Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-9999/22-23-73

13 октября 2023 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 13 октября 2023 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению АО «Ю-ТИ-ДЖИ ГРУПП»

к ООО «ФОРТ БИЗНЕС ЦЕНТР ЛОТОС»

о расторжении договора № Ф-09/2016 от 26.09.2016, обязании освободить и передать по акту приема-передачи в течение 30 дней с даты вступления решения в законную силу помещения, в месячный срок привести помещения в первоначальное состояние до реконструкции, взыскании судебной неустойки за неисполнение решения суда в размере 10 000 руб. и 50 000 руб. за каждый день просрочки исполнения требований,

при участии:

от истца – ФИО2 (доверенность от 30.03.2023г.), ФИО3 (доверенность от 09.01.2023г.);

от ответчика – ФИО4 (доверенность от 10.01.2023г.),

У С Т А Н О В И Л:

АО «Ю-ТИ-ДЖИ ГРУПП» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «ФОРТ БИЗНЕС ЦЕНТР ЛОТОС» (далее – ответчик), с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, о расторжении договора № Ф-09/2016 от 26.09.2016, обязании освободить и передать по акту приема-передачи в течение 30 дней с даты вступления решения в законную силу помещения, в месячный срок привести помещения в первоначальное состояние до реконструкции, взыскании судебной неустойки за неисполнение решения суда в размере 10 000 руб. и 50 000 руб. за каждый день просрочки исполнения требований.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнений и письменных пояснений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва и письменных пояснений.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между ООО «ИК «Пандора» (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № Ф-09/2016 от 20.09.2016, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения площадью 307,8 кв.м. (этаж 13, пом. IV, комн. 22), кадастровый номер 77:06:0005005:4625, и площадью 340,8 кв.м. (этаж 13, комн. 27-28, пом. V, комн. 23, кадастровый номер 77:06:0005005:4628, по адресу: 

<

...>. 

В соответствии с п. 1.7 договора, помещения передаются для организации обслуживаемого офисного центра, предоставляющего полностью меблированные помещения, полный цикл секретарских услуг.

Согласно п. 19 договора на период аренды арендатору предоставляется право пользования тремя машино-местами: этаж -1, пом. 163, 164, 165 согласно поэтажному плану.

Помещения и машино-места переданы ответчику по актам от 26.09.2016, согласно которым помещения обеспечены: коммуникациями центральной системы вентиляции, теплом, электроэнергией. Претензий к состоянию помещений арендатор не имеет.

Пунктом 9.2 договора установлен срок его действия 10 лет с момента государственной регистрации, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке 25.10.2016, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

Дополнительным соглашением № 2 от 18.11.2019 произведена замена арендодателя на АО «Глонасс Менеджмент».

На основании договора купли-продажи от 26.09.2019 зарегистрирован переход права собственности на помещения к истцу, в связи с чем. в силу положений ст. 617 ГК РФ права и обязанности арендодателя по договору перешли к истцу.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 3 ст. 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Письмом, исх. № 01/105-А/UG от 20.07.2021, истцом уведомлен ответчик, что 01.06.2021 установлено осуществление перепланировки в помещении (демонтированы коридорные двери, стена, разделявшая помещении как отдельные объекты, возведены гипсокартонные перегородки, стеклянные перегородки, выполнено бетонирование пола, устройство подвесных потолочных панелей, в отсутствие предусмотренных договором и нормативными актами документов).

Сопроводительными письмами, от 13.08.2021, от 14.09.2021 ответчиком представлены истцу документы по выполнению работ.

Согласно п. 3.2.1 договора, арендатор имеет право произвести без предварительного согласования с арендодателем ремонт и отделку по своему усмотрению арендованного имущества.

В соответствии с п. 3.4.5 договора, арендатор при эксплуатации арендованного помещения обязан соблюдать меры пожарной безопасности, санитарные нормы и правила.

