АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза,  ул. Кирова, 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: info@penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

Р Е Ш Е Н И Е

город Пенза                                                                              Дело № А49-12153/2020

« 26 »   мая   2021 года

Резолютивная часть объявлена 24 мая 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 26 мая 2021 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Павловой З.Н. при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Горбаченко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Административно-жилищное строительство» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к 1. Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

2. Управлению муниципального имущества города Пензы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пензенской области

о признании договора аренды земельного участка недействительным, 

при участии в заседании

от истца: ФИО2 – представитель (доверенность от 30.12.2020 г.)

от ответчиков: 1. ФИО3 – представитель (доверенность от 24.03.2020 г.)

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Административно-жилищное строительство» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 и Управлению муниципального имущества города Пензы о признании недействительным договора аренды земельного участка № 306 от 22.12.2017, кадастровый номер 58:29:4005016:54, площадью 930 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного между Управлением муниципального имущества города Пензы и ФИО1, на основании ст. ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пензенской области.

Первый ответчик - Индивидуальный предприниматель ФИО1, в письменном отзыве на иск (том 1, л. д. 80-82) требования истца отклонил, указав, что ИП ФИО1 21 ноября 2017 года признан победителем аукциона по лоту № 6, предметом которого являлось право на заключение договора аренды на земельный участок из состава земель населенных пунктов по адресу: 

<

...> площадью 930 кв. м, кадастровый номер: 58:29:4005016:54, разрешенное использование деловое управление. 22 декабря 2017 года между Управлением муниципального имущества г. Пензы и ИП ФИО1 заключен договор аренды № 306 о предоставлении в аренду указанного земельного участка. На данном земельном участке ИП ФИО1 возведен объект недвижимости 50% степенью готовности. Действие данного договора окончено 21.12.2020 г. 21.12.2020 между Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы и ИП ФИО1 заключен новый договор аренды № 351/20 на срок до 20.12.2023. Указанные договоры зарегистрированы в установленном порядке. Ответчик указывает, что заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без предварительного проведения кадастрового учета не допускается. При проведении аукциона данные требования были соблюдены. Ответчик полагает, что для признания договора недействительным, необходимо признать недействительными и торги, по результатам которых он заключен. Однако годичный срок обжалования торгов на право заключения договора аренды спорного земельного участка истек 21 ноября 2018 года. В иске просит отказать.

В процессе рассмотрения дела представитель истца указывал, что  земельный участок, выставленный на торги, не мог быть предметом аукциона, поскольку 25.08.1993 передан ООО Административно-жилищное строительство» в постоянное бессрочное пользование для строительства 2-3 этажных административных зданий. Истец считает, что уполномоченный орган не вправе был заключать договор аренды и не вправе был осуществлять мероприятия по организации и проведению аукциона по продаже права аренды земельного участка, поскольку данный участок предоставлен истцу в постоянное бессрочное пользование. Представитель истца также пояснил, что на спорном земельном участке был возведен фундамент; право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, однако незавершенный строительством объект поставлен на кадастровый учет; строительство не завершили ввиду возникновения финансовых трудностей. Как указывает истец, не заключив договор аренды в срок, установленный в постановлении администрации г. Пензы от 28.12.2012 № 1623, ООО «Административно-жилищное строительство» не отказывалось от права постоянного бессрочного пользования, процедура переоформления не была завершена, после чего названное постановление утратило силу.   

