АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

19 декабря 2017 года

 

Дело № А33-20481/2017

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 12 декабря 2017 года.

В полном объёме решение изготовлено 19 декабря 2017 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Лескова Р.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Замок»                                  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск)

к обществу с ограниченной ответственностью «Флора» (ИНН 

<

***>,                  ОГРН 

<

***>, г. Красноярск)

о взыскании убытков,

при участии в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- общества с ограниченной ответственностью «Скраппер» (660028, 

<

...>),

- общества с ограниченной ответственностью «Восток Паркинг Сити» (660020, 

<

...>),

- общества с ограниченной ответственностью «СудСтройЭкспертиза» (660025, 

<

...>).

 

в присутствии в предварительном и судебном заседании:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности 10.05.2017,

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 25.10.2017,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО3, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Замок» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью  «Флора»  (далее – ответчик) о взыскании реального ущерба в размере 76 389,16 руб., причиненного в результате повреждения нежилого помещения по договору аренды от 01.11.2016, неустойки в размере 80 000,00 руб., и 240 000,00 руб. упущенной выгоды.

Определением от 22.08.2017 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства.

Определением от 09.10.2017 назначено рассмотрение дела по общим правилам искового производства. Назначены предварительное и судебное заседания на 26.10.2017.

Определением от 26.10.2017 отложено предварительное судебное заседание до 12.12.2017, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Скраппер», общество с ограниченной ответственностью «Восток Паркинг Сити», общество с ограниченной ответственностью «СудСтройЭкспертиза».

В предварительное судебное заседание третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте предварительного и судебного заседания не явились, представителей не направили. Согласно статьям 123, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в их отсутствие.

Истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств. Суд удовлетворил ходатайство истца.

Истец  требования поддержал, просит суд удовлетворить иск в полном объеме, ответил на вопросы суда.

Ответчик  возражал против удовлетворения исковых требований, просит суд в удовлетворении иска отказать.

Истец  заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы, ответчик возражал против данного ходатайства.

Рассмотрев заявленное ходатайство истца, суд не нашел оснований для его удовлетворения.

Возражений относительно возможности завершения предварительного судебного заседания и перехода к рассмотрению спора в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции от лиц, участвующих в деле, не поступили.

На основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», в связи с отсутствием возражений лиц, участвующих в деле, судом вынесено протокольное определение о завершении предварительного судебного заседания, окончании подготовки дела к судебному разбирательству и об открытии судебного заседания арбитражного суда первой инстанции.

От ответчика в материалы дела поступил отзыв на иск, в котором ответчик иск не признает и указывает следующее:

- Ответчик настаивает на том, что арендуемое им помещение № 6 было сдано истцу по акту в годном к использованию по назначению состоянии с учётом нормального износа, согласно условиям договора. Выводы ответчика основаны на следующих нормах и доводах. Согласно Акту приема-передачи помещения от 30.04.2017 г. ответчик передал (вернул) истцу помещение, годное к эксплуатации по назначению с учетом нормального износа. С указанными истцом в акте дефектами помещения, их количеством и оценкой ответчик не согласился, сделав об этом отметку в акте. Ответчик утверждает, что помещение было сдано арендодателю в нормальном состоянии с учетом нормального износа, пригодном к использованию по назначению. Технико-эксплуатационные качества всех конструкций помещения (прочность, устойчивость, надежность) сохранены. Эксплуатационное загрязнение пола, небольшие вмятины на профлисте, перегоревшие лампы светильников - укладываются в понятие «физический износ конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека, с сохранением возможности использования имущества по назначению (склад)». Истцом не доказан факт превышения нормального износа указанного помещения;

- в отношении экспертизы ответчик указывает, что экспертам не были поставлены корректные вопросы. Были поставлены вопросы о повреждениях помещения, тогда как необходимо было исследовать соответствие состояния помещения нормальному износу. Должны были быть поставлены вопросы о наличии или отсутствии факта превышения степени реального износа помещения по сравнению с его нормальным износом (нормальный износ / превышающий нормальный износ арендованных помещений), а также об объеме и стоимости ремонтных восстановительных работ для устранения недостатков, характеризующих степень износа, превышающего нормальный, при его наличии В итоге экспертизы Истцом не представлены доказательства того, что отраженные в экспертизе недостатки (эксплуатационные загрязнения пола, вмятины на