Согласно п. 3.4.20 договора, арендатор обязан соблюдать требования пожарных, санитарных, эксплуатационных и коммунальных органов, установленные ими правила и нормативы, а также нормы эксплуатации и поведения в местах общего пользования, а также нести в соответствии с действующим законодательством и договором полную ответственность за их нарушение. В этих целях арендатор обязуется содержать помещения и все коммуникации, находящиеся в нем, в исправном состоянии.

Пунктом 6.3.2 договора определено, что использование помещения не по целевому назначению, умышленное ухудшение состояния арендуемого недвижимого имущества, невыполнение требований, предусмотренных п. 3.4.2, 3.4.4 – 3.4.8, 3.4.12, 3.4.13, 3.4.16, 3.4.17, 3.4.18 является грубым нарушением арендатором условий договора.

В соответствии со сведениями ЕГРН, помещения разделены на самостоятельные объекты недвижимости. При этом согласно заключению кадастрового инженера от 23.06.2021 помещения объединены, разделяющая стена демонтирована, в помещениях возведены перегородки.

По заказу истца, ООО ЦНПЭ «ПетроЭксперт» выполнено заключение № 21М/73-СТЭ от 30.11.2021, согласно которому ответчиком выполнена реконструкция помещений в отсутствии предусмотренного ст. 51 ГрК РФ разрешения, и в результате выполненных работ допущены значительные нарушения требований обязательных норм (п. 1 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений», п. 7.2, п. 6.27, п. 5.16 СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», п. 5.4 СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия», что привело к существенному ухудшению объектов.

Письмом, исх. № 1108-27-726 от 10.11.2021, 3 РОНПР Управления по ЮЗАО ГУ МЧС России по г. Москве, указано, что в ходе проведенной в порядке ч. 3 ст. 58 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ, проверки установлена достоверность сведений об угрозе причинения вреда охраняемым законом ценностям при эксплуатации объекта по адресу: 

<

...>.

Приложенная переписка позволяет установить отсутствие соглашения сторон по указанным истцом нарушениям, претензии об устранении нарушений ответчиком не исполнены.

Претензия, исх. № 01/231-А/UG от 01.12.2021, о необходимости устранения допущенных нарушений оставлена ответчиком без удовлетворения, изложенное в претензии предложение о расторжении договора в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ, также оставлено без удовлетворения.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Условия п. 3.2.1 договора не наделяют ответчика правом производства работ по реконструкции помещения.

В целях проверки доводов сторон в отношении указанных истцом нарушений, допущенных при выполнении работ, в рамках рассмотрения дела проведена судебная экспертиза, перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1. Соответствуют ли указанные в договоре аренды № Ф-09/2016 от 20.09.2016 нежилые помещения площадью 307,8 кв.м. (этаж 13, пом. IV, комн. 22), кадастровый номер 77:06:0005005:4625, площадью 340,8 кв.м (этаж 13, комн. 27, 28, пом. V, комн. 23), кадастровый номер 77:06:0005005:4628, по адресу: 

<

...> нормам и правилам противопожарного режима на дату проведения экспертизы?

2. Имелись ли в нежилых помещениях площадью 307,8 кв.м. (этаж 13, пом. IV, комн. 22), кадастровый номер 77:06:0005005:4625, площадью 340,8 кв.м (этаж 13, комн. 27, 28, пом. V, комн. 23), кадастровый номер 77:06:0005005:4628, по адресу: 

<

...> нарушения норм и правил противопожарного режима, по состоянию на 01.12.2021?

Проведение экспертизы поручено эксперту Исследовательский центр экспертизы пожаров (ИЦЭП) при ФГБОУ ВО «Санкт-Петербургский университет ГПС МЧС России».

