Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А40-73522/24-60-557

г. Москва

26 июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 26 июля 2024 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

председательствующего судьи: Кравченко Т.В., единолично, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ашурбековой М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙЗЕМРЕСУРС" (Республика Башкортостан, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 11.08.2014, ИНН: 

<

***>) 

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ДОМ.РФ" (г. Москва, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: 

<

***>) о взыскании 3 712 452 руб. 84 коп., 

при участии: 

согласно протокола судебного заседания

УСТАНОВИЛ:

ООО "СТРОЙЗЕМРЕСУРС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АО "ДОМ.РФ":

- о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной неустойки по п. 9.4. договора аренды № ДЗ-15 в размере 1 539 501,11 руб. 

- о снижении размера неустойки по п. 9.4 договора аренды № ДЗ-15 за нарушение сроков внесения арендных платежей до 200 845,31 руб. 

 - о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной неустойки по п. 9.6. договора аренды № ДЗ-15 в размере 463 532,80 руб. 

- о снижении размера неустойки по п. 9.6 договора аренды № ДЗ-15 за нарушение сроков предоставления банковской гарантии до 253 094,40 руб. 

 - о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной неустойки по п. 6.2.15. договора аренды № ДЗ-15 в размере 25 192 руб. 

- о снижении размера неустойки по п. 6.2.15. договора аренды № ДЗ-15 за нарушение сроков предоставления отчетности до 300 244,88 руб. 

- о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 274 317,95 руб. за период с 29.08.2023 по 10.07.2024 с продолжением начисления процентов за пользование чужими денежными средствами исходя из ключевой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей в соответствующий период за каждый день просрочки до даты фактической оплаты суммы долга.

Протокольным определением суда от 10.07.2024 было удовлетворено ходатайство истца об уточнении размера исковых требований в вышеуказанной редакции.

Исковые требования со ссылками на ст. ст. 309, 310, 329, 330, 1102 ГК РФ мотивированы тем, что оплаченная истцом неустойка была рассчитана, исходя из чрезмерно высокого процента, а также в расчёт неустойки вошёл, в том числе период введенного Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 моратория, ввиду чего истец обратился с иском о взыскании  неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной неустойки с начислением процентов по ст. 395 ГК РФ, а также с требованием о снижении размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования, представил возражения на отзыв, просил иск удовлетворить.

Ответчик в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просит отказать по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца и ответчика, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании протокола об итогах аукциона № А451-21/2014/2 от 29.12.2014 между Фондом «РЖС» (арендодатель) и ООО «Спринг» (арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:47:100901:97 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № ДЗ-15 от 29.01.2015.

С 01.09.2016 права и обязанности Фонда «РЖС» по договору аренды были переданы в пользу АО «АИЖК» в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ. 

Впоследствии, фирменное наименование АО «АИЖК» было изменено на АО «ДОМ.РФ».

На основании договора уступки прав и обязанностей № 1/1У-ц от 10.10.2019 ООО «Спринг» передало права и обязанности арендатора по договору в пользу ООО «СтройЗемРесурс».

Так, в  ходе освоения земельного участка совершены следующие мероприятия:

03.02.2022 -Администрация СП Миловский сельсовет МР Уфимский район РБ принимает решение о корректировке ранее утвержденного проекта планировки и проекта межевания территории земельного участка.

02.12.2022  -Правление АО «ДОМ.РФ» предоставляет согласие арендатору на образование 72 земельных участков.

28.02.2023 -Администрация СП Миловский сельсовет МР Уфимский утверждает проект планировки и проект межевания территории земельного участка.

26.05.2023 -72 образованных земельных участка поставлены на кадастровый учет; в АО «ДОМ.РФ» направлены выписки из ЕГРН и решение арендатора о намерении дальнейшего использования земельных участков на условиях аренды.

11.07.2023 -ввиду наличия реестровой (кадастровой) ошибки, после внесения изменений в кадастровый учёт, в АО «ДОМ.РФ» направлены корректные выписки из ЕГРН.

13.07.2023 -письмом АО «ДОМ.РФ» в администрацию МР Уфимский район РБ о предоставлена информация о готовности принять в муниципальную собственность земельный участок 02:47:100901:282 для обустройства территории общего пользования (улично-дорожная сеть).

28.07.2023 -представлен ответ Администрации МР Уфимский район РБ в АО «ДОМ.РФ» о возможности принять земельный участок в муниципальную собственность только после завершения строительства на земельном участке объектов по обустройству территорий общего пользования.

