Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-12232/2018

г. Хабаровск

30 октября 2018 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 23 октября 2018 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению акционерного общества «Дальневосточная генерирующая компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 680000, 

<

...>)

к  Краевому государственному казенному учреждению «Фонд имущества Хабаровского края» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>),  обществу с ограниченной ответственностью «Рент» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680006, 

<

...>, копр. А, А1-А4, оф.26)

о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки

Третье лицо: Министерство инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 01.06.2018 №51/316

от КГКУ «Фонд имущества Хабаровского края»: ФИО3, доверенность №4 от 29.03.2018

ООО «Рент»: ФИО4, доверенность от 18.04.2018, ФИО5, доверенность от 02.10.2018

от МИЗИП Хабаровского края: ФИО6, доверенность №1-11-3333 от 11.04.2018 

Акционерное общество «Дальневосточная генерирующая компания» (далее – АО «ДГК») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Министерству инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (далее – Министерство), обществу с ограниченной ответственностью «Рент» (далее – ООО «Рент) о признании недействительным договора купли-продажи №1194 от 13.11.2013 в части земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050609:7 в границе ул.Урицкого, 21 в г. Хабаровске, площадью 442кв.м под объектом недвижимого имущества Тепломагистраль (ТМ-18), а также применении последствий недействительной (ничтожной) сделки.

Определением от 12.09.2018 по ходатайству истца судом произведена замена ненадлежащего ответчика Министерство инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края на Краевое государственное казенное учреждение «Фонд имущества Хабаровского края» (далее – Фонд имущества). Министерство привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истцом в судебном заседании заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит признать недействительным договор купли-продажи №1194 от 13.11.2013 земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050609:7, расположенного по адресу: 

<

...>, на котором расположен объект недвижимого имущества с кадастровым номером 27:23:0000000:2183 Тепломагистраль (ТМ-18), находящийся в собственности АО «ДГК» с 31.12.2006, и занимает площадь 559кв.м от точки 1 до точки 1 в границах согласно заключению специалиста кадастрового инженера ООО «Кадастровый центр» от 18.10.2018 рег. №78-18/э в следующих границах:

1     Х=449357.98    У=3181321.37

н2   Х=449347.14    У=3181318.48

н3   Х=449347.76    У=3181315.72

н4   Х=449356.42    У=3181317.97

н5   Х=449364.26    У=3181296.61

н6   Х=449394.28    У=3181301.81

н7   Х=449398.08    У=3181288.17

н8   Х=449398.89    У=3181285.29

н9   Х=449416.55    У=3181221.89

10   Х=449419.72    У=3181222.87

11   Х=449396.52    У=3181306.37

12   Х=449371.68    У=3181301.69

  1   Х=449357.98    У=3181321.37,

а также применить последствия недействительной (ничтожной) сделки на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050609:7 в виде возврата в собственность Хабаровского края его части площадью под теплотрассой 559кв.м. согласно заключению специалиста кадастрового инженера ООО «Кадастровый центр» от 18.10.2018 рег. №78-18/э в указанных границах. Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Истец на заявленных требованиях настаивает, мотивируя их несоответствием спорного договора положениям пп.5 п.1 ст.1, п.1 ст. 39.20, п.1 ст.37, п.1 ст.39 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ). Представитель истца пояснила, что нарушение оспариваемым договором прав истца как собственника одного из объектов недвижимости, расположенных на проданном земельном участке, состоит в том, что АО «ДГК» лишено права на выкуп или аренду земельного участка площадью 559кв.м, расположенного под принадлежащим ему на праве собственности объекту недвижимости, а также в отношении размера арендных платежей, которые при оплате за пользование Хабаровскому краю составляли бы 0,7% от кадастровой стоимости участка в соответствии с приказом Минэкономразвития от 23.04.2013 № 217, в то время как ООО «Рент» установлена арендная плата в размере 50 руб. за 1кв.м в месяц. Кроме того, ООО «Рент» складируя на земельном участке под тепломагистралью пиломатериалы, нарушает действующее законодательство, что в случае аварийной ситуации приведет к невозможности оперативно провести ремонтные работы объекта, который осуществляет теплоснабжение жителей г. Хабаровска.

Ответчики с иском не согласны по доводам, изложенным в отзывах, в возражениях ссылаются на отсутствие у АО «ДГК» права на обращение с настоящим иском, поскольку у истца в силу статьи 36 ЗК РФ отсутствует преимущественное право на приватизацию земельного участка под частью объекта недвижимости – тепломагистраль; истец не доказал нарушение его прав оспариваемым договором. ООО «Рент» заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, который, по его мнению, подлежит исчислению с момента государственной регистрации договора купли-продажи 04.12.2013, когда истец мог и должен был узнать о заключении сделки. Также ответчик указывает на невозможность выделения части земельного участка под ТМ-18, поскольку здание, принадлежащее ООО «Рент» на праве собственности, находится в непосредственной близости к ней, в пределах установленной законом охранной зоны.