Согласно представленному заключению № Э/341-22 от25.03.2023, экспертом сделаны следующие выводы:

1. В указанных в договоре аренды № Ф-09/2016 от 20.09.2016 нежилых помещениях площадью 307,8 кв. м. (этаж 13, пом. IV, комн. 22), кадастровый номер 77:06:0005005:4625, площадью 340,8 кв.м. (этаж 13, комн. 27, 28, пом. V, комн. 23), кадастровый номер 77:06:0005005:4628, по адресу: 

<

...> имеются следующие нарушения требований пожарной безопасности:

- п.п. 5.2.15, 13.3.4, 13.3.6 СП 5.13130.2009 [6];

- п.п. 4.2.24, 4.3.7, СП 1.13130.2020 [8];

- п.п. 15, 54 (в части несоответствия проектным решениям расположения спринклерных оросителей) ППР в РФ [7].

В исследуемых помещениях выполняются требования пункт 54 ППР в РФ [7] в части организации работ по ремонту, техническому обслуживанию и эксплуатации средств обеспечения пожарной безопасности и пожаротушения.

Проанализировать выполнение в рассматриваемых помещениях требований ч. 4 ст. 83 [2] (работоспособность систем) не представляется возможным.

В исполнительной и проектной документации нет сведений, подтверждающих возможность сохранения работоспособности кабельных линий АПС и СОУЭ, смонтированных в помещении серверной, в условиях пожара в соответствии с ч. 2 ст. 82 [2], ГОСТ Р 53316 [2]; п. 3.4 СП 3.13130.2009 [10].

2. В нежилых помещениях площадью 307,8 кв. м. (этаж 13, пом. IV, комн. 22), кадастровый номер 77:06:0005005:4625, площадью 340,8 кв.м. (этаж 13, комн. 27, 28, пом. V, комн. 23), кадастровый номер 77:06:0005005:4628, по адресу: 

<

...> по состоянию на 01.12.2021 г. имелись нарушения требований:

- п. 13.3.6 СП 5.13130.2009 [6] (расстояние от дымовых пожарных извещателей до вентиляционных отверстий составляет менее 1 м, что является нарушением требований);

- п. 42, 54 ППР в РФ [7] (не проведены аэродинамические испытания систем приточно-вытяжной противодымной вентиляции); не была проведена проверка огнезадерживающих устройств в системе вентиляции (противопожарных клапанов), а также устройств блокировки вентиляционных систем с автоматическими установками пожарной сигнализации и автоматических устройств отключения вентиляции при пожаре.

На момент 01.12.2021 г. в рассматриваемых помещениях были организованы работы по ремонту, техническому обслуживанию АПС, СОУЭ, АУППТ, ВПВ, АВП, обеспечивающие исправное состояние указанных систем, как того требует п. 54 ППР в РФ [7].

Проанализировать выполнение требований п. 54 ППР в РФ [7] в части соблюдения проектных решений при эксплуатации АПС, СОУЭ, АУППТ, ВПВ, АУВП, а также соблюдение регламента технического обслуживания указанных систем, по представленным материала не представляется возможным.

Проанализировать выполнение требования п. 50 ППР в РФ [7], касающегося укомплектованности пожарных кранов ВПВ исправными пожарными кранами, эксперту по представленным материала не представляется возможным.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

Учитывая проведение судебной экспертизы, представленное ответчиком заключение АНО «Судебный эксперт» не может быть принято в качестве надлежащего доказательства.

Письмо генерального директора ООО «ИК «Пандора», исх. № 15-2021 от 24.12.2021, в котором указано на отсутствие на момент заключения договора аренды перегородки не может быть принято судом, поскольку генеральный директор того же общества, исполнявший обязанности, в период с 01.10.2014 по 13.04.2020 такое обстоятельство не подтверждает. Кроме того, из представленных документов по выполнению работ (локальная смета № 4, акт о приемке выполненных работ от 06.07.2018, проект перепланировки от 2017) следует о проведении работ по демонтажу разделяющей помещения стены. Согласие арендодателя на выполнение работ по реконструкции ответчиком получено не было. Информация о том, что помещений два содержится и в договоре подряда, заключенным между ответчиком и ООО «РентаМебель» (в настоящее время ООО «Центрстрой»).

