Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-45269/22

19 января 2023 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2023 года 

Полный текст решения изготовлен 19 января 2023 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья М.Ю. Бондарев, при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "ВИНАМИРА" к УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВА И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА КОЛОМНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ о взыскании и обязании

третье лицо: АО «Мособлгаз»

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Рассмотрев материалы дела, суд  

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "ВИНАМИРА" (истец) обратилось в суд с иском к УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВА И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА КОЛОМНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ответчик) со следующими требованиями:

1.         Взыскать с ответчика в пользу истца сумму неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей за период с 11.05.2021 года по 30.05.2022 года по Договору аренды недвижимого имущества №19/2021 от 11.05.2021 года, в размере 614073 руб. 11 копеек.

2.    Обязать ответчика за свой счет устранить, в течении 2-х месяцев со дня принятия решения суда, существенные недостатки нежилого помещения с кадастровым номером № 50:57:0020221:170, общей площадью 211,3 кв.м, адрес: 

<

...>, препятствующие в пользовании указанного нежилого помещения, которые выражены в виде наличия в помещении подземного распределительного газопровода низкого давления Ду-150 мм.

Исковые требования основаны на положениях ст. 309,310,328, 609,611,612,1102,1103 ГК РФ.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик по иску возражал.

Третье лицо не явилось, извещено.  

Исследовав материалы дела и выслушав доводы сторон, суд приходит к следующему:

11.05.2021 года между ответчиком - Управлением имущества и земельных отношений администрации Городского округа Коломна (Арендодатель) и истцом - ООО «ВИНАМИРА» (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 19/2021 (далее по тексту -Договор).

Договор аренды заключен на основании Протокола рассмотрения заявок №АЭ-ГОКО/21-367 на участие в аукционе в электронной форме на право заключения договора аренды имущества, находящегося в собственности Коломенского городского округа Московской области.

Согласно п. 1.1 Договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование нежилое помещение с кадастровым номером № 50:57:0020221:170, общей площадью 211,3 кв.м, адрес: 

<

...>.

По условиям п 1.2 Договора целевое назначение имущества - под музейную деятельность.

В силу п. 2.1. Договора срок аренды имущества устанавливается с 11 мая 2021 года по 10 мая 2026 года (5 лет).

На основании п. 5.1. Договора размер ежегодной арендной платы за пользование имуществом составляет 685 880 (Шестьсот восемьдесят пять тысяч восемьсот восемьдесят рублей) 00 копеек с учетом НДС. Без учета НДС - 571 566 (Пятьсот семьдесят одна тысяча пятьсот шестьдесят шесть рублей) 67копеек.

Размер ежемесячной арендной платы составляет 47 630,56 (сорок семь тысяч шестьсот тридцать) рублей 56 коп., без учета НДС.

Руководствуясь п. 5.5. договора, оплата арендной платы без НДС осуществляется непосредственно Арендодателю, а сумма НДС рассчитывается Арендатором самостоятельно и платиться в доход бюджета налогового органа.

Согласно аукционной документации №АЭ-ГОКО/21-367 и Договора аренды, передаваемое в аренду помещение не обременено, в том числе не имеется обременения в части прохождения в помещении распределительного газопровода или иного имущества требующего перекладки, помещение пригодно к использованию, имеются характеристики имущества передаваемого в аренду: помещение находящееся в 2-х этажном нежилом здании, материал наружных стен - кирпич, с наличием водоснабжения, электроснабжения.

11.05.2021 года между сторонами был подписан Акт приема-передачи недвижимого имущества.

01.06.2021 года в адрес ООО «ВИНАМИРА» поступило письмо от КРЭС филиала  АО  «Мособлгаз»  «Юго-Восток»,   которым   истец был  уведомлен  о том,  что  в подвальном помещении в доме по адресу: 

<

...> проходит подземный распределительный газопровод низкого давления Ду-150 мм, в связи с чем эксплуатация подвального помещения может привести к аварийной ситуации. Использование нежилого помещения с кадастровым номером № 50:57:0020221:170, общей площадью 211,3 кв.м, адрес: 

<

...> возможно только после перекладки распределительного газопровода, который проходит через подвал арендуемого помещения.

До момента получения уведомления от КРЭС филиала АО «Мособлгаз» «Юго-Восток», истцу не было известно о существенных недостатках арендуемого помещения, которые препятствуют его использованию.

04.06.2021 года истец направил ответчику требование (принято 04.06.2021г. за № 115УИЗО-Вх-26/2021), в котором уведомил ответчика о наличии существенных недостатков переданного в аренду имущества, а также просил устранить за счет арендодателя выявленные недостатки имущества и приостановить начисление арендной платы до момента устранения препятствий в пользовании имуществом.

Ответчиком в адрес истца направлен ответ от 06.07.2021 г. № 115УИЗО-Исх-521/2021, в котором указано, что для решения сложившейся ситуации требуется время.

