﻿﻿ 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-11380/2015

г. Краснодар

02 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 декабря 2019 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г. при участии в судебном заседании от истца – Жилищно-строительного кооператива «Премиум» (ИНН 2317046181, ОГРН 1072317000271) – Самоткан Ю.В. (доверенность от 15.02.2018), Кулинченко Е.С. (доверенность от 04.08.2017), в отсутствие представителей ответчика – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2019 по делу № А32-11380/2015, установил следующее.

Жилищно-строительный кооператив «Премиум» (далее – кооператив) подал в Арбитражный суд Краснодарского края иск к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка площадью 75 595 кв. м  с кадастровым номером 23:49:0402056:1047, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, (далее – земельный участок) до 27.04.2055 с годовой арендной платой в размере 7 042 796 рублей 10 копеек (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Кооператив вправе приобрести земельный участок в аренду, образованный в результате раздела ранее предоставленного ему в аренду земельного участка площадью 714,3349 га, расположенного в Адлерском и Хостинском районах города Сочи (далее – исходный земельный участок). Кооперативом соблюден досудебный порядок заключения договора аренды, предоставлен необходимый пакет документов. Актуальная рыночная стоимость земельного участка установлена по результатам проведенной по делу повторной судебной экспертизы. Арендная плата рассчитана как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации. Основания для рассмотрения требований кооператива в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса отсутствуют. Понуждение к заключению договора является самостоятельным способом защиты гражданских прав.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.10.2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 по делу № А32-11380/2015 отмены. Дело  направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Судебный акт мотивирован необходимостью установления цели закрепления исходного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования за открытым акционерным обществом «Агрофирма “Кудепста”» (далее – акционерное общество), оценки договора аренды от 27.04.2006 № 04-24/196С с учетом указанной в нем цели предоставления земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от  13.03.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2019, управление присуждено к заключению с кооперативом договора аренды земельного участка до 27.04.2055 с годовой арендной платой в размере 7 042 796 рублей  10 копеек. Судебные акты мотивированы следующим. Предметом нового договора аренды является земельный участок, образованный из исходного земельного участка, являвшегося объектом ранее заключенного договора аренды. Кооператив имеет право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов. Досудебный порядок заключения договора кооперативом соблюден. Арендная плата определена как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года.

Управление обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2019  в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов суда первой и  апелляционной инстанции. Кооператив при обращении с заявлением о приобретении земельного участка в собственность предоставил не полный пакет документов, предусмотренный законодательством. Кооператив избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Арендная плата должна определяться управлением как представителем арендодателя. Понуждение управления к заключению договора аренды на противоречащих законодательству об оценочной деятельности условиях о размере годовой арендной платы незаконно. Управление лишено права на инициирование проведения оценки земельного участка.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судом первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления от 09.01.1997 № 5/1 администрация города Сочи выдала акционерному обществу государственный акт от 14.05.1998 серии КК-2 № 426001766 о закреплении исходного земельного участка на праве бессрочного (постоянного) пользования. По распоряжению правопредшественника управления в лице филиала в городе Сочи от 18.10.2005 № 04-04/1515С прекращено право постоянного (бессрочного) пользования акционерного общества на часть площадью 1,7351 га исходного земельного участка. На основании решения Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 12.09.2005 по делу № 2-1602/05 и распоряжения правопредшественника управления в лице филиала в городе Сочи от 18.10.2005 № 04-04/1515С за акционерным обществом сохранен в постоянном (бессрочном) пользовании исходный земельный участок.

Распоряжением правопредшественника управления от 22.03.2006 № 04-04/1123С прекращено право постоянного (бессрочного) пользования акционерного общества на исходный земельный участок. В порядке переоформления этого права правопредшественник управления (арендодатель) и акционерное общество (арендатор) заключили договор от 27.04.2006 № 04-24/196С аренды находящегося в федеральной собственности исходного земельного участка с 27.04.2006 по 27.04.2055 для застройки микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса. Годовая арендная плата установлена равной 3 545 386 рублям 04 копейкам с возможностью ее пересмотра в связи с изменениями уровня инфляции, нормативно-правовой базы, рыночной стоимости объекта аренды. Запись о договоре внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.07.2006. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.04.2006. По договору от 07.07.2006 № 20 права и обязанности арендатора по договору аренды от 27.04.2006 № 04-24/196С переданы жилищно-строительному кооперативу «Монолит» (запись о договоре перенайма внесена в государственный реестр прав 28.07.2006), а по договору от 12.03.2007 № 20/20 – кооперативу (запись о договоре перенайма внесена в государственный реестр прав 20.04.2007).

В целях обеспечения строительства олимпийских объектов исходный земельный участок разделен, в результате чего образован, помимо прочих земельный участок (площадью 75 595 кв. м  с кадастровым номером 23:49:0402056:1047). Распоряжением главы администрации Краснодарского края от 19.04.2012 № 327-р земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0402056:1045, 23:49:0402056:1046, также образованные в результате раздела исходного земельного участка, изъяты для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения.

