АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-37688/2019 

Дата изготовления решения в полном объеме –  30 июля 2020 года.

Дата резолютивной части решения –  23 июля 2020 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Мугинова Б.Ф., при  ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Вахитовой К.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "МДЦ-недвижимость", г. Казань (ОГРН 1091650001673, ИНН 1655068139) к Обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Гамми", г. Казань (ОГРН 1021603630036, ИНН 1660007124) о взыскании 7 337 029,29 руб. суммы, перечисленной в счет оплаты стоимости помещений, 2 000 000 руб. за дачу недостоверных заверений об обстоятельствах, 5 662 970,71 неустойки за нарушение срока заключения основного договора (с учетом уточнения),

с участием:

представителей истца – ФИО1 по доверенности от 20.12.2019 (до перерыва), ФИО2 по доверенности от 20.07.2020 (после перерыва),

представителя ответчика – ФИО3 по доверенности от 20.06.2019,

УСТАНОВИЛ :

Общество с ограниченной ответственностью "МДЦ-недвижимость", г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Гамми", г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – ответчик) о взыскании 22 000 000 руб. двойной суммы, перечисленной в счет оплаты стоимости помещений, 2 000 000 руб. за дачу недостоверных заверений об обстоятельствах, 12 760 000 руб. неустойки за нарушение срока заключения основного договора.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.01.2020 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.02.2020, от 26.02.2020, от 19.03.2020, от 08.05.2020 предварительное судебное заседание отложено.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.05.2020 дело назначено к судебному разбирательству.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.06.2020 судебное разбирательство отложено.

В судебном заседании представитель истца заявила ходатайство об уменьшении исковых требований до 15 000 000 руб.

Представитель ответчика признала уточненные исковые требования.

На вопрос суда представитель истца пояснила, что ответчиком объект должен был быть разделен на две части до заключения основного договора.

Представитель ответчика пояснила, что раздел не был осуществлен в связи с наложением ареста.

Для представления ответчиком сведений о кадастровом номере объекта, в отношении которого был наложен арест, в судебном заседании объявляется перерыв до 13 час. 00 мин. 23.07.2020.

После перерыва представитель истца поддержала ходатайство об уточнении исковых требований.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение принято, так как оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, о чем вынесено и оглашено протокольное определение.

Представители сторон поддержали ранее изложенные позиции.

Как следует из материалов дела, 01.07.2019 между истцом (покупатель) и ответчиком (поставщик) заключены два договора, поименованные как предварительные договоры купли-продажи недвижимости.

В соответствии с п.1.1 договоров продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить недвижимое имущество – нежилые помещения, расположенные по адресу: 

- РТ, 

<

...>, общей площадью 144,06 кв.м., в том числе помещения 1 этажа № 11, 12а, 12, 16, помещения второго этажа № 17, 18;

- РТ, 

<

...>, общей площадью 184,36 кв.м., в том числе помещения 1 этажа № 1, 3, 3а, помещения второго этажа № 1, 3, 4, 5;

Согласно пункту 1.5 договора, касающегося помещений площадью 144,06 кв.м., стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимости в течение 21 календарного дня с даты заключения предварительного договора.

Согласно пункту 1.5 договора, касающегося помещений площадью 184,36 кв.м., стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимости в течение 14 календарного дня с даты заключения предварительного договора и оплаты объекта.

В обоснование исковых требований с учетом их уточнения истцом указано, что ответчиком не исполнена обязанность по заключению основных договоров, в связи с чем на него должны быть возложены обязанность возвратить уплаченные истцом денежные средствами и ответственность в виде неустойки в размере 5 662 970,71 руб., предусмотренной пунктами 4.1 договоров, согласно которым если основной договор не будет заключен по вине продавца в срок, указанный в п.1.5, то покупатель вправе требовать от продавца уплаты неустойки в размере 1% от суммы договора за каждый день просрочки.

По смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В пункте 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

Таким образом, при разрешении спора суд обязан рассмотреть вопрос о правильности квалификации договора сторонами и определить нормы права, подлежащие применению исходя из существа сложившихся правоотношений.

Как указано выше, стороны поименовали договоры от 01.07.2019 в качестве предварительных договоров купли-продажи недвижимости.

Согласно п.1 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предметом предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи.

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Между тем, пунктами 3.1, 3.2 договора, касающегося помещений площадью 144,06 кв.м., предусмотрено, что стоимость объекта составляет 6 000 000 руб. и подлежит оплате путем перечисления в счет погашения задолженности ответчика по налогам, сборам и иным обязательным платежам в срок до 02.07.2019.