профлисте внутри помещения, не горевшие лампы светильников и т.д.), не являются нормальным износом возвращенного арендованного помещения. Истец не доказывает выводами экспертизы, что недостатки помещения возникли по вине ответчика. Решить вопрос о превышении уровня нормального износа конкретным лицом возможно только, если достоверно известно состояние имущества до начала действия договора аренды с этим лицом, а также при возврате его арендатором. Истец же провёл экспертизу состояния помещения в целом, получив Заключение о состоянии помещения за весь период его существования к моменту проведения экспертизы, в связи с чем, отсутствуют основания полагать, что зафиксированные в нем повреждения причинены именно ответчиком. До сдачи этого помещения в аренду ответчику истец не проводил ремонтных работ в помещении и сдал его ответчику в состоянии уже с нормальным износом (согласно передаточному Акту от 01.11.2016 г.). Результаты проведенной истцом в одностороннем порядке экспертизы недопустимым доказательством. По независящим от ответчика обстоятельствам, ответчик не был уведомлен надлежащим образом о проведении экспертизы. Никакой телеграммы ответчик не получал (как необоснованно указано в тексте экспертизы). Таким образом, ответчик не реализовал свое право давать комментарии и возражения по ходу проведения экспертизы. В Заключении эксперта неверно указаны сведения об ОБЪЕКТЕ исследования. В Части 3. (Исследование) указано, что «объектом исследования являются нежилые помещения склад 1-6, склад 1-7 и находящийся в складе 1-7 двухэтажный офис». Однако согласно договору аренды от 01.11.2016 г. и передаточному акту от 01.11.2016 г. в аренду ООО «ФЛОРА» было передано нежилое помещение №7. Имеет место явное противоречие информации об объекте исследования в части его назначения и адреса. В части 5. (Определение повреждений помещений и объемов ремонтных работ) указано, что площадь помещения составляет 277,6 кв.м. Непонятно, откуда взялась эта площадь, и к какому помещению она имеет отношение. В части 7. (Объемы работ по ремонту помещений) указана информация, также не соответствующая договору аренды от 01.11.2016 г. и передаточному акту от 01.11.2016 г. В Заключении указано, что ООО «ФЛОРА» арендовало 1/2 часть нежилого помещения. Непонятно, на основании чего экспертами сделан такой вывод. ООО «ФЛОРА» арендовало нежилое помещение №7 площадью 180,5 кв.м, Указанные истцом в передаточном акте от 01.11.2016 г. повреждения не соответствуют выводам экспертизы: истец в акте указывает на наличие вырезанных отверстий и проемов (проходов) в профлистах между помещениями, в выводах экспертизы отсутствуют сведения о каких-либо отверстиях и проемах (проходах) в профлистах. Экспертиза проведена по истечении более месяца с момента прекращения договора аренды с ответчиком и возврата помещения ответчиком истцу;

- противоправность поведения ответчика (причинение ущерба арендованному имуществу сверх нормального износа) не доказана. Так же, как не доказан факт причинения реального ущерба и его размер. В качестве доказательств своих убытков в виде упущенной выгоды Ответчик ссылается на предварительный договор, заключенный с третьим лицом, который впоследствии расторгается по инициативе третьего лица. Истец ссылается на то, что вынужден был оплатить штрафную неустойку 100% обеспечительного платежа. Считаем, что имеет отношение к данному делу информация о том, что истцом был заключен предварительный договор с последующим расторжением по инициативе несостоявшегося арендатора и выплатой истцом штрафной неустойки в фиксированном размере 80 000 рублей в отношении одного помещения с другим юридическим лицом. Размер арендной платы и размер штрафной неустойки идентичны в обоих договорах. А именно, по исковым требованиям истца (ООО «ЗАМОК») к компании ООО «ЛИКА» (дело № АЗЗ-21194/2017) заявлены идентичные требования о взыскании упущенной выгоды в идентичном размере, исходя из расчета 80 000 рублей - арендная плата в месяц и 80 000 рублей - обеспечительный платеж/он же сумма штрафной неустойки. Указанные предварительные договоры заключены одновременно (от одной даты) в отношении одного помещения. Идентична и причина расторжения предварительных договоров утрата интереса арендатора в связи с необходимостью восстановительных работ. Арендная плата и выплата штрафной неустойки по указанным предварительным договорам также производятся сторонами без участия банка - приходными/расходными кассовыми ордерами. Предполагаемым арендатором помещений по всем предварительным договорам является ООО «ВОСТОК ПАРКИНГ СИТИ». Ответчик считает данные сделки истца сомнительными и нереальными, созданными для получения необоснованного дохода истцом с ответчиков. В противном случае, очевидно, что Истец своими прямыми действиями способствует возникновению и увеличению своих убытков, перекладывая ответственность за возникшие убытки на ответчиков. Согласно пункту 1.2. предварительного договора, Истец обязался перед новым арендатором переоборудовать возвращаемое ответчиком помещение, под нужды нового арендатора, в т.ч. оборудовать его административным помещением. Ответчик к данным обязательствам истца никакого отношения не имеет. Исходя из текста соглашения о расторжении предварительного договора, поводом для его расторжения явилась: утрата интереса нового арендатора (ООО «ВОСТОК ПАРКИНГ СИТИ») в связи с необходимостью проведения восстановительных ремонтных работ в нежилом помещении, подлежащем сдаче в аренду. Данное основание соглашения о расторжении предварительного договора буквально не подразумевает наличие чьей-либо вины, а просто указывает на потерю интереса арендатора к заключению основного договора в связи с необходимостью его ремонта. Таким образом, считаем, что у истца отсутствовало основание для оплаты штрафной неустойки. Истец не доказывает причинно-следственную связь между действиями/бездействием ответчика и возникновением своей упущенной выгоды. С учетом указанного требования истца о возмещении ответчиком возникших у него убытков в виде возмещения реального ущерба и упущенной выгоды, являются необоснованными. Вины ответчика в убытках истца нет.

