Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

www.sakhalin.arbitr.ru 

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-1165/2023

02 октября 2023 года

город Южно-Сахалинск

Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2023 года, в полном объеме решение постановлено 02 октября 2023 года.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Кучкиной С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью «Сахалинстрой» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к акционерному обществу «Сахалинское ипотечное агентство» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности за выполненные по контракту работы,

 

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 02.02.23. диплом (в режиме он-лайн), 

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 10.01.2023. диплом 

 

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «Сахалинстрой» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Сахалинское ипотечное агентство» (далее – ответчик) о взыскании задолженности за выполненные по контракту № СМР/07/2022 от 03.06.2022 работы согласно актам о приемке выполненных работ № 1/1, 1/2, 1/3 от 15.08.2022 в размере 1 803 778,75 руб., судебных расходов по оплате государственной  пошлины.

Иск обоснован безосновательным удержанием ответчиком спорной суммы в качестве сумм неустойки и сумм убытков, исчисленных по договору № СМР/06/2022, и в отношении которых ответчиком заявлено о зачете обязательств. 

Иск принят к производству суда, назначено предварительное заседание на 10.05.2023.

В предварительном заседании ответчик представил отзыв на иск, в котором с иском не согласился, указал, что по договору № СМП/06/2022 ответчик нарушил сроки окончания выполнения работ и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (многоквартирного жилого дома), что также повлекло невозможность сдачи жилых помещений в коммерческий найм. Неустойка исчислена в сумме 449 058,25 рублей за период с 02.08.2022 по 05.09.2022, так как разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено 05.09.2022, и за период с 18.08.2022 по 05.09.2022 исчислены суммы убытков в виде неполученных арендных платежей от сдачи жилых помещений в общей сумме 1 354 720,50 рублей, размер которых определен на основании отчета об определении рыночной стоимости арендной платы за пользование жилыми помещениями. 

В ходе рассмотрения дела ответчик указал на их обязанность по заселению граждан в возведенные дома в виду данного строительства в рамках выполнения программы, предусмотренной Постановлением Правительства Сахалинской области от 06.08.2012 № 428, в связи с чем после ввода дома в эксплуатацию и завершения всех работ они имели реальную возможность с первого дня заселить в эти дома граждан, получать арендную плату.

Истец в пояснениях от 15.08.2023 представил свой контррасчет периоду просрочки и размерам неустойки и убытков, указал на встречную вину заказчика, несвоевременно передавшего им проектную документацию, а также вносившего изменения в объемы работ, в проектную документацию. Указал на недоказанность размера убытков в виду обязанности ответчика по заключению с гражданами договоров аренды по цене в размере 50% от оценочной, а также исполнение ими их обязанностей 18.08.2022, когда было выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию, тогда как устранение недостатков не препятствовало заселению дома. Также указал, что нарушение сроков сдачи дома по договору № СМР/06/2022 было связано также с виной заказчика, который перед окончанием сроков выполнения работ увеличил объем работ путем увеличения размера и объемов работ по благоустройству придомовой территории, также в ходе работ изменялись работы, дополнялись, заказчик с задержкой передал им строительную площадку.

Рассмотрение дела отложено на 21.09.2023, в заседании объявлен перерыв на 25.09.2023.

В судебном заседании стороны поддержали ранее данные пояснения.

Выслушав доводы участников процессы, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

30 мая 2022 года между АО «СИА» (Заказчик) и ООО «САХАЛИНСТРОЙ» (Генподрядчик) заключен контракт № СМР/06/2022, по условиям которого ООО «Сахалинстрой» принял на себя обязательства по выполнению строительно-монтажных работ по завершению строительства многоквартирного жилого дома (Анива, ул.С.Н. Пудова, дом 1 (в дальнейшем дому присвоен адрес: 

<

...>)), а заказчик обязался принять результат строительства и уплатить обусловленную Контрактом цену.

Пунктом 3.1 Контракта определена цена работ в сумме 30 201 039,65 рублей, в том числе НДС.

Согласно пунктам 3.8-3.12 контракта, оплата за фактически выполненные работы по строительству и работы по внутренней отделке производится заказчиком с учетом погашения аванса (пропорциональным удержанием % аванса от суммы, подлежащей выплате) и с удержанием суммы гарантийного удержания в размере 2% от стоимости каждого акт КС-2 (справки КС-3) (если подрядчик не предоставил банковскую гарантию в качестве применяемого способа обеспечения исполнения гарантийных обязательств) путем перечисления денежных средств на расчетный счет подрядчика в течение 10 рабочих дней с даты подписания сторонами актов о приемке выполненных работ по форме КС-2 (оригиналов) и Справок о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 (оригиналов) за расчетный период (календарный месяц).

Заказчик осуществляет оплату на основании подписанных Сторонами Актов о приемке выполненных работ по каждому Объекту по форме КС-2 и Справок о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 за расчетный период, которые предоставляются Подрядчиком в срок не позднее 30 числа отчетного месяца с приложением оригиналов подписанных Подрядчиком следующих документов: счёт-фактура - в 1 -м экземпляре; счёт - в 1-м экземпляре; исполнительная документация, выполненная в соответствии с требованиями Приказа Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору № 1128 от 26 декабря 2006 года (РД 11-02-2006), на предъявляемый к оплате объём работ и согласованная Заказчиком. Исполнительная документация должны быть представлена в оригинале и в электронном виде.

