АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-2680/2023

г. Краснодар

03 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 03 февраля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Авдяковой В.А. и Драбо Т.Н., при участии от истца – акционерного общества «Тандер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 22.02.2024), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 02.01.2022), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2024 по делу № А32-2680/2023, установил следующее.

Акционерное общество «Тандер» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) с иском о возмещении имущественных потерь в виде стоимости ремонтно-строительных работ в размере 7 166 315 рублей 44 копеек, 36 813 рублей 26 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Требования основаны на положениях статей 309, 395, 406.1, 421, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и мотивированы следующим. У предпринимателя имеется предусмотренная договором аренды от 02.09.2021 № НврФ/35334/21 обязанность по возмещению обществу имущественных потерь в виде стоимости ремонтно-строительных работ, понесенных обществом до прекращения действия договора. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2024, иск удовлетворен. С предпринимателя в пользу общества взыскано 7 166 315 рублей 44 копейки долга, 36 813 рублей 26 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами и 59 016 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Суды установили, что между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 02.09.2021 № НврФ/35334/21 аренды нежилого помещения общей площадью 420,2 кв. м с кадастровым номером 23:30:1106027:42, расположенного на цокольном этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>. Сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения от 08.09.2021, договор аренды прошел процедуру государственной регистрации. Общество 19.10.2022 на основании пункта 6.4 договора аренды направило предпринимателю уведомление об одностороннем отказе от него, после чего освободило нежилое помещение от своего имущества и 14.11.2022 уведомило предпринимателя о дате и времени возврата объекта аренды. Сторонами подписан акт от 19.11.2022 возврата нежилого помещения 420,2 кв. м с кадастровым номером 23:30:1106027:42. Письмом-претензией от 30.11.2022 арендатор потребовал от арендодателя компенсировать после прекращения договорных отношений расходы на проведение строительно-ремонтных работ в размере 7 166 315 рублей 44 копеек в соответствии с пунктами 8.1, 8.2 договора аренды. Поскольку требования, содержащиеся в претензии, предпринимателем не исполнены, общество обратилось в арбитражный суд с иском. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 309, 406.1, 421, 431, 606, 623 Гражданского кодекса. Учтены также разъяснения, приведенные в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление от 22.11.2016 № 54), от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление от 25.12.2018 № 49) и в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее – постановление от 14.03.2014 № 16). Суд первой инстанции исходил из того, что сторонами при определении договорных условий обязанность арендодателя компенсировать арендатору потери обусловлена фактом досрочного прекращения договора. При заключении договора аренды стороны действовали добровольно, определяя его условия, стороны руководствовались принципом свободы договора. Стороны в пункте 1.3 договора предусмотрели, что объект будет использоваться арендатором в коммерческих целях, а именно для организации розничной торговли. Закрепляя в пункте 6.4 договора право немотивированного отказа арендатора от договора, стороны исходили из интереса арендатора в размещении торгового объекта в конкретной локации, при этом не исключали риски убыточности осуществления арендатором коммерческой деятельности в объекте, либо напротив высокой доходности такой деятельности. Возможной повышенной доходностью объясняется включение в договор дополнительной арендной платы (помимо твердого размера арендной платы), а именно, платы в размере 5% от товарооборота (раздел 4 приложения 5 к договору). С учетом принципа свободы договора, стороны предусмотрели в пунктах 8.1, 8.2 обязанность арендодателя компенсировать арендатору потери в виде капитальных вложений арендатора в объект в размере расходов на строительно-ремонтные работы. При этом размер таких расходов согласован сторонами в смете (приложение № 7 к договору). Исходя из содержания договора аренды и общей воли сторон, в нем предусмотрена обязанность арендодателя компенсировать потери арендатору при досрочном прекращении договора, то есть как при расторжении договора по вине арендодателя (пункт 6.3), так и при отсутствии вины последнего (п. 6.4). Такое право сторон предусмотреть порядок и условия компенсации потерь при наступлении определенных обстоятельств направлено на реализацию принципа свободы договора. Суд не принял доводы ответчика о недобросовестном содействии истца в наступлении обстоятельств, с которыми стороны связали наступление потерь. Истец осуществляет существенные вложения в объект в виде выполнения строительно-ремонтных работ, включение в договор аренды при его заключении условий о компенсации потерь соответствует целям экономической деятельности участников гражданских правоотношений. В свою очередь, принятие арендатором названных условий договора соответствует его воле на заключение договора аренды. При