﻿ 

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-13279/2021-ГК

г. Пермь

18 ноября 2021 года

Дело № А60-65400/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 ноября 2021 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Ушаковой Э.А.,

судей Крымджановой Д.И., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Марковой И.А.,

при участии:

от истца: Воропаев М.А., паспорт, доверенность от 21.10.2021, диплом;

от ответчика: Жилинский И.А., паспорт, доверенность от 01.10.2020, диплом;

от третьего лица: не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 11 августа 2021 года 

по делу № А60-65400/2020

по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) 

к обществу с ограниченной ответственностью «АС - Бюро Плюс» (ИНН 6630006059, ОГРН 1026605611988) 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «Ардо» (ИНН 6670049972, ОГРН 1046603486852) 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «АС - Бюро Плюс» (ИНН 6630006059, ОГРН 1026605611988)

к Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) 

о взыскании неосновательного обогащения,

установил:

Администрация г. Екатеринбурга (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АС - Бюро Плюс» (далее – ответчик, ООО «АС - Бюро Плюс») с требованием о взыскании 175 030 руб. 61 коп. неустойки  по договору аренды земельного участка от 15.02.2005 № 7-808-мн за период с 11.05.2018 по 08.11.2019 (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений).

Определением от 18.03.2021 на основании ст. 132 АПК РФ к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск ООО «АС - Бюро Плюс» о взыскании неосновательного обогащения в размере 289 757 руб. 16 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 18 417 руб. 11 коп. за период с 28.01.2019 по 04.02.2021.

Определением от 08.07.2021 в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «Ардо» (далее – ООО УК «Ардо», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.08.2021 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречный исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, первоначальный иск – удовлетворить, в удовлетворении встречного иска – отказать. 

Заявитель жалобы не согласен с выводами суда первой инстанции о том, что Администрации стало известно об отсутствии законных оснований для взимания платы за использование земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702065:104 не позднее 10.04.2017; о том, что земельный участок, выступающий объектом аренды в соответствии с договором от 15.02.2005 № 7-808-мн и фактически занимаемый арендуемыми ООО «AC-Бюро плюс» нежилыми помещениями и, соответственно, многоквартирным жилым домом, составной частью которого являются такие помещения, находится в общей собственности собственников помещений многоквартирного дома, а не в публичной собственности. 

В опровержение указанных выводов обратил внимание на то, что принадлежащие ООО «AC-Бюро плюс» на праве аренды нежилые помещения расположены в отдельном пристрое к многоквартирному жилому дому. Пристрой расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0702065:104. При этом самостоятельное здание - одноэтажный пристрой к многоквартирному жилому дому, расположенному по ул. Уральской, 61, возведен в 1989 г. для размещения муниципальной аптеки. В настоящий момент все помещения в пристрое находятся в собственности коммерческих организаций, сдаются в аренду и используются под размещение аптеки «Живика», алкомаркета «Дионис», магазин одежды «Черепаха», и т.д., в связи с чем истец полагает, что имеется обязанность в силу закона по плате за фактическое пользование земельным участком. Пояснил, что многоквартирный жилой дом по ул. Уральская, 61 и нежилой пристрой расположены на разных земельных участках, имеющих самостоятельные кадастровые номера 66:41:0702065:31 и 66:41:0702065:104, основания для снятия их с государственного кадастрового учета отсутствуют, земельный участок, на котором расположен пристрой, индивидуализирован, жилых помещений и помещений общего пользования в пристрое не имеется. Таким образом, истец считает, что отсутствуют условия для вывода о том, что многоквартирный дом по ул. Уральская, 61 и пристрой являются единым недвижимым комплексом.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просит решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ответчика с апелляционной жалобой не согласен по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило, что в соответствии с ст. 156 АПК  не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 06.03.2004 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом и ООО «AC-Бюро плюс» заключен договор аренды муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга, согласно которому ООО «AC-Бюро плюс» переданы в аренду нежилые помещения с кадастровым номером 66:41:0702077:5658 (1 этаж № 1-3, 22, 24, 29-34, 36-38, 72-74) общей площадью 188,1 кв.м.

15.02.2005 между Администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и ООО «АС-Бюро плюс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка                  № 7-808-мн (со множественностью лиц на стороне арендатора), по условиям  которого арендатору во временное владение и пользование на неопределенный срок за плату передан неделимый земельный участок, расположенный под многоэтажным жилым домом № 61 по ул. Уральская в г. Екатеринбурге, в пределах границ, указанных в Плане земельного участка (приложение № 1), площадью 1 232,11 кв.м, с кадастровым номером 66:41:0702065:17, категория земель – земли поселений (п. 2.1.2, 2.1.3 договора).

Согласно п. 2.1.5 договора, участок предоставляется для эксплуатации многоэтажного жилого дома общей площадью 8077,8 кв.м. с встроенными нежилыми помещениями, в том числе: ООО «АС-Бюро плюс» для использования нежилого помещения площадью 212 кв.м. под встроенное капитальное сооружение торговли.

