ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-167210/22-135-1275

г. Москва

19 сентября 2024 года

Резолютивная часть решения изготовлена 10 июня 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 19 сентября 2024 года

Арбитражный суд  города Москвы в составе: 

Председательствующий: судья В.В. Дудкин

при ведении протокола секретарем с/з Родичевым И.С.

рассматривает в судебном заседании исковое заявление

ЗАО "Космик"

к ООО "ЯРРЕНИНВЕСТ"

о взыскании задолженности в размере 26 994 629,62 руб.

В судебное заседание явились:

от истца: ФИО1 по дов. от 01.01.2024 г. 

от ответчика: ФИО2 по дов. от 11.08.2022г. 

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Космик" (далее - истец, ЗАО "Космик") обратилось в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "ЯрРенИнвест" (далее - ответчик, ООО "ЯрРенИнвест") с иском о взыскании задолженности в размере 26 994 629,62 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 ноября 2022 года, оставленным без изменения постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2023 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Арбитражный суд Московского округа постановлением от 24.04.2023г. отменил решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.11.2022. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2023г. и направил дело № А40-167210/22-135-1275 на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Судом кассационной инстанции указано, что судами достоверно не установлено, за чей счет должны были проводиться работы, указанные в Приложении N 6 к договору согласно его условиям, при этом из условий вышеупомянутого договора прямо не следует, что стороны договорились о безвозмездной передаче выполненного истцом результата работ по проектированию, монтажу, наладке инженерных систем и коммуникаций в собственность ответчика, а также не установлено, предусматривали ли условия договора возможность зачета стоимости выполненных работ в счет арендной платы или освобождения арендатора в каком-либо периоде действия договора от уплаты арендной платы в связи с проведением арендатором вышеназванных работ и несением соответствующих расходов.

Наряду с этим, судами не определена правовая квалификация спорных правоотношений сторон, и не установлено, какие нормы материального права, в частности, регулирующие отношения из обязательств по договору, неосновательное обогащение, взыскание убытков либо иное, должны быть применены к данным спорным правоотношениям.

Истец поддержал заявленные исковые требования. 

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал.

Согласно части 1 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Рассмотрев заявленные требования, исследовав и оценив в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "ЯрРенИнвест" (арендодатель) и ЗАО "Космик" (арендатор) был заключен договор аренды от 15.08.2014 NYRI-13-ДЦА/2014 нежилого помещения площадью 2 739,8 кв. м, расположенного на 3-м этаже здания торгового центра "АУРА" по адресу: 

<

...>. Договор заключен сроком по 19.12.2023.

Согласно пункту 2.4 договора использование арендуемого помещения предполагалось в целях организации многофункционального развлекательного комплекса, включающего в себя боулинг, бильярд, ресторан, бар, игротеку с игровыми аппаратами (симуляторы, видеоигры, силомеры, карусели), аттракционом, лабиринтом и батутом, кафе, настольным теннисом и сопутствующие для данного вида деятельности помещения (раздевалки для персонала, кухня и т.п.), организации магазина, осуществляющего розничную продажу аксессуаров для боулинга, бильярда, настольного тенниса, а также товаров с логотипом арендатора.

Договор аренды был заключен на стадии строительства торгового центра до ввода его в эксплуатацию, помещение арендатором принималось без отделки и обустройства, при этом сторонами было подписано Приложение N 6 к договору "Ведомость разграничения ответственности при производстве отделочных работ в помещении", согласно которому стороны определили арендатора исполнителем по разработке проектной документации по разделам: архитектурный проект, вентиляция и кондиционирование (от точек подключения), электропроект, водоснабжение и канализация (от точек подключения).

Во исполнение взятых на себя обязательств, арендатор за свой счет произвел ремонт и обустройство арендованных помещений, а также полностью осуществил в арендуемых помещениях монтаж систем канализации, вентиляции и кондиционирования, при этом арендатором были заключены с ООО "МСК" договоры подряда от 26.09.2016 N 303-МСК на сумму 12 121 502,82 руб. на монтаж и пусконаладку системы канализации, от 16.09.2016 N 305-МСК на сумму 16 167 063,05 руб. на монтаж и устройство системы вентиляции и кондиционирования.