От общества с ограниченной ответственностью «Скраппер» поступил отзыв на иск, в котором третье лицо указывает следующее:

- ООО «Скраппер» является собственником нежилого здания: Склад № 1, назначение: нежилое здание, 1- этажный, общая площадь 2 692,8 кв.м, адрес объекта: 

<

...>, Кадастровый номер 24:50:0300306:382.Нежилое здание принадлежит ООО «Скраппер» на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 17.07.2014г. номер 24ЕЛ 393734. 01.01.2016 между ООО «Скраппер» и ООО «Замок» был заключен договор аренды, в соответствии с которым ООО «Скраппер» передал ООО «Замок» Склад № 1, назначение: нежилое здание, 1- этажный, общая площадь 2 692,8 кв.м, адрес объекта: 

<

...>, с правом в соответствии с п.3.4 договора «Передавать третьим лицам в пользование нежилое помещение или его части». 01.07.2017 ООО «Скраппер» и ООО «Замок» заключили соглашение о расторжении договора аренды от 01.01.2017. Согласно п.2 данного соглашения, помещения, арендуемые ООО «Замок» возвращены с недостатками, причиненными третьими лицами - бывшими субарендаторами данных помещений ООО «Агромикс», ООО «Флора», ООО «ЛиКа». Так же в п.З данного соглашения указано что ООО «Замок» обязуется взыскать с ООО «Агромикс», ООО «Флора», ООО «ЛиКа» ущерб, причиненный данным помещениям и выплатить его ООО «Скраппер», не позднее 6 месяцев со дня заключения соглашения.

От общества с ограниченной ответственностью «Восток Паркинг Сити» поступил отзыв на иск, в котором третье лицо указывает следующее:

- 30.03.2017г. между ООО «Восток Паркинг Сити» и ООО «Замок» был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения № 7 площадью 180,5 кв.м., расположенного в складе №1 по адресу: 

<

...>, внесен обеспечительный платеж в размере 80 000 рублей. 05.05.2017г. по условиям предварительного договора его стороны должны были заключить основной договор аренды вышеуказанного помещения сроком на три месяца, с дальнейшим продлением на общий срок 11 месяцев. ООО «Восток Паркинг Сити» было известно, что объект аренды при заключении предварительного договора находился в аренде у арендатора ООО «Флора» и до 05.05.2017г. он должен был вернуть арендуемое им помещение ООО «Замок». 05.05.2017г. стало известно, что помещение возвращено бывшим арендатором ООО «Флора» с недостатками, не позволяющими передать нежилое помещение № 7 ООО «Восток Паркинг Сити» в состоянии, оговоренном в предварительном договоре. Возвращенное ООО «Замок» бывшим арендатором ООО «Флора» помещение, было совместно с ООО «Замок» осмотрено и оценено как требующее ремонта и без этого не подлежащее использованию, учитывая несогласие с суммой ремонта бывшего арендатора ООО «Флора» и возможно требующего для этого времени для проведения экспертиз и самого ремонта, судебной тяжбы. Так как недостатки помещения не были устранены до установленной в предварительном договоре даты заключения основного договора аренды, интерес ООО «Восток Паркинг Сити» в заключении основного договора аренды был утрачен. 12.05.2017г. между ООО «Восток Паркинг Сити» и ООО «Замок» был подписано соглашение о расторжении предварительного договора от 30.03.2017г., а также ООО «Замок» был возвращен ООО «Восток Паркинг Сити» обеспечительный платеж в размере 80 000 рублей, и выплачена штрафная неустойка в размере 100% суммы задатка/обеспечительного платежа что составляет 80 000,00 рублей, предусмотренная предварительным договором от 30.03.2017г

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Обществу с ограниченной ответственностью «Скраппер» на праве собственности принадлежит нежилое здание, площадью 2692,8 кв.м., склада №1 в нежилом 1-этажном здании общей площадью 2692 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 24650:0300306:382 (свидетельство о праве собственности от 17.94.2014  серии 24 ЕЛ №393734). В материалы дела представлены технический и кадастровый паспорта здания.

01.11.2016 между обществом с ограниченной ответственностью «Замок» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Флора» (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель обязуется передать, а  арендатор принять  в аренду торговое место, расположенное по адресу: 

<

...>, склад №1, нежилое помещение №7 (Промбаза), общей площадью 180,5 кв.м., местоположение и площадь нежилого помещения указаны в плане-схеме (приложение №1 к договору).

Согласно п.1.2. договора  аренды, срок аренды до 30.09.2017.

Разрешенное целевое использование:  исключительно для хранения и реализации арендатором пищевых продуктов (п.1.3. договора).

В силу п. 2.3.3.договора,  арендатор обязан поддерживать торговое место в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт, а также содержание и ремонт находящихся в нем инженерных коммуникаций, в том числе технических средств охраны, охранно-пожарной сигнализации, приборов/оборудования тепло-электро-водопотребления (батареи, электропроводка, электророзетки), нести ответственность за залив, пожар и иные неблагоприятные последствия, возникшие в нежилом помещении в период аренды; запрещается облокачивать крупногабаритные предметы, поддоны на фасад здания и отбойники, в случае нарушения целостности фасада и отбойников, арендатор — «уплачивает штраф в размере 5000 рублей, ремонт осуществляется работниками арендодателя за счет арендатора.