28.07.2023 -направленно письмо ООО «СтройЗемРесурс» в АО «ДОМ.РФ» о предоставлении земельного участка 02:47:100901:282 в безвозмездное срочное пользование для обустройства на нем улично-дорожной сети с последующей передачей улично-дорожной сети в собственность администрации МР Уфимский район РБ.

При этом за нарушение условий договора аренды арендодателем была начислена арендатору неустойка в размере 6 502 777,93 руб.

В добровольном порядке данная неустойка арендатором не оплачивалась, поскольку АО «ДОМ.РФ» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании начисленной неустойки.

Определением арбитражного суда г. Москвы от 20.07.2023 по делу № А40-156853/2023 исковое заявление было принято к производству.

Учитывая, что неустойка была рассчитана исходя из чрезмерно высокого процента, а также в расчёт неустойки вошёл, в том числе период введенного Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 моратория, ввиду чего, расчет неустойки был произведен неверно, в адрес АО «ДОМ.РФ» 04.08.2023 был направлен подробный обоснованный отзыв на исковое заявление.

Тем не менее, письмом от 24.08.2023 арендодатель сообщил, что неоплата начисленной неустойки в размере 6 583 174,63 руб. (на тот момент) препятствует рассмотрению вопроса передачи Участка в безвозмездное пользование, а также заключению договора аренды в отношении образованных участков.

В этой связи, 25.08.2023 ООО «СтройЗемРесурс» оплатило неустойку в размере 6 583 174,69 руб., поскольку дальнейшее освоение было невозможно без оформления земельных участков.

При этом истец указал, что начисление и требование арендодателем уплаты неустойки за период моратория прямо противоречит законодательству и нарушает права и законные интересы ООО «СтройЗемРесурс».

В данном деле, истец указывает, что начисленная арендодателем неустойка является завышенной, несоразмерной последствиям нарушения арендатором обязательства и, как следствие, нарушающим права и законные интересы арендатора в сфере предпринимательской деятельности.

26.02.2024 в адрес ответчика была направлена претензия с подробным расчётом неустойки, которая, по мнению истца, является неосновательным обогащением и подлежит возврату, однако, ответчик отказался ее исполнять в добровольном порядке.

При этом постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 на период с 01.04.2022 по 01.10.2022 был введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами. 

В соответствии с подп. 2 пункта 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств (абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона).

Таким образом, начисление неустойки в период с 01.04.2022 по 01.10.2022 является незаконным.

При этом обязательства, образовавшиеся после 01.04.2022, являются текущими платежами и последствия моратория на них не распространяются, соответственно, неустойка за период с 01.04.2022 по 01.10.2022 по неуплаченным текущим обязательствам начисляются.

Так, истец указал, что ему была начислена неустойка по пункту 9.4 договора аренды за период с 01.04.2022 по 11.04.2023 в размере 2 622 878,66 руб.

С учетом действия моратория сумма неосновательного обогащения ответчика по пункту 9.4 договора составляет 1 539 501,11 руб., о чем представлен подробный расчёт.

В связи с этим требование о взыскании неустойки в размере 1 539 501,11 руб., по мнению истца, подлежало исключению из расчета арендодателя, остаток неустойки при этом составляет 1 083 377,55 руб.

Также по мнению истца, остаток неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства и влечет получение кредитором необоснованной выгоды.

Так, истец указал, что пунктом 9.4 договора аренды предусмотрена неустойка за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 0,15 % от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки. В годовом выражении размер данной неустойки составляет 54,75 % (0,15% * 365).

Принимая во внимание, что расчет неустойки произведен исходя из чрезмерно высокого процента (54,75%), размер неустойки, по мнению истца, подлежит уменьшению до 200 845,31 руб., исходя из средневзвешенных процентных ставок по кредитам, выдаваемым юридическим лицам в период нарушения обязательства.

Кроме того, истцу была начислена неустойка по пункту 9.6. договора аренды за период с 01.04.2022 по 30.05.2023 в размере 1 070 660 руб.

С учетом действия моратория истец указал, что требование о взыскании неустойки за период с 01.04.2022 по 01.10.2022 в размере 463 532,80 руб. подлежит исключению из расчета, в связи чем остаток неустойки по пункту 9.6. договора составляет 604 608 руб.