В п. 2.2.4 установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете арендной платы.

В соответствии с п. 3.1 договора, в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 1 % от размере подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 15.02.2005 (приложение № 2 к договору аренды).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 15.02.2005 № 7-808-мн за период с мая 2017 по декабрь 2019 истцом начислены пени за период с 11.05.2018 по 08.11.2019 в сумме 175 030 руб. 61 коп.

Поскольку направленная истцом в адрес ответчика претензия с требованием об оплате задолженности, оставлена без удовлетворения, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО «АС- Бюро плюс» обратилось к Администрации с требованием о взыскании денежных средств, полученных в качестве неосновательного обогащения в размере 289 757 руб. 16 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере                       18 417 руб. 11 коп., ссылаясь на то, что указанные денежные средства перечислены в адрес арендатора в качестве арендной платы за земельный участок за период, когда спорный земельный участок перестал находиться в муниципальной собственности.

В обоснование встречного иска, ссылаясь на письмо Администрации города Екатеринбурга от 25.04.2017 № 235-01/002/961, решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.07.2015 по делу № А60-13832/2015, ответчик указал, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702065:17  13.06.2013 снят с кадастрового учета и из него образованы два земельных участка: № 66:41:0702065:31 и № 66:41:0702065:27.

Указал, что на основании сведений публичной кадастровой карты, вновь образованные участки имеют статус «Учтенный», однако границы земельного участка, переданного Ответчику по Договору аренды № 7-808-МН (в соответствии с графическим планом приложения № 1 к договору), не включаются в границы земельных участков № 66:41:0702065:31 и № 66:41:0702065:27.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.12.2017 по делу № А60-64168/2017 установлено, что ООО «AC-Бюро плюс» по договору аренды № 7-808-МН от 15.02.2005 предоставлялся не весь земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702065:17 площадью 8077,8 кв.м., а лишь его часть площадью 1232,11 кв.м, в пределах границ, указанных в Приложении № 1 к договору. Однако выделенная часть земельного участка своевременно не была поставлена на кадастровый учет. Земельный участок площадью 1152 кв.м, поставлен на кадастровый учет только 11.05.2016 с присвоением кадастрового номера 66:41:702065:104.

Как следует из сопоставления графической части приложения № 1 к договору аренды № 7-808-МН и сведений публичной кадастровой карты, площадь земельного участка, являвшегося объектом договора № 7-808-МН, находится в границах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702065:104. При этом земельный участок № 66:41:702065:104 имеет статус «Временный».

Поскольку ответчик занимает расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уральская, д. 61 встроенно-пристроенное нежилое помещение с отдельным входом и указанное помещение также расположено на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0702065:104, ответчик отметил, что спорные правоотношения возникли между сторонами в связи с использованием ответчиком объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702065:104.

Ответчик указал, что правовой статус земельного участка, являющегося объектом договора аренды от 15.02.2005 № 7-808-мн, на данный момент установлен судом при рассмотрении дела № А60-11908/2020 по иску Администрации города Екатеринбурга к ООО «Оазис» о взыскании денежных средств за фактическое использование земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Так, вступившим в законную силу постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда № 17АП-6455/2020-Гку от 28.12.2020 по делу № А60-11908/2020 установлено, что являющийся объектом договора аренды от 15.02.2005 № 7-808-мн земельный участок, на котором расположены встроено-пристроенные нежилые помещения, принадлежащие ООО «Оазис», а также занимаемые ООО «AC-Бюро плюс», является общим имуществом собственников помещений находящегося на данном участке многоквартирного дома.

Ссылаясь на то, что земельный участок, в связи с использованием которого Администрацией ответчику начисляется плата, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме № 61 по ул. Уральская в г. Екатеринбурге, указывая, что все обстоятельства, установленные судом при рассмотрении дела № А60-11908/2020 и касающиеся технических характеристик и правового статуса земельного участка, на котором находится нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0702077:5659, имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, исходя из отсутствия у Администрации права распоряжаться данным земельным участком и соответственно отсутствия оснований для взыскания денежных средств за использование такого участка, ответчик обратился со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в виде перечисленной ответчиком Администрации платы за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 66:41:702065:104.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции, установив, что земельный участок, выступающий объектом аренды в соответствии с договором от 15.02.2005 № 7-808-мн и фактически занимаемый арендуемыми ответчиком нежилыми помещениями и  многоквартирным жилым домом, составной частью которого являются занимаемые ответчиком помещения, находится в общей собственности собственников помещений многоквартирного дома, а не в публичной собственности, пришел к выводу об отсутствии у Администрации оснований для взыскания денежных средств за использование такого участка, в связи с чем, ссылаясь на положения ст. 329 ГК РФ, указал на прекращение обеспечивающего обязательства в виде неустойки.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований у Администрации для начисления задолженности за указанный период.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Таким образом, специальными законодательными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества; с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

С момента регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирных домах, расположенных на земельных участках, предоставленных обществу для строительства данных многоквартирных домов, участки перешли в долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домов.

