РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-106266/22-147-804

г. Москва

31 августа 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2022года

Полный текст решения изготовлен 31 августа 2022 года

Арбитражный суд в составе: судьи Дейна Н.В. единолично

При ведении протокола секретарем ФИО1       

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО «РГ – ДЕВЕЛОПМЕНТ» (адрес 119415, 

<

...> дом 41стр1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.12.2013, ИНН: 

<

***>)

к Управлению Росреестра по г. Москве (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации 03.11.2009, адрес 115191, 

<

...>),

о признании незаконным отказа от 24 марта 2022 г. № КУВД-001/2021-39981252/9

при участии:

от заявителя  – ФИО2 (паспорт, диплом, по дов. от 29.09.2020 г.)

от ответчика – ФИО3 (паспорт, диплом, по дов. от 07.06.2022 г.)  

УСТАНОВИЛ:

ООО «РГ – ДЕВЕЛОПМЕНТ» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – заинтересованное лицо, Управление) от 24 марта 2022 г. № КУВД-001/2021-39981252/9.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал требования по доводам, изложенным в заявлении. 

Представитель Ответчика возражал против удовлетворения заявления по доводам отзыва. 

Судом проверено и установлено, что процессуальный срок, установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ на обращение в суд, заявителем соблюден.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ООО «РГ-Девелопмент» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № 77:09:0004014:51 по адресу: 

<

...>, предоставленного для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, а именно размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, что подтверждается Договором аренды земельного участка от 06.07.1999 г., Дополнительными соглашениями к нему, выпиской из ЕГРН.

29.06.2018 г. Мосгосстройнадзор выдал ООО «РГ-Девелопмент» разрешение № 77-187000-017479-2018 на строительство многоквартирного жилого комплекса со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и объектами социальной инфраструктуры (далее - Жилой комплекс) на земельном участке с кадастровым номером № 77:09:0004014:51.

По окончании строительства многоквартирного жилого комплекса Мосгосстройнадзор выдал ООО «РГ-Девелопмент» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-187000-009727-2020 от 02.11.2020 г., подтверждающее завершение строительства жилого комплекса по адресу: 

<

...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 77:09:0004014: 51.

Квартиры в Жилом комплексе переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства.

Регистрация права собственности первого лица на жилое помещение (квартиру) в указанном Жилом комплексе произведена 29.12.2020 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.12.2020 г., произведена запись о государственной регистрации № 77:09:0004014:9094-77/060/2020-1.

В связи с переходом права собственности на жилые помещения в жилом многоквартирном доме к участникам долевого строительства и покупателям квартир вещные права на земельный участок у арендатора прекратились.

23.09.2021 г. ООО «РГ-Девелопмент» обратилось в МФЦ с заявлениями о государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 77:09:0004014:51 по адресу: 

<

...> влд. 4.

24.09.2021, 27.09.2021, 28.09.2021 ООО «РГ-Девелопмент» поданы дополнительные документы, что подтверждается описями.

30.09.2021г. Управление Росреестра по Москве приостановило государственную регистрацию прав в отношении земельного участка с кадастровым номером № 77:09:0004014:51 по адресу: 

<

...> влд. 4 по тем основаниям, что регистрационная запись об ипотеке в силу закона в пользу участников долевого строительства в отношении права аренды заявленного земельного участка не погашена; отсутствует информация о подаче заявлений собственниками помещений о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.

14.12.2021 г. ООО «РГ-Девелопмент» подано заявление о предоставлении дополнительных документов и уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке.

22.12.2021 г. Управление Росреестра по Москве уведомило о неустранении причин приостановления осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка.

24.12.2021Заявитель подал заявление о приостановлении государственной регистрации учета недвижимости, а 14.01.2022 подано заявление о возобновлении государственной регистрации.

19.01.2022Управление Росреестра по Москве уведомило о неустранении причин приостановления осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка.

24.03.2022Управлением Росреестра по Москве вынесено решение об отказе в государственной регистрации прекращения аренды в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № 77:09:0004014:51 по адресу: 

<

...> влд. 4, оформленное уведомлением об отказе государственной регистрации прав от 24.03.2022 № КУВД-001/2021-39981252/9.

Заявитель, полагая, что данное решения  не соответствуют действующему законодательству Российской Федерации и нарушают его права, обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд соглашается с позицией заявителя по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В ч. 2 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 года N 189-ФЗ, пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится разъяснение о том, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

В силу частей 2 и 5 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Положениями части 1 статьи 42 ФЗ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и части 5 статьи 16 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (права собственности на объект долевого строительства) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Право общей долевой собственности на земельный участок возникает одновременно с государственной регистрацией прав на помещение в многоквартирном доме.