При этом данная неустойка, как указал истец, является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства и влечет получение кредитором необоснованной выгоды.

Договором аренды (п. 9.6) за нарушение сроков предоставления банковской гарантии предусмотрена неустойка в размере 0,01 % от суммы платы за право на заключение договора за каждый день просрочки. 

Размер суммы платы за право на заключение договора составлял 25 192 000 руб. 

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что размер гарантийной суммы должен быть не менее суммы годовой арендной платы. 

Учитывая существенный размер платы за право на заключение договора, являющейся базой для расчета, неустойка за нарушение сроков предоставления банковской гарантии в размере 604 608,00 руб., как указывает истец, является несоразмерной.

В этой связи, учитывая принцип соразмерности и пропорциональности, неустойка за нарушение сроков предоставления банковской гарантии, по мнению истца, подлежит расчету, исходя из суммы годовой арендной платы по договору, и составляет соответственно 253 094,40 руб.

Согласно протоколу об итогах аукциона сумма годовой арендной платы составляет 10 545 670 руб.

Расчет суммы неустойки по п. 9.6 договора за период с 02.10.2022 по 29.05.2023 составляет 253 094,40 руб.

Также начислена неустойка за нарушение сроков предоставления отчётности согласно пункту 6.2.15. договора аренды за период с 4 квартала 2019 по 3 квартал 2022 в размере 2 599 814,40 руб.

Действие моратория также распространяется на неустойку по пункту 6.2.15 договора (выделено цветом в расчете).

Размер неосновательного обогащения составляет 25 192 руб. и подлежит исключению из расчета арендодателя.

Таким образом, размер неустойки составил 2 574 622,40руб.

Вместе с тем, принимая во внимание существенный размер платы за участие в аукционе (25 192 000 руб.), являющийся базой для расчета неустойки, а также формальный характер самого обязательства по предоставлению ежеквартальной отчетности, неустойка за нарушение срока предоставления отчетности, как считает истец, является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства и не отвечает целям ее установления в договоре. 

С учетом принципов соразмерности и пропорциональности размер неустойки подлежит уменьшению до 302 244,88 руб., исходя из суммы арендного платежа за квартал, по которому допущена просрочка предоставления отчёта:

Таким образом, истец указал, что сумма неосновательно полученного АО «ДОМ.РФ» ввиду излишне уплаченных пени денежных средств составляет 2 028 225,91 руб., включающая в себя: 

 1 539 501,11 руб. по пункту 9.4 договора аренды;

 463 532,80 руб. по пункту 9.6 договора аренды;

 25 192 руб. по пункту 6.2.15 договора аренды.

Кроме того, истец просит:

о снижении размера неустойки по п. 9.4 договора аренды № ДЗ-15 за нарушение сроков внесения арендных платежей до 200 845,31 руб.;

о снижении размера неустойки по п. 9.6 договора аренды № ДЗ-15 за нарушение сроков предоставления банковской гарантии до 253 094,40 руб.;

о снижении размера неустойки по п. 6.2.15. договора аренды № ДЗ-15 за нарушение сроков предоставления отчетности до 300 244,88 руб.;

о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 274 317,95 руб. за период с 29.08.2023 по 10.07.2024 с продолжением начисления процентов за пользование чужими денежными средствами исходя из ключевой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей в соответствующий период за каждый день просрочки до даты фактической оплаты суммы долга.

Соответствующим письмом истец выразил свое несогласие с начисленной суммой пени, просил возвратить сумму неосновательного обогащения.

Поскольку данное требование было оставлено без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Суд, анализируя представленные по делу доказательства, считает заявленные требования подлежащими частичному  удовлетворению. 

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательств одно лицо (должник) обязан совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, оказать услуги, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

 Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). 

Исходя из положений вышеуказанной статьи, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факта приобретения или сбережения имущества, то есть увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, а также отсутствие правовых оснований приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого. 

Иск о взыскании суммы неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны: факт получения (сбережения) имущества ответчиком, отсутствие для этого должного основания, а также то, что неосновательное обогащение произошло за счет истца. 

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

Из приведенных норм права следует, что обязательство из неосновательного обогащения возникает тогда, когда имеет место приобретение или сбережение имущества, которое произведено за счет другого лица, и это приобретение или сбережение имущества не основано ни на законе, ни на сделке, то есть происходит неосновательно.