Учитывая указанные документы, а также приказ ООО «Центрстрой» № 12 от 08.08.2016 о приеме на работу ФИО5 при том, что изменение наименования ООО «РентаМебель» произведено 14.02.2017, нотариально заверенные пояснения указанного лица о том, что кирпичная кладка была только возле санузла сами по себе не подтверждают отсутствие на момент передачи помещения в аренду стены между двумя помещениями.

Таким образом, доводы истца об использовании помещения с существенным нарушением условий договора в виде нарушения требований пожарной безопасности, выполнения работ по реконструкции помещения без получения необходимых разрешений подтверждаются при рассмотрении дела.

Согласно п. 3.4.18 договора, арендатор обязан не устанавливать в помещениях  без предварительного письменного согласования арендодателя систем видеонаблюдения.

Актом от 10.02.2022 истцом зафиксирован факт установки ответчиком камеры, о чем ответчик уведомлен письмом, исх. № 01/024-a/ug от 16.02.2022.

Платежным поручением № 69 от 21.02.2022, ответчиком по указанному письму оплачен штраф, предусмотренный договором.

Учитывая условия п. 6.3.2 договора, нарушение условия п. 3.4.18 договора является грубым нарушением условий договора, в связи с чем, сам по себе факт уплаты штрафа не отменяет допущенного нарушения, доказательств демонтажа камеры в материалы дела не представлено.

Предоставление помещений в субаренду предусмотрено п. 1.7 договора. При этом согласно п. 3.3.6 договора, арендодатель гарантирует арендатору предоставление юридического адреса его субарендаторам без взимания дополнительной платы.

Ответчиком представлен список субарендаторов.

Решение налогового органа № 44096А от 14.02.2022 об отказе в государственной регистрации в отношении ООО «ЦЕРЕРА» не содержит сведений о том, что указанный в заявлении адрес является адресом массовой регистрации.

При таких обстоятельствах доводы истца в указанной части не находят документального подтверждения.

Таким образом, учитывая то обстоятельство, что судом установлен факт нарушения условий договора, являющихся основанием расторжения договора аренды по требованию арендодателю в судебном порядке, требование истца о досрочном расторжении договора № Ф-09/2016 от 26.09.2016, в соответствии со ст.ст. 450, 619 ГК РФ подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора аренды по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Пунктом 3.4.13 договора установлено, что арендатор обязан после освобождения помещения передать его арендодателю по акту приема-передачи в надлежащем виде и состоянии с учетом естественного износа со всеми улучшениями, составляющими принадлежность нежилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкции помещения, с исправными сетями и сантехническим оборудованием.

Конфигурация помещений на момент передачи в аренду отражена в приложении № 1 к договору.

В связи с тем, что судом установлены обстоятельства нарушения условий договора аренды, и договор подлежит расторжению, и ответчиком не представлено доказательств возврата истцу нежилых помещений, занимаемых на основании указанного договора, в состоянии, в котором помещения получены в аренду с учетом условий договора по возврату помещений, в отсутствие согласия истца на проведение работ по реконструкции, требования истца об обязании освободить и передать по акту приема-передачи помещения, а также привести в состояние, соответствующее приложению № 1 к договору аренды № Ф-09/2016 от 26.09.2016, путем демонтажа возведенных перегородок и восстановления перегородки, разделяющей помещения, в соответствии со ст.ст. 309, 622 ГК РФ подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 174 АПК РФ, при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Учитывая объем мероприятий, необходимых для приведения помещений в первоначальное состояние и их возвращение, суд, учитывая разъяснения, данные в п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», приходит к выводу о возможности установления срока добровольного исполнения решения в части освобождения и передачи объекта аренды а также приведения помещений в первоначальное состояние в течение 30 календарных дней с даты вступления решения в законную силу.

