АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-37352/23

13 декабря 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Бутенко З. П.

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению

акционерного общества "ИНПРОМ ЭСТЕЙТ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Чарли" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании, 

 

установил:

акционерное общество "ИНПРОМ ЭСТЕЙТ" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Чарли" о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 04.09.2014 № 04-09-2014/А-Таг в размере 399 774,90 рублей, неустойки в размере 27 590,79 рублей.

Определением суда от 18.10.2023 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Данным определением сторонам установлен срок для представления истцом дополнительных доказательств, и ответчиком отзыва на исковое заявление и обосновывающих отзыв письменных доказательств, а также срок для представления в арбитражный суд, рассматривающий дело, и направления друг другу дополнительных документов, содержащих объяснения по существу заявленных требований и возражений в обоснование своей позиции.

Поступившие в арбитражный суд заявление, доказательства и иные документы размещены на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о рассмотрении дела в порядке упрощенного производства, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда.

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, по существу которого он указал на то, что дополнительным соглашением от 05.10.2020 стороны согласовали, что в период с 01.04.2020 и до окончания действия договора действует приложение №5 «Расчет Переменной составляющей арендной платы» в редакции Приложения №1 к этому соглашению. Вместе с тем, истцом в одностороннем порядке изменен коэффициент формулы расчета переменной платы, а именно показатель ?i S1 – суммарная площадь, на которую работает система холодоснабжения (кв.м.). Указанный показатель определяется как площадь, на которую работает система холодоснабжения всего торгового центра и не предусматривает деление на систему холодоснабжения малыми или большими чиллерами. С момента подписания договора аренды показатель ?i S1 составлял фиксированный размер – 51241,80 кв. м. (размер общей площади торгового центра, установленной в правоустанавливающих документах), с мая месяца 2023 года данный показатель был изменен истцом на 11095,72 кв. м. (размер площади охлаждения малыми чиллерами). Ответчик указывает, что дополнительное соглашения о внесении указанных изменений сторонами не подписывались, а потому задолженность по оплате по договору отсутствует.

От истца поступили возражения на отзыв, по существу которых он указал на то, что формула расчета переменной платы осталась прежней, в связи с чем отсутствовала необходимость в заключении дополнительного соглашения. Система холодоснабжения торгового центра состоит из больших чиллеров № 1 и №2 и малых чиллеров № 3 и №4, что подтверждается исполнительной документацией холодоснабжения ТРЦ «Мармелад». Ввиду того, что помещение ответчика обеспечивается холодоснабжением исключительно от малых чиллеров № 3 и №4, то применение суммы потребления электроэнергии всеми системами холодоснабжения центра (больших чиллеров № 1 и №2 и малых чиллеров № 3 и №4), как это указывает ответчик не предусмотрено условиями договора и противоречит фактическому расположению помещения ответчика в ТРЦ. Также указал, что на момент подписания дополнительного соглашения от 05.10.2020 на малых чиллерах центра №3 и №4 не были установлены приборы учета электроэнергии в виду отсутствии технической возможности, в связи с чем возмещение расходов переменной составляющей производился исходя из фактических расходов на кондиционирование арендуемой площади арендаторов, в том числе и ответчика (входящих в группу помещений, которые получают холодоснабжение через малые чиллера №3 и №4) в пропорции к общей площади объекта. Такой расчет осуществлялся до даты установки приборов учета, то есть до 03.10.2022. После установки приборов учета расход электроэнергии определялся согласно показаниям учета электроэнергии приборов учета, установленных на малых чиллерах центра №3 и №4, в соответствии с условиями договора.

Дело рассмотрено судом в порядке упрощенного производства в соответствии с правилами главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и 07.12.2023 по делу принято решение путем подписания резолютивной части решения. Принятая по результатам рассмотрения дела резолютивная часть решения размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 08.12.2023.

08 декабря 2023 года посредством электронного сервиса «Мой Арбитр» от истца поступило заявление о составлении мотивированного решения.

В связи с чем, суд принимает решение по данному делу по правилам, установленным главой 20 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и составляет мотивированное решение по настоящему делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства.

При рассмотрении спора на основании материалов дела судом установлено следующее.

Между акционерным обществом "ИНПРОМ ЭСТЕЙТ" (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Чарли" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 04-09-2014/А-Таг от 04.09.2014.