В предмет доказывания по требованию о взыскании неосновательного обогащения входят обстоятельства приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца в отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения, а также размер неосновательного обогащения, при этом бремя доказывания указанных обстоятельств возлагается на истца, ответчик же в случае непризнания требований обязан доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату (пункт 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2019).

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в случае списания по требованию кредитора неустойки со счета должника (п. 2 ст. 847 ГК РФ), а равно зачета суммы неустойки в счет суммы основного долга и/или процентов должник вправе ставить вопрос о применении к списанной неустойке положений ст. 333 ГК РФ, например, путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ). 

В то же время, если подлежащая уплате неустойка перечислена самим должником, он не вправе требовать снижения суммы такой неустойки на основании статьи 333 ГК РФ (подп. 4 ст. 1109 ГК РФ), за исключением случаев, если им будет доказано, что перечисление неустойки являлось недобровольным, в том числе ввиду злоупотребления кредитором своим доминирующим положением.

Согласно изложенным разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, допускается возможность самостоятельного обращения должника в суд с требованием о снижении размера неустойки в отдельных случаях, перечень которых в названном постановлении не является исчерпывающим, так как закон не содержит прямого запрета на предъявление должником кредитору такого требования.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. 

Из материалов дела следует, что в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 29.12.2014 № А451-21/2014/2 между Фондом «РЖС» (Арендодатель, правопреемником которого является АО «ДОМ.РФ») и ООО «Спринг» (Арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 29.01.2015 №ДЗ-15 (далее -Договор аренды), согласно которому Арендодатель передает на возмездной основе во временное владение и пользование Арендатору земельный участок общей площадью 472 900 кв.м. с кадастровым номером 02:47:100901:97 (далее - Исходный участок).

Договор заключен сроком на 7 лет (п.2.1). 

Во исполнение п.п. 6.1.1 и 6.2.1 Договора аренды земельный участок был передан от Арендодателя Арендатору по Акту приемки-передачи земельного участка от 29.01.2015.

В последующем все права и обязанности ООО «Спринг» по Договору аренды были переданы в ООО «СтройЗемРесурс» на основании Договора уступки прав и обязанностей №l/IV-u от 10.10.2019.

В связи с образованием из Исходного участка 72 земельных участков между АО «ДОМ.РФ» и ООО «СтройЗемРесурс» 10.01.2024 был заключен Договор аренды образованных земельных участков к Договору аренды от 29.01.2015 №ДЗ-15 № 20/58-24.

В связи с ненадлежащим исполнением ООО «СтройЗемРесурс» обязательств по Договору аренды АО «ДОМ.РФ» обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании неустойки.

Письмом от 24.08.2023 арендодатель сообщил, что неоплата начисленной неустойки в размере 6 583 174,63 руб. (на тот момент) препятствует рассмотрению вопроса передачи Участка в безвозмездное пользование, а также заключению договора аренды в отношении образованных участков.

В этой связи, 25.08.2023 ООО «СтройЗемРесурс» оплатило неустойку в размере 6 583 174,69 руб., с обоснованием того, что дальнейшее освоение было невозможно без оформления земельных участков.

В связи с добровольной оплатой ООО «СтройЗемРесурс» суммы задолженности по Договору аренды АО «ДОМ.РФ» были уточнены исковые требования, что отражено в решении Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2023 по делу № А40-156853/23-64-1284.

Так, АО "ДОМ.РФ" в рамках указанного дела просило о взыскании неустойки по договору аренды земельного участка №ДЗ-63 от 11.07.2013 года за просрочку Арендатором сроков оплаты арендной платы за период с 01.04.2022 года по 11.04.2023 года в размере 144 566,53 руб.; неустойки за нарушение за неисполнение обязательства по восполнению обеспечительного платежа за период с 25.08.2021 года по 09.06.2023 в размере 66 575,60 руб.; неустойки за несвоевременное предоставление отчетность об исполнении обязательств по Договору за период с 1 квартала 2020 по 3 квартал 2022 года по состоянию на 09.02.2023 в размере 150 945,60 руб. (с учетом принятых судом утончений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

При этом решением по делу № А40-156853/23-64-1284 от 28 декабря 2023 года с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙЗЕМРЕСУРС" (450095, РОССИЯ, РЕСП. БАШКОРТОСТАН, ГОРОД УФА Г.О., УФА Г., ЦЕНТРАЛЬНАЯ УЛ., Д. 13, ОФИС 11А, ОГРН: 

<

***>. Дата присвоения ОГРН: 11.08.2014, ИНН: 

<

***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" (125009, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: 

<

***>)  взысканы неустойка в размере 173 105 (сто семьдесят три тысячи сто пять) рублей 95 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 325 (три тысячи триста двадцать пять) рублей 58 копеек. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В рамках указанного дела, суд, удовлетворяя иск в части, применил положения постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», а также положения ст. 333 ГК РФ.