В письменных дополнениях к исковому заявлению (том 1, л. д. 115-119) истец не согласен с доводами первого ответчика, изложенными в отзыве на иск, считает их необоснованными, указав, что для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования необходимо либо соответствующее волеизъявление пользователя, либо наличие вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка. Факт не переоформления землепользователем права постоянного (бессрочного) пользования до 01.07.2012, как того требует п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ, не означает прекращение указанного права. По мнению истца, земельный кодекс РФ и Федеральный закон № 137-ФЗ такого основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования не содержат. Установленный законом срок 01.07.2012 также не может рассматриваться как срок, наступление которого влечет утрату права на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования. После 01.07.2012 лица, владеющие правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, по-прежнему вправе требовать переоформления такого права. В обоснование своей позиции истец ссылается на определения Верховного Суда Российской Федерации № 305-КГ14-7532 от 06.05.2015, № 306-ЭС18-5353 от 15.05.2018, № 306-ЭС19-371 от 04.03.2019, постановление Арбитражного суда Поволжского округа № Ф06-68029/2020 от 16.12.2020. Истец считает, что заключив договор аренды земельного участка № 306 от 22.12.2017, Управление муниципального имущества г. Пензы распорядилось земельным участком с кадастровым номером 58:29:4005016:54, принадлежащем ООО «Административно-жилищное строительство» на праве постоянного (бессрочного) пользования, что не соответствует вышеприведенным нормам федерального законодательства и нарушает права истца. Ссылаясь на ст. ст. 168, 420, 422 Гражданского кодекса РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ истец полагает, что арендные правоотношения возникают между сторонами с момента заключения договора аренды. При этом аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности представляет собой лишь обязательный порядок, предшествующий заключению договора аренды. Недействительность договора, заключенного по результатам проведения торгов, может быть связана не только с нарушением порядка их проведения, но и с иными нарушениями требований законодательства. Соответственно, ссылка ответчика на ст. 449 Гражданского кодекса РФ несостоятельна. Не согласен истец и с утверждением ответчика об истечении срока исковой давности, указав, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, не может превышать десяти лет со дня начала исполнения сделки. Ответчиками на настоящий момент копии договора аренды земельного участка и акта приема-передачи земельного участка в материалы дела не предоставлены, в связи с чем, исполнение спорного договора началось не ранее 22.12.2017. С настоящим иском истец обратился 16.12.2020, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности. Исковые требования просит удовлетворить.

Представитель первого ответчика в процессе рассмотрения дела пояснял, что договор аренды земельного участка заключен на законных основаниях по результатам торгов, которые не признаны недействительными; срок действия договора продлен; земельный участок на момент заключения договора был освобожден; на сегодняшний момент объект представляет собой 50% готовности; оснований для признания договора недействительным не имеется; просит применить срок исковой давности. В материалы дела ответчиком представлены копии договоров аренды земельного участка № 306 от 22.12.2017, № 351/20 от 21.12.2020. 

Представитель истца в судебном заседании настаивает на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему. В материалы дела истцом представлена выписка из ЕГРН в отношении спорного земельного участка, согласно которой 28.01.2013 г. зарегистрировано заявление о внесении записи о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования. Им заявлено ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании в связи с тем, что 21.05.2021 г. в суд направлено заявление о признании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области по регистрации прекращения права незаконными, поскольку в последующем истцом будет заявляться ходатайство о приостановлении производства по делу. 

Представитель первого ответчика возражает против удовлетворения ходатайства истца. 

Рассмотрев ходатайство истца, и принимая во внимание то обстоятельство, что истцом не представлено доказательств поступления в суд заявления, а также принятия заявления к производству, арбитражный суд в соответствии со ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставляет его без удовлетворения. При этом суд учитывает и то обстоятельство, что рассмотрение дела уже откладывалось.

Второй ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились. О времени и месте его проведения они извещены надлежащим образом. Их неявка в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению спора по существу. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований. При этом суд исходит из следующего:

На основании постановления Администрации города Пензы от 30.08.2017 г. № 1587/13 (том 2, л. д. 14) Управлению муниципального имущества города Пензы поручена организация проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов площадью 930 кв. м, кадастровый номер 58:29:4005016:54, расположенного по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования деловое управление, в связи с чем последним издан приказ от 12.10.2017 г. № 325 (том 2, л. д. 15). Из извещения (том 1, л. д. 30-33), опубликованного в газете «Пенза» от 18.10.2017 г. (том 2, л. д. 19-21) следует, что аукцион по лоту № 6 на право заключения договора аренды на земельный участок из состава земель населенных пунктов по адресу: 

<

...> площадью 930 кв. м, кадастровый номер: 58:29:4005016:54, разрешенное использование деловое управление, будет проведен 21.11.2017 г.