этом ответчик осуществляет предпринимательскую деятельность с 2010 года, осуществляя деятельность по розничной торговле в неспециализированных магазинах, тем самым способен оценить как риски осуществления коммерческой деятельности, так и возможные негативные последствия предоставления другой стороне права одностороннего выхода из договора. Сама по себе реализация арендатором права (предоставленного в силу закона либо договора) отказаться от договора не свидетельствует о злоупотреблении им правом. При этом арендодатель возражений относительно реализации арендатором права одностороннего отказа от договора аренды не заявлял. Предприниматель принял помещение по акту возврата, не оспаривая предусмотренное договором право общества на отказ от договора. Не оспариваются предпринимателем и условия договора, предусматривающие право одностороннего немотивированного отказа арендатора от него. Последующее изменение арендодателем своего поведения является непоследовательным. Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о намерении общества причинить вред предпринимателю либо извлечь выгоду за счет своего недобросовестного поведения, учитывая наличие у арендатора права по компенсации расходов на производство неотделимых улучшений. Отклонен судом также довод ответчика о несправедливых договорных условиях. При заключении договора предприниматель не был лишен возможности предлагать обществу иные условия договора, в том числе иной размер компенсации потерь при их согласовании, либо иные условия для возникновения права на компенсацию. Возражения предпринимателя в указанной части направлены на изменение судом условий договора в части обязанности арендодателя компенсировать потери в обход порядка, согласованного в договоре. Доказательства предпринятых предпринимателем мер по оспариванию спорного условия о потерях на стадии заключения договора отсутствуют. В этой связи суд не усмотрел дисбаланса договорных прав и обязательств сторон. При заключении договора сторонами соблюдены все требования действующего законодательства, им предоставлена равная возможность согласования договорных прав и обязанностей. Также суд отметил, что результаты ремонта остаются у ответчика, отказ от компенсации потерь на ремонт приведет к неосновательному обогащению арендодателя. Суд отклонил заявление ответчика о фальсификации доказательств со ссылкой на положения статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судом истребованы из управления Росреестра по Краснодарскому краю материалы регистрационного дела в отношении договора аренды от 02.09.2021 № НврФ/35334/21, согласно которым договор прошел процедуру государственной регистрации. При этом договор на государственную регистрацию от имени арендодателя подан ФИО4 (представителем по доверенности от 04.10.2016). Доверенность предусматривает, в том числе, право представителя управлять и распоряжаться принадлежащим ответчику имуществом. Доказательства отзыва или оспаривания указанной доверенности в установленном законом порядке в дело не представлены. В этой связи суд признал, что подачи договора аренды на регистрацию (лично либо через своего представителя) свидетельствует о фактическом принятии ответчиком условий договора. Также в судебном заседании в качестве свидетеля допрошен ФИО5 (начальник отдела развития общества), который присутствовал при подписании и передаче предпринимателем договора аренды. Согласно показаниям ФИО5 все переговоры проводились с сыном ответчика Сергеем, имевшим доверенность, выданную ответчиком на распоряжение всем имуществом. Договоры аренды были подписаны со стороны арендатора в 4-х экземплярах, 3 из которых переданы ответчику для регистрации, при этом 4-й экземпляр Сергей подписал сам от имени ответчика, ссылаясь на наличие доверенности на право распоряжения имущество, он передал ФИО5 указанный экземпляр договора. Суд отметил, что договор заключен сторонами 02.09.2021 и исполнялся ими (объект передан арендатору, выдана доверенность на сотрудника истца для проведения подготовительных работ, договор подан представителем арендодателя на государственную регистрацию, вносилась арендная плату, проведены ремонтные работы в объекте). При этом, как следует из отзыва на исковое заявление и заявления о фальсификации, ответчик отрицает факт согласования условий договора о компенсации стоимости произведенных в объекте строительно-ремонтных работ и даче арендатору согласия на осуществление таких работ. Аналогичные пояснения дал в судебном заседании представитель ответчика, который также пояснил, что предприниматель не отрицает факт арендных правоотношений, как и факт исполнения договора сторонами. Исходя из избранной ответчиком позиции и пояснений ответчика и его представителя, следует вывод о наличии договора аренды с иными условиями, не предусматривающими согласие арендодателя на проведение арендатором строительных работ. Однако такой договор аренды с иными условиями ответчиком в материалы дела не представлен. Исходя из установленных обстоятельств, суд признал, что в данном случае действия предпринимателя противоречат принципу добросовестного осуществления гражданских прав. Возмещение потерь, возникших в случае наступления предусмотренных в договоре обстоятельств, не относится к мерам ответственности за нарушение обязательства. Это влечет удовлетворение требования общества о взыскании с предпринимателя процентов за пользование чужими денежными средствами за период после его отказа