Согласно материалам дела, истец погасил задолженность по оплате неустойки в вышеуказанной сумме добровольно. 

Целью указанных действий истца как стороны договора аренды было исполнение его условий для реализации права Арендатора на заключение Договора аренды образованных земельных участков № 20/58-24 от 10.01.2024 в соответствии со статьей 5 Договора аренды, то есть истец был заинтересован в оплате неустойки.

При этом истец считает, что оплаченная им добровольно неустойка была рассчитана, исходя из чрезмерно высокого процента, а также в расчёт неустойки вошёл, в том числе период введенного Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 моратория, в связи с чем он представил подробный расчет неустойки с учетом периода действия моратория, указав о наличии  неосновательного обогащения, на сумму разницы между суммой оплаченной неустойкой и суммой неустойки, возможной к начислению с учетом моратория.

Согласно расчёту истца, сумма неосновательно полученного АО «ДОМ.РФ» составляет 2 028 225,91 руб., включающая в себя: 

 1 539 501,11 руб. по пункту 9.4 договора аренды;

 463 532,80 руб. по пункту 9.6 договора аренды;

 25 192 руб. по пункту 6.2.15 договора аренды 

На основании статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При разрешении спора арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ, для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

При этом пунктом 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве установлено, что на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве, в частности, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (за исключением лиц, указанных в пункте 2 данного постановления).

Согласно пункту 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 НК РФ), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория.

По смыслу разъяснений, приведенных в абзаце третьем пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», в обязательствах, предусматривающих периодическое внесение платы должником, текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве. Требования о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, относящихся к текущим платежам, следуют судьбе указанных обязательств.

Из анализа вышеприведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в период действия моратория (с 01.04.2022 до 01.10.2022) финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория.

Согласно аналогии закона, в случае введения моратория требования, возникшие после его введения, являются текущими. 

Исходя из буквального содержания разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в период действия моратория финансовые санкции не начисляются только на требования, возникшие до введения моратория.

Это означает, что на обязательства, возникшие до 01.04.2022, распространяются последствия моратория в виде отсутствия начислений неустойки (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Обязательства, образовавшиеся после 01.04.2022, являются текущими платежами и указанные последствия моратория на них не распространяются, а значит пени за период с 01.04.2022 по 01.10.2022 по неуплаченным текущим обязательствам начисляются.

Таким образом, в период действия указанного моратория установленная неустойка по день фактической уплаты долга не подлежит начислению (в случае оплаты долга в период действия и до окончания действия моратория, может быть рассчитана до 01.04.2022 (по 31.03.2022)) и далее с 02.10.2023 по день фактического исполнения обязательств.

С учетом изложенного, закон в принципе лишает сторону права на начисление неустойки в период действия указанного моратория, в связи с чем ответчик неправомерно начислил истцу неустойку без учета данного моратория на начисление штрафных санкций.

Суд полагает, что в данном случае имеются основания для применения указанного моратория к оплаченной неустойке, поскольку начисление неустойки за период моратория противоречит законодательству, и, как следствие, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной неустойки, исчисленной без учёта моратория, установленного в постановлении Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», тогда как применение моратория на начисление финансовых санкций в указанный период прямо предусмотрено законом.

Суд, проверив подробный расчет истца, представленный по пунктам 9.4, 9.6 и 6.2.15 договора аренды, учитывая введение Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 с 01.04.2022 моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, а также принимая во внимание, что в период действия моратория установлен запрет на начисление неустоек, процентов за пользование чужими денежными средствами по обязательствам должника, считает обоснованным требование истца о взыскании 2 028 225,91 руб. неосновательного обогащения, поскольку начисление и требование арендодателем уплаты неустойки за период моратория прямо противоречит законодательству и нарушает права и законные интересы ООО «СтройЗемРесурс».

Следует также отметить, что договором аренды (абз. второй п. 5.5 ст. 5) действительно предусмотрено, что договор аренды образованного земельного участка подлежит заключению после исполнения всех обязательств по договору, в т.ч. по оплате неустойки. 