В соответствии с договором арендодатель передал арендатору в аренду по акту приема-передачи от 04.09.2014г. нежилые помещения под номерами №72, 72а, 726, 72в, 72г, 72д, 72е, 72ж, 72з, 72и, 72к, 72л, 72м, 72н, 72о, 72п, 72р, 72с, 72т, 72у, 72ф, 72х, 72ц, 72ш, 72щ, 72ы, 72э, 72ю, 72я, 72аб, 72ав, 72аг, 72ад, 72ае, 72аж, 72аз, общей площадью 1936,2 кв.м. (далее-совместно именуемые «Помещение»), расположенные на 3 этаже нежилого здания Торгово-развлекательного центра «Мармелад» общей площадью 51 241,8 кв.м., этажность 7, подземная этажность: 2 (по адресу: Россия, Ростовская область, г. Таганрог, Площадь Мира, 7 (далее - Здание).

Здание, с кадастровым номером 61:58:0002527:32 принадлежит истцу на праве собственности.

Согласно пункту 1.2. договора для расчета величины арендных платежей стороны договорились установить площадь 1959,2 кв. м.

В соответствии с условиями договора, арендная плата за пользование помещением включает в себя постоянную и переменную составляющие арендной платы.

Согласно пункту 7.2. договора переменная составляющая определяется как сумма расходов, понесенных арендодателем в связи с оплатой фактически потребленных арендатором в месяц электрической энергии, отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и холодоснабжения. Размер переменной составляющей определяется:

- по электроснабжению, водоснабжению (горячему и холодному) - в соответствии с показаниями приборов учета, установленных арендодателем своими силами и за свой счет в помещениях арендатора;

- по другим видам энергии и услуг в соответствии с Приложением №5 к договору.

Сторонами заключено дополнительное соглашение от 05.10.2020 к договору, которым согласовано, что в период с 01.04.2020 и до окончания действия договора действует приложение № 5 «Расчет Переменой составляющей арендной платы» в редакции Приложения № 1 к этому соглашению.

Согласно Приложение № 5 «Расчет Переменой составляющей арендной платы» в редакции Приложения № 1 к дополнительному соглашению от 05.10.2020 года, в стоимость Переменной составляющей арендной платы входит: расчетная Q1 - составляющая компенсации затрат по электроснабжению помещения аренды, Q3- расчетная составляющая компенсации затрат по водопотреблению и водоотведению холодной воды помещения аренды (руб.); Q4- расчетная составляющая компенсации затрат по теплоснабжению (отопление, включая фанкойлы и теплоснабжение калориферов приточно-вытяжных систем помещения аренды (руб.); Q5- расчетная составляющая компенсации затрат по водопотреблению и водоотведению горячей воды помещения аренды (руб.), Q6- расчетная составляющая компенсации затрат по холодоснабжению помещения аренды (руб.)

Истец указывает, что у ответчика образовалась задолженность по оплате переменной составляющей арендной платы в размере 399 774,90 рублей за период с мая 2023 года по июль 2023 года.

Указанная задолженность возникла в связи с недоплатой за расчетную составляющую компенсации затрат по холодоснабжению Помещения (Q6) по выставленным счетам №ЭСАР-008337 от 16.06.2023, №ЭСАР-009945 от 18.07.2023, №ЭСАР-011635 от 16.08.2023. Платежными поручениями №1257 от 07.08.2023, №1258 от 10.08.2023, №1343 от 23.08.2023 ответчик произвел оплату счетов, указав в назначении платежей - оплата переменной части арендуемого недвижимого имущества без оплаты Q6.

Пунктом 7.2.3 договора предусмотрено, что переменная составляющая арендной платы перечисляется не позднее 5 банковских дней с даты получения счета арендодателя.

В соответствии с пунктом 8.1. договора в случае несвоевременной оплаты арендной платы и других платежей арендодателю, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки платежа.

Истец указывает, что счета на оплату переменой составляющей арендной платы направлены и приняты ответчиком по системе электронного документооборота (ЭДО).

В связи с нарушением сроков внесения переменной составляющей арендной платы, истцом произведено начисление пени за период с 26.06.2023 по 06.10.2023 в размере 27 590,79 рублей.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия об оплате задолженности №УК/0823/264 от 29.08.2023. Однако, ответчик не согласился с произведенным расчетом затрат по холодоснабжению, в связи с чем претензия оставлена без финансового удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, истец принятые на себя обязательства по договору аренды исполнил, передав в аренду ответчику указанное в договоре нежилое помещение.

Истец указывает, что у ответчика образовалась задолженность по оплате переменной составляющей арендной платы в размере 399 774,90 рублей за период с мая 2023 года по июль 2023 года.

Указанная задолженность возникла в связи с недоплатой за расчетную составляющую компенсации затрат по холодоснабжению Помещения (Q6) по выставленным счетам №ЭСАР-008337 от 16.06.2023, №ЭСАР-009945 от 18.07.2023, №ЭСАР-011635 от 16.08.2023.