Пунктами 3.1, 3.2 договора, касающегося помещений площадью 184,36 кв.м., предусмотрено, что стоимость объекта составляет 5 000 000 руб. и подлежит оплате путем перечисления в счет погашения задолженности ответчика по налогам, сборам и иным обязательным платежам, исполнительным производствам, возбужденным в отношении продавца в срок до 15.07.2019.

Из материалов дела следует, что ответчиком произведено перечисление денежных средств в счет исполнения обязательств ответчика по уплате налогов и сборов в общем размере 7 337 029,29 руб., что подтверждается платежными поручениями №№189-206 от 01.07.2019, №№214-219 от 01.08.2019.

При этом в судебном заседании стороны пояснили, что договоры от 01.07.2019 заключены исходя из того, что для передачи помещений ответчику было необходимо произвести разделение помещений в целях последующей передачи истцу, что соотносится с имеющимися в материалах дела письменными доказательствами.

Так, согласно пп.1.2 договоров от 01.07.2019 право собственности продавца подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 16 АА 197229 от 28.05.2002.

Из указанного свидетельства следует, что за ответчиком зарегистрировано право собственности по нежилые помещения 1 этажа №№ 1 – 25, помещения второго этажа №№ 1 – 20.

Соответственно, право на помещения №3а и №12а в установленном порядке не зарегистрировано за ответчиком, их формирование при соблюдении необходимых требований внесением изменений в Единый государственный реестр недвижимости не подтверждено.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п.23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются.

Исходя из изложенного, между сторонами заключены купли-продажи помещений, в том числе тех, которые будут созданы и (или) узаконены в будущем, с условием о предварительной оплате.

При таких обстоятельствах основания для возложения на ответчика ответственности за не заключение договоров купли-продажи отсутствуют, поскольку истец был не вправе требовать заключения таких договоров, при этом в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе предъявить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) либо заявить об отказе от договора и потребовать возврата уплаченных денежных средств (статья 463 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из текста претензии, врученной ответчику 15.11.2019, истец в связи с невозможностью исполнения ответчиком обязанности по передаче объектов недвижимости фактически выразил волю на отказ от договоренности о купле-продаже и потребовал возврата денежных средств.

Требование о возврате ранее перечисленной предварительной оплаты выражает волю, которую следует расценивать как отказ стороны, фактически утратившей интерес в получении причитающегося ей товара, от исполнения договора, что влечет за собой установленные законом правовые последствия - его расторжение (Определение Верховного Суда РФ от 30.05.2017 N 307-ЭС17-1144). 

Согласно п.4 ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Из пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" следует, что положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода.

Соответственно, требование истца о взыскании уплаченных за помещения денежных средств в размере 7 337 029,29 руб. подлежит удовлетворению, тогда как основания для взыскания неустойки за не заключение основного договора отсутствуют.

Вместе с тем, арбитражный суд полагает необходимым отметить, что даже если стороны исходили из того, что между ними заключены предварительные договоры купли-продажи, истец  и в таком случае был бы не вправе требовать уплаты неустойки применительно к п.4.1 договоров от 01.07.2019 в силу следующего.

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). 

Как следует из условий договора от 01.07.2019, основной договор в отношении помещений площадью 144,06 кв.м. должен был быть заключен в течение 21 календарного дня со дня подписания, то есть крайним днем срока являлось 22.07.2019.

Между тем, с требованием о заключении договора истец обратился к ответчику лишь 23.07.2019, за пределами срока, установленного п.1.5 договора.

Согласно п.5 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, изложенным в п.28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Как следует из условий договора от 01.07.2019, основной договор в отношении помещений площадью 184,36 кв.м. должен был быть заключен в течение 14 календарных  дней со дня подписания и оплаты объекта.

Между тем, оплата объекта произведена истцом не в полном объеме, а именно в размере 1 337 029,29 руб. с 5 000 000 руб., учитывая, что 6 000 000 руб. считаются перечисленными по договору в отношении помещений площадью 144,06 кв.м. в силу п.3 ст.319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку срок исполнения обязательства по нему наступил ранее (02.07.2019, тогда как срок оплаты по помещениям площадью 184,36 кв.м. – до 15.07.2019) и иной порядок распределения средств в счет исполнения обязательств не следует из материалов дела.

Соответственно, даже если истец полагал, что между сторонами должен был быть заключен основной договор, у  него отсутствуют основания утверждать, что договор не был заключен по вине продавца, а не покупателя.

Кроме того, истец полагает, что с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 2 000 000 руб., предусмотренная пунктами 4.5 договоров, согласно которым сторона, давшая недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения предварительного или основного договора, их исполнения или прекращения, обязана уплатить другой стороне неустойку в размере 1 000 000 руб.

