ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-6667/2022

г. Вологда

21 ноября 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2022 года.

В полном объеме постановление изготовлено 21 ноября 2022 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Ралько О.Б. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери представителя ФИО2 по доверенности от 25.07.2022 № 337,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференций апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 23 сентября 2022 года по делу                        № А66-6667/2022,

установил:

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (адрес: 170034, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сириус» (адрес: 170551, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Общество) о взыскании 63 351 руб. 46 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 14.02.2019 № 5062, в том числе 6 000 руб. за период с 17.03.2020 по 01.10.2020 по сроку уплаты с 10.12.2021 по 10.02.2022, 57 351 руб. 46 коп. за период с 01.11.2021 по 31.01.2022.

Определением суда от 19.05.2022 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства. Определением от 18.07.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением суда от 23.09.2022 в иске отказано.

Департамент с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что арендатор не представил доказательств обоснованности арендных платежей, не предъявлял претензии относительно технических характеристик и качества арендуемого помещения. Материалы дела не содержат доказательства того, что Общество не могло и не использовало арендованное помещение. Поскольку Общество приняло на себя обязательство за свой счет произвести замену газового оборудования с последующим возмещением, не предоставило согласие на проведение ремонтных работ, это привело к затягиванию процесса восстановления теплоснабжения в здании. Суд необоснованно ссылается на судебные акты по делам № А66-3168/2019, А66-17141/2021, А66-6668/2022: предметом рассмотрения споров по делам № А66-3168/2019, А66-17141/2021 являлось арендуемое помещений, решение по делу № А66-6668/2022 не вступило в законную силу.

Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.

Общество в отзыве на жалобу возразило против изложенных в ней доводов и требований, просило решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Общество надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Выслушав представителя Департамента, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 14.02.2019                  № 5062.

В соответствии с пунктами 1.1–1.3 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 46,8 кв.м, по адресу: 

<

...> (1 этаж, ком. № 5-7, 10, 18, 20,21), расположенное в здании, являющемся объектом культурного наследия, цель использования – под офис.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным. Арендная плата составляет 25 658 руб. 10 коп. (без НДС).

Помещение передано в удовлетворительном состоянии по передаточным актом от 14.02.2019.

Дополнительным соглашением к договору от 01.04.2020 стороны продлили срок действия договора до 14.12.2020, установили размер арендной платы – 25 662 руб. 31 коп. в месяц (без НДС).

Дополнительным соглашением к договору от 08.12.2020 стороны продлили срок действия договора до 14.11.2021, установив размер арендной платы –25 662 руб. 31 коп. в месяц (без НДС).

Дополнительным соглашением к договору от 30.12.2020 арендатору предоставлена отсрочка по уплате арендной платы сроком с 17.03.2020 до 01.10.2020.

Департамент 01.03.2022 направил Обществу претензию с требованием погасить задолженность по договору.

Претензия оставлена Обществом без ответа.

По расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате  составила 6 000 руб. за период с 17.03.2020 по 01.10.2020 по сроку уплаты с 10.12.2021 по 10.02.2022, 57 351 руб. 46 коп. за период с 01.11.2021 по 31.01.2022.

Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их не обоснованными, отказал в иске.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с  обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных                       ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Как правильно указал суд первой инстанции, между сторонами возникли правоотношения по аренде нежилых помещений, регулируемые нормами главы 34 ГК РФ, условиями договора аренды от 14.02.2019 № 5062.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Суд первой инстанции правомерно указал, что по смыслу статьи 612                   ГК РФ  предусмотренные в пункте 1 указанной статьи требования могут быть заявлены арендатором при обнаружении не всяких, а только таких из названных недостатков, которые полностью или частично препятствуют пользованию арендованным имуществом, то есть существенных недостатков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как указал суд первой инстанции, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Аналогичный вывод содержится в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». 

Из материалов дела видно, что Общество в суде первой инстанции заявило о наличии препятствий в пользовании помещением, об отсутствии отопления в арендуемом помещении на протяжении всего периода действия договора аренды и о невозможности в этой связи использовать переданные ему помещения по назначению (под размещение офиса), в спорный период помещениями не пользовалось.

Суд первой инстанции установил, что согласно техническому паспорту на здание, расположенное по адресу: 

<

...>, отопление в указанном здании центральное от АГВ (газового котла).

Неисправность газового котла с 2018 года подтверждена  перепиской с филиалом акционерного общества «Газпром газораспределение» и обществом с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Тверь», актами проверки использования нежилого помещения, актом обследования и другими.

Факт отсутствия отопления в спорном здании установлен также судебными актами по делам № А66-3168/2019, А66-17141/2021,                      А66-6668/2022.

Суд установил, что работы по демонтажу неисправного газового оборудования и установка нового произведены в марте 2022 года, а пуск газа, согласно объяснениям представителей сторон, не осуществлен до настоящего времени. Аналогичные  пояснения  дал представитель  Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции. 

В соответствии с нормами статей 328 и 606 ГК РФ по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, а в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

Таким образом, с учетом статей 309, 328, статьи 606, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 614 ГК РФ следует, что в пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, к правам арендатора отнесено право на использование переданного имущества.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что, поскольку данном случае факт отсутствия теплоснабжения в арендованном помещении и, соответственно,  невозможности использования его по назначению в спорный период доказан, отсутствуют и основания для взыскания с ответчика арендной платы, поскольку истцом не исполнена обязанность передать арендатору имущество в состоянии, пригодном для его использования.

Довод Департамента о том, что Общество приняло на себя обязательства произвести за свой счет (с последующим возмещением) замену газового котла, правомерно отклонено судом первой инстанции. Как указал суд, соответствующее заявление Общества не снимает с арендодателя обязанности по передаче арендатору имущества, пригодного для его использования, не возлагает на арендатора соответствующую обязанность и не нивелирует факт невозможности использования помещения по назначению. Последнее относится и к продлению срока действия договора аренды со стороны арендатора.

Установив факт нахождения спорного имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества в спорный период, невозможность вследствие этого использовать арендуемое помещение для целей аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что данные обстоятельства повлекли за собой отсутствие законных оснований для арендатора исполнять встречные обязательства по внесению арендной платы.

Таким образом, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано правомерно.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции  у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 23 сентября                   2022 года по делу № А66-6667/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

         А.Я. Зайцева

 

Судьи

         О.Б. Ралько

         А.Н. Шадрина