При этом, согласно частям 2, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Суд первой инстанции, обоснованно принял во внимание вышеприведенные обстоятельства, изложенные ответчиком во встречном иске, и правомерно исходил из обстоятельств, установленных судом в рамках дела № А60-11908/2020 по иску Администрации города Екатеринбурга к ООО «Оазис» о взыскании денежных средств за фактическое использование того же земельного участка, который является предметом настоящего спора.

Как правильно указал суд первой инстанции, правовой статус земельного участка, являющегося объектом договора аренды от 15.02.2005 № 7-808-мн, определен судом при рассмотрении дела № А60-11908/2020, в рамках которого установлено, что помещения другого общества, расположенные в том же пристрое, что и находящиеся в пользовании ответчика помещения, находятся во встроенно-пристроенной части многоквартирного жилого дома.

В рамках дела № А60-11908/2020 суд принял во внимание ответ ЕМУП "БТИ" от 07.09.2020 N 1634420, согласно которому по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уральская, 61 расположено здание литеры А, А1, представляющее собой основное здание литера А (жилой дом) и нежилой пристрой литера А1. По указанному адресу заинвентаризированы нежилые помещения N 4 - 12, 21 первого этажа, общей площадью 391,9 кв. м (ранее - 390,9 кв. м), в том числе 382,9 кв. м в пристрое А1, 9,0 кв. м в основном строении литера А, которые являются встроенно-пристроенными.

Исследовав доказательства по делу в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что помещения ответчика являются составной частью единого объекта - многоквартирного дома с пристроем как встроенно-пристроенные помещения, истцом иного не доказано, суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что Администрация не вправе требовать внесения платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 66:41:702065:104, который относится к общему имуществу многоквартирного дома, и правомерно отказал в удовлетворении первоначального иска.

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что обстоятельства, установленные судами в рамках дела № А60-11908/2020, касающиеся технических характеристик и правового статуса спорного земельного участка, имеют значение для рассмотрения настоящего дела. Тот факт, что ООО «АС - Бюро Плюс» не привлекалось к участию в деле № А60-11908/2020, не имеет правого значения в данном случае, поскольку для определения преюдициальности имеет значение не наименование лица, участвующего в деле, а его статус, относимость и  взаимосвязь со спорными правоотношениями. В данном случае ответчик по настоящему делу и ответчик по делу № А60-11908/2020 имеют одинаковый статус, поскольку являются пользователями смежных помещений, расположенных в одном и том же пристрое, одного и того же многоквартирного жилого дома, на одном и том же земельном участке.

Кроме того, независимо от состава лиц, участвующих в деле, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в ином деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело, между тем, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы. 

В данном случае, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для иного вывода относительно правового статуса спорного земельного участка. 

Довод заявителя жалобы о том, что земельный участок, на котором размещены помещения ответчика, не относится к общему имуществу многоквартирного дома, и под пристрой формировался отдельный земельный участок, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку заявлялся им при рассмотрении дела № А60-11908/2020 и получил надлежащую оценку суда кассационной инстанции, который указал следующее.

Решение вопроса о наличии оснований для взыскания с пользователя встроенно-пристроенного помещением многоквартирного дома платы за землю зависит от того, входит ли такое помещение в состав многоквартирного дома как его конструктивная часть, образуя с ним единый объект, или является отдельным объектом недвижимости и, соответственно, относится ли земельный участок, на котором расположено встроенно-пристроенное помещение, по смыслу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу многоквартирного дома.

Сам по себе факт формирования отдельного земельного участка под встроенно-пристроенным помещением не предопределяет решение данного вопроса. В каждом конкретном деле собственник встроенно-пристроенного помещения имеет право доказывать, что принадлежащее ему помещение и многоквартирный дом представляют собой единое здание, о чем могут свидетельствовать наличие общего фундамента, общей стены, идентичность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение (приложение N 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37).

Поскольку в данном случае судами в рамках настоящего дела и дела № А60-11908/2020 установлено, что нежилые встроенно-пристроенные помещения являются составной частью многоквартирного дома, земельный участок под ним в составе земельного участка под многоквартирным домом является общим имуществом собственников помещений данного дома (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Следовательно, с собственника встроенно-пристроенного помещения плата за пользование земельным участком под этим помещением взысканию не подлежит.

Доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции исследованы и отклонены, как не свидетельствующие о незаконности и необоснованности обжалуемого судебного акта и не влекущие его отмены. 

При таких обстоятельствах, основания для отмены или изменения решения  суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом первой инстанции установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 августа 2021 года по делу № А60-65400/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

Э.А. Ушакова  

 

Судьи

 

Д.И. Крымджанова 

 

 

В.В. Семенов