ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, факс 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А84-638/2018

29 января 2019 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 22.01.2019.

В полном объёме постановление изготовлено 29.01.2019.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В. и                              Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания                      ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 10.08.2018 по делу                    №А84-638/2018 (судья Смоляков А.Ю.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к обществу с ограниченной ответственностью «Еврофутур-Крым»,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Правительства Севастополя, Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя, ЖСК «Доступное жилье», общества с ограниченной ответственностью «Объединение  ВИП КЛАСС», общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Севдомсервис», Управления государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя

о понуждении освободить (возвратить) земельный участок, 

при участии в судебном заседании:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО2 по доверенностям от 06.02.2018, от 09.01.2019; ФИО3 по доверенности от 30.08.2018; 

от общества с ограниченной ответственностью «Еврофутур-Крым» - ФИО4 по доверенностям от 01.02.2018, от 26.12.2018;

от ЖСК «Доступное жилье» - ФИО5 по доверенности от 31.10.2018;

от общества с ограниченной ответственностью «Объединение ВИП КЛАСС» - ФИО5 по доверенности от 31.10.2018

у с т а н о в и л:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился (далее – департамент, истец) в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЕВРОФУТУР-КРЫМ» (далее – общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка площадью 26 583 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> заключенного 10.04.2017 между истцом и ответчиком,зарегистрированного Управлением государственной  регистрации права и кадастра Севастополя 20.04.2017 под № 91:02:001002:4983-91/001/2017-3, и обязании ответчика освободить за счет собственных средств, привести в пригодное состояние для дальнейшего использования и возвратить истцу спорный земельный участок. Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком условий договора об очередности введения в эксплуатацию объектов строительства а так же сооружением самовольных построек – секций 13.3, 13.4, 13.5, 13.6.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 10.08.2018 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции руководствовался тем, что нарушений очередности строительства не допущено, а требования о расторжении договора со ссылкой на сооружение самовольных построек на арендуемом земельном участке удовлетворено быть не может, так как надлежащим способом защиты права арендодателя является в данном случае иск о сносе в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В своей апелляционной жалобе департамент просит судебный акт суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить. Ссылается на ошибочность выводов суда об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка.

Правительство Севастополя, Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Севдомсервис», Управление государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представители департамента, общества с ограниченной ответственностью «Еврофутур-Крым», ЖСК «Доступное жилье», общества с ограниченной ответственностью «Объединение ВИП КЛАСС» в судебном заседании поддержали соответственно апелляционную жалобу и возражения против апелляционной жалобы.

Представитель департамента в судебном заседании заявил ходатайство об изменении оснований искового заявления, которое подлежит отклонению судом; положения пункта 3 статьи 266 АПК РФ не предусматривают заявление в апелляционном производстве таких ходатайств.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено, что 03.03.2008 между Управлением капитального строительства Севастопольской городской администрации и ООО «Еврофутур-Крым» заключен договор о совместной деятельности в строительстве (простое товарищество) на земельном участке с кадастровым номером 400000:01:002:0039, расположенным по адресу: г.Севастополь бухта Омега, 2а.

06.10.2010 получено разрешение на строительство на данном земельном участке.

24.02.2015 между ООО «Еврофутур-Крым», жилищно-строительным кооперативом «Доступное жилье» и ООО «Объединение ВИПП КЛАСС» заключен договор о совместной деятельности (простое сообщество) в строительстве, согласно которого участники договора обязуются путем объединения вкладов участников действовать для достижения общей цели в отношении реализации строительства жилых домов (корпус №9, 10, 12, 13), расположенных на земельном участке, ориентировочной площадью 3,030 га, в микрорайоне «Омега-2а», предоставленного ООО «Еврофутур-Крым» на основании договора №3010и АР-08 о совместной деятельности в строительстве (простое товарищество).

30.03.2016 жилищно-строительный кооператив «Доступное жилье» подало извещение № 56 о начале строительных работ, реконструкции объекта капитального строительстванаобъектестроительства: «Строительство жилого квартала в микрорайоне «Омега-2а» в г. Севастополе «Группа домов», 1-ая очередь строительства. Корпус 9, 10, 11, 12, 13. Корпус 10 (секция 10.1; 10.2)».

