатайство осуществляют переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия. При этом ответчик настаивает на том, что рассматриваемой нормой предусмотрена обязательность проведения переговоров для Государственной компании. Также ответчик указывает, что переговоры должны быть инициированы именно истцом.

Указанные доводы основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку по общему правилу, установленному п. 1 ст. 434.1 ГК РФ, вступившим в силу с 1 июня 2015 г., признается свобода сторон в ведении переговоров, самостоятельное несение каждой из сторон расходов на ведение переговоров и невозможность быть привлеченными к какой-либо ответственности в случае, если переговоры так и не завершатся заключением договора. Эти положения в полной мере вытекают из принципа свободы договора, подразумевающего в том числе свободу вступать в договорные отношения (ст. 421 ГК РФ).

Положениями части 1 ст. 56.7 Земельного кодекса РФ, в том числе предусматривающими проведение переговоров с правообладателями, не устанавливается обязательность проведения каждого из предусмотренных мероприятий, тем более, в перечисленной последовательности, поскольку, как следует из буквального их содержания, необходимость проведения каждого мероприятия должна быть обусловлена конкретными обстоятельствами.

Например, пункт 1 ч. 1 ст. 56.7 Земельного кодекса РФ разрешающий уполномоченному органу выступать заказчиком кадастровых работ в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или утвержденной схемой расположения земельного участка, будет реализован исключительно в тех случаях, когда в полосу постоянного отвода по объекту реконструкции или строительства попадает часть земельного участка.

В той же мере реализуется и п. 6 ч. 1 ст. 56.7 Земельного кодекса РФ, если существует такая необходимость, провести переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия, например, в случае, когда имеется несколько вариантов проведения изъятия (обмен, перераспределение).

Действующее законодательство в рассматриваемой сфере лишь регулирует отношения, связанные с порядком изъятия земельных участков для государственных нужд, и не содержит указания на обязательность досудебного порядка урегулирования спора, связанного с таким изъятием земельного участка.

Материалами дела подтверждено, что порядок изъятия спорного земельного участка соблюден истцом в полном объеме.

Ответчик уведомлен заказными письмами № 2625-РФ от 20.07.2018, № 2752-РФ от 08.08.2018 о принятых решениях об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством (п. 5 ст. 279 ГК РФ).

В порядке, предусмотренном ст. 56.10 Земельным кодексом РФ Государственная компания письмом № 1686-РФ от 19.04.2019 направила в адрес ответчика проект соглашения об изъятии указанного земельного участка вместе с отчетами об оценке от 26.02.2019 года №№ 23/2019, 24/2019, 25/2019, 26/2019, 27/2019, 28/2019, 30/2019 (приложения №№ 31-37 к иску), которое было вручено 24.04.2019, что подтверждается распиской.

Обращение в суд с настоящим иском реализовано Государственной компанией с соблюдением предусмотренного пунктом 2 статьи 282 Гражданского Кодекса Российской Федерации и пунктом 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации срока - с 24.04.2019 (дата получения соглашения) девяносто дней истекли 25.07.2019, в суд истец обратился 15.08.2019. 

 Довод   ответчика  о  необходимости  соблюдения  истцом  процедуры, предусмотренной законодательством, действующим в период до 01.04.2015 не основан на нормах права. Вывод ответчика о том, что истцу для соблюдения претензионного порядка необходимо было обосновать выбор земельных участков для реконструкции автомобильной дороги актом выбора, а также уведомить о предстоящем изъятии не позднее чем за год до выкупа земельного участка не соответствует действующему законодательству.

Ответчиком неверно толкуется ч. 2 ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ, которая допускает в качестве исключения, не инициировать разработку документации по планировке территории в случае если до 1 апреля 2015 г. уже принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в целях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, даже если решение об изъятии такого земельного участка не принято.

В этом случае местоположение границ земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, устанавливается на основании утвержденного акта о выборе земельного участка и приложенной к нему схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (часть 2 статьи 26 Федерального закона № 499-ФЗ).

