АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

02 октября 2017 года

Дело №

А56-24349/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Фирма «ЯРИЛО» Грабовского А.А. (доверенность от 15.09.2017), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Фановой А.Ю. (доверенность от 09.01.2017 № 87), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2017 (судья Герасимова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Колосова Ж.В.) по делу № А56-24349/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Фирма «ЯРИЛО», место нахождения: 197198, Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 31, ОГРН 1027806857990, ИНН 7813008619 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), о принятии пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 3 800 000 руб. (три миллиона восемьсот тысяч рублей), налогом на добавленную стоимость не облагается».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее – Фонд имущества), и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее – Предприятие).

Решением от 06.02.2017 пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге принят в редакции, согласно которой цена продажи объекта составляет 5 300 000 руб.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 данное решение оставлено без изменения.

Предприятие в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, в отсутствие доказательств недостоверности отчета Предприятия у судов не имелось оснований для установления иной величины рыночной стоимости помещения; заключение судебного эксперта содержит противоречия и неточности, что не позволяет его использовать в качестве достоверного доказательства по делу; экспертное заключение не соответствует по содержанию требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку экспертом не проведен анализ рынка, неверно определено наиболее эффективное использование объекта исследования, при расчетах применены неверные коэффициенты и корректировки.       

Комитет в кассационной жалобе также просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, действующим законодательством не предусмотрена возможность рассмотрения судом преддоговорного спора, возникшего при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательста, при реализации ими преимущественного права на выкуп помещения; в деле отсутствуют доказательства недостоверности отчета Предприятия, экспертиза отчета не назначалась; заключение судебного эксперта является недостоверным.

В судебном заседании представитель Предприятия поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы, а также поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе Комитета. Представитель Общества против удовлетворения жалоб возражал, полагая, что нормы права судами при принятии решения и постановления применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Общество является арендатором нежилого помещения площадью 75,2 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003090:3425 (предыдущий кадастровый номер 78:3090:2:7:7), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 31, лит. А, пом. 9-Н.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 17.06.2015 о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008              № 159-ФЗ).

Распоряжением Комитета от 24.12.2015 № 1549-рз оформлено решение о приватизации объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 31, лит. А, пом. 9-Н, путем продажи Обществу как арендатору по преимущественному праву приобретения; определены условия приватизации; цена продажи объекта недвижимости установлена в соответствии с отчетом от 27.11.2015 № 31-8-0119(215)–2015 об оценке рыночной стоимости объекта, изготовленным Предприятием, в размере 7 020 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Фонд имущества, действующий от имени Комитета в качестве продавца государственного имущества, направил Обществу проект договора купли-продажи арендуемого помещения на условиях, определенных в распоряжении, по цене 7 020 000 руб. (налогом на добавленную стоимость не облагается).

Общество, не согласившись с предложенной Комитетом ценой, возвратило проект договора с протоколом разногласий, предложив установить цену отчуждаемого помещения в размере 3 800 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

В связи с неурегулированием сторонами разногласий по цене выкупаемого объекта Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008               № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда. При этом названным Законом не предусмотрена специальная процедура заключения договора купли-продажи с субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, поэтому в случае возникновения между сторонами при заключении договора разногласий, в том числе по цене отчуждаемого имущества, исходя из части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, части 4 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются общие положения названного Кодекса о заключении договора (статьи 445, 446 Кодекса). С учетом изложенного не принимаются во внимание доводы Комитета о невозможности разрешения арбитражным судом преддоговорного спора, возникшего между продавцом и покупателем – субъектом малого и среднего предпринимательства – при заключении договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества. 

В случае передачи разногласий на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

В данном случае сторонами не достигнуто соглашение по цене продажи помещения. 

По смыслу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком. 

В ходе рассмотрения дела Общество в обоснование существенного завышения, по его мнению, Предприятием величины рыночной стоимости нежилого помещения представило отчет от 19.08.2016 № 735-Н-16, изготовленный по его заказу обществом с ограниченной ответственностью «КИТ Оценка», согласно которому рыночная стоимость подвального нежилого помещения составляет 2 992 000 руб.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», при рассмотрении спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учетом названного разъяснения не принимается во внимание довод Предприятия о том, что достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки может быть проверена только путем экспертизы отчета оценщика, но не путем проведения иной независимой оценки.

В процессе рассмотрения дела определением от 10.10.2016 суд первой инстанции по ходатайству истца назначил экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФА Консалт» Ананьиной Олесе Александровне. 

Согласно экспертному заключению от 14.11.2016 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 17.06.2015 составляет 5 300 000 руб. (налогом на добавленную стоимость не облагается). 

Суды, оценив представленное экспертное заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом пояснений эксперта, данных им в судебном заседании первой инстанции, пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признали данное заключение допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения. При этом суды, подробно исследовав возражения Предприятия и Комитета, обоснованно посчитали недоказанным ответчиком и третьим лицом, что экспертом были допущены такие отступления от требований законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые могли привести к существенному искажению результатов оценки и повлиять на итоговую величину рыночной стоимости помещения. 

При таких обстоятельствах суды правомерно установили выкупную цену помещения в соответствии с экспертным заключением. 

Доводы подателей жалоб не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводы эксперта и не подтверждают их недостоверность, необъективность или необоснованность, невозможность принятия заключения эксперта в качестве доказательства по делу, а свидетельствуют лишь о несогласии ответчика и третьего лица с этими выводами. 

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.08.2017 по ходатайству Комитета исполнение решения от 06.02.2017 и постановления от 15.06.2017 было приостановлено до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции. В связи с завершением рассмотрения кассационной жалобы и оставлением обжалуемых судебных актов в силе приостановление исполнения следует отменить. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 по делу № А56-24349/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 06.02.2017 и постановления от 15.06.2017 отменить.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

 А.В. Кадулин