01.11.2016 по акту приема-передачи, подписанного ответчиком с учетом протокола разногласий от 01.11.2016, нежилое помещение №7 передано арендатору в состоянии, соответствующем назначению данного имущества, на момент передачи находится  в исправном состоянии и соответствует требованиям об эксплуатации:

наружные стены: кирпичные, сэндвич панели - целые;

внутренние стены:

склад: кирпичные, сэндвич панели, профлист - целые и чистые;

офис: кирпичные - целые и чистые;

с/у: кирпичные, кафель - целые и чистые;

потолки: профлист - целые и чистые,

окна: ПВХ-4 шт.- целые;

двери: ПВХ (входная)-1шт, деревянные-5шт, металлические-2шт;

ворота: ролворота без калитки-1 шт. - целые;

полы: бетонные с противопыльным покрытием - целые;

приборы освещения: офисные светильники - 7 шт; складские светильники - 5 шт; светильники в с/у - 2 шт;

электрообеспечение: имеется, проводка и подключение электрооборудования без дефектов;

прибор учета энергопотребления, установленный  арендатором: 1 шт., целый,       проверен;

водообеспечение: имеется, проводка и подключение сантехнического оборудования без дефектов;

теплообеспечение: имеется, проводка и подключение оборудования без дефектов (батареи, тепловентилятор, и т.п. (указать номенклатуру): батарея-2шт. тепловентилятор - 1 шт:

Имущество Арендодателя находящееся в объекте аренды на момент составления настоящего акта, передаваемое Арендатору на срок договора, для использования по назначению (указывается номенклатура, количество, состояние (но вое/б/у. рабочее/нерабочее): бойлер thermex - 1шт. раковина - 1шт. унитаз - 1 шт. поддон - 1шт. смеситель - ..1шт. смеситель для ванной с душевой лейкой - 1 шт. (п.4 акта приема-передачи).

п.4 акта приема-передачи установлено, что Арендатор несет расходы по содержанию принятого имущества, в т.ч. его ремонту, восстановлению работоспособности, I  возмещению ущерба, в случае порчи/утраты такого имущества (его части).

При прекращении пользования объектом аренды Арендатор обязан передать его Арендодателю в состоянии, не хуже чем получил по настоящему акту, с учетом нормального износа, вместе с ключами и иным имуществом, документами, если таковые передавались.

Согласно протоколу разногласий к типовому передаточному акту от 01.11.2016, подписанному ответчиком, в пункте 1 Акта в части данных о внутренних стенах (подпункт 2) указывается: «внутренние стены: Склад: кирпичные, сэндвич панели, профлист - целые, местами с наличием небольших вмятин и царапин, чистые»; в пункте 1 Акта в части данных о полах (подпункт 7): «полы: бетонные - целые, с наличием следов от автотранспорта по всей площади»

01.01.2017г. между обществом с ограниченной ответственностью «Скраппер» (арендодатель) и обществом  с ограниченной ответственностью «Замок» (арендатор) подписан договор аренды в отношении нежилого здания, площадью 2692,8 кв.м., склада №1 в нежилом 1-этажном здании общей площадью 2692 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 24650:0300306:382. Срок аренды с 01.01.2017 по 01.12.2017.. По акту приема-передачи от 01.01.2017 склад №1 передан истцу.

30.03.2017  между обществом с ограниченной ответственностью «Замок» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Восток Паркинг Сити» (арендатор) подписан предварительный договор, согласно которому предметом данного предварительного договора его стороны определили передачу Арендодателем Арендатору в аренду нежилого помещения № 7 площадью 180,5 кв.м., расположенного в складе №1 по адресу: 

<

...>, стороны обязуются заключить в будущем договор аренды данного помещения.

Согласно п.1.2. договора, стороны определили, что  договор аренды должен быть заключен до 5 мая 2017г., к моменту чего объект аренды должен быть принят Арендодателем от прежнего арендатора ООО «Флора» по досрочно прекращенному договору аренды и быть полностью подготовлен Арендодателем к его передаче новому арендатору ООО «Восток Паркинг Сити», в надлежащем/рабочем состоянии, обеспечивающем его пользование в качестве склада с административным помещением.

Как следует из п. 1.3. В случае, если по объективным (независящим от воли сторон) причинам договор аренды не будет заключен в срок, указанный в п. 1.2 Предварительного договора, и стороны не утратят интерес к этому, новый разумный/достоверно обоснованный срок заключения договора аренды может быть установлен дополнением к Предварительному договору.

В разделе 2 предварительного договора, стороны определили условия будущего договора аренды.

В качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению договора аренды, в п.2.5. предварительного договора, внесено условие о том, что  Арендатор уплачивает Арендодателю задаток/обеспечительный платеж в размере 80 000 рублей не позднее трех календарных дней с момента подписания Предварительного договора. После заключения договора аренды сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет арендной платы третьего месяца аренды по договору аренды.

Согласно п.4.3. предварительного договора, в случае уклонения Арендодателя от заключения основного договора аренды, а равно незаключение арендодателем основного договора аренды по причинам, за которые арендатор не несет ответственность, арендодатель возвращает Арендатору 80 000 руб. задатка и уплачивает штрафную неустойку в размере 100% стоимости задатка  в течение 5 дней после 05.05.2017 – момента наступления любого из вышеуказанных обязательств не заключения основного договора аренды..