Согласно протоколу о результатах аукциона от 21.11.2017 г. по лоту № 6 победителем признан ИП ФИО1, предложивший наибольшую цену.

22 декабря 2017 г. между Муниципальным образованием город Пенза, от имени которого выступает Управление муниципального имущества администрации города Пензы, переименованное в настоящее время в Управление муниципального имущества города Пензы - Арендодателем и ИП ФИО1 – арендатором заключен договор аренды земельного участка № 306 (том 1, л. д. 104-105). 

По условиям договора, Управление, являясь Арендодателем, на основании протокола аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 21.11.2017 г. обязуется предоставить, а ИП ФИО1 - Арендатор обязуется принять во временное пользование земельный участок площадью 930 кв. м, из состава земель населенных пунктов по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 58:29:4005016:54, разрешенное использование деловое управление.

Во исполнение условий договора арендодатель передал в арендное пользование арендатору земельный участок, что подтверждается актом приема-передачи от 22.12.2017 г. (том 1, л. д. 107).

Срок аренды сторонами установлен с 22.12.2017 г. по 21.12.2020 г. (п. 2.1 договора). 

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН (том 1, л. д. 34-47). 

Первому ответчику выдано разрешение на строительство от 09.06.2020 г. № 58-29-032-2020 административного здания со сроком действия до 09.11.2020 г., которое в настоящее время продлено до 15.01.2023 г.

В связи с истечением срока действия договора аренды № 306 от 21.12.2020 г., между ответчиками подписано соглашение о расторжении данного договора и заключен новый договора аренды земельного участка, предназначенного для завершения строительства № 351/2020 от 21.12.2020 г. (том 1, л. д. 109-110). 

На арендованном земельном участке первым ответчиком на основании разрешения на строительство возведен объект недвижимости – административное здание со степенью готовности 50%, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Как следует из пояснений представителя ответчика, в настоящий момент степень готовности здания составляет 90%, в здании проводятся отделочные работы.

Заявляя иск о признании договора аренды земельного участка № 306 от 22.12.2017 г. недействительным в силу его ничтожности, истец указывает на то, что земельный участок, выставленный на торги, не мог быть предметом аукциона, поскольку 25.08.1993 данный земельный участок передан ООО «Административно-жилищное строительство» в постоянное бессрочное пользование для строительства 2-3 этажных административных зданий. Истец считает, что уполномоченный орган не вправе был заключать договор аренды и не вправе был осуществлять мероприятия по организации и проведению аукциона по продаже права аренды земельного участка. Кроме того, на спорном земельном участке был возведен фундамент; право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, однако незавершенный строительством объект поставлен на кадастровый учет; строительство не завершили ввиду возникновения финансовых трудностей. Как указывает истец, не заключив договор аренды в срок, установленный в постановлении администрации г. Пензы от 28.12.2012 № 1623, ООО «Административно-жилищное строительство» не отказывалось от права постоянного бессрочного пользования, процедура переоформления не была завершена, после чего названное постановление утратило силу, для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования необходимо либо соответствующее волеизъявление пользователя, либо наличие вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка. Факт не переоформления землепользователем права постоянного (бессрочного) пользования до 01.07.2012, как того требует п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ, не означает прекращение указанного права. По мнению истца, земельный кодекс РФ и Федеральный закон № 137-ФЗ такого основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования не содержат. Установленный законом срок 01.07.2012 также не может рассматриваться как срок, наступление которого влечет утрату права на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования. После 01.07.2012 лица, владеющие правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, по-прежнему вправе требовать переоформления такого права. В обоснование своей позиции истец ссылается на определения Верховного Суда Российской Федерации № 305-КГ14-7532 от 06.05.2015, № 306-ЭС18-5353 от 15.05.2018, № 306-ЭС19-371 от 04.03.2019, постановление Арбитражного суда Поволжского округа № Ф06-68029/2020 от 16.12.2020. Истец считает, что заключив договор аренды земельного участка № 306 от 22.12.2017, Управление муниципального имущества г. Пензы распорядилось земельным участком с кадастровым номером 58:29:4005016:54, принадлежащим ООО «Административно-жилищное строительство» на праве постоянного (бессрочного) пользования, что не соответствует вышеприведенным нормам федерального законодательства и нарушает права истца. Ссылаясь на ст. ст. 168, 420, 422 Гражданского кодекса РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ истец полагает, что арендные правоотношения возникают между сторонами с момента заключения договора аренды. При этом аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности представляет собой лишь обязательный порядок, предшествующий заключению договора аренды. Недействительность договора, заключенного по результатам проведения торгов, может быть связана не только с нарушением порядка их проведения, но и с иными нарушениями требований законодательства. Соответственно, ссылка ответчика на ст. 449 Гражданского кодекса РФ несостоятельна. Не согласен истец и с утверждением ответчика об истечении срока исковой давности, указав, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, не может превышать десяти лет со дня начала исполнения сделки. Ответчиками на настоящий момент копии договора аренды земельного участка и акта приема-передачи земельного участка в материалы дела не предоставлены, в связи с чем, исполнение спорного договора началось не ранее 22.12.2017. С настоящим иском истец обратился 16.12.2020, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности. Исковые требования просит удовлетворить.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ИП ФИО1 21 ноября 2017 года признан победителем аукциона по лоту № 6, предметом которого являлось право на заключение договора аренды на земельный участок из состава земель населенных пунктов по адресу: 