возместить обществу имущественные потери. Апелляционный суд не принял доводы ответчика о том, что положения договора (пункты 6.4, 8.1) являются явно обременительными для арендодателя, поскольку возлагают на него компенсацию расходов арендатора и в случае реализации права на односторонний отказ от договора со стороны арендатора, не обусловленный нарушениями договора арендодателем. Суд учел разъяснения, приведенные в пункте 14 постановления от 22.11.2016 № 54. В данном случае стороны при осуществлении предпринимательской деятельности в пункте 8.1 договора согласовали обязанность арендодателя выплатить арендатору компенсацию в определенном пределе в случае досрочного прекращения договора аренды. Это условие договора не противоречит закону и направлено на минимизацию имущественных потерь арендатора в случае возможного прекращения договора по любому основанию. Факт производства соответствующих затрат арендатора в пределах согласованной суммы подтвержден документально. В отзыве на апелляционную жалобу обществом проведен анализ доходности торговой точки в течение 13 месяцев, из которого следует, что за 11 месяцев работы магазина получен прямой убыток в размере более 1 955 267 рублей. Поскольку стороны в пункте 6.4 предусмотрели право арендатора немотивированно отказаться от исполнения договора, а арендатор подтвердил, что отказ от договора обусловлен объективными причинами, такой отказ не может быть истолкован как недобросовестное содействие наступлению потерь арендодателя. Факт несения истцом потерь подтверждается (помимо приложения № 7 к договору аренды) договором подряда от 09.09.2021 № Нврф/36636/21, актами о приемке выполненных работ на общую сумму 6 956 071 рубль 14 копеек, договором подряда от 10.09.2021 № Нврф/37196/21, актом приема-передачи выполненных работ от 15.11.2021 № 176 в размере 208 234 рублей 35 копеек. Из представленных обществом документов следует, что общая сумма выполненных и оплаченных им подрядных работ на объекте составила 7 164 305 рублей 49 копеек. Апелляционный суд также отметил, что согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности предпринимателя является: 47.19 «Торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах». Из договоров подряда и актов приема-передачи выполненных работ следует, что арендатором на объекте выполнены следующие работы: устройство покрытий из асфальта и тротуарной плитки; устройство площадок; монтаж лестниц и каркасов; устройство монолитного железобетонного фундамента, бетонных пандусов и крылец; кладка стен и перегородок; монтаж кровли, дверей и окон; устройство потолка и фасадов; обустройство водоснабжения, канализации, теплоснабжения; электромонтажные работы; вентиляция, сплит-системы, охранно-пожарная сигнализация и т.д. Фактически предпринимателем в результате выполнения арендатором подготовительных работ получен торговый объект (что соотносится с основным видом деятельности) с минимальным износом. Довод ответчика о том, что к возмещению истцом заявлена стоимость работ, осуществленных для приведения здания к узнаваемому образу магазина сети «Магнит», противоречит представленным договорам подряда и актам выполненных работ, он документально не подтвержден. При таких обстоятельствах суд признал, что баланс интересов сторон договора при реализации права арендатора на отказ от договора и на возмещение потерь не нарушен. Довод предпринимателя о том, что подписи на отдельных страницах договора она не проставляла, суд апелляционной инстанции также отклонил. Предприниматель не представила копию договора с иными условиями, подписанную ею. Кроме того, суд первой инстанции истребовал из управления Росреестра по Краснодарскому краю материалы регистрационного дела по договору аренды от 02.09.2021 № НврФ/35334/2 и установил, что договор зарегистрирован. При этом на государственную регистрацию от имени арендодателя договор подан представителем по доверенности от 04.10.2016 ФИО4, предусматривающей право управлять и распоряжаться принадлежащим ответчику имуществом. В этой связи, а также с учетом фактического исполнения сторонами договора, оснований к дополнительной проверке подписи предпринимателя на отдельных страницах договора не имеется. Апелляционный суд при этом отметил, что отказ в удовлетворении заявления ответчика о фальсификации не свидетельствует о том, что указанные в нем доказательства судом первой инстанции на предмет фальсификации не проверялись. Проверяя заявление предпринимателя, суд правильно исходил из того, что оценка такого доказательства может проверяться путем оценки иных представленных в дело доказательств. Способ проверки заявления о фальсификации определяется судом. Способы и методы проверки заявления о фальсификации законом детально не регламентированы, их определение относится к полномочиям суда, проводящего такую проверку. Поскольку заявление о фальсификации доказательства проверено путем оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, действия суда первой инстанции не противоречат статье 161 Кодекса. Иных доводов в обоснование проведения судебной экспертизы помимо тех, которые уже были заявлены суду первой инстанции и оценены им, апелляционному суду не заявлено. При таких обстоятельствах ходатайство предпринимателя о проведении судебной экспертизы на предмет проставления подписи ответчика на отдельных страницах договора апелляционным судом отклонено. В этой связи суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для отмены решения. 

