РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-129346/23-16-843

г. Москва

05 апреля 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 27.02.2024 г.

Полный текст решения изготовлен 05.04.2024 г.

Арбитражный суд города Москвы 

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПОЛЛИ - М" (119002, 

<

...>, ЭТ ПОДВАЛ ПОМ I КОМ 8-12, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 02.09.2002, ИНН: 

<

***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии:

от истца – ФИО2 по дов. № б/н от 05.04.2023 и ФИО3 по дов. № б/н от 05.04.2023;

от ответчика – ФИО4 по дов. № ДГИ-Д-1662/23 от 11.12.2023, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ПОЛЛИ - М» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/П, с кадастровым номером 77:01:0001049:3333, общей площадью 80,3 кв.м.

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что в проекте договора, направленном ответчиком в адрес истца, цена выкупаемого имущества не соответствует рыночной и имеются иные условия, не соответствующие закону.

Ответчиком представлены письменные пояснения, в которых иск не признаёт.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

Представитель ответчика иск не признал.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы (арендодателем) и ООО «ПОЛЛИ - М» (арендатором) заключён договор аренды недвижимого имущества № 00-00520/04 от 19.05.2004 г., согласно которому истцу предоставлено в аренду нежилое помещение общей площадью 80,3 кв. м по адресу: 

<

...>/П, с кадастровым номером 77:01:0001049:3333. 

Истец является лицом, имеющим преимущественное право на выкуп указанного помещения в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). 

17.02.2023 г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>/П.

04.04.2023 г. Департамент направил истцу проект договора купли-продажи.

Истец 05.05.2023 г. вручил ответчику подписанный со своей стороны проект договора и протокол разногласий к указанному проекту договора.

Департамент протокол разногласий отклонил (письмо от 12.05.2023 г. № 33-5-18111/23-(0)-8), в связи с чем истец передал разногласия на разрешение суда.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно ч. 4.1 ст. 4 Закона № 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В силу ч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ ?в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как указано в п. 1 ?Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», если проект договора направляется стороной, для которой заключение договора обязательно, она обязана после получения от акцептанта протокола разногласий известить последнего о принятии договора в его редакции либо об отклонении указанного протокола.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда.

Экспертным заключением ООО «МСВ Консалт» от 02.02.2024 г. установлено, что рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 80,3 кв. м по адресу:           

<

...>/П, с кадастровым номером 77:01:0001049:3333, по состоянию на 17.02.2023 г. составляет 9 367 075 рублей. 

Ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы судом отклонено в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 87 АПК РФ. 

Таким образом, пункты 3.1 и 3.4 договора подлежат изложению в редакции истца (с учётом ходатайства об уточнении исковых требований), то есть с указанием выкупной цены в соответствии с результатами судебной экспертизы. 

Также в исковом заявлении истец просит помимо стоимости объекта урегулировать и исключить часть пунктов Договора купли продажи.

Требование истца об исключении пункта 3.7 «Стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения по Договору переплаты при наличии неисполненных, в том числе не наступивших будущих обязательств Покупателя по оплате до конца действия Договора либо неисполненных, в том числе не наступивших обязательств по иным договорам, заключенным между Сторонами, образующаяся переплата не возвращается, а подлежит зачислению в счет оплаты по Договору за будущие периоды или по иным заключенным между Сторонами договорам (при наличии)», признаётся судом обоснованным, поскольку переплата по Договору является неосновательным обогащением стороны, принявшей переплату.

Положения пункта 3.7 являются прямым нарушением статьи 1102 ГК РФ, согласно которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Внесение в Договор противоречащих Закону положений недопустимо.

Также истец просит исключить пункт 5.3 договора: «В случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере суммы, рассчитанной как рыночная стоимость права пользования Объектом, определенная по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2021 г. № 809-ПП, за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на Объект, по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на Объект. 

При этом Стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на Объект: - несовершение действий, предусмотренных Договором, с нарушением сроков, указанных в Договоре, более чем на месяц без уважительных причин либо более, чем на три месяца вне зависимости от причин; - неустранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной, повлекшее отказ в государственной регистрации права собственности, залога, сервитута и выдаче электронной закладной (если такой отказ не обжалован в установленном порядке либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу); - неисполнение обязанности, предусмотренной п. 7.6 Договора». 