<

...> площадью 930 кв. м, кадастровый номер: 58:29:4005016:54, разрешенное использование деловое управление. 22 декабря 2017 года между Управлением муниципального имущества г. Пензы и ИП ФИО1 заключен договор аренды № 306 о предоставлении в аренду указанного земельного участка. На данном земельном участке ИП ФИО1 возведен объект недвижимости 50% степенью готовности. Действие данного договора окончено 21.12.2020 г. 21.12.2020 между Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы и ИП ФИО1 заключен новый договор аренды № 351/20 на срок до 20.12.2023. Указанные договоры зарегистрированы в установленном порядке. Ответчик указывает, что заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без предварительного проведения кадастрового учета не допускается. При проведении аукциона данные требования были соблюдены. Ответчик полагает, что для признания договора недействительным, необходимо признать недействительными торги, по результатам которых он заключен. Однако годичный срок обжалования торгов на право заключения договора аренды спорного земельного участка истек 21 ноября 2018 года. В иске просит отказать.

Материалами дела подтверждается то обстоятельство, что изначально земельный участок по ул. Либерсона в г. Пензе предоставлен ТОО «Жемчужина» для строительства 2-3 этажных административных зданий с магазинами на первом этаже на основании постановления Главы Пензенской городской администрации от 09.04.1993 г. № 280/1 (том 1, л. д. 13-14), которым предписано ТОО получить в Комитете по земельным ресурсам государственный акт на право пользования землей. В связи с объединением ТОО «Жемчужина» и АО «Тон-Инвест» и созданием ТОО «Административно-жилищное строительство» постановлением Главы Пензенской городской администрации от 25.08.1993 г. № 801 (том 1, л. д. 15) в постановление Главы Пензенской городской администрации от 09.04.1993 г. № 280/1 внесены изменения. Постановлением Главы администрации  города Пензы от 11.01.2005 г. № 12/2 (том 1, л. д. 16) в указанные постановления № 280/1 и № 801 внесены изменения, согласно которым ООО «АЖС» предоставляется в том числе земельный участок из состава земель поселений для строительства 2-3 этажных административных зданий с магазинами на первом этаже по ул. Либерсона площадью 930 кв. м.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12.05.2005 г. серии 58 КТ № 288609 (том 1, л. д. 17) за ООО «Административно-жилищное строительство» зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок под строительство 2-3 этажных административных зданий с магазинами площадью 930 кв. м, кадастровый номер 58:29:04 005 016:0054 адрес (местоположение) примерно в 38,5 м по направлению на северо-запад от ориентира: жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>.