АО «ДГК» срок исковой давности не считает пропущенным, поскольку о наличии договора аренды узнал при обращении к нему ООО «Рент» 09.02.2016 с предложением заключить договор аренды земельного участка под ТМ-18.

Представитель Министерства поддержал позицию ответчиков по спору, указав, что при заключении договора купли-продажи руководствовались сведениями из ЕГРН и предоставленной Департаментом архитектуры, строительства и землепользования Администрации г. Хабаровска об отсутствии зарегистрированных в установленном законом порядке ограничений прав, обременениях на участок. 

Заслушав пояснения представителей сторон, третьего лица, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

АО «ДГК» на праве собственности принадлежит объект недвижимости – сооружение Тепловая магистраль №18 (ТМ-18), кадастровый номер 27:23:0000000:2183, протяженностью 12 603м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.12.2006 № 27АВ298865, выпиской из ЕГРН от 28.02.2018.  

Согласно техническому паспорту на объект недвижимости, заключению кадастрового инженера ООО РЗЦ «Азимут-ДВ» от 17.04.2018 надземный участок ТМ-18 в границах от тепловой камеры 3 (ТК3) до врезки в блок 181.07 проходит в границах земельного участка с кадастровым номером  27:23:0050609:7 общей площадью 24 810кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Помимо участка тепломагистрали, на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0050609:7 расположены также объекты недвижимости – здания с кадастровыми номерами: 27:23:0050609:235, 27:23:0050609:236, 27:23:0050609:237, 27:23:0050609:238, 27:23:0050609:239, принадлежащие ООО «Рент» на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от  28.02.2018 и не опровергается сторонами спора.  

Между ООО «Рент» (арендатор) и Министерством (Арендодатель) 28.07.2005 заключен договор аренды находящегося в собственности Хабаровского края земельного участка №41, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок, право собственности Хабаровского края на который зарегистрировано 14.04.2000, из категории земель – земли поселений, с кадастровым номером 27:23:050609:0007, площадью 24 809,83кв.м, находящийся по адресу: 

<

...>, для использования под фактически возведенные строения (далее – договор аренды). В акте передачи к договору аренды указано на наличие сведений об обременении земельного участка правами третьих лиц – Тепловые сети, МУП «Водоканал» и ЦЭС. АО «ДГК» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:050609:7 либо его части под тепломагистралью с собственником участка не заключался.

На основании распоряжения Министерства от 28.10.2013 №1512 между Фондом имущества (Продавец) и ООО «Рент» (Покупатель) 13.11.2013 заключен договор купли-продажи находящегося в собственности Хабаровского края земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества №1194 (далее – договор купли-продажи). 

Согласно пункту 1.1, предметом договора купли-продажи является земельный участок, находящийся в собственности Хабаровского края, из земель категории - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 27:23:050609:7 (ранее кадастровый номер 27:23:050609:007), местоположением: 

<

...>, общей площадью 24 810кв.м, передаваемый продавцом в собственность покупателя для использования под производственные и административные здания.

В пункте 1.2 договора купли-продажи указаны пять объектов недвижимости, расположенных на участке, и принадлежащих покупателю на праве собственности.

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке 04.12.2013 за регистрационным номером 27-27-01/414/2013-956.

Письмом от 02.02.2016 ООО «Рент» известил АО «ДГК» о том, что ему принадлежит земельный участок с кадастровым номером 27:23:050609:7 с предложением заключить договор аренды части земельного участка под теплотрассой и прилегающей территории (охранной зоны) на указанных в письме условиях.

Ссылаясь на недействительность договора купли-продажи ввиду несоответствия его положениям ЗК РФ и нарушения прав и законных интересов АО «ДГК» как собственника одного из объектов недвижимости на проданном земельном участке, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в установленном порядке.

Согласно статье 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно части 1, 3 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Данной нормой ограничен круг лиц, имеющих право обращаться с требованиями о признании оспоримой сделки недействительной

Исходя из смысла статьи 4 АПК РФ, статей 12, 166 ГК РФ в их взаимосвязи, одним из условий признания сделки недействительной является нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица вследствие заключения сделки с нарушениями, а выбранный способ защиты приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

АО «ДГК», не являясь стороной договора купли-продажи №1194 от 13.11.2013, должно специально обосновать свою заинтересованность в признании судом недействительным (ничтожным) указанной в исковом заявлении сделки, применении последствий ее ничтожности, и таким образом доказать наличие у него права на обращение в суд с настоящим иском. 