30.03.2017г. по приходному кассовому ордеру №45/ОП от  общества с ограниченной ответственностью «Восток Паркинг Сити», обществом с ограниченной ответственностью «Замок» принято 80 000 руб. по предварительному договору от 30.03.2017

Письмом от 25.04.2017г. ответчик известил истца о том, что арендуемое нежилое помещение №7 площадью 180,5 кв.м. в одноэтажном нежилом здании склада №1 по адресу: 

<

...>, ранее арендуемое по договору аренды от 01.11.2016г полностью освобождено арендатором. Данным письмом в адрес истца ответчиком направлен также акт приема-передачи в 2-х экз. подписанный ответчиком.

30.04.2017г. между истцом и ответчиком по договору аренды  от 01.11.2016 составлен типовой акт приема-передачи. Данный акт подписан ответчиком с разногласиями в отношении дефектов, зафиксированных истцом в помещении, находившимся в аренде.

Согласно указаниям истца в акте зафиксированы следующие дефекты: ролворота: повреждены фасонные элементы вокруг ролворот-8 мп (вмятины; царапины) грязные; внутренний осмотр: внутренние стены (кирпичные/профлист/сэндвич панели): с дефектами, грязные: СКЛАД: В перегородке между 6 и 7 нежилым помещением вырезаны 2 отверстия по виду окон (1м *1.5 м кв.). и проем по виду прохода (2,5м.кв*3.5 м.кв). а также присутствуют вмятины- поврежден профлист в количестве 8 шт. Склад (бетонныес/противопыльным покрытием): с дефектами: повреждено противопыльное покрытие и сам пол общей площадью 180,5 кв.м -грязные. потолки: целые; пр1й?рры освещения: Склад: 3 шт.- при включении света не работают- 3 шт., электрообеспечение: имеется,  приборы учета энергопотребления: целые, теплообеспечение: имеется, проводка и подключение оборудования без дефектов. Полный осмотр помещения невозможен так как помещение очень грязное (полы, отлив на кирпичной) кладке. Уточнение по дефектам будет составлено после уборки склада. На момент осмотра нежилого помещения стоимость ущерба (указанных повреждений) составляет 204 175 тыс.руб., что подтверждает дефектная ведомость от 30.04.2017.

Арендатором в вышеуказанном акте приведены следующие возражения:

- помещение сданы в нормальном состоянии, пригодном для его использования;- арендатор с суммой ущерба е согласен;

-  все работы в помещении осуществлялись с устного разрешения администрации, письменные разрешения администрация не давала.

12.05.2017. между обществом с ограниченной ответственностью «Замок» и обществом  с ограниченной ответственностью «Восток Паркинг Сити» подписано соглашение о расторжении предварительного договора от 30.03.2017г., в виду утраты интереса общества с ограниченной ответственностью «Восток Паркинг Сити» к заключению основного договора аренды нежилого помещения, в связи с необходимостью проведения восстановительных ремонтных работ в нежилом помещении, подлежащем сдаче в аренду 05.05.2017г. Согласно п.2 данного соглашения, во исполнение п.4.3. предварительного договора, истец принял на себя обязательство вернуть арендатору 80 000 руб. обеспечительного взноса, а также оплатить 80 000 штрафную неустойку в размере 100% обеспечительного взноса, в день заключения данного соглашения.

По расходным кассовым ордерам 58/ПО и 59/ПО от 12.05.2017г. обществу с ограниченной ответственностью «Восток Паркинг Сити» выданы наличные денежные средства в размере 160 000 руб. во исполнение соглашения от 12.05.2017г.

29.05.2017г. истцом подготовлено уведомление №3203/17 на имя директора ответчика ФИО4 о том, что 09.06.2017г. в 11-00 нежилое помещение №7 (пром.база) площадью 180,5 кв.м., ранее находившееся у ответчика в аренде будет осмотрено обществом с ограниченной ответственностью «СудСтройЭкспертиза» на предмет строительно-технического исследования и стоимости по ремонту помещения.

В качестве доказательств отправки уведомления истцом представлена в материалы дела чек-продажи ФГУП Почта России от 31.05.2017г., номер почтового идентификатора 66013515103704.

В дело представлено Заключение общества с ограниченной ответственностью «СудСтройЭкспертиза» СТЭ 93-02-06/2017 от 05.07.2017. Согласно заключению предметом исследования являлись нежилые помещения склад 1-7. Помещения расположенные в одноэтажном ангаре склада №1 по адресу: 

<

...>.

Как следует из раздела 3 данного заключения,  исследование проведено  с 9 июня 2017 года по 19 июня 2017 года ФИО5 и ФИО6.  Осмотр помещений складов и офиса проводился 9 июня 2017 года в 11.00 часов экспертом ФИО5 в присутствии представителей ООО «Замок», в лице: директора ФИО7. Представитель ООО «Флора» при осмотре помещений не присутствовал (о дате осмотра извещен телеграммой, данной ООО «Замок»).