Истцу выдано разрешение на строительство трехэтажного административного здания с магазином на первом этаже по ул. Либерсона в г. Пензе от 01.11.2007 г. № RU58304000-155 (том 1, л. д. 22) со сроком действия до 01.11.2008 г., которое продлено до 01.11.2009 г.

Как указывает представитель истца, на спорном земельном участке им возведен фундамент со степенью готовностью объекта 18% - кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства 2008 года (том 1, л. д. 23-25) и 29.10.2008 г. объекту присвоен адрес: 

<

...> (том 1, л. д. 26). Незавершенный строительством объект в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрирован. Строительство объекта истцом не завершено в связи с финансовыми трудностями. 

Из материалов дела и пояснений представителей сторон следует, что истец обратился в Администрацию города Пензы с заявлением о переоформлении права постоянного бессрочного пользования на право аренды, в связи с чем Администрацией города Пензы принято постановление от 28.12.2012 г. № 1623 (том 2, л. д. 5-6) о предоставлении ООО «АЖС» земельного участка из состава земель населенных пунктов по адресу: 

<

...> в аренду.

Указанным постановлением прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ООО «АЖС» на земельный участок площадью 930 кв. м по адресу: 

<

...>, и спорный земельный участок предоставлен истцу на праве аренды, для чего истец обязан в месячный с момента принятия постановления обратиться в Управление муниципального имущества города Пензы по вопросу заключения договора аренды, а Управление подготовки документов по земельным и градостроительным вопросам администрации города Пензы в течение 1 недели обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области для государственной регистрации прекращения права.

17.01.2013 г. представитель Администрации города Пензы обратился в Управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования и 28.01.2013 г. осуществлена государственная регистрация прекращения права истца на земельный участок – выписка из ЕГРН.

Истец полагает, что поскольку договор аренды земельного участка им не заключен, поэтому постановление Администрации города Пензы от 28.12.2012 г. № 1623 считается утратившим юридическую силу – п. 6 постановления, и, следовательно, его право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 930 кв. м с кадастровым номером 58:29:04 005 016:0054 сохранено., Управление муниципального имущества г. Пензы распорядилось земельным участком с кадастровым номером 58:29:4005016:54, принадлежащим ООО «Административно-жилищное строительство» на праве постоянного (бессрочного) пользования, что не соответствует нормам федерального законодательства и нарушает права истца, в связи с чем договор аренды № 306 от 22.12.2017 является недействительным.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Согласно Примечанию к статье 3 Федерального закона № 137-ФЗ для целей данной статьи, за исключением предусмотренных пунктом 9.1 этой же статьи случаев, переоформление права на земельный участок включает в себя:

подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с данной статьей или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном статьями 15 или 22 ЗК РФ, при переоформлении этого права в соответствии с пунктами 2 и 5 настоящей статьи;

принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве; 

государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Поскольку Общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением о переоформлении права бессрочного (постоянного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005016:54 на право аренды, то Администрацией города Пензы на основании вышеуказанных норм действующего законодательства правомерно принято постановление от 28.12.2012 о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования и указанное постановление направлено в Управление Росреестра по Пензенской области. В реестр внесена запись о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования истца на земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005016:54.

Таким образом, на момент проведения аукциона на право заключения договора аренды в ЕГРН отсутствовали сведения о зарегистрированных правах истца на спорный земельный участок, а также на незавершенный строительством объект недвижимости.