Предприниматель обжаловала решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Жалоба мотивирована следующим. Удовлетворяя иск, суды первой и апелляционной инстанций посчитали доказанным факт подписания договора от 02.09.2021 № НврФ/35334/21 от имени предпринимателя ФИО4, имевшим нотариальную доверенность от 04.10.2016. При этом истребованные судом материалы регистрационного дела содержат договор аренды от 02.09.2021 № НврФ/35334/21, в котором проставлены подписи неустановленным лицом и без указания слов: «представитель по доверенности ФИО4», а от имени самой ФИО2. Более того, ответчик, заявляя о фальсификации договора от 02.09.2021 № НврФ/35334/21, указывал на то, что не давал согласие на производство неотделимых улучшений арендованного имущества. На депозит Арбитражного суда Краснодарского края ответчиком перечислены денежные средства в сумме 80 тыс. рублей, что подтверждается чеком-ордером от 05.08.2023. Однако в удовлетворении ходатайства предпринимателя о назначении почерковедческой экспертизы судами первой и апелляционной инстанции необоснованно отказано. Отклонив ходатайство ответчика о проведении экспертизы, арбитражный суд не предоставил возможность доказать данные обстоятельства иным способом, поскольку любые пояснения по этому поводу не являются для суда достоверными, а действующий принцип добросовестности не позволяет считать, что документ подписан ненадлежащим лицом. Таким образом, вопрос установления подлинности выполненной ответчиком подписи в договоре аренды от 02.09.2021 № НврФ/35334/21 не мог быть разрешен посредством выяснения только фактических обстоятельств дела, а требовал специальных познаний, которыми суд не обладает, и мог быть разрешен исключительно на основании выводов проведенной по делу почерковедческой экспертизы. Пунктом 8.1 договора сторонами определена обязанность арендодателя возместить арендатору в течение 10 календарных дней с даты предъявления последним соответствующего требования все имущественные потери, указанные в пункте 8.2 договора, возникающие у арендатора при наступлении любого из указанных в данном пункте обстоятельств, в частности, досрочного прекращения договора. Такое прекращение договора произошло в результате одностороннего отказа общества от договора аренды, то есть в результате содействия арендатора наступлению обстоятельства, на случай которого установлено возмещение. Таким образом, обстоятельство, на случай которого установлено возмещение, считается ненаступившим в силу пункта 4 статьи 1, пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса и, соответственно, оснований для удовлетворения иска не имеется. Согласно статье 406.1 Гражданского кодекса возмещение потерь допускается, если будет доказано, что они уже понесены или с неизбежностью будут понесены в будущем. Однако при рассмотрении искового заявления обществом не доказан факт несения потерь. В подтверждение факта несения потерь в суд апелляционной инстанции представлены дополнительные доказательства, которые не представлялись в суд первой инстанции, при этом общество не обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции. Как следует из договора аренды от 02.09.2021 № НврФ/35334/21, он представляет собой стандартную форму, разработанную обществом как лицом, профессионально осуществляющим деятельность в сфере аренды зданий и нежилых помещений для размещения магазинов «Магнит», и применяемую ко всем контрагентам. В данном случае предполагается, что предприниматель имел возможность лишь присоединиться к условиям договора в целом. Возможность влияния на формирование условий договора для предпринимателя, являющейся в рассматриваемых отношениях экономически слабой стороной, был ограничен. Условия договора, содержащиеся в пункте 8.1 договора, во взаимосвязи с возможностью одностороннего отказа общества от договора аренды на основании пункта 6.4, являются явно обременительными. Так, при арендной плате в размере 195 тыс. рублей в месяц на предпринимателя возлагалась обязанность возместить обществу стоимость ремонтно-строительных работ в размере 7 166 315 рублей 44 копеек в любой момент, когда общество в одностороннем порядке откажется от этого договора. При этом данные ремонтно-строительные работы не являлись работами, необходимыми для приведения здания предпринимателя в пригодное для эксплуатации состояние (не являлись капитальным ремонтом, обязанность по проведению которого возлагается на арендодателя, а также его улучшением). Здание передано арендатору в удовлетворительном состоянии (акт приема-передачи от 08.09.2021), а выполненные работами являлись работами по приведению здания к узнаваемому образу магазина сети «Магнит». Суд перовой инстанции указал, что представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что «условие договора аренды о возложении на арендодателя необходимости компенсировать расходы на ремонт помещения при досрочном расторжении договора не было навязано арендодателю и могло быть изменено по соглашению сторон, договоры с иными арендодателями часто заключаются на иных условиях». Однако это не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Напротив, представитель ответчика неоднократно как в устной форме, так и в отзыве на исковое заявление, неоднократно заявлял о том, что условия договора определены обществом и являются стандартной формой истца, находящегося в более сильной переговорной позиции, профессионально осуществляющего деятельность в соответствующей сфере. Такие условия могли быть приняты ответчиком не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Суд первой инстанции указал, что «договор заключен сторонами 02.09.2021 и исполнялся как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора». Однако ни одной из сторон договора упомянутая в решении «доверенность на сотрудника общества для легализации подготовительных работ» не представлялась, в материалах дела доверенность на сотрудника арендатора также отсутствует.