В соответствии с пунктом 12 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя», стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязано до 1 января 2017 внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

Департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 10.04.2017, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 91:02:001002:7983 площадью 26 583 кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, микрорайон «Омега-2а» для завершения строительства объектов незавершенного строительства. Разрешенное использование земельного участка – многоэтажная жилая застройка.

В пункте 1.5 договора арендатор принимает на себя обязательство по передаче в соответствии с договором о совместной деятельности в строительстве от 03.03.2008 № 30ЮиАР-08 после завершения строительства соответствующих объектов в собственность города Севастополя в лице арендодателя жилых и нежилых помещений, расположенных в строящихся объектах, в размере не менее 1 245 кв. м.

Пунктом 4.1.4 договора на общество возложена обязанность в границах земельного участка первым этапом ввести в эксплуатацию объекта капитального строительства «Паркинг на 350м/мест III очередь строительства», предусмотренный проектом «Строительство жилого квартала в микрорайоне «Омега-2а» (II очередь застройки) в г. Севастополе» шифр проекта ВК-05/14-00, разработан ООО «Объединение ВИП КЛАСС».

По акту приема-передачи от 10.04.2017 участок передан арендатору.

Выявив факт введения в эксплуатацию 11 и 12 корпусов жилого квартала в мае 2017 года до введения в эксплуатацию паркинга, а также установив самовольный характер постройки секций 13.3, 13.4, 13.5, 13.6 корпуса 13, департамент в претензии от 26.12.2017 потребовал устранить допущенные нарушения.

В связи  с уклонением  ответчика  от исполнения требований  истец  обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы апелляционный суд руководствуется следующим.

Правовое значение для правильного рассмотрения настоящего спора имеют вопросы наличия оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства. 

Суд первой инстанции верно указал, что в силу пункта 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Как следует из материалов дела, земельный участок предоставлен обществу для многоэтажной жилой застройки; на земельном участке расположены введенные в эксплуатацию объекты недвижимости – многоквартирные дома корпус 11 и 12 (пр. Античный, 24 и 26), а также объекты незавершенного строительства – корпуса 9, 10, 13.

При этом пунктом 4.1.4 договора предусмотрено ввести в эксплуатацию первым этапом паркинг на 350 машиномест в составе III очереди строительства.

В то же время возведение корпусов 11 и 12 предусмотрено в составе еще первой очереди строительства.

Таким образом, как указал суд первой инстанции, отсутствует нарушение, вменяемое истцом ответчику в контексте нарушения очередности введения объектов в эксплуатацию.

Кроме того, согласно пункту 6.3 договора аренды арендодатель имеет право на отказ от договора в случаях:

- использование арендатором участка под цели, не предусмотренные договором;

- уклонение от внесения арендной платы в течение двух месяцев.

Апелляционный суд, учитывая правила статей 619, 450 ГК РФ о существенности оснований для расторжения договора аренды, считает, что истец-апеллянт во всяком случае не подтвердил существенность такого нарушения как введение в эксплуатацию корпусов до сооружения паркинга.

Обратного истцом, обязанным нести бремя доказывания в силу положений статьи 65 АПК РФ, не доказано.

Оценивая второе основание исковых требований департамента (сооружение самовольных построек) суд первой инстанции указал на неправильный выбор истцом способа защиты нарушенного права.

Однако апелляционный суд не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции.

Из совокупного анализа положений статей 11, 72, 76 Земельного кодекса РФ, пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ, подпункта 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статей 619, 452, 450 ГК РФ следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет орган местного самоуправления, поэтому факт самовольного строительства влечет нарушение его законных интересов. Сооружение самовольной постройки на арендуемом для целей строительства земельном участке может быть расценено как существенное нарушение условий договора аренды, влекущее расторжение такого договора.

Аналогичную правовую позицию высказал Арбитражный суд Центрального округа в постановлении от 27.08.2018 по делу №13062/2017.

При таких обстоятельствах наличие у построек признаков самовольных на арендуемом для целей строительства земельном участке является юридически значимым обстоятельством и подлежит выяснению судом.