Уведомлением от 05.10.2021 об одностороннем отказе от исполнения договора арендодатель потребовал от арендатора в соответствии с пунктом 11.1 договора передать помещение, освобожденное от какого-либо оборудования и инвентаря, смонтированного, установленного или находящегося в помещении, аналогичное требование содержалось также в письме арендодателя от 16.12.2021.

Истец, полагая, что после прекращения договора аренды он имеет право на возмещение стоимости произведенных в помещении работ по монтажу инженерно-технических коммуникаций и оборудования, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации неотделимыми улучшениями являются такие изменения объекта аренды, в которых в первую очередь нуждается арендатор, а арендодатель имеет право рассмотреть их на предмет необходимости для себя для вывода о сохранении права арендатора на их оплату (на зачет в счет арендной платы).

Неотделимые улучшения, последствия осуществления которых арендатором, регулируются статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, - придание арендованному имуществу тех принципиально новых качеств, которыми оно не обладало не только при передаче в аренду, но и при самом создании вещи и эти качества позволяют расширить или улучшить возможности пользования вещью. Цель и содержание этих работ - доведение помещения до состояния, соответствующего согласованной в договоре цели аренды, а не улучшение его параметров по сравнению с имеющимися и достаточными для эксплуатации.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Как следует из материалов дела ТРЦ «Аура» введен в эксплуатацию 28.11.2013 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU76301000-111-2013, выданном Департаментом архитектуры и развития территорий города мэрии города Ярославля.

Договоры подряда №303МСК и №305-МСК, на которые ссылается Истец в обоснование своих требований, заключены Истцом 26.09.2016 и 16.09.2016 соответственно. 

Таким образом, ТРЦ был введен в эксплуатацию за три года до создания Улучшений, а сами Улучшения не являются необходимыми для использования Помещения по целевому назначению.

За три года до создания Улучшений, Помещение было передано Ответчиком Истцу в состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с целевым назначением, а также с исправными коммуникациями и точками подключения.

Помещение передано Ответчиком Истцу по Акту приема-передачи от 20.12.2013 после даты получения Разрешения на ввод ТРЦ в эксплуатацию.

Согласно п. 3.2 Долгосрочного договора аренды от 15.08.2014 №УРЛ-13-ДДА/2014 (далее - «ДДА»): Помещение было передано Арендодателем Арендатору по Акту приема-передачи Помещения от 20 декабря 2013 года до даты подписания настоящего Договора и Арендодателю не возвращалось, что Стороны подтверждают подписанием настоящего Договора, в связи с чем при заключении настоящего Договора новый Акт приема-передачи Помещения Сторонами не подписывается.»

Как следует из текста подписанного Истцом Акта от 20.12.2013 приема-передачи Помещения от Арендодателя к Арендатору, Помещение пригодно к эксплуатации в соответствии с целевым назначением. Инженерные коммуникации, расположенные в Помещении, на момент подписания настоящего Акта находятся в исправном состоянии.

Таким образом, из текста Акта приема-передачи Помещения, а также из положений п.3.2 прямо следует, что довод Истца о необходимости создания спорных улучшений для цели использования Помещения по назначению противоречит материалам дела.

Также необходимо отметить, что Истец в течение всего трехлетнего периода, с даты приемки Помещения по акту (20.12.2013) до даты начала производства спорных улучшений (сентябрь 2016 года), не предъявлял к качеству Помещения, отделке Помещения и его оборудованию/коммуникациям претензий, не сообщал о невозможности использования Помещения без производства Улучшений. 

Согласно пункту 8.2 заключенного договора, арендатор не вправе производить какие-либо работы по перестройке, монтажу, улучшения и дополнения в Помещении или поблизости от него, которые бы затрагивали капитальные стены или фундамент Помещения и (или) Здания, затрагивали какие-либо системы Здания (включая, в частности, водопровод, высоковольтную сеть переменного тока, системы жизнеобеспечения и безопасности), отрицательно повлияли на вход в Помещение и выход из него, были заметны с внешней стороны Помещения, либо не соответствовали Разрешенному использованию.

В Приложении №6 к договору указано разграничение ответственности в случае необходимости, при желании, проведения каких-либо работ в Помещении, но не установлена обязанность Истца осуществить эти работы. 