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05).

По смыслу пункта 2 статьи 166 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки является основанием для отказа в иске.

В обоснование своей заинтересованности АО «ДГК» ссылается на нарушение спорным договором его прав на выкуп или аренду земельного участка под его объектом недвижимости, с определенной в соответствии с законодательством минимальной ставкой арендной платы, а не установленной ООО «Рент» в завышенном размере, а также на размещение ответчиком на участке под тепломагистралью и в охранной зоне строительных материалов, что препятствует проведению оперативного обслуживания и ремонта ТМ-18.

Доводы АО «ДГК» о нарушении спорным договором его права на аренду земельного участка по установленному законом минимальному размеру арендных платежей, признаны судом не обоснованными, поскольку истец не лишен права заключить договор аренды с новом собственником участка, а размер арендной платы является одним из условий договора аренды, который при возникновении между сторонами спора может быть установлен в судебном порядке. 

Действия ООО «Рент» по размещению на участке под тепломагистралью строительных, иных материалов, факт которых ответчик не отрицает, не имеют отношения к настоящему спору о признании договора купли-продажи недействительным, поскольку не свидетельствуют о нарушении прав АО «ДГК» спорным договором. 

В отношении права истца на выкуп земельного участка под объектом недвижимости арбитражный суд приходит к следующему.

В силу статьи 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с указанным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельного участка из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд (пункт 4 статьи 28 ЗК РФ в редакции от 10.05.2007).

Таким образом, право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами. При этом право собственника строения на выкуп земельного участка не может быть ограничено наличием договора аренды на данный земельный участок.

В силу приведенных норм, учитывая наличие на земельном участке с кадастровым номером 27:23:050609:7 объекта недвижимости, принадлежащего АО «ДГК» на праве собственности, суд признает обоснованными доводы истца о наличии у него заинтересованности в признании судом недействительным (ничтожным) договора купли-продажи №1194 от 13.11.2013, применении последствий ее ничтожности, и, соответственно, права на обращение в суд с настоящим иском.

ООО «Рент» заявлено о пропуске АО «ДГК» срока исковой давности.

В соответствии с положениями статей 195, 196, 197 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям, в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001г. № 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001г. № 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам. 

Пунктом 2.3 договора купли-продажи установлена обязанность покупателя оплатить цену участка до регистрации права собственности на участок. Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами договора 18.11.2013. Таким образом, в данном случае исполнение сторонами договора купли-продажи в отношении спорного земельного участка осуществлялось в ноябре, декабре 2013 года, когда 18.11.2013 подписан акт  приема-передачи земельного участка, покупателем произведена оплата стоимости участка, 04.12.2013 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок к покупателю. 

Учитывая изложенное, суд определяет начало течения срока исковой давности по требованиям о признании недействительным договора купли-продажи №1194 от 13.11.2013 и применении последствий его недействительности не ранее, чем с даты государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю ООО «Рент» – 04.12.2013, поскольку регистрацией перехода права собственности на участок подтверждается исполнение сторонами оспариваемого договора и начало исчисления срока, когда истец, не являясь стороной по договору, имел возможность и должен был узнать о совершении сторонами спорной сделки.

Доводы АО «ДГК» о том, что он узнал о наличии договора купли-продажи только 09.02.2016, когда ООО «Рент» обратилось к нему с предложением заключить договор аренды, и соответственно срок исковой давности подлежит исчислению с указанной даты, судом отклонены, поскольку АО «ДГК», являясь с 2006 года титульным собственником объекта недвижимости – тепломагистраль, расположенного на спорном земельном участке, действуя добросовестно и осмотрительно, исполняя надлежащим образом свои обязанности по внесению платы за пользование земельным участком под данным объектом недвижимого имущества, должно было узнать о совершенной сделке не позднее 2013 года.

Учитывая, что исполнение сторонами договора купли-продажи №1194 с даты государственной регистрации перехода права собственности 04.12.2013, трехгодичный срок исковой давности для предъявления иска в суд о признании его недействительным, применении последствий его недействительности истек 05.12.2016. Настоящее исковое заявление предъявлено АО «ДГК» в арбитражный суд 27.07.2018 (согласно входящему штампу Арбитражного суда Хабаровского края), после истечения срока исковой давности на его предъявление. 

Поскольку истец обратился в суд с иском после истечения срока исковой давности, исковые требования АО «ДГК» о признании договора купли-продажи №1194 от 13.11.2013 недействительным, применении последствий его недействительности, в силу указанных норм права не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина относится на истца. При этом, учитывается, что госпошлина оплачена истцом при подаче иска в установленном законом порядке и размере.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                   О.В. Медведева