В силу правил пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с частью 1 статьи 48, статьей 51 Градостроительного кодекса РФ и статьей 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Аналогичный порядок был предусмотрен и законодательством Украины, в частности ст. 9 Закона Украины N 687-XIV «Об архитектурной деятельности» и ч. 5 ст. 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности» (далее – Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности»), в соответствии с которыми проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

При этом в силу положений пункта 6 статьи 31 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (вступил в силу со дня его опубликования - 12.03.2011) проектная документация на строительство объектов не требовала согласования (выдачи заключения) уполномоченными государственными органами, органами местного самоуправления, их должностными лицами, юридическими лицами, образованными такими органами.

В соответствии с пунктом 6 Заключительных положений данного Закона на протяжении одного года с момента вступления в силу этого Закона решения об определении и предоставлении градостроительных условий и ограничений принимают специально уполномоченные органы градостроительства и архитектуры с учетом предыдущих планировочных решений в пределах установленного законодательством срока. Согласно пункту 8 Заключительных положений вышеуказанного Закона разрешения на выполнение строительных работ, полученные до вступления в силу этого закона, являются действующими до завершения строительства объекта.

Из материалов дела следует, что 06.10.2010 ответчиком было получено разрешение на строительство №256 на выполнение работ по строительству жилого квартала в мкр «Омега 2А» в городе Севастополе «Группа жилых домов, 1 очередь строительства. Корпус 9, 10, 11, 12, 13 (л.д.85-86 т.1).

В 2011 году (после вступления в силу Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности») выданы и утверждены Управлением архитектуры и градостроительства Севастопольской городской государственной администрации Градостроительные условия и ограничения по застройке земельного участка (корректировка и дополнение к ранее выданным), в соответствии с которыми на земельном участке согласовано строительство одного жилого дома в составе 5 корпусов, содержащих 18 секций, в том числе корпус 13 в составе секций 13.1, 13.2, 13.3, 13.4, 13.5, 13.6, пристроенный паркинг (л.д.89-92 т.2).

Срок действия данных Градостроительных условий и ограничений – до окончания строительства.

28.12.2017 было получено положительное заключение экспертизы №37-2-1-2-0176-17 объекта капительного строительства с учетом корректировки проектной документации в части строительства корпусов 13.3, 13.4, 13.5, 13.6, пристроенная стоянка (л.д.18-39 т.4).

В соответствии с постановлением Правительства Севастополя от 10.11.2016 N 1058-ПП «О прекращении действия на территории города Севастополя уведомительных, декларативных документов, разрешительных документов, выданных официальными органами Украины, в сфере градостроительной деятельности и признании утратившим силу постановления Правительства Севастополя от 12.07.2016 N 668-ПП «О прекращении действия на территории города Севастополя уведомительных, декларативных документов, разрешительных документов, выданных официальными органами Украины, в сфере строительства» на территории города Севастополя разрешения на выполнение строительных работ (реконструкцию), уведомления о начале выполнения строительных работ, декларации о начале выполнения подготовительных работ, декларации о начале строительных работ, выданные до 18 марта 2014 г., прекращают свое действие со дня вступления в силу настоящего постановления, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 настоящего постановления (пункт 1)

Правила, установленные в пункте 1 настоящего постановления, не применяются, если на момент вступления в силу настоящего постановления завершено возведение фундамента здания (секции, корпуса), строительство (реконструкция) которого осуществляется на основании разрешительных документов, выданных до 18.03.2014 (пункт 2).

Однако доказательств того, что по состоянию на соответствующую дату строительство  соответствующих секций (корпусов) не было начато, истец-апеллянт, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, не представил.

На вопрос апелляционного суда представитель истца-апеллянта пояснил, что ходатайствовать, в частности, о проведении судебной строительно-технической экспертизы, не желает.

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что ответчик, обладая разрешением на строительство от 06.10.2010 №256, оформил в установленном порядке Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка с учетом корректировки; указанные документы в установленном законом порядке не аннулировались и недействительными не признавались. 

Поэтому неправильное определение судом первой инстанции юридически значимых обстоятельств по делу не привело к принятию незаконного судебного акта; по существу суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований общества. 

Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являющихся безусловным основанием для его отмены, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

в удовлетворении ходатайства Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 14.01.2019 об изменении основания иска отказать.

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 10.08.2018 по делу                    №А84-638/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяА.А. Тарасенко

СудьиИ.В. Евдокимов

Н.И. Сикорская