Общество в отзыве указало на соответствующее положениям статьи 161 Кодекса отклонение судами первой и апелляционной инстанций довода предпринимателя о неподписании им договора аренды. Представитель ответчика факт наличия арендных отношений между сторонами не оспаривал, претензий относительно проведенных в объекте строительно-монтажных работ не заявлял. Договор аренды подписан уполномоченным представителем предпринимателя, прошел процедуру государственной регистрации и сторонами исполнялся. В связи с отсутствием в действиях арендатора недобросовестного поведения подлежит отклонению и довод арендодателя о ненаступлении обстоятельств, с которыми стороны связали обязанность ответчика компенсировать понесенные истцом потери. Применительно к рассматриваемому спору действия арендатора, направленные на реализацию предусмотренного договором права одностороннего расторжения, не могут рассматриваться как его недобросовестное поведение. Руководствуясь принципом свободы договора, стороны в качестве такого объективного факта для возмещения потерь предусмотрели факт досрочного прекращения договора. Отсутствуют основания и для вывода о навязывании истцом ответчику явно обременительных для последнего условий договора. При подписании договора, а также впоследствии, ответчик не ставил вопрос о внесении в договор аренды изменений. Обязанность по возмещению имущественных потерь в виде стоимости строительно-ремонтных работ в объекте, согласуется с положениями пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса, предоставляющей арендатору право требования возмещения неотделимых улучшений при прекращении договора аренды по любым основаниям. Доводы жалобы о недобросовестном навязывании условий договора, направлены на изменение судом договорных условий в части обязанности арендодателя компенсировать потери в обход порядка, согласованного договором. Однако предприниматель не оспаривала положения о возмещении потерь на стадии заключения договора. В этой связи не усматривается дисбаланса договорных прав и обязательств сторон, которыми соблюдены требования действующего законодательства, предоставлена равная возможность согласования прав и обязанностей по договору. Ссылки ответчика на то, что проведенные работы не являются неотделимыми улучшениями объекта, а состояние объекта не требовало проведения строительно-ремонтных работ, какими-либо доказательствами не подтверждаются. Факт проведения указанных работ на объекте, согласованных в договоре и в приложениях к нему, как и размер расходов истца на их проведение ответчиком прямо не оспариваются.                    