Ответчик, возражая против заявленных требований, указал на то, что дополнительным соглашением от 05.10.2020 стороны согласовали, что в период с 01.04.2020 и до окончания действия договора действует приложение №5 «Расчет Переменной составляющей арендной платы» в редакции Приложения №1 к этому соглашению. Вместе с тем, истцом в одностороннем порядке изменен коэффициент формулы расчета переменной платы, а именно показатель ?i S1 – суммарная площадь, на которую работает система холодоснабжения (кв.м.). Ответчик указывает, что дополнительное соглашения о внесении указанных изменений сторонами не подписывались, а потому задолженность по оплате по договору отсутствует.

Истец, возражая против заявленного довода, ссылался на отсутствие необходимости подписания дополнительного соглашения, поскольку формула расчета переменной осталась прежней.

Как разъяснено в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Как следует из условий договора, в редакции дополнительного соглашения от 05.10.2020, стороны предусмотрели, что расчет переменной составляющей арендной платы производится по формуле, указанной в приложении № 1 к дополнительному соглашению, которая состоит из следующих показателей:

- потребление электроэнергии системами холодоснабжения Центра по показаниям счётчиков учёта за период (месяц) (кВт/час);

- суммарная площадь, на которую работает система холодоснабжения (кв.м);

- площадь помещения арендатора по договору аренды (кв.м);

- тариф на электроэнергию (мощность) ВН по 3 ценовой категории (от 670 кВт до 10 МВт) за 1 кВт.ч. (руб./кВт);

- эксплуатационный коэффициент (установлен договором в размере 1.7);

- сумма перерасчета, возникающая в случае применения арендодателем в расчете тарифа предыдущего месяца.

Вместе с тем, расчет переменной составляющей в период с мая 2023 года по июль 2023 года произведен истцом исходя из показаний за расчетный период приборов учета чиллерной установки (№3 и № 4 малые чиллера), обеспечивающей холодоснабжение группы потребителей, в состав которой входит помещение ответчика, а также применена площадь группы помещений, в состав которой входит помещение ответчика.

Как следует из пояснений истца, на момент заключения дополнительного соглашения от 05.10.2020 на малых чиллерах № 3 и № 4 не были установлены приборы учета электроэнергии ввиду отсутствия технической возможности, в связи с чем, расчет производился исходя из фактических расходов на кондиционирование арендуемой ответчиком площади в пропорции к общей площади. Такой расчет осуществлялся до даты установки приборов учета, то есть до 03.10.2022.

Таким образом, истцом с даты установки приборов учета фактически произведено изменение коэффициентов формулы расчета переменной составляющей.

Вместе с тем, вопреки доводам ответчика, использование прежнего обозначения коэффициента формулы, при фактическом изменении его содержания, является изменением согласованной сторонами формулы расчета.

Условиями договора предусмотрено, что изменения и дополнения к договору рассматриваются сторонами в месячный срок с момента получения соответствующего уведомления от заинтересованной стороны и оформляются дополнительным соглашением к договору.

Доказательств внесения изменения в договор в части согласования коэффициентов формулы расчета переменной составляющей арендной платы истцом не представлено.

Ответчиком представлен расчет, согласно которому размер переменной платы за период с мая по июль 2023 года, рассчитанной по формуле, согласованной дополнительным соглашением от 05.10.2020, составляет 140 565,41 рублей.

Согласно представленным платежным поручениям от 31.10.2023 № 1699 на сумму 21 131,79 рублей, от 31.10.2023 № 1700 на сумму 35 815,68 рублей, от 31.10.2023 № 1701 на сумму 83 617,94 рублей, ответчиком произведена оплата переменной составляющей арендной платы в сумме 140 565,41 рублей.

Таким образом, обязательства по договору ответчиком исполнены надлежащим образом, в соответствии с условиями заключенного договора аренды, в редакции дополнительного соглашения от 05.10.2020.

При таких обстоятельствах, задолженность по оплате переменной составляющей арендной платы у ответчика отсутствует, в связи с чем, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

Поскольку требования о взыскании договорной неустойки в размере 27 590,79 рублей являются производным от требования о взыскании задолженности и, учитывая, что в удовлетворении указанного требования отказано, суд не находит оснований для взыскания неустойки.

В связи с чем, в иске следует отказать в  полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 226-229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение суда по настоящему делу подлежит немедленному исполнению и  вступает в законную силу по истечении пятнадцати дней со дня принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Лица, участвующие в деле, вправе подать ходатайство о составлении мотивированного решения в течение пяти дней со дня размещения резолютивной части решения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда – со дня принятия решения в полном объеме.

 

Судья                                                                                               З.П. Бутенко