После подписания Заказчиком акта КС-2 исполнительная документация в бумажном виде возвращается Подрядчику для формирования полного пакета исполнительной документации, подлежащего передаче Заказчику по окончанию строительства.

Подписание Заказчиком акта КС-2 и Справки КС-3 не лишает Заказчика права ссылаться на недостатки приложенной к указанным актам исполнительной документации и требовать устранения таких недостатков в дальнейшем.

 При завершении работ по строительству Объекта Подрядчик, дополнительно обязан предоставить Заказчику Акт приёмки законченного строительством объекта — в 6-ти экземплярах.

 Право на получение оплаты суммы окончательного расчета (с учётом погашения аванса и с удержанием суммы гарантийного удержания, если Подрядчиком не представлено иное обеспечение исполнения гарантийных обязательств) за выполненные строительно-монтажные работы, пусконаладочные работы возникает у Подрядчика не ранее подписания Сторонами без возражений Акта приёмки законченного строительством объекта и предоставления обеспечения исполнения гарантийных обязательств по строительству (если Подрядчик предоставил банковскую гарантию в качестве способа обеспечения исполнения гарантийных обязательств по строительству).

Сумма гарантийного удержания или обеспечительного платежа в качестве обеспечения исполнения гарантийных обязательств в отношении работ по строительству подлежит перечислению на расчетный счет Подрядчика в сроки, предусмотренные разделом 16 настоящего Контракта.

Гарантийное удержание применяется в случае, если Подрядчиком не предоставлено обеспечение исполнения гарантийных обязательств в форме банковской гарантии в соответствии с разделом 16 настоящего Контракта.

Дополнительными соглашениями №№ 1 от 03.06.2022, № 2 от 01.08.2022, № 5 от 07.10.2022 стороны неоднократно изменяли сметную стоимость строительства и в редакции дополнительного соглашения № 5 от 07.10.2022 определили цену контракта в размере 47 360 956,80 рублей.

Актами по форме КС-2, КС-3 истцом сданы работы на общую сумму 46 942 171,20 рублей: КС-2, КС-3 № 1 от 19.07.2022 – 8 599 024,80 рублей, КС-2, КС-3 № 2 от 11.08.2022 – 31 94 096 рублей, КС-2, КС-3 № 3 от 06.10.2022 – 55 29 442,80 рублей, КС-2, КС-3 № 4 от 14.11.2022 – 899 607,60 рублей.

Оплата по данным актам произведена в полном объеме за вычетом 2% сумм гарантийного удержания, спора о сумме выплат по данному контракту не имеется.

Также между стороны заключен контракт № СМР/07/2022 от 03.06.2022, согласно которому Генподрядчик принял на себя обязательства осуществить строительномонтажные работы по завершению строительства многоквартирного жилого дома (Анива, ул. С.Н. Пудова, дом 2 (в дальнейшем дому присвоен адрес: 

<

...>)), а заказчик обязался принять результат строительства и уплатить обусловленную Контрактом цену.

Пунктом 3.1 Контракта определена цена работ в сумме 75 728 834,40 рублей, в том числе НДС.

Порядок оплаты по данному контракту определен в пунктах 3.18-3.12 и аналогичен порядку, определенному в вышеприведенных положениях пунктов 3.8-3.12 Контракта № СМР/06/2022.

Срок выполнения работ, согласно разделу 4 контракта, определен в виде: дата окончания строительства и подписания КС-11 – 15 августа 2022 года, дата получения генеральным подрядчиком Разрешения на ввод в эксплуатацию – 15.09.2022. 

Работы исполнителем сданы по КС-2, КС-3 от 15.08.2022, 14.10.2022, 18.10.2022, 11.11.2022, 14.11.2022 на общую сумму 118 023 412,57 рублей, работы в данной сумме приняты заказчиком без замечаний.

Оплата работ произведена заказчиком в общей сумме 113 859,57 рублей платежными поручениями №№ 3051 от 14.09.2022, 3527 от 18.10.2022, 3608 от 28.10.2022, 3078 от 01.11.2022, 4005 от 17.11.2022, 4077 от 28.11.2022.

При выплате сумм заказчиком удержано 2% в виде сумм гарантийного удержания (2 360 46,25 рублей), а также на основании письма от 13.09.2022 исх.№ ПР-2022/3074/2 удержана сумма 1 803 778,75 рублей в качестве сумм ответственности истца по Контракту № СМР/06/2022 от 30.05.2022 в виде размера неустойки за нарушение сроков окончания работ в размере 449 058,25 рублей и сумм упущенной выгоды от неполученных арендных платежей в размере 1 354 720,50 рублей.

Не соглашаясь с возникновением обязательств по уплате сумм неустойки и убытков по Контракту № СМР/06/2022 от 30.05.2022 и, соответственно, с удержание данных сумм в порядке взаимозачета из сумм оплаты по Контракту № СМР/07/2022 от 03.06.2022, истец обратился к ответчику с претензией о выплате удержанных спорных сумм.

Отказ в удовлетворении данной претензии и явился основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Как разъяснено в пунктах 10, 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", согласно статье 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. Например, встречные требования сторон могут в момