ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-1241/2023

18 октября 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Балакир М.В.

судей Изотовой С.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: 

от истца (заявителя): представитель ФИО2 по доверенности от 26.12.2023, генеральный директор ФИО3 на основании решения № 3 от 14.12.2022 

от ответчика (должника): представитель ФИО4 по доверенности от 22.05.2024

от 3-го лица: не явился, извещен

 

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2889/2024) общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственная фирма «Пассат» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2023 по делу № А56-1241/2023 (судья Вареникова А.О.), принятое по иску: 

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственная фирма «Пассат» 

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

третьи лица: 1) Управление Росреестра по 

<

...>) СПб ГБУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» 

о признании права собственности на нежилое здание 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственная фирма «Пассат» (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) о признании права собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: 197758, город Санкт-Петербург, 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по городу Санкт-Петербургу (далее - Росреетр), СПб ГБУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (ГУИОН).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2023 в иске отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, ссылаясь на то, что им в материалы дела был представлен документ, свидетельствующий о наличии у него права на возведение спорного объекта недвижимости - Акт приемки МВК Курортного района от 15.08.1999 года, который содержит сведения о согласовании начала строительства и согласования проекта в ГУАиГ, что позволяет установить, что постройка осуществлялась истцом с разрешения уполномоченных органов власти и, соответственно, на земельном участке, соответствующем адресу строительства. Однако по мнению истца, после окончания строительства и приемки здания в эксплуатацию исполнительные органы государственной власти уклонились от решения вопроса об оформлении прав Истца на земельный участок в связи изменением законодательства о предоставлении земельных участков.

Ввиду нахождения судьи Целищевой Н.Е. на больничном, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ арбитражный апелляционный суд производит замену судьи Целищевой Н.Е. на судью Полубехину Н.С.

Определением апелляционного суда от 09.09.2024 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы было отложено.

В настоящее судебное заседание явились представители сторон, поддержали ранее изложенные ими позиции.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 06.12.1991 между Управлением благоустройства и коммунального хозяйства и НПО «Пассат» (в настоящее время - Общество), был заключен договор №39 о праве временного пользования землей, согласно которому во временное пользование ТОО НПО «Пассат» на период с 01.08.1991 по 01.08.2001 был предоставлен земельный участок по адресу: 

<

...>, площадью 2 197 кв.м для использования под складские, подсобные и хозяйственные помещения.

В пункте 4 договора было указано, что на отведенном участке землепользователь вправе возводить временные сооружения.

По истечении срока пользования земельный участок должен быть возвращен предприятию, предоставившему участок, освобожденным от имущества и в благоустроенном виде (пункт 7 договора).

01.04.1992 между ТОО НПО «Пассат» (арендатор) и Сестрорецким агентством по управлению имуществом КУГИ Мери Санкт-Петербурга (арендодатель, в настоящее время - Комитет) был заключен договор №19-000011, в соответствии с условиями которого в аренду ТОО НПО «Пассат» было передано нежилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, общей площадью 89 кв.м. под административные цели на срок до 01.08.2001.

В особых условиях договора (пункт 6.1) была предусмотрена обязанность арендатора произвести капитальный ремонт здания в течение двух лет.

28.10.1992 арендатор обратился к начальнику Сестрорецкого районного агентства с просьбой разрешить снос остатков арендуемого строения, в результате чего к договору аренды здания было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о том, что арендатор обязуется произвести строительство административного здания на месте и в пределах существующего фундамента за счет собственных средств ТОО НПФ «Пассат» в течение двух лет,  чем указали в п. 6 Особых условий.

На основании указанных документов арендатором был произведен снос предоставленного в аренду здания и разработана документация на возводимый объект. 

После возведения объекта 14.07.1995 ТОО НПФ «Пассат» обратилось в КУГИ с просьбой о признании за ТОО НПФ «Пассат» права собственности на построенное здание. Одновременно заявитель указал, что считает договор аренды здания №19000011 от 01.04.1992 утратившим силу по причине отсутствия предмета договора.

В ответ на указанное обращение КУГИ направило Обществу письмо от 03.08.1995 №509, в котором указало, что в июне 1995 года ПИБ Курортного района проведена инвентаризация строения, дом не сдан в эксплуатацию, акт МВК отсутствует. При этом КУГИ указало, что в материалах дела ПИБ Курортного района отсутствуют распорядительные документы, разрешающие ТОО НПФ «Пассат» строительство нового здания на месте старого. Право собственности на возведенное строение может быть признано после сдачи объекта в эксплуатацию комиссии МВК при наличии разрешительной документации. Одновременно, как фактическому пользователю, ТОО НПФ «Пассат» предложено оформить договор аренды земельного участка под строением.

15.12.1995 КУГИ письмом №1042 сообщило ТОО НПФ «Пассат» о прекращении договора аренды здания и земельного участка и сообщило Обществу о необходимости обратиться в КУГИ для оформления права на завершенное строительством здание, а также для оформления права на участок.

06.04.1998 КУГИ направило ТОО НПФ «Пассат» письмо о том, что для регистрации права на недвижимость необходимо подтвердить право на нее, произвести учет объекта и получить кадастровый номер.

15.08.1999 МВК Курортного района составила акт ввода в эксплуатацию административного здания площадью 380,3 кв.м.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН 19.09.2012 на кадастровый учет было поставлено административное здание по адресу: Санкт-Петербург, пос. Песочный, ул. Речная, д.59, площадью 248,1 кв.м. 1994 года постройки.

Ссылаясь на то, что строительство здания было осуществлено с согласия КУГИ, введено в эксплуатацию актом МВК, с момента строительства открыто и добросовестно эксплуатируется ТОО НПФ «Пассат», которое несет бремя содержания указанного объекта, Общество, как правопреемник ТОО НПФ «Пассат», обратилось в суд с иском о признании права собственности на здание.

Суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истцом не были представлены доказательства соответствия его признакам, отраженным в п.3 статьи 222 ГК РФ . 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение не подлежит отмене ввиду следующего.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, в силу статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

2) если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Применительно к рассматриваемому случаю Истец не является обладателем перечисленных в указанной статье вещных прав на земельный участок, не имеет права, допускающего строительство на земельном участке спорного объекта (разрешение на строительство не выдавалось).

Земельный участок, на котором расположен спорный объект, в установленном порядке не сформирован, относится к землям неразграниченной государственной собственности, полномочиями по распоряжению которыми наделен Комитет.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Положением о порядке взаимодействия инвесторов (заказчиков) и органов управления мэрии по подготовке и изданию распоряжений по вопросам строительства, реконструкции, расширения производственных и социальных объектов и отвода земельных участков, утвержденным распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 17.02.1992 № 187-р, устанавливалось, что при осуществлении капитального строительства Комитет по градостроительству и архитектуре по представлению инвестора (заказчика) совместно с Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам после утверждения проектно-сметной документации готовят и согласовывают с заинтересованными службами проект распоряжения о строительстве и аренде земельного участка на период строительства. На основании подписанного распоряжения о строительстве и аренде земельного участка на период строительства с инвестором (заказчиком) заключается договор с предварительным согласованием условий на период эксплуатации объекта

Впоследствии порядок предоставления земельных участков (зданий, сооружений), находящихся в распоряжении Санкт-Петербурга, для капитального строительства (реконструкции) регламентировался распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 03.06.1994 № 585-р «О порядке предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях». Согласно указанному распоряжению решение о предоставлении на инвестиционных условиях объектов или имущественных прав на них принимала городская инвестиционно-тендерная комиссия, решения которой вступали в силу после их утверждения распоряжением мэра Санкт-Петербурга. Согласно данному порядку на основании распоряжения мэра Комитет по управлению городским имуществом заключал с инвестором договор, определяющий имущественные отношения сторон и их взаимные обязательства, в том числе по выполнению инвестиционных условий.

Вместе с тем земельный участок Истцу в соответствии с вышеуказанными правовыми актами не предоставлялся под возведение объектов недвижимости,

Вопреки пункту 3 статьи 222 ГК РФ Общество не представило доказательств наличия у него прав на земельный участок, допускающих строительство на нем Объекта.

Истцом в обоснование правопритязаний на спорный объект представлена в материалы дела копия дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещений (строений) от 01.04.1992 № 19-000011 (далее - Договор № 19-000011), согласно содержанию которого ранее установленное обязательство Общества по проведению капитального ремонта принадлежащего городу здания по адресу: 

<

...>, площадью 89 кв.м, заменено на обязательство «произвести строительство административного здания на месте и в пределах существующего фундамента за счет собственных средств ТОО НПФ «Пассат» в течение двух лет».

Вместе с тем, указанный договор № 19-00001 от 01.04.1992 в редакции дополнительного не предусматривал возникновение права собственности Истца на возведенное взамен принадлежащего городу здание и не являлся документом, разрешающим последующее строительство Объекта.

Так, согласно дополнительному соглашению строительство административного здания разрешается на месте и в пределах существующего фундамента.

Однако из представленных в материалы дела Комитетом технического паспорта на 1991 г., экспликации на 1991 г., поэтажного плана на 1991 г., плана земельного участка на 1991 г.,  технического паспорта на 1995 г., экспликации на 1995 г., поэтажного плана на 1995 г., плана земельного участка на 1995 г., технического паспорта на 2003 г., экспликации на 2003 г., поэтажного плана на 2003 г., акта межведомственной комиссии от 15.08.1999 г., выписки из ЕГРН следует, что характеристики здания, ранее предоставленного в аренду Обществу, и Объекта согласно данным инвентаризации по состоянию на 1991 год и 1995 год отличаются (в т.ч. этажность, экспликация), отличается их конфигурация (согласно планам земельных участков и поэтажным планам), отличается их месторасположение-пятна застройки не совпадают (в т.ч. согласно планам земельных участков, выполненным в масштабе 1:500, здание по состоянию на 1991 год размещено значительно дальше от ограждения участка дома № 57).

С учетом сравнения представленных планов земельных участков на 1991 и 1995 гг., из документов ПИБ можно сделать вывод, что ранее расположенное на участке здание было снесено, возведено новое здание не на месте ранее существовавшего.

Как разъяснено в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 Положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ на объектах строительства и реконструкции на территории Санкт-Петербурга и подчиненных ему территориях, ранее утвержденного распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 18.02.1994 № 142-р, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и социального назначения выдавалось заказчику (застройщику) на основании распоряжения мэра Санкт-Петербурга о строительстве (реконструкции, расширении) объекта или распоряжения председателя Комитета по градостроительству и архитектуре о разрешении строительства, капитального ремонта или реконструкции собственникам объектов недвижимости.

На основании распоряжений застройщику должны быть выданы разрешения на выполнение строительно-монтажных работ управлением Государственного архитектурно-строительного надзора Санкт-Петербурга (Госархстройнадзора Санкт-Петербурга) Комитета по градостроительству и архитектуре мэрии Санкт-Петербурга или местной администрацией (п. 2 Положения, утвержденного распоряжением от 18.02.1994 № 142-р).

Вместе с тем, соответствующие распоряжение и разрешение, позволяющее Обществу осуществлять строительство Объекта и (или) доказательства, что Истцом предпринимались меры по их получению, в материалы дела не представлены.

Кроме того, представленная Истцом копия акта приемки межведомственной комиссии территориального управления Курортного административного района от 15.08.1999 (далее - Акт МВК) не свидетельствует о вводе в эксплуатацию Объекта.

Согласно указаному акту административное здание считается принятым в эксплуатацию «с момента решения правового статуса домовладения», Акт МВК не является актом государственной приемочной комиссии.

СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (п. 4.24) и Правилами застройки (п. 7.3), утвержденных решением Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета народных депутатов от 13.06.1989 № 421, было предусмотрено, что завершенные строительством объекты подлежали приемке государственными приемочными комиссиями.

В соответствии с пунктом 4.24 СНиП 3.01.04-87 приемка оформляется актами, составленными по форме, приведенной в приложении № 5, в силу п. 4.27 СНиП 3.01.04-87 акт государственной приемочной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию утверждается решением органа, назначившего комиссию.

Форме и содержанию государственного акта приемки представленный Акт МВК не соответствует.

Также истцом не доказан факт открытого, непрерывного владения спорным объектом как своим собственным применительно к положениям статьи 234 ГК РФ, в соответствии с которой лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Так, истцом не представлены доказательства несения расходы по содержанию спорного объекта, оплаты коммунальных и иных платежей, производства текущего ремонта.

Ввиду изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований. 

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2023 по делу № А56-1241/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия. 

 

Председательствующий

 

М.В. Балакир

 

Судьи

 

С.В. Изотова

 

 Н.С. Полубехина