В судебном заседании представитель предпринимателя поддерживал доводы жалобы, просил ее удовлетворить. Представители общества возражали против доводов жалобы, ссылались на соответствие судебных выводов закону и материалам дела.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.12.2024 судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы предпринимателя откладывалось.

От предпринимателя поступили дополнения к кассационной жалобе, в которых ответчик указал на то, что подписание договора от имени арендодателя неизвестным лицом свидетельствует об отсутствии воли арендодателя на это, а также о несоблюдении письменной формы и, как следствие, о ничтожности такого договора на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса. Также соглашение о возмещении потерь может быть самостоятельно признано недействительным. Ответчик, принимая от истца арендную плату, одобрил сделку в части именно условий об аренде объекта, однако соглашение о возмещении имущественных потерь им не подписывалось и не одобрялось, что свидетельствует о ничтожности такого соглашения. 

Общество в дополнительных пояснениях к отзыву отметило, что все обстоятельства установлены судами, которыми правильно применены к спору нормы материального и процессуального права. Полномочиями по исследованию и оценке доказательств наделены суды первой и апелляционной инстанций. Предусмотренные положениями главы 35 Кодекса основания для отмены состоявшихся по делу судебных актов отсутствуют.                           

В судебном заседании присутствовали представители предпринимателя и общества, которые поддерживали изложенные в жалобе (дополнении) и в отзыве (пояснениях к отзыву) правовые позиции.

Изучив материалы дела и доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает принятые по делу судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 02.09.2021 № НврФ/35334/21. Объектом аренды по договору являлось нежилое помещение общей площадью 420,2 кв. м с кадастровым номером 23:30:1106027:42 на цокольном этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>. Сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения от 08.09.2021, договор аренды прошел процедуру государственной регистрации. 

Общество 19.10.2022 на основании пункта 6.4 договора аренды направило предпринимателю уведомление об одностороннем отказе от него, после чего освободило нежилое помещение от своего имущества и 14.11.2022 уведомило предпринимателя о дате и времени возврата объекта аренды. Сторонами подписан акт от 19.11.2022 возврата нежилого помещения 420,2 кв. м с кадастровым номером 23:30:1106027:42. 

Письмом-претензией от 30.11.2022 арендатор потребовал от арендодателя компенсировать после прекращения договорных отношений расходы на проведение строительно-ремонтных работ в размере 7 166 315 рублей 44 копеек в соответствии с пунктами 8.1, 8.2 договора аренды. Поскольку требования, содержащиеся в претензии, предпринимателем не исполнены, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства.

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 1, 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Соглашением сторон обязательства может быть установлена обязанность одной из них возместить имущественные потери другой стороны, возникшие в случае наступления определенных обстоятельств, каким-либо образом связанных с исполнением, изменением или прекращением обязательства либо его предметом, и не являющихся нарушением обязательства. Суд не может уменьшить размер возмещения потерь, предусмотренных настоящей статьей, за исключением случаев, если доказано, что сторона умышленно содействовала увеличению размера потерь. Потери, предусмотренные настоящей статьей, возмещаются независимо от признания договора незаключенным или недействительным, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункты 1 – 3 статьи 406.1 Гражданского кодекса).

Соглашением сторон обязательства может быть прямо установлена обязанность одной из них возместить имущественные потери другой стороны, возникшие в случае наступления определенных обстоятельств, каким-либо образом связанных с исполнением, изменением или прекращением обязательства либо его предметом, и не являющихся нарушением обязательства. В отличие от возмещения убытков по правилам статей 15 и 393 Гражданского кодекса возмещение потерь по правилам статьи 406.1 Гражданского кодекса осуществляется вне зависимости от наличия нарушения обязательства соответствующей стороной и независимо от причинной связи между поведением этой стороны и подлежащими возмещению потерями, вызванными наступлением определенных сторонами обстоятельств. Возмещение потерь допускается, если будет доказано, что они уже понесены или с неизбежностью будут понесены в будущем. При этом сторона, требующая выплаты соответствующего возмещения, должна доказать наличие причинной связи между наступлением соответствующего обстоятельства и ее потерями. Стороны вправе установить, в частности, такой порядок определения размера потерь, по которому одна из сторон возмещает другой все возникшие у нее потери, вызванные соответствующими обстоятельствами, или их часть. Если сторона, в пользу которой должно быть осуществлено возмещение потерь, недобросовестно содействовала наступлению обстоятельства, на случай которого установлено это возмещение, для целей применения статьи 406.1 Гражданского кодекса такое обстоятельство считается ненаступившим. Соглашение о возмещении потерь может быть заключено лишь сторонами, действующими при осуществлении ими предпринимательской деятельности. Соглашение о возмещении потерь должно быть явным и недвусмысленным. По общему правилу, заключенность и действительность соглашения о возмещении потерь, предусмотренных статьей 406.1 Гражданского кодекса, подлежат оценке судом независимо от заключенности и действительности договора, в связи с которым оно заключено, даже если оно содержится в этом договоре в виде его условия (пункты 15 – 17 постановления от 24.03.2016 № 7).

Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора исходили из того, что стороны в договоре аренды согласовали право на односторонний немотивированный отказ от него арендатора. Право на отказ от договора, реализованное арендатором обусловлено объективными причинами, поэтому не может быть истолковано как недобросовестное содействие наступлению потерь. Также стороны согласовали обязанность арендодателя выплатить арендатору компенсацию в определенном размере (стоимости ремонтно-строительных работ) в случае досрочного прекращения договора аренды. Это условие не противоречит закону и направлено на минимизацию имущественных потерь арендатора в случае возможного прекращения договора по любому основанию. Фактически предпринимателем в результате выполнения подготовительных работ арендатором получен торговый объект с минимальным износом. В этой связи баланс интересов сторон договора при реализации права арендатора на отказ от договора и на возмещение потерь не нарушен.

Как разъяснено в пункте 43 постановления от 25.12.2018 № 49, условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса, другими положениями Гражданского кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. 

Толкование договора должно осуществляться в том числе на основе принципа добросовестности (пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020).

Судебная коллегия не может согласиться с толкованием положений договора аренды (его условий о возмещении имущественных потерь), предложенного судами первой и апелляционной инстанций, а также с их выводом о наличии у предпринимателя безусловной обязанности по возмещению таких потерь в размере, заявленном обществом. Ссылаясь на основополагающий принцип свободы договора, судебные инстанции не учли следующее. По смыслу положений пунктов 8.1 и 8.2 договора аренды, возмещение арендатору потерь обусловлено наступлением событий (совершением действий), зависящих либо от арендодателя, либо связанных с действиями иных (третьих) лиц (государственных или муниципальных органов и др.), но лишающих арендатора правовой и фактической возможности использования предоставленного в аренду имущества. Это такие события (действия) как: оспаривание договора аренды/признание его недействительным; изъятие арендуемого объекта из владения и пользования арендатора (признание самовольной постройкой; досрочное прекращение договора, в том числе в связи с нарушением арендодателем по основаниям, предусмотренным законом или договором; приостановление деятельности (запрет эксплуатации) объекта, в том числе, в порядке положений статьи 1065 Гражданского кодекса). Все приведенные в названных пунктах договора основания для возмещения арендатору потерь связаны с активным и негативным поведением арендодателя, действия которого и повлекли такие последствия как невозможность эксплуатации предоставленного арендатору объекта в связи с выявленными в отношении него пороками либо прекращением арендных отношений. Исходя из буквального содержания и смысловой нагрузки этих условий договора, арендатор посредством внесения в договор положений о возмещении имущественных потерь защищает свой экономический интерес от наступления указанных негативных событий (совершения арендодателем действий, влекущих прекращение договорных отношений). Это подтверждается и согласованным сторонами механизмом расчета потерь, представляющего собой для наступивших последствий размер возмещения в виде стоимости произведенных арендатором на объекте ремонтно-строительных работ. При безупречном поведении арендодателя как стороны договора (в случае надлежащего исполнении им своих обязательств, надлежащего технического состояния передаваемого в аренду объекта, нечинения им препятствий в пользовании имуществом) приведенные в пункте 8.1 основания для применения положений о возмещении имущественных потерь у арендатора возникнуть не могут. В данном случае материалами дела не подтверждено и судами не установлено, что имели место именно такие (обусловленные негативными действиями арендодателя и (или) третьих лиц) обстоятельства, повлекшие невозможность эксплуатации предоставленного арендатору объекта для цели, согласованной сторонами в договоре. С учетом очевидности цели включения в договор аренды от 02.09.2021 № НврФ/35334/21 условий о возмещении имущественных потерь (исключение недобросовестных действий со стороны арендодателя, либо событий, обусловленных просчетами последнего), такое обстоятельство как односторонний отказ арендатора от исполнения договора, не может служить основанием для применения к спору положений пунктов 8.1 и 8.2 договора. В этой связи судебная коллегия полагает, что судами первой и апелляционной инстанций неправильно истолкованы условия раздела договора о возмещении имущественных потерь, что привело к принятию необоснованных судебных актов. Суд первой инстанции, полагая возможным применение к арендодателю пунктов 8.1 и 8.2 договора, указал также на то, что закрепляя в пункте 6.4 договора право немотивированного отказа арендатора от договора, стороны исходили из