Истец, добровольно оплативший неустойку, имел целью исполнение условий договора аренды для реализации своего права на заключение договора аренды образованных земельных участков.

Однако, из этого не следует, что арендодатель вправе начислять, а арендатор оплачивать неустойку, возможность начисления которой ограничена законодателем.

Начисление арендодателем в период действия моратория неустойки является неправомерным.

Такая неустойка, оплаченная арендатором, в силу положений ст. 1102 ГК РФ является неосновательным обогащением арендодателя, поскольку её начисление противоречило действовавшему правовому регулированию.

Исследовав материалы дела и оценив, в порядке статьи 71 АПК РФ, предоставленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается правомерность исковых требований в части о взыскании суммы необоснованно начисленной неустойки в период моратория в сумме 2 028 225,91 руб.

Кроме того, истец просил:

о снижении размера неустойки по п. 9.4 договора аренды № ДЗ-15 за нарушение сроков внесения арендных платежей до 200 845,31 руб. 

о снижении размера неустойки по п. 9.6 договора аренды № ДЗ-15 за нарушение сроков предоставления банковской гарантии до 253 094,40 руб. 

о снижении размера неустойки по п. 6.2.15. договора аренды № ДЗ-15 за нарушение сроков предоставления отчетности до 300 244,88 руб. 

Рассматривая требование истца о снижении неустоек, суд исходит из следующего. 

Так, в силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 79 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в случае списания по требованию кредитора неустойки со счета должника (пункт 2 статьи 847 ГК РФ), а равно зачета суммы неустойки в счет суммы основного долга и/или процентов должник вправе ставить вопрос о применении к списанной неустойке положений статьи 333 ГК РФ, например, путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ).

В то же время, если подлежащая уплате неустойка перечислена самим должником, он не вправе требовать снижения суммы такой неустойки на основании статьи 333 ГК РФ (подп. 4 ст. 1109 ГК РФ), за исключением случаев, если им будет доказано, что перечисление неустойки являлось недобровольным, в том числе ввиду злоупотребления кредитором своим доминирующим положением.

Согласно изложенным разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, допускается возможность самостоятельного обращения должника в суд с требованием о снижении размера неустойки в отдельных случаях, перечень которых в названном постановлении не является исчерпывающим, так как закон не содержит прямого запрета на предъявление должником кредитору такого требования. 

Данный способ защиты направлен на установление правовой определенности в отношениях между сторонами обязательства в части суммы, подлежащей уплате неустойки (штрафа), изначальный размер которой должник считает чрезмерным.

Так, истцом была произведена оплата штрафных санкций добровольно во исполнение условий договора аренды.

При этом требование о погашении неустойки было заявлено АО «ДОМ.РФ» в полном соответствии с условиями принятых сторонами договора обязательств. 

Так, в соответствии с условиями Договора аренды предусмотрено:

Арендатор уплачивает арендную плату на ежеквартальной основе не позднее 10 числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала (п. 4.4),

в случае нарушения Арендатором сроков оплаты арендной платы Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки (п. 9.4),

Арендатор в течение 90 календарных дней с даты заключения Договора обязан предоставить Арендодателю безотзывную банковскую гарантию для обеспечения исполнения обязательств Арендатора по осуществлению строительства и уплате арендных платежей (п. 7.1),

-за нарушение сроков предоставления банковской гарантии Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,01% от суммы за право на заключение Договора, установленной в п.п.4.2 Договора, за каждый день просрочки (п. 9.6),

-после заключения договора ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом, предоставлять Арендодателю отчетность по прилагаемой к договору форме об исполнении обязательств по Договору (п. 6.2.15),

-установлены штрафные санкции за нарушение Арендатором сроков обеспечения жилищного строительства (п.п. 4.1.3, 3.1.3, 9.3),

-ответственность за нарушение установленных п.3.1.1 Договора сроков разработки и утверждения в установленном порядке документации по планировке территории (п. 9.2).

Оснований полагать, что кредитор злоупотребил своим доминирующем положением не имеется, доказательств обратного истцом не представлено.

Таким образом, поскольку  подлежащая уплате неустойка перечислена самим истцом добровольно, то он не вправе требовать снижения суммы такой неустойки на основании статьи 333 ГК РФ (подп. 4 ст. 1109 ГК РФ).