 

Суд соглашается с данным требованием истца, поскольку согласно правовой позиции, изложенной в п. 16  Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.03.1998 г. № 32 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением антимонопольного законодательства», принудительное установление санкций в виде неустойки без указания закона и согласия каждой стороны договора исключено в силу пункта 1 статьи 330 и пункта 4 статьи 421 ГК РФ.

Истец предлагает изложить пункт 5.5 договора: «Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек», в редакции: 

«Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в той части, которая превышает предусмотренные Договором неустойки.».

Суд принимает редакцию истца, поскольку в силу ст. 394 ГК РФ штрафная неустойка (возмещение убытков сверх неустойки) может быть установлена только законом или по соглашению сторон.

Истец просит исключить пункт 5.9 договора «При наличии просрочки двух и более платежных периодов Стороны признают, что любое третье лицо вправе произвести исполнение по оплате Договора при условии, что этим третьим лицом производится полное исполнение обязательств по оплате всех платежей по Договору (включая ненаступившие по сроку). При этом Покупатель считается возложившим на такое третье лицо исполнение обязательств по Договору, указанных в настоящем пункте, а Продавец обязан принять такое исполнение. Условие, содержащееся в настоящем пункте, не может быть истолковано, как отменяющее или изменяющее обязательства Покупателя по оплате» ссылаясь на то, что истец не даёт своего согласия на оплату за него Договора любым даже неизвестным обществу третьим лицом без его согласия, тем более по обязательства срок которых даже не наступил. 

Суд соглашается с доводами истца, поскольку без согласия должника кредитор может принять исполнение, предложенное третьим лицом, только по просроченным платежам (п.п. 1 и 2 ст. 313 ГК РФ).

Также истец просит исключить пункт 5.10 договора: «В случае уклонения Покупателя от заключения договора страхования на Объект и (или) непредставления Продавцу копии страхового полиса Объекта Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от цены Объекта». 

Суд соглашается с данным требованием истца, поскольку принудительное установление санкций в виде неустойки без указания закона и согласия каждой стороны договора исключено в силу пункта 1 статьи 330 и пункта 4 статьи 421 ГК РФ.

Также истец просит исключить пункт 5.11 договора: «Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки».

Данное требование истца не подлежит удовлетворению, поскольку в пункт 5.11 договора фактически процитировано третье предложение п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Также истец предлагает исключить следующие пункты договора:

- 7.4 «Стороны договорились о том, что выявление указанных в п. 7.3 Договора обстоятельств влечет за собой расторжение Договора во внесудебном порядке. При этом заключение соглашения о расторжении Договора является для Покупателя обязательным»;

 

- 7.5 «В случае непоступления в течение 30 дней с даты истечения сроков оплаты (в том числе, промежуточных) на расчетный счет средств, указанных в п. 3.4 Договора (непредставления подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на Объект от Продавца к Покупателю не зарегистрирован органом регистрации прав, что является существенным нарушением условий Договора, Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть Договор путем направления уведомления, при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления (за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта), при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления. Указанное в настоящем пункте право принадлежит только Продавцу, как первому залогодержателю (в силу закона). Последующие залогодержатели в случае просрочки вправе обратить взыскание на предмет залога в соответствии с порядком, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ»;

- 7.6 «В случае, предусмотренном п. 7.5 Договора, Покупатель обязан совершить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Продавцу». 

Суд соглашается с данным требованием истца, поскольку нормами Закона № 159-ФЗ, которые являются специальным по отношению к нормам главы 30 ГК РФ, право на односторонний отказ продавца от договора (расторжение во внесудебном порядке) не предусмотрено. 

Истец предлагает изложить пункт 7.9 договора: «В случае расторжения Договора (прекращения его в связи с односторонним отказом) ранее существовавшие арендные отношения на Объект не восстанавливаются. Покупатель в целях возмещения фактического использования Объекта и (или) иных убытков Продавца выплачивает Продавцу денежные средства в размере рыночной стоимости права пользования Объектом, определенной по ранее действовавшим договорам аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта согласно акту приема-передачи.

Продавец при этом обязан выплатить Покупателю денежные средства, уплаченные по  Договору, за вычетом денежных средств в размере рыночной стоимости права пользования Объектом, определенной по ранее действовавшим договорам аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта Покупателем согласно акту приема-передачи, а в случае недостаточности ранее внесенных денежных средств для компенсации периода использования объекта, Покупатель обязан произвести соответствующую оплату Продавцу.