По результатам проведенного осмотра установлено: В помещении слада № 1-7  в нижней части наружных стен на высоту 0,85 м. кирпичная кладка, выше - сэндвич-панели. Внутренние стены профлист С 44 толщиной 0,7 мм. оцинкованный. Покрытие профлист оцинкованный по металлическим балкам. Полы бетонные шлифованные. Заполнение воротных проемов - ворота сегментные. Заполнение оконных проемов – оконные блоки их ПВХ профиля. Заполнение дверных проемов - наружная дверь из ПВХ-профиля. Оконконные откосы – окрашеные металические фасонные элементы.

Как следует  из Раздела 5 заключения «Определение повреждений помещений и объемов ремонтных работ»:

Склад № 1-7: Длина стен: 13 м; 8,2 м; 4,9 м; 9,5 м, 18м, 17,7м,; высота до профлиста покрытия 7 м; площадь помещения 277,6 м2. При исследовании помещения были выявлены следующие повреждения:

имеются повреждения профлиста в виде вмятин со стороны помещения, на участке размером 5,9* 1м (фото 1).

на стене напротив ворот имеются повреждения профлиста в виде вмятин со стороны помещения, на участках размером 6*1,7м., 6*3,3м. и 5,7*1,7м.

на стене напротив ворот имеются повреждения профлиста в виде вмятин со стороны помещения, на участках размером 1,3*0,3м и 1*2,8м.

на полу имеются эксплуатационные загрязнения площадью 138,45 м2.

не работает светильник.

Для устранения недостатков в помещении необходимо: произвести замену поврежденного профлиста; очистить полы; заменить неработающий светильник

В соответствии с Разделом 6 «Определение вида ремонта помещения», для устранения выявленных повреждений необходимо выполнить ремонт отдельных элементов отделки помещений, в том числе:

-  демонтаж профлиста - 27,4 м2;

-  монтаж профлиста (с использованием нового материала) - 27,4 м2;

-  замена светильников - 1 шт;

-  очистка полов, 138,3 м2.

Поскольку ООО «Флора» арендовало ? часть нежилого помещения, объемы работ по замене профлиста стен и очистке полов включены в размере половины площади дефектных участков стен и половины площади пола.

Стоимость работ по ремонту помещений определена в локальном сметном расчете № 1 и составляет 76 389,16 рублей.

01.07.2017 между обществом с ограниченной ответственностью «Скраппер» (арендодатель) и обществом  с ограниченной ответственностью «Замок» (арендатор) подписано соглашение  о расторжении договора аренды от 01.01.2017, соглашение имеет силу передаточного акта и подтверждает, что истец возвратил  обществу с ограниченной ответственностью «Скраппер» нежилое здание, площадью 2692,8 кв.м., склада №1 в нежилом 1-этажном здании общей площадью 2692 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 24650:0300306:382.

17.07.2017г. истцом по делу в адрес ответчика подготовлена претензия №4847/17, с требованием об оплате стоимости ремонтных работ на основании заключения «СудСтройЭкспертиза».

Истец просит взыскать с ответчика убытки, причиненные ответчиком при аренде помещения.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Предъявленные к взысканию с ответчиков расходы истца, фактически имеют правовую природу убытков.

В соответствии со ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.  Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Согласно статьям 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации  в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.

Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).

В обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Должник в свою очередь не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором ( постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками, наличие вины причинителя вреда. Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье        право        нарушено,        должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь.

В качестве реального ущерба, истец предъявляет к взысканию с ответчика сумму  76 389,16 руб., определенную обществом с ограниченной ответственностью «СудСтройЭкспертиза»  в заключении, составленного по итогам осмотра и определения стоимости работ по ремонту помещений, ранее переданных в арендное пользование арендатору на основании договора аренды от 01.11.2016, подписанного между истцом и ответчиком.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст.611 Гражданского кодекса Российской Федерации,  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Факт передачи истцом ответчику нежилого помещения №7, расположенного по адресу: 

<

...>, склад №1 (Промбаза), общей площадью 180,5 кв.м., во временное владение и пользование подтвержден актом приема-передачи от 01.11.2016.      Как следует из акта нежилое помещение передано в состоянии, соответствующем назначению этого имущества, на момент передачи находится в исправном состоянии, с учетом нормального износа и соответствует требованиям по эксплуатации. Согласно п.6 акта приема-передачи, при прекращении пользования объектом аренды Арендатор обязан передать его Арендодателю в состоянии, не хуже чем получил по настоящему акту, с учетом нормального износа, вместе с ключами и иным имуществом, документами, если таковые передавались.

В соответствии со ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан  пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу п. 2.3.3.договора,  арендатор обязан поддерживать торговое место в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт, а также содержание и ремонт находящихся в нем инженерных коммуникаций, в том числе технических средств охраны, охранно-пожарной сигнализации, приборов/оборудования тепло-электро-водопотребления (батареи, электропроводка, электророзетки), нести ответственность за залив, пожар и иные неблагоприятные последствия, возникшие в нежилом помещении в период аренды; запрещается облокачивать крупногабаритные предметы, поддоны на фасад здания и отбойники, в случае нарушения целостности фасада и отбойников, арендатор — «уплачивает штраф в размере 5000 рублей, ремонт осуществляется работниками арендодателя за счет арендатора.