интереса арендатора в размещении торгового объекта в конкретной локации. При этом не исключались риски убыточности осуществления арендатором коммерческой деятельности в объекте, либо напротив высокой доходности такой деятельности. Возможной повышенной доходностью объясняется включение в договор дополнительной арендной платы (помимо твердого размера арендной платы), а именно, платы в размере 5% от товарооборота (раздел 4 приложения 5 к договору). Апелляционный суд дополнительно отметил, что отказ арендатора от договора обусловлен объективными причинами (отсутствие доходности магазина, более того, получением прямого убытка от торговой деятельности), поэтому такой отказ не может быть истолкован как недобросовестное содействие наступлению потерь. В этой связи судебная коллегия полагает необходимым отметить, что в период действия договора арендодатель не получал дополнительной арендной платы в размере 5% от товарооборота, ему уплачивалась арендная плата только в твердом размере (плата за пользование объектом). При этом общество является одним из крупнейших в Российской Федерации ритейлеров (имеет в собственности или в аренде магазины в большинстве российских регионов и в ряде зарубежных стран) со штатом сотрудников, имеющих опыт и профессиональные навыки в вопросах целесообразности и экономической обоснованности открытия продовольственных магазинов на той или иной территории. Ошибка (коммерческий просчет) общества, не сумевшего выявить потребность в заключении договора аренды в отношении объекта (как торговой точки, обеспечивающей необходимую доходность и рентабельность в первый год ее эксплуатации), не может (не должна) быть переложена на арендодателя (предпринимателя ДД.ММ.ГГГГ года рождения) со ссылкой на положения пунктов 8.1 и 8.2 договора, ошибочно истолкованных судами исходя исключительно из понимания их арендатором. Поведение общества также могло быть проверено судами, полагавшими, что к спору подлежат применению именно условия о возмещении потерь, на предмет добросовестности, учитывая, что для стороны, недобросовестно содействовавшей наступлению обстоятельства, на случай которого установлено возмещение, такое обстоятельство не считается наступившим (пункт 15 постановления от 25.12.2018 № 49). В обоснование возражений на доводы предпринимателя, общество также указывало на наличие у последнего безусловной обязанности по возмещению имущественных потерь в виде стоимости строительно-ремонтных работ в объекте (как неотделимых улучшений) при прекращении договора аренды по любым основаниям. В этой связи судебная коллегия обращает внимание истца н то, что обществом заявлено к предпринимателю требование о возмещении имущественных потерь, а не о взыскании с арендодателя стоимости неотделимых улучшений, возможность возмещения которых урегулирована положениями статьи 623 Гражданского кодекса. Предмет доказывания по иску о взыскании стоимости отделимых и неотделимых улучшений недвижимого имущества после прекращения договора аренды, отличается от обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках спора сторон о возмещении имущественных потерь (статья 406.1 Гражданского кодекса). Поэтому стоимость улучшений недвижимого имущества после прекращения договора от 02.09.2021 № НврФ/35334/21 и возврата объекта аренды не может взыскиваться с предпринимателя в таком «упрощенном» порядке – посредством предъявления обществом (разрешения судами) иска о возмещении имущественных потерь. 

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения и (или) апелляционного постановления являются несоответствие выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Вывод судов первой и апелляционной инстанций о наличии оснований для взыскания с предпринимателя в пользу общества имущественных потерь не может быть признан судом округа мотивированным, основанным на результатах правильного истолкования условий договора, надлежащей оценки всех представленных в материалы дела доказательств. В этой связи решение и постановление в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суду при новом рассмотрении следует устранить отмеченные недостатки исходя из правил толкования, предусмотренных статьей 431 Гражданского кодекса и разъясненных постановлением от 25.12.2018 № 49, проверить доводы и возражения сторон, исследовать с учетом требований, установленных статьей 71 Кодекса, представленные в материалы дела доказательства. Спор по существу разрешить по результатам исследования фактических обстоятельств и проверки позиций сторон при правильном применении норм материального права и надлежащей оценки имеющихся (дополнительно представленных сторонами) доказательств, с принятием законного и обоснованного решения.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что предпринимателем при подаче кассационной жалобы в доход федерального бюджета уплачивалась государственная пошлина (чек по операции от 17.09.2024).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2024 по делу № А32-2680/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Авдякова

 Т.Н. Драбо