На основании уведомления департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года от 05.09.2012 № 81-9476/12-02.2 договор от 27.04.2006 № 04-24/196С аренды исходного земельного участка расторгнут в одностороннем порядке. Право аренды кооператива на исходный земельный участок прекращено в силу пункта 2 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Параолимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 310-ФЗ). Кооператив, государственная корпорация «Олимпстрой» и департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года заключили соответствующее соглашение от 07.09.2012 № 1731-327-р.

Кооператив обращался в управление с заявлениями от 22.04.2013, 19.06.2014 о заключении договора аренды земельного участка, приложив к ним подписанные проекты договора. В последнем предлагались срок аренды до 27.04.2055, размер годовой арендной платы 3 777 757 рублей 50 копеек с учетом рыночной стоимости земельного участка 45 791 тыс. рублей. В письме от 22.07.2014 № 09/7449 управление выразило несогласие с предлагаемым размером годовой арендной платы, рассчитанным на основании отчета от 30.08.2013 № ОФ/2012-0033-01/102 об оценке рыночной стоимости земельного участка, указав на инициирование им самостоятельной оценки актуальной рыночной стоимости земельного участка.

К поданному в управление заявлению от 25.02.2015 о заключении договора аренды земельного участка кооператив приложил подготовленный по его заданию оценщиками общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» отчет № 012315.01 об оценке рыночной стоимости земельного участка, которая составила 44 431 тыс. рублей, а размер годовой арендной платы – 3 665 557 рублей 50 копеек. Письмом от 20.03.2015 управление известило заявителя о принятом решении об отказе в заключении договора аренды земельного участка на предложенных условиях. В результате проведенной по делу судебной экспертизы (заключение от 26.10.2016 № ЮЭ-16/027) рыночная стоимость земельного участка определена в размере 70 427 961 рубль.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения кооператива в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (статья 445 Гражданского кодекса).

Возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (в действовавшей в спорный период редакции; далее – Земельный кодекс) право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками сохраняется. Предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует праву постоянного (бессрочного) пользования. Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность по своему желанию до 01.01.2012 (статья 20 Земельного кодекса, пункты 2, 9, 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

По смыслу данных в пунктах 1, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснений, лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки. При разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды необходимо исходить из того, что рассмотрение заявлений правообладателей о приобретении земельных участков в аренду для исполнительных органов государственной власти является обязательным. Аналогичный подход применим при разрешении споров по искам о понуждении к заключению договора аренды земельного участка. Ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (в рассматриваемом случае Российская Федерация) в лице его уполномоченного органа. В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти незаконным суд обязывает этот орган подготовить проект договора и направить его заявителю. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора аренды земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества. Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса допускалось использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять разрешенное использование земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством.

Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», вступившим в силу 10.01.2005, Земельный кодекс дополнен статьей 30.1, согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Предоставление земельного участка для целей, связанных с жилищным строительством, на неконкурентных условиях не допускалось.

В силу действовавшей в момент раздела исходного земельного участка редакции пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, в случае образования земельного участка из земельного участка, используемого на основании договора аренды, осуществляющее такое использование лицо имело преимущественное право на заключение договора аренды образуемого земельного участка без проведения торгов только на прежних условиях.

 

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

При этом стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства (пункт 16 постановления Пленума № 73, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

Если стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, то независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09,  определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2015 № 306-ЭС15-208).

В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу, применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен (обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015).

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, определяется Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и правила определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Принципы и Правила).

Действовавшей в применимой в данном случае редакцией Правил одним из способов определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год назван расчет на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт «г» пункта 2 Правил). За исключением предусмотренных Правилами случаев, при которых расчет арендной платы производится на основании кадастровой стоимости земельных участков или в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года (пункт 6 Правил).

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 08.12.2015 № 1340 к отношениям, регулируемым актами Правительства Российской Федерации, в которых используется ставка рефинансирования Банка России, с 1 января 2016 года вместо ставки рефинансирования применяется ключевая ставка Банка России.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Разрешенное использование исходного земельного участка в целях жилищного строительства произведено на основании документации по планировке территории (правил землепользования и застройки) до заключения с акционерным обществом договора аренды. При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды акционерное общество как будущий арендатор вправе было рассчитывать на сохранение актуального вида разрешенного использования исходного земельного участка. В связи с образованием земельного участка из исходного земельного участка, используемого на основании договора аренды кооперативом, у последнего возникло преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов на прежних условиях. Арендная плата подлежала определению как произведение рыночной стоимости объекта аренды и ключевой ставки Банка России. Управление неправомерно уклонилось от заключения договора аренды земельного участка. Поскольку заключение такого договора для управления обязательно, оно подлежит соответствующему понуждению.

Иные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2019 по делу № А32-11380/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин

Судья                                                                                                                     Е.Г. Соловьев