Кроме того, условие о неустойке было согласовано сторонами Договора аренды и являлось условием аукциона, проводимого единым институтом развития в соответствии с законодательством.

Договор аренды заключен по результатам аукциона в соответствии с действовавшей в данный период статьей 30.2 Земельного кодекса и Законом № 161-ФЗ, согласно статьям 4, 12 - 14 которого Фонд «РЖС» был наделен правом на предоставление в аренду земельных участков в целях комплексного освоения и жилищного строительства, переданных ему в качестве имущественного взноса Российской Федерации на основании соответствующих решений межведомственного коллегиального органа.

В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2016 № 221-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" права и обязанности Фонда «РЖС» по решению задач и осуществлению функций, предусмотренных Законом № 161-ФЗ, а также  по договорам, заключенным Фондом «РЖС», перешли к определенному Федеральным законом от 13.07.2015 № 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" единому институту развития в жилищной сфере - в настоящее время АО «ДОМ.РФ», все акции которого находятся в собственности Российской Федерации).

Согласно внесенным названными законами изменениям единый институт развития для достижения целей, определенных Законом № 161-ФЗ, стал исполнять функции агента Российской Федерации в отношении имущества и сделок, указанных в части 1 статьи 12.2 данного Закона. В силу приведенных норм к АО «ДОМ.РФ» перешли права и обязанности арендодателя по Договору аренды, стороной которого в настоящее время является Истец.

Статьей 30.2 Земельного кодекса, в редакции применяемой к Договору аренды с Истцом, определен перечень мероприятий, которые подлежат выполнению арендатором в процессе комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, а именно: подготовка документации по планировке территории; выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

По смыслу статьи 30.2 Земельного кодекса, статьи 3 Закона № 161-ФЗ целью аренды земельных участков для их комплексного освоения является строительство жилых объектов и объектов инженерной инфраструктуры. Особенностью данных договоров является то, что при достижении указанных целей и исполнения сторонами обязательств (завершения строительства, ввода объектов в эксплуатацию и регистрации на них права собственности определенных договорами лиц) правоотношения по этим договорам как в отношении исходных земельных участков, так и участков, которые образованы в процессе межевания и раздела исходных участков для возведения конкретных объектов недвижимости, прекращаются в силу статьи 408 Гражданского кодекса РФ надлежащим исполнением.

С учетом вышеизложенного правового регулирования, истец являлся стороной договора, в отношении которого предусмотрено специальное правовое регулирование с учетом целей, порядка и задач его заключения.

Вышеназванные ставки штрафных санкций, предусмотренные договором аренды для целей комплексного освоения, обоснованы и обеспечивают компенсацию возможных убытков, связанных с неосвоением федеральных земельных участков.

Так, условия аукциона на право заключения Договора аренды содержали указание на размер штрафных санкций, включая за несвоевременное внесение арендной платы в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Истец является коммерческой организацией и наряду с другими участниками гражданского оборота несет коммерческие риски при осуществлении предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение прибыли (ст. 2 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При заключении договора уступки прав по Договору аренды, истец действовал добровольно и, следовательно, должен был предвидеть соответствующие неблагоприятные последствия несвоевременного исполнения принятых на себя обязательств. Истцом были согласованы размер неустойки и условия наступления неблагоприятных последствий в случае ненадлежащего исполнения обязательств по Договору аренды, в рамках которого стороны предусмотрели меру ответственности в данных случаях.

Согласованные сторонами процентные ставки не являются чрезмерно высокими, соответствуют сложившейся практике договорных отношений хозяйствующих субъектов, отвечают принципам разумности и соразмерности, обеспечивают баланс интересов сторон и компенсационное значение пени (неустойки) как способа обеспечения надлежащего исполнения обязательства и меры гражданско-правовой ответственности за его нарушение. 

Правовой институт как применение судом ст. 333 ГК РФ не может быть использован стороной, нарушившей обязательство для минимизации своего предпринимательского риска.

С учетом изложенного, основания для применения положения ст. 333 ГК РФ суд не усматривает. 

При изложенных обстоятельствах, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Судебные расходы по делу распределяются в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ с учетом предоставленной истцу отсрочки в уплате государственной пошлины.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 4, 9, 27, 28, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 156, 158, 159, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙЗЕМРЕСУРС" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) сумму неосновательного обогащения в размере 2 028 225 руб. 91 коп. 

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 33 141 руб. 

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с даты изготовления решения в полном объеме.

СудьяТ.В. Кравченко