Согласно п. 1 ст. 308.3 ГК РФ, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Учитывая, что размер арендной платы за нежилые помещения в месяц с учетом дополнительного соглашения № 1 от 28.12.2018 и индексацией на 8 % составляет 624 601,8 руб., а также наличие согласованного в п. 6.3.3 договора условия о неустойке в размере 10 000 руб. в день в случае нарушения срока возврата объекта аренды, суд приходит к выводу о возможности установления размера судебной неустойки как увеличение примерно на 15 % размера арендной платы, что составляет 3 000 руб. в день, в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре в виде возврата объекта в освобожденном виде по акту приема-передачи и в таком же размере 3 000 руб. в день в случае установленного судом срока приведения нежилых помещений в состояние на момент передачи в аренду.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 000 руб., а также расходы на проведение экспертизы относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ; излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 23 000 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

На основании изложенного, ст.ст. 308.3, 309, 310, 450, 450.1, 452, 606, 619, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 106, 110, 167-171, 174, 176, 181 АПК РФ, ст. 333.40 НК РФ арбитражный суд        

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор № Ф-09/2016 от 26.09.2016.

Обязать ООО «ФОРТ БИЗНЕС ЦЕНТР ЛОТОС» (ИНН 

<

***>) освободить и передать АО «Ю-ТИ-ДЖИ ГРУПП» (ИНН 

<

***>) по акту приема-передачи в течение 30 календарных дней с даты вступления решения в законную силу помещения по адресу: 

<

...>, кадастровые номера 77:06:0005005:4625, 77:06:0005005:4628, а также машино-места на парковке БЦ «Лотос» по адресу: 

<

...>, этаж -1, номера на поэтажном плане 163, 164, 165.

В случае неисполнения судебного акта в указанной части в установленный срок взыскать с ООО «ФОРТ БИЗНЕС ЦЕНТР ЛОТОС» (ИНН 

<

***>) в пользу АО «Ю-ТИ-ДЖИ ГРУПП» (ИНН 

<

***>) денежную сумму в размере 3 000 руб. в день начиная с 31-го календарного дня с момента вступления решения суда в законную силу до момента фактической передачи помещений и машино-мест.

Обязать ООО «ФОРТ БИЗНЕС ЦЕНТР ЛОТОС» (ИНН 

<

***>) в течение 30 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу привести помещения по адресу: 

<

...>, кадастровые номера 77:06:0005005:4625, 77:06:0005005:4628 в состояние, соответствующее приложению № 1 к договору аренды № Ф-09/2016 от 26.09.2016, путем демонтажа возведенных перегородок и восстановления перегородки, разделяющей помещения, предоставив в случае не исполнения решения суда в указанный срок право АО «Ю-ТИ-ДЖИ ГРУПП» (ИНН 

<

***>) осуществить указанные мероприятия и утилизацию демонтированных конструкций и мусора с дальнейшим возложением расходов на ООО «ФОРТ БИЗНЕС ЦЕНТР ЛОТОС» (ИНН 

<

***>).

В случае неисполнения судебного акта в указанной части в установленный срок взыскать с ООО «ФОРТ БИЗНЕС ЦЕНТР ЛОТОС» (ИНН 

<

***>) в пользу АО «Ю-ТИ-ДЖИ ГРУПП» (ИНН 

<

***>) денежную сумму в размере 3 000 руб. в день начиная с 31-го календарного дня с момента вступления решения суда в законную силу до момента фактического исполнения.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с ООО «ФОРТ БИЗНЕС ЦЕНТР ЛОТОС» (ИНН 

<

***>) в пользу АО «Ю-ТИ-ДЖИ ГРУПП» (ИНН 

<

***>) расходы на проведение экспертизы в сумме 256 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 000 руб.

Возвратить АО «Ю-ТИ-ДЖИ ГРУПП» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 23 000 руб., перечисленную платежным поручением № 2240 от 28.12.2021.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                    А.А. Гамулин