Как указывает истец, несмотря на то, что истец не может пользоваться арендованным помещением, Арендодатель начисляет арендную плату и чтобы у истца не накапливалась задолженность, ООО «ВИНАМИРА» оплатили ответчику сумму арендной платы в размере 614073,11 руб., что подтверждается платежными документами:

-   Платежным поручением № 188 от 13.04.2021 года, истцу зачислили в счет арендной платы сумму гарантийного обеспечения заключения договора в размере 58000 руб., без НДС;

-   Платежным поручением № 313 от 27.09.2021 года, истец оплатил арендную плату в размере 117157,53 руб., без НДС;

-   Платежным поручением № 431 от 22.11.2021 года, истец оплатил арендную плату в размере 47630,56 руб., без НДС;

-   Платежным поручением № 489 от 14.12.2021 года, истец оплатил арендную плату в размере 47630,56 руб., без НДС;

-   Платежным поручением № 106 от 25.02.2022 года, истец оплатил арендную плату в размере 95261,12 руб., без НДС;

-   Платежным поручением № 141 от 11.03.2022 года, истец оплатил арендную плату в размере 99357,35 руб., без НДС;

-   Платежным поручением № 236 от 26.04.2022 года, истец оплатил арендную плату в размере 99357,32 руб., без НДС;

-   Платежным поручением № 323 от 30.05.2022 года, истец оплатил арендную плату в размере 49 678,67 руб., без НДС.

29.10.2021 года истец повторно направил претензию ответчику (Исх. № 4), в котором просил устранить все недостатки, приостановить начисление арендной платы и вернуть уплаченную сумму арендной платы как неосновательное обогащение ответчика.

Так как требования истца по устранению существенных недостатков арендуемого помещения, о возврате денежных средств, уплаченных по договору аренды, не удовлетворены, данные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Возражая на иск ответчик не отрицает факт наличия недостатков в переданном истцу помещении, а также указывает, что ответчиком принимаются меры по устранению недостатков.

Третье лицо представило отзыв и ранее в судебном заседании пояснило, что при наличии  в помещении подземного распределительного газопровода низкого давления Ду-150 мм, его использование для целей предоставленных ответчику запрещено и небезопасно.

 

Разрешая данный спор, суд  руководствуется следующим:

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Согласно положениям ст. 307,309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании положения ч.1 ст. 420 ГК РФ  договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Учитывая изложенное, представленные сторонами доказательства и принимая во внимание условия рассматриваемого договора, в силу ст. 612 ГК РФ требования истца об Обязании ответчика за свой счет устранить недостатки являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание позицию изложенную третьим лицом, суд устанавливает разумный срок для удовлетворения данных требований -  в течении 2-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

 

Так, как установлено выше, невозможность использования имущества истцом возникла по причине, за которую арендатор не отвечает.

Риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

При этом истец, действуя добросовестно, извести ответчика о наличии недостатков, препятствующих использования арендованного имущества, а также исполнял свои обязательства по внесению арендной платы.

Как указано в ст. 606,614 ГК РФ  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, обязательства по оплате  должны быть осуществлены только при наличии факт использования (пользования) арендатором имущества.

На основании ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Данная норма права применяется независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно положениям подпункта 3 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Кодекса, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Из данной нормы следует, что содержанием обязательства из неосновательного обогащения являются право потерпевшего требовать возврата неосновательного обогащения от обогатившегося и обязанность последнего возвратить неосновательно полученное (сбереженное) потерпевшему.

Следовательно, основанием для возникновения обязательства из неосновательного обогащения является сам факт обогащения лица за счет иного лица без легитимирующего это юридического факта.

В соответствии с действующим гражданским законодательством, под обогащением понимается увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей (приобретение имущества) или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества (сбережение имущества).

Для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимо, во-первых, чтобы обогащение одного лица (приобретателя (ответчика)) произошло за счёт другого (потерпевшего (истца)), и, во-вторых, чтобы такое обогащение произошло при отсутствии к тому законных оснований или последующем их отпадении. При этом не имеет значения, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения обогатившегося, самого потерпевшего или третьих лиц либо произошло помимо их воли.

С учётом исковых требований в предмет доказывания по настоящему спору входят следующие обстоятельства: 

- приобретение или сбережение ответчиком имущества за счёт истца; 

- отсутствие установленных законом или сделкой оснований для приобретения (сбережения) имущества; 

- размер неосновательного обогащения. 

Отсутствие хотя бы одного из указанных обстоятельств, влечёт отказ в удовлетворении иска.

Поскольку спорное помещение не использовалось и не может использоваться истцом по своему целевому назначению (музейная деятельность) до устранения ответчиком недостатков помещения, то в такой ситуации у Ответчика отсутствовали правовые основания для получения от истца арендной платы в общем  размере 614073,11   руб. за спорный период с 11.05.2021 года по 30.05.2022 года.

Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд считает, что на стороне ответчика имеет место факт  сбережения заявленных денежных средств истца,  поскольку ответчиком не было предоставлено встречное исполнение по договору в части предоставления помещения в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

При таких обстоятельствах иск в данной части также подлежит удовлетворению.

Судебные расходы на основании ст. 110 АПК РФ суд возлагает на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Взыскать с УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВА И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА КОЛОМНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ в пользу ООО "ВИНАМИРА" сумму неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей за период с 11.05.2021 года по 30.05.2022 года по Договору аренды недвижимого имущества №19/2021 от 11.05.2021 года, в размере 614073 руб. 11 копеек.

Обязать УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВА И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА КОЛОМНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ за свой счет устранить, в течении 2-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, существенные недостатки нежилого помещения с кадастровым номером № 50:57:0020221:170, общей площадью 211,3 кв.м, адрес: 

<

...>, препятствующие в пользовании указанного нежилого помещения, которые выражены в виде наличия в помещении подземного распределительного газопровода низкого давления Ду-150 мм.

Взыскать с   УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВА И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ  АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА КОЛОМНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ в пользу  ООО "ВИНАМИРА" расходы на оплату госпошлины в размере 14 459 рублей.

Решение может быть обжаловано.

 

Судья                                                        М.Ю. Бондарев