В силу пункта 1 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона договора вправе явно и недвусмысленно заверить другую сторону об обстоятельствах, как связанных, так и не связанных непосредственно с предметом договора, но имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, и тем самым принять на себя ответственность за соответствие заверения действительности дополнительно к ответственности, установленной законом или вытекающей из существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, предоставившее недостоверное заверение, обязано возместить убытки, причиненные недостоверностью такого заверения, и (или) уплатить согласованную при предоставлении заверения неустойку (статья 394 ГК РФ).

В обоснование исковых требований истцом указано, что ответчиком предоставлено заверение об отсутствии зарегистрированных в отношении помещений обременений.

Согласно пунктам 1.4 договоров продавец заверяет и гарантирует, что на момент заключения договоров объект в споре не состоит, не является предметом залога, к дате заключения договора не будет обременен какими-либо правами третьих лиц, препятствующими регистрации перехода права собственности, после заключения договора никаким  третьим лицом не будут заявляться права на объект, оспариваться договоры купли-продажи недвижимости. 

Между тем, из материалов дела не следует, что по состоянию на 01.07.2019 помещения, указанные в договорах, являлись предметом спора или договоров ипотеки, равно как и не следует, что третьими лицами заявлены требования о правах на помещения либо об оспаривании договоров от 01.07.2019.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 64 (часть 1), 65 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности сторон, согласно которому риск наступления последствий не совершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Несмотря на неоднократные предложения арбитражного суда раскрыть сведения об обременениях объекта, однозначные доказательства того, что в отношении помещений по состоянию на 01.07.2019 были зарегистрированы какие-либо обременения, сторонами также не представлены, при этом из общедоступных сведений, размещенных на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, следует, что запись о наложении ареста №16:50:110601:4243-16/001/2019-7 внесена лишь 22.07.2019.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о недоказанности оснований для взыскания неустойки в форме штрафа применительно к п.4.5 договоров.

Таким образом, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В ходе судебного заседания представителем ответчика выражена позиция, согласно которой ответчик полагает уточненные исковые заявления обоснованными, что по существу направлено на признание иска.

В ч.3 ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено положение, согласно которому ответчик вправе признать иск полностью или частично.

Признание иска есть распорядительное действие ответчика, означающее безоговорочное согласие на удовлетворение предъявленных к нему материально-правовых требований истца. Оно является свободным волеизъявлением, соответствующим субъективному праву ответчика, и направлено на окончание дела вынесением решения об удовлетворении иска.

По форме признание иска может представлять собой как отдельное письменное заявление стороны, которое приобщается к материалам дела, так и запись в протоколе судебного заседания, которая подтверждена подписью ответчика (п.9 ч.2 ст.153 АПК РФ).

Признание иска может быть сделано как ответчиком по делу, так и его представителем, имеющим соответствующие полномочия, которые в соответствии с ч.2 ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должны быть специально оговорены в доверенности, выданной представителю.

Между тем, доверенность от 20.06.2019, выданная на имя ФИО3, не содержит прямого волеизъявления доверителя на предоставление ей полномочия на признание иска, что свидетельствует об отсутствии у представителя данного специального полномочия. 

В силу ст.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе риск оформления документа, подтверждающего полномочий представителя, с указанием или не указанием отдельных специальных полномочий.

Кроме того, в соответствии с ч.5 ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Таким образом, в силу ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении вопроса о принятии признания иска суду надлежит дать оценку тому, не нарушает ли оно прав и законных интересов других лиц.

Соответственно, формальное принятие признания иска и освобождение истца от доказывания не может быть осуществлено в случае, если истцом не представлены доказательства обоснованности его требований, поскольку это может нарушить права и законные интересы третьих лиц (кредиторов ответчика), при этом отсутствие оспаривания обоснованности требований ответчиком, равно как и отсутствие в деле третьих лиц, предъявляющих возражения, само по себе не свидетельствует о том, что признание иска не нарушит ничьих прав и обязанностей.

По смыслу норм статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении (п.18 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку заявленные исковые требования (в уточненном размере) удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины исходя из удовлетворенной цены иска (7 337 029,29 руб. из 15 000 000 руб.) в размере 47 931,80 руб., государственная пошлина в остальной части относится на истца в размере 50 068,20 руб. 

При этом излишне уплаченная в связи с уменьшением исковых требований государственная пошлина в размере 112 000 руб. подлежит возвращению истцу на основании ст.333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167 – 171, 227, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Фирма Гамми", г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "МДЦ-недвижимость", г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в размере 7 337 029,29 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 47 931,80 руб.

В остальной части отказать.

Исполнительный лист выдать по заявлению истца после вступления решения в законную силу.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяБ.Ф. Мугинов