Суду не представлено доказательств использования ответчиком в период арендного пользования нежилым помещением в нарушением условий  его целевого использования.

В соответствии со ст.616 Гражданского кодекса Российской Федерации,  арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Суду не представлены доказательств,  что в период использования имущества арендатором нарушались положения вышеуказанной нормы и условий договора, а арендодателем были предъявлены к арендатору какие-либо претензии в части эксплуатации и сохранности переданного в аренду имущества.

Согласно ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон по договору было достигнуто соглашение о прекращении  арендных отношений.

Письмом от 25.04.2017г. ответчик известил истца о том, что арендуемое нежилое помещение №7 площадью 180,5 кв.м. в одноэтажном нежилом здании склада №1 по адресу: 

<

...>, ранее арендуемое по договору аренды от 01.11.2016г полностью освобождено арендатором. Данным письмом в адрес истца ответчиком направлен также акт приема-передачи в 2-х экз. подписанный ответчиком.

30.04.2017г. между истцом и ответчиком по договору аренды  от 01.11.2016 составлен типовой акт приема-передачи. Данный акт подписан ответчиком с разногласиями в отношении дефектов, зафиксированных истцом в помещении, находившимся в аренде.

Согласно указаниям истца в акте зафиксированы дефекты, стоимость ущерба (указанных повреждений) составляет 204 175 тыс.руб., что подтверждает дефектная ведомость от 30.04.2017.

Арендатором в вышеуказанном акте приведены следующие возражения:

- помещение сданы в нормальном состоянии, пригодном для его использования;- арендатор с суммой ущерба е согласен;

-  все работы в помещении осуществлялись с устного разрешения администрации, письменные разрешения администрация не давала.

29.05.2017г. истцом подготовлено уведомление №3203/17 на имя директора ответчика ФИО4 о том, что 09.06.2017г. в 11-00 нежилое помещение №7 (пром.база) площадью 180,5 кв.м., ранее находившееся у ответчика в аренде будет осмотрено обществом с ограниченной ответственностью «СудСтройЭкспертиза» на предмет строительно-технического исследования и стоимости по ремонту помещения.

В качестве доказательств отправки уведомления истцом представлена в материалы дела чек-продажи ФГУП Почта России от 31.05.2017г., номер почтового идентификатора 66013515103704.

В дело представлено Заключение общества с ограниченной ответственностью «СудСтройЭкспертиза» СТЭ 93-02-06/2017 от 05.07.2017, согласно которому стоимость работ по ремонту помещений составляет 76 389,16 рублей.

Представленное по делу заключение  общества с ограниченной ответственностью «СудСтройЭкспертиза», по мнению суда, не подтверждает факт причинения ответчиком убытков.

Согласно заключения предметом исследования являлись нежилые помещения склад 1-7. Помещения расположенные в одноэтажном ангаре склада №1 по адресу: 

<

...>.

Как следует из раздела 3 данного заключения,  исследование проведено  с 9 июня 2017 года по 19 июня 2017 года. В тоже время указано, что  осмотр был произведен только 09.06.2017г. при этом предметом осмотра были   помещения складов и офиса.

В соответствии с п.1.1.  договора аренды предметом аренды  ответчика был определен  торговое место, расположенное по адресу: 

<

...>, склад №1, нежилое помещение №7 (Промбаза), общей площадью 180,5 кв.м.,

Предметом аренды нежилые помещения склад 1-7 (которые были осмотрены представителями общества с ограниченной ответственностью «СудСтройЭкспертиза») не являлись. Не смотря на данный факт в заключении (Раздел 4, последнее предложение) указано, что нежилые помещения использовались под размещение офисов и складские помещения.

С учетом данного обстоятельства, суд считает, что заключение не доказывает факт, что предметом осмотра являлись помещения  переданные в аренду ответчику.

Данное обстоятельство подтверждается и противоречиями с актом приема-передачи от 30.04.2017 и заключением «СудСтройЭкспертизы» в части описания количества, характера и местонахождения дефектов.

Как следует из самого заключения (Раздел 6 лист 6) – все установленные при осмотре, повреждения помещений, носят эксплуатационный характер, а не являются причиной противоправных действия арендатора, использовавшего помещения в нарушение условий договора аренды. В заключении указаны вмятины, эксплуатационные загрязнения на полу,  неработающий  светильник.

Учитывая положения ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также фактическое использование ответчиком помещения в период аренды с 01.11.2016г. по 30.04.2017г.суд считает, что ни представленным в дело актом от 30.04.2017, ни заключением общества с ограниченной ответственностью «СудСтройЭкспертиза» не подтвержден факт нанесения ответчиком помещению, являющегося предметом аренды ущерба, который по своему характеру причинения превысил бы нормальный износ следствии его эксплуатации по целевому назначению.

Кроме того, имущество было возвращено ответчиком истцу 30.04.2017г. первый осмотр помещения, согласно заключения «СудСтройЭкспертиза» состоялся лишь 09.06.2017г. Суду не представлены доказательства, что помещения переданные ответчику с момента из возврата истцу до момента осмотра находились в состоянии, которое обеспечивало бы их сохранность от нанесения  третьими лицами тех дефектов и повреждений, которые были зафиксированы в заключении.