ООО «АЖС» полагая, что договор аренды земельного участка № 306 от 21.12.2017 заключен с нарушением земельного законодательства, поскольку спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона, не оспаривая аукцион, обратился в арбитражный суд с настоящими иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Следовательно, целью предъявления любого иска (заявления) должно быть восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Основанием для возникновения и разрешения спора является факт нарушения имеющихся, а не предполагаемых прав заинтересованного лица, действительность которых доказываемая истцом в установленном порядке, и проверяется арбитражным судом в соответствии с процедурой, установленной Арбитражным процессуальным ом Российской Федерации (процессуальная заинтересованность).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 указанной статьи).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 2.1 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 15.04.2008 N 289-О-О, следует, что установление того, какое лицо, заявляющее требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, может признаваться заинтересованным по смыслу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять, как требующее исследования фактических обстоятельств конкретного дела, относится к компетенции суда, рассматривающего дело.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Исходя из положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является исчерпывающим.

В силу абзаца 13 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом, при этом в качестве иных способов защиты права могут быть использованы только те способы, которые предусмотрены законом.

При этом по смыслу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицом, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Следовательно, лицо, не являющееся стороной договора, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

В данном случае Общество не является стороной договора аренды, в силу чего, заявляя иск о признании договора недействительным, должен доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Признание договора аренды недействительным повлечет, по мнению истца, восстановление его права постоянного бессрочного пользования спорным земельным участком.

Однако, в настоящее время договор аренды земельного участка № 306 от 22.12.2017 г., о признании недействительным которого заявлено требование, прекратил свое действие 21.12.2020 г., между ответчиками заключен новый договора аренды земельного участка, предназначенного для завершения строительства № 351/2020 от 21.12.2020 г. (том 1, л. д. 109-110) со сроком действия до 20.12.2023 г., на спорном земельном участке первым ответчиком возведен объект недвижимости, степень готовности которого в настоящий момент составляет 90%, с учетом этого суд приходит к выводу о том, что признание недействительным прекращенного договора аренды № 306 от 22.12.2017 г. не восстановит права истца, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

При этом суд отмечает, что в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

По смыслу пунктов 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 16.06.2016 N 305-ЭС15-6515 по делу № А41-2099/2011, положения статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера. При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения на торгах договоров, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов.

Следовательно, признание сделки, заключенной на торгах, недействительной без оспаривания последних возможно, но только в случае, если сам договор имеет какие-либо пороки. В противном случае сделка, заключенная на торгах, не подлежит самостоятельному оспариванию в отрыве от оспаривания торгов.

Таким образом, торги являются оспоримой сделкой, а споры о признании их недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В рассматриваемым случае, Общество оспаривает договор аренды, заключенный между ответчиками 22.12.2017 г., по мотиву того, что земельный участок не мог быть выставлен на торги. 

Истцом в рамках настоящего дела требование о признании торгов недействительными в порядке статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлено, что исключает наступление последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 449 Кодекса.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Истец, не обжалуя торги, вправе предъявить требования о признании недействительной сделки, совершенной по результатам торгов, только в том случае, если основаниями недействительности сделки явились нарушения, не относящиеся к процедуре подготовки и проведения торгов. 

Подпунктом 7 и 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды; на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Однако в данном случае на момент проведения аукциона на право заключения договора аренды в ЕГРН отсутствовали сведения о зарегистрированных правах истца на спорный земельный участок, а также на незавершенный строительством объект недвижимости. Представленные истцом в материалы дела документы о том, что на земельном участке расположен незавершенный строительством объект, судом оцениваются критически, поскольку права на него не зарегистрированы, фундамент возведен истцом в 2008 году, аукцион проведен в 2017 году, и в силу длительного периода времени он мог быть разрушен, в том числе в результате действия погодных условий.

Принимая во внимание то обстоятельство, что торги на право заключения договора аренды земельного участка истцом не оспорены, договор аренды земельного участка № 306 от 22.12.2017 г. прекратил свое действие, на спорном земельном участке возведен объект капитального строительства, выбранный истцом способ защиты нарушенного права не восстановит его права, арбитражный суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат. 

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине отнести на истца. 

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Административно-жилищное строительство» оставить без удовлетворения, расходы по госпошлине отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

Судья                                                                                                   З.Н. Павлова