ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-11393/2023

04 июля 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.

судей  Семиглазова В.А., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Потаповой А.В., 

при участии:  

от заявителя: ФИО1 – по доверенности от 26.04.2024 (посредством сервиса «онлайн-заседание»);

от заинтересованного лица: ФИО2 – по доверенности от 22.12.2023 (посредством сервиса «онлайн-заседание»);

от третьих лиц: 1), 3) не явились, извещены; 2) ФИО3 – по доверенности от 13.06.2024; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-10104/2024) Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 13.02.2024 по делу № А21-11393/2023 (судья Любимова С.Ю.), принятое 

 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Горизонт» (адрес: 238520, 

<

...> из А, ОГРН 

<

***>);

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (адрес: 236040, Калининград, ул. Соммера, 27, ОГРН 

<

***>);

третьи лица: 1) ФИО4; 2) ФИО5; 

о признании незаконным отказа, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Горизон» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявления к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 07.08.2023 № КУВД-001/2023-17747233/3.

Делу присвоен номер А21-11393/2023.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4.

Определением от 31.10.2023 настоящее дело объединено с делом № А21-11394/2023 по заявлению Общества о признании незаконными отказов Управления Росреестра от 07.08.2023 № КУВД-001/2023-1778172/3, № КУВД-001/2023-17748330/3, № КУВД-001/2023-17751703/3, к участию в которое в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО5.

Объединенному делу присвоен номер А21-11393/2023.

В порядке восстановления нарушенного права Общество просило суд обязать Управление Росреестра исключить из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) записи 39-39-02/230/2008-133, 39-39- 02/292/2009-876, 39-39-02/212/2010-007, 39-39-02/212/2010-008 об обременении земельного участка с кадастровым номером 39:14:010406:1, расположенного по адресу: 

<

...>.

Определением от 26.12.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области.

Решением суда от 13.02.2024 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра подало апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального права, просило решение от 13.02.2024 отменить, в удовлетворении требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что Обществом не было представлено в материалы дела доказательств расторжения договоров долевого участия в строительстве. Кроме того, Управление отметило, что действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрен порядок погашения записи о регистрации договоров долевого участия в строительстве и ипотеки в ЕГРН на основании заявления правообладателя земельного участка, не являющегося стороной таких договоров либо ее правопреемником. 

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения. 

Определением суда от 21.05.2024 судебное разбирательство было отложено для целей направления запроса в суд первой инстанции о предоставлении сведений относительно извещения ФИО5 о судебном процессе по настоящему делу, во исполнение которого в апелляционный суд поступили документы, приобщенные в материалы дела.

Определением апелляционного суда от 18.06.2024 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ ввиду нахождения в ежегодном отпуске произведена замена судьи Полубехиной Н.С. на судью Семиглазова В.А.

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 25.03.2020 Общество является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

...> м к югу (170 градусов) от жилого дома по ул. Н. Каплунова.

Указанный объект строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 39:14:010406:1, арендатором которого является Общество на основании договора аренды земельного участка от 18.09.2019 № 18 и соглашения об уступке прав от 08.06.2020.

Ранее указанных участок находился в аренде ООО «Полиантикорстрой» (первоначальный застройщик).

В результате последующих договоров купли-продажи объект строительства переходил к ООО «Новый стандарт», ООО «Балтик-СтройТрест», ООО «СЗ «Горизонт».

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 27.05.2011 по делу № А21-12765/2009 ООО «Полиантикорстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, а определением от 17.07.20217 конкурсное производство по делу № А21-12765/2017 в отношении ООО «Полиантикорстрой» завершено, 30.08.2018 деятельность ООО «Полиантикорстрой» прекращена в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:14:010406:1 имеются записи об ипотеке в силу закона, срок действия с 28.03.2008, а именно на данный земельный участок зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве:

– договор долевого участия от 15.07.2008 № 15/07/08 с ФИО4 на объект – встроенное нежилое помещение № 8, этаж № цокольный этаж, 18,77 кв.м., номер государственной регистрации 39-39- 02/230/2008-133 (пункт 5.17 выписки из ЕГРН);

– договор долевого участия от 18.03.2010 № 18/03/10 с ФИО5 на объект – встроенные нежилые помещения офиса № 13, этаж № 1, 28,62, кв.м., номер государственной регистрации 39-39-02/292/2010-007 (пункт 5.3 выписки из ЕГРН);

– договор долевого участия от 28.10.2009 № 28/10/09 с ФИО5 на объект – встроенные нежилые помещения офиса № 14, этаж № 1, 59.64 кв.м., номер государственной регистрации 39-39-02/292/2009-876 (пункт 5.4 выписки из ЕГРН);

– договор долевого участия от 14.04.2010 № 14/04/10 с ФИО5 на объект – встроенные нежилые помещения офисов № 1, 2, этаж № 1, 103,86 кв.м., номер государственной регистрации 39-39-02/292/2010-008 (пункт 5.2 выписки из ЕГРН).

Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлениями об исключении из ЕГРН записей о вышеуказанных договорах долевого участия в строительстве.

Уведомлениями от 05.05.2023 государственная регистрация прав приостановлена, с указанием на то, что застройщиком необходимо соблюсти предусмотренную законом процедуру расторжения договоров, предоставив в регистрирующий орган соответствующие сведения, которые позволят расторгнуть договор участия в долевом строительстве. 

Решениями, выраженными в уведомлениях от 07.08.2023, Управление Росреестра отказало в государственной регистрации прав, поскольку не выполнены требования, изложенные в уведомлениях о приостановлении.

Полагая, что вышеуказанные отказы Управления являются незаконным и нарушают права и законные интересы Общества, заявитель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции признал заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит обжалуемый судебный акт подлежащим отмене на основании следующего.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ и статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. 

Выбор способа защиты права и определение предмета иска является правом истца, который в соответствии с пунктами 4, 5 части 2 статьи 125 АПК РФ формулирует в исковом заявлении исковое требование, вытекающее из спорного материального правоотношения (предмет иска), и фактическое обоснование заявленного требования, с которыми истец связывает свои требования (основание иска).

Избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В данном случае из материалов дела следует, что Общество, являясь новым застройщиком объекта, обратилось в Управление Росреестра с заявлениями о прекращении действия договоров долевого участка, заключенных с участниками долевого строительства с первоначальным застройщиком (ООО «Полиантикорстрой»), признанным банкротом. 

Обращаясь с настоящим заявлением в суд, Общество в порядке главы 24 АПК РФ оспаривает уведомления Управления Росреестра, а также в порядке восстановления нарушенного права просило суд обязать Управление Росреестра исключить из ЕГРН записи 39-39-02/230/2008-133, 39-39-02/292/2009-876, 39-39-02/212/2010-007, 39-39-02/212/2010-008 об обременении земельного участка с кадастровым номером 39:14:010406:1.

То есть фактически из существа заявленных требований следует, что Обществом оспаривается зарегистрированное в ЕГРН обременение (ипотека) земельного участка с кадастровым номером 39:14:010406:1 в виде записей о регистрации договоров участия в долевом строительстве со ссылкой на их прекращение в связи с ликвидацией стороны сделки. 

Вместе с тем, в соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как разъяснено в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), в силу законодательства о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В абзаце 4 пункта 52 Постановления № 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно пункту 53 Постановления № 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако, может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Более того, в пункте 56 Постановления № 10/22 разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Таким образом, применительно к обстоятельствам настоящего дела, учитывая, что Общество просит обязать Управление Росреестра исключить из ЕГРН записи 39-39-02/230/2008-133, 39-39-02/292/2009-876, 39-39-02/212/2010-007, 39-39-02/212/2010-008 об обременении земельного участка с кадастровым номером 39:14:010406:1, расположенного по адресу: 

<

...>, и весь спор заключается в наличие или отсутствие у третьих лиц соответствующего права залога, то есть фактически Общество оспаривает зарегистрированное за третьими лицами право на недвижимое имущество, надлежащим способом защиты права Общества является подача в суд заявления к третьим лицам о признании права (обременения) отсутствующим, по результатам рассмотрения которого судебный акт, в случае удовлетворения требований Общества, и будет является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН (пункты 52, 56 Постановления № 10/22), что в свою очередь свидетельствует об избрании истцом в данном конкретном случае ненадлежащего способа защиты своих прав и влекло отказ в удовлетворении требований Общества в полном объеме, однако, не учтено судом первой инстанции.

При таких обстоятельствах Управление Росреестра правомерно отказало Обществу в государственной регистрации прекращения прав после приостановления регистрации ввиду непредставления надлежащих доказательств их прекращения, в том числе соответствующего вышеозначенного судебного акта (статья 27 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а потому доводы сторон, приведенные в суде апелляционной инстанции, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, в связи с чем не могут быть приняты апелляционной коллегией во внимание.

Соответственно, поскольку избранный заявителем способ судебной защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, в удовлетворении требований Общества надлежало отказать. 

На основании изложенного решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 13.02.2024 по делу №  А21-11393/2023 подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с вынесением по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме с отнесением расходов по уплате государственной пошлины по заявлению на Общество. 

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 13.02.2024 по делу №  А21-11393/2023 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных требований отказать. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

В. А. Семиглазов

 В. В. Черемошкина