Ответчиком акт приема-передачи от 30.04.2017г подписан с возражениями, указывающими на нормальное состояние помещения.

Доказательств того, что указанные в заключении дефекты возникли в период аренды ответчиком помещения в материалы дела не предоставлено.

С учетом вышеизложенного, суд считает, что истцом по делу не доказаны ни факт причинения ответчиком реального ущерба, ни его размер, ни наличие причинно-следственной связи  между  действиями ответчика и выявленными дефектами в  ранее используемых по договору аренды от 01.11.2016г. помещениях, в связи с чем, требование истца о взыскании реального ущерба. удовлетворению не подлежит.

В части взыскания с ответчика суммы в виде   реального ущерба в размере 80 000 руб. в виде суммы обеспечительного взноса выплаченного обществу с ограниченной ответственностью «Восток Паркинг Сити» и упущенной выгоды в размере 240 000 руб. в виде арендной платы не полученной истцом по незаключенному договору с обществом с ограниченной ответственностью «Восток Паркинг Сити», суд также не находит правовых оснований на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 30.03.2017  между обществом с ограниченной ответственностью «Замок» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Восток Паркинг Сити» (арендатор) подписан предварительный договор, согласно которому предметом данного предварительного договора его стороны определили передачу Арендодателем Арендатору в аренду нежилого помещения № 7 площадью 180,5 кв.м., расположенного в складе №1 по адресу: 

<

...>, стороны обязуются заключить в будущем договор аренды данного помещения.

Согласно п.1.2. договора, стороны определили, что  договор аренды должен быть заключен до 5 мая 2017г., к моменту чего объект аренды должен быть принят Арендодателем от прежнего арендатора ООО «Флора» по досрочно прекращенному договору аренды и быть полностью подготовлен Арендодателем к его передаче новому арендатору ООО «Восток Паркинг Сити», в надлежащем/рабочем состоянии, обеспечивающем его пользование в качестве склада с административным помещением.

Согласно п.4.3. предварительного договора, в случае уклонения Арендодателя от заключения основного договора аренды, а равно незаключение арендодателем основного договора аренды по причинам, за которые арендатор не несет ответственность, арендодатель возвращает Арендатору 80 000 руб. задатка и уплачивает штрафную неустойку в размере 100% стоимости задатка  в течение 5 дней после 05.05.2017 – момента наступления любого из вышеуказанных обязательств не заключения основного договора аренды..

Доказательств направления  третьим лицом требования об оплате штрафа в течение 5 дней после 05.05.2017 в материалы дела не представлено.

12.05.2017. между обществом с ограниченной ответственностью «Замок» и обществом  с ограниченной ответственностью «Восток Паркинг Сити» подписано соглашение о расторжении предварительного договора от 30.03.2017г., в виду утраты интереса общества с ограниченной ответственностью «Восток Паркинг Сити» к заключению основного договора аренды нежилого помещения, в связи с необходимостью проведения восстановительных ремонтных работ в нежилом помещении, подлежащем сдаче в аренду 05.05.2017.

Доказательств того, что установленные актом от 30.04.2017 дефекты помещения вызваны действиями ответчика в материалы дела не представлено.

Кроме того, на момент подписания предварительного договора, истец (как будущий арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Восток Паркинг Сити» (как будущий арендатор) как минимум должны были произвести осмотр помещения, определенного в качестве будущего объекта аренды, в т.ч. с определением его технического состояния, т.к. на день подписания предварительного договора, помещение с 01.11.2016 уже использовалось третьим лицом по  целевому назначению.

Факт оплаты истцом третьему лицу обеспечительного платежа в размере 80 000 руб.      является добровольно принятой на себя обязанностью истца перед третьим лицом, в связи с подписанием предварительного договора.

Согласно п.6 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из предварительного договора сторонами определили срок заключения основного договора, а именно до 05.05.2017г.

Поскольку основной договор аренды не был заключен сторонами в указанный срок, и суду не представлено доказательств направления сторонами  предложений о заключении основного договора до 05.05.2017г., с учетом положений п.6 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором с указанной даты считаются прекращенными.

С учетом вышеуказанного обстоятельства, факт подписания 12.05.2017г.  сторонами соглашения о расторжении предварительного договора от 30.03.2017 независимо от причин составления такого соглашения, не имеет правового значения, в связи с  прекращением обязательств по предварительному договору.

Следовательно, возврат истцом третьему лицу обеспечительного платежа в размере 80 000 руб., а также не получение истцом от третьего лица арендных платежей в размере 240 000 руб., являются добровольно принятыми на себя истцом обязательствами, как участника предпринимательской деятельности и не находятся в зависимости от каких-либо действий (бездействия) ответчика по делу.

С учетом вышеизложенного, с учетом доводов ответчика по делу, представленных в виде отзыва и пояснения на иск, суд считает, что  на основании ст.65 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской Федерации, ответчиком по делу доказан факт отсутствия  факт причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Настоящее решение  в окончательной форме подписано в виде электронного документа усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и будет направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет». По ходатайству лиц, участвующим в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что решение  в окончательной форме будет изготовлено в течение 5 рабочих дней, подписано в виде электронного документа усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может  быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, находящийся в г.Красноярске.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

 

 

Судья

Р.В. Лесков