Более того, как следует из изложенного выше, Истец не был вынужден создавать Улучшения, т.к. Помещение передано изначально с необходимым набором инженерных коммуникаций и в состоянии, соответствующем целевому назначению Помещения.

При этом, согласно пункту 8.3, все ремонтные и отделочные работы выполняются Арендатором за свой счет; Арендодатель не возмещает стоимость произведенных Арендатором ремонтных и отделочных работ в переданном в аренду Помещении.

В соответствии с пунктом 11.4, стоимость произведенных Арендатором ремонтных и отделочных работ в Помещении вне зависимости от того, осуществлены они с согласия Арендодателя или без него, при расторжении или прекращении настоящего Договора Арендатору не возмещается. При выполнении Арендатором в Помещении любых работ по оборудованию, обустройству, отделке и усовершенствованию. Арендодатель не возмещает убытки, не принимает участия в расходах, понесенных Арендатором, в том числе в форме снижения Арендной платы.

В материалах дела отсутствуют доказательства направления Истцом претензий к инженерным коммуникациям или отделке Помещения: Помещение принято Истцом по Акту без замечаний в декабре 2013 года в состоянии, соответствующем целевому назначению и с инженерными коммуникациями в исправном состоянии.

Помимо прочего, в материалы дела не представлены исполнительные документы со ссылкой на договор аренды.

Согласно части 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

По смыслу названной нормы закона необходимое согласие арендодателя заключается в согласовании с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

Представленные в материалы дела документы не являются надлежащими доказательствами для возложения на ответчика обязанности по возмещению понесенных истцом затрат.

Истец не представил суду доказательства того, что произведенные им в арендуемом помещении согласовывались с арендодателем. Более того, ответчик не привлекался к приемке выполненных работ.

Материалы дела не содержат документов, из которых бы усматривалось согласие ответчика на производство улучшений с указанием на конкретный объем и вид работ, их стоимость.

Исходя из положений пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В предмет доказывания в данном случае входят следующие обстоятельства: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; отнесение результатов произведенных работ к неотделимым улучшениям арендованного имущества; действительная стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатора.

Между тем, доказательств, свидетельствующих о согласовании с ответчиком проведения конкретных работ и их стоимости для целей компенсации их стоимости, истцом не представлено. Ответчик наличие такого согласования отрицал.

В силу пункта 3 статьи 623 ГК РФ затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, исключительно при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

Поскольку арендодатель не согласовал выполнение арендатором конкретных неотделимых улучшений, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика стоимости неотделимых улучшений.

В обоснование наличия на стороне ответчика неосновательного обогащения Истец ссылается на то, что в период фактического пользования имуществом эксплуатировать переданные во временное пользование истцу помещения под цели, указанные в договорах аренды, в том состоянии, в котором они находились, было невозможно.

Однако суд первой инстанции отмечает, что выполнение работ было необходимо не ответчику, а самому истцу для осуществления им своей предпринимательской деятельности, следовательно, работы выполнялись истцом в своих интересах в соответствии с целями осуществляемой им деятельности, для ответчика целесообразности и необходимости в них не имелось.

Произведенные истцом работы являлись необходимыми для текущей эксплуатации арендованного имущества, то есть не могут свидетельствовать о выполнении арендатором капитального ремонта.

Капитальный ремонт арендуемого имущества возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

Доказательств того, что истец по независящим от него обстоятельствам не имел возможности до начала проведения работ согласовать с арендодателем данные работы, с указанием видов работ и их стоимости, в материалы дела не представлено. Также не представлено доказательств того, что произведенные работы вызваны неотложной необходимостью или что арендодатель не исполняет своей обязанности по производству капитального ремонта. Из акта приема-передачи помещений в аренду не усматривается, что арендованные истцом помещения требовали ремонта.

На основании изложенного, суд соглашается в доводами ответчика изложенными в отзыве на иск, учитывая, что договором аренды прямо не предусмотрена возможность компенсации неотделимых улучшений, в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать.

Расходы по оплате госпошлины подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ. 

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 102, 110, 106, 167-171, 176, 180, 181, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

В.В. Дудкин