В случае признания настоящего Договора недействительным, арендные отношения между Сторонами считаются непрекращавшимися», в редакции: 

«В случае расторжения Договора по решению суда Покупатель в целях возмещения фактического использования Объекта и (или) иных убытков Продавца выплачивает Продавцу денежные средства в размере рыночной стоимости права пользования Объектом, определенной по ранее действовавшим договорам аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта согласно акту приема-передачи.

Продавец при этом обязан выплатить Покупателю денежные средства, уплаченные по Договору, за вычетом денежных средств в размере рыночной стоимости права пользования Объектом, определенной по ранее действовавшим договорам аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта Покупателем согласно акту приема-передачи, а в случае недостаточности ранее внесенных денежных средств для компенсации периода использования объекта, Покупатель обязан произвести соответствующую оплату Продавцу.

В случае признания настоящего Договора недействительным, арендные отношения между Сторонами считаются непрекращавшимися».

Суд полагает, что подлежат исключению только слова: «(прекращения его в связи с односторонним отказом)», поскольку нормами Закона № 159-ФЗ право на односторонний отказ продавца от договора не предусмотрено.

В остальном принимается редакция указанного пункта, предложенная ответчиком, поскольку она не противоречит закону. 

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

При этом выражение несогласия ответчика с доводами истца не может являться тем оспариванием его прав, которое ведет к возложению на ответчика обязанности по возмещению судебных расходов (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.03.2022  г.                № 6-КГ22-1-К2).

Из материалов дела не усматривается нарушение прав истца со стороны ответчика в части стоимости Объекта купли-продажи, так как ответчик не был обязан подписывать протокол разногласий в редакции истца в части цены Объекта.

Экспертиза по делу проводилась по ходатайству истца.

Таким образом, проведение экспертизы по делу было вызвано не необходимостью проверки обоснованности возражений ответчика на иск, а получением надлежащих доказательств рыночной цены предмета договора купли-продажи.

В связи с этим судебные расходы на оплату экспертизы не подлежат взысканию с ответчика.

Также как указано в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1, положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению: при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования; иска имущественного характера, не подлежащего оценке.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы 

 

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН: 

<

***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «ПОЛЛИ-М» (ИНН: 

<

***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/П, с кадастровым номером 77:01:0001049:3333, общей площадью 80,3 кв.м, приняв спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

- пункт 3.1. принять в редакции: «Рыночная стоимость Объекта составляет 9 367 075 (девять миллионов шестьдесят семь тысяч семьдесят пять) рублей в соответствии заключением эксперта А40-129346/23 об оценке рыночной стоимости от 09.02.2024 г., выполненного ООО «МСВ Консалт».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

- пункт 3.4. принять в редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее                 111 512 (сто одиннадцать тысяч пятьсот двенадцать) рублей 80 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта, (п. 3.1.)

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга.»;

- пункт 5.5. принять в редакции: «Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в той части, которая превышает предусмотренные Договором неустойки.»;

- пункт 5.11. принять в редакции: «Доводы Покупателя о невозможности исполнения обязательства по оплате по Договору вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, выполнения социально значимых функций, наличия обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании ст. 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) не могут служить основанием для снижения Продавцом неустойки.»;

- пункт 7.9. принять в редакции: «В случае расторжения Договора ранее существовавшие арендные отношения на Объект не восстанавливаются. Покупатель в целях возмещения фактического использования Объекта и (или) иных убытков Продавца выплачивает Продавцу денежные средства в размере рыночной стоимости права пользования Объектом, определенной по ранее действовавшим договорам аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта согласно акту приема-передачи.

Продавец при этом обязан выплатить Покупателю денежные средства, уплаченные по Договору, за вычетом денежных средств в размере рыночной стоимости права пользования Объектом, определенной по ранее действовавшим договорам аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта Покупателем согласно акту приема-передачи, а в случае недостаточности ранее внесенных денежных средств для компенсации периода использования объекта, Покупатель обязан произвести соответствующую оплату Продавцу.

В случае признания настоящего Договора недействительным, арендные отношения между Сторонами считаются непрекращавшимися.»;

- пункты 3.7, 5.3, 5.9, 5.10, 7.4, 7.5, 7.6 по тексту проекта договора – исключить.

 

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.

 

Судья:

М.Ю. Махалкин