Ранее действующим законодательством выбор участков для строительства был урегулирован ст. 31 Земельного кодекса РФ (ред. от 29.12.2014), согласно которой результаты выбора земельного участка оформлялись актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагались утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.

В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагались расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

Как было установлено ч. 6 ст. 31 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимали решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

При этом, решение о предварительном согласовании места размещения объекта являлось основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства (ч. 8 ст. 31 ЗК РФ).

Таким образом, получение решения о предварительном согласовании места размещения объекта являлось последним этапом перед получением решения об изъятии земельного участка, в связи с чем законодателем в ч. 2 ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ и было предусмотрено данное исключение, имеющее целью исключить прохождение введенной обязательной процедуры по разработке и утверждению документации по планировке территории, необходимость соблюдения которой в этой ситуации отсутствует.

В данном случае истцом в соответствии с Приказом Минтранса РФ от 13.01.2010 № 5 и в порядке, предусмотренном Приказом Минтранса России от 06.07.2012 № 199 было инициировано обращение в Федеральное дорожное агентство с целью подготовки документации по планировке территории по объекту «Реконструкция с последующей эксплуатацией на платной основе автомобильной дороги М-4 «Дон» - от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска на участке км 1024 - км 1091 в Ростовской области» (далее реконструкция Объекта).

Документация по планировке территории была разработана и утверждена распоряжением Федерального дорожного агентства от 25.03.2015 № 528-р.

В соответствии со ст. 27 Федерального закона № 499-ФЗ данный закон вступил в силу с 1 апреля 2015 года.

Частью 1 статьи 26 Федерального закона № 499-ФЗ установлено, что, если решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принято до дня вступления его в силу, подготовка и заключение соглашения об изъятии такого земельного участка осуществляются в порядке, установленном ГК РФ и ЗК РФ в редакции Федерального закона № 499-ФЗ.

Таким образом, независимо от того, какие действия по подготовке к заключению соглашения о выкупе земельного участка были произведены до 1 апреля 2015 г., после указанной даты процедура подготовки и заключения такого соглашения, предусмотренная положениями главы VII. 1 ЗК РФ должна быть соблюдена в полном объеме.

Аналогичным образом необходимо решать вопрос о соблюдении установленной положениями главы VII. 1 ЗК РФ процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если до 1 апреля 2015 г. принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в целях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и не принято решение об изъятии такого земельного участка.

Таким образом, истцом обосновано реализована процедура изъятия, предусмотренная главой VII. 1 ЗК РФ, в связи с чем, рассматриваемый довод ответчика подлежит отклонению как несостоятельный и не основанный на нормах права.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 28.06.2014 N 198-ФЗ) и при подаче настоящего иска сумма государственной пошлины не уплачивалась, ее сумма подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Изъять у ФИО2 для государственных нужд Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600015:6426, общей площадью 500 кв.м, с предоставлением возмещения за изымаемый земельный участок в размере 12 530 рублей.

Изъять у ФИО2 для государственных нужд Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600015:6919, общей площадью 707 кв.м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6114, с предоставлением возмещения за изымаемый земельный участок в размере 17 710 рублей.

Изъять у ФИО2 для государственных нужд Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600015:6894, общей площадью 460 кв.м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6433, с предоставлением возмещения за изымаемый земельный участок в размере 11 520 рублей.

Изъять у ФИО2 для государственных нужд Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600015:6890, общей площадью 201 кв.м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6443, с предоставлением возмещения за изымаемый земельный участок в размере 5 040 рублей. 

Изъять у ФИО2 для государственных нужд Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600015:6921, общей площадью 532 кв.м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6451, с предоставлением возмещения за изымаемый земельный участок в размере 13 330 рублей.

Изъять у ФИО2 для государственных нужд Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600015:6896, общей площадью 72 743 кв.м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6427, с предоставлением возмещения за изымаемый земельный участок в размере 1 694 910 рублей.

Изъять у ФИО2 для государственных нужд Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600015:6892, общей площадью 161 кв.м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:6440, с предоставлением возмещения за изымаемый земельный участок в размере 4 030 рублей. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 42 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд,  вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

   Судья                                                                               О.П. Захарченко