При этом закон не ставит в зависимость возникновение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, от регистрации прав на помещения всех собственников в таком доме.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, ФИО4 и ФИО5", в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, - для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права обшей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Право общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором он расположен, возникает в силу прямого указания закона - не зависимо от факта государственной регистрации такого права.

Соответственно, земельный участок, сформированный для многоквартирного жилищного строительства, продолжает использоваться застройщиком до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

В рассматриваемом случае факт передачи застройщиком участникам долевого строительства всех объектов, созданных на спорном земельном участке, документально подтвержден имеющимися в материалах регистрационного дела передаточными актами.

В силу ст.ст. 289, 290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п.26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст.413 ГКРФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН, подтверждающая осуществление государственной регистрации права собственности на квартиру.

Соответственно, для прекращения права аренды застройщика и возникновения права собственности участников долевого строительства на земельный участок, занимаемый многоквартирным домом, достаточно регистрации права собственности на помещение первым участником долевого строительства, а заключения какого-либо соглашения для погашения регистрационной записи об аренде не требуется.

Согласно п. 1 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Таким образом, договор аренды земельного участка № М-09-800009 от 16.07.1999 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004014:51 по адресу: 

<

...> прекратил свое действие в силу закона с 29.12.2020 г.

Законом не предусмотрено требование о необходимости регистрации прав собственности всеми участниками долевого строительства на помещения в многоквартирном доме для прекращения права аренды застройщика на земельный участок.

При наличии документов, подтверждающих окончание строительства многоквартирного дома (выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию) и государственной регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме у регистрационного органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды застройщика на земельный участок.

Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы подготовлен градостроительный план земельного участка№ RU77187000-037980 от 06.06.2018, в целях обеспечения информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка по правилам ст. 57.3 ГрК РФ.

Выданное Мосгосстройнадзором разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №77-187000-009727-2020 от 02.11.2020 в силу ст. 55 ГрК РФ удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.

Согласно Выписке из ЕГРН спорный земельный участок сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.

Иных требований к застройщикам в части формирования (образования) земельных участков законом не предусмотрено.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 77:09:0004014:51, расположенный под многоквартирным жилым комплексом, введенным в эксплуатацию в установленном порядке, объекты долевого строительства в котором переданы участникам долевого строительства, права которых зарегистрированы, не может находиться в аренде застройщика в силу прямого указания закона.

Нахождение в аренде застройщика - ООО «РГ-Девелопмент» земельного участка под многоквартирным жилым комплексом и сформированный для целей эксплуатации многоквартирного дома, нарушает как права собственников помещений в многоквартирном доме, лишая их возможности реализовать свои права, так и ООО «РГ-Девелопмент», незаконно возлагая на него обязанности арендатора, а также создает Обществу препятствия для осуществления обычной хозяйственной деятельности.

Согласно части 1 статьи 14 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Статьями 26 и 27 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ предусмотрены исчерпывающие основания для отказа в государственной регистрации.

В силу части 5 статьи 18 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего ФЗ и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено иными федеральными законами.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленные заявителем на государственную регистрацию документы соответствовали требованиям действующего законодательства и содержали всю необходимую информацию для государственной регистрации прекращения права собственности в отношении спорных земельных участков, в связи с чем правовых оснований для отказа обществу в совершении им регистрационных действий у Управления Росреестра по Москве не имелось.

Поскольку у Управления Росреестра по Москве отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки, оспариваемые решения  Управления Росреестра по Москве об отказе в регистрации прекращения права собственности являются незаконными.

Также судом установлено, что оспариваемые решения заинтересованного лица нарушают права заявителя, поскольку нахождение в собственности застройщика - ООО «РГ-Девелопмент» земельных участков под многоквартирным жилым комплексом и сформированных для целей эксплуатации многоквартирного дома, неправомерно возлагает на него обязанности как собственника данного имущества нести бремя расходов по его содержанию.

С учетом изложенного, суд установил, что решения Управления Росреестра по Москве, оформленные уведомлениями от 24 марта 2022 г. № КУВД-001/2021-39981252/9 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушают права и законные интересы Заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению. 

Согласно части 2 статьи 201 Кодекса арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК суд обязывает Управление Росреестра по Москве в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды ООО «РГ-Девелопмент» на земельный участок с кадастровым номером 77:09:0004014:51, расположенный по адресу: 

<

...> влд. 4.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам ст.110, 112 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167- 170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", признать недействительными решения Управления Росреестра по Москве, оформленные уведомлениями от 24 марта 2022 г. № КУВД-001/2021-39981252/9 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды.

Обязать Управление Росреестра по Москве в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды ООО «РГ-Девелопмент» на земельный участок с кадастровым номером 77:09:0004014:51, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Юннатов, влд. 4.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «РГ-Девелопмент» расходы по госпошлине в размере 3 000 руб. (три тысячи рублей).

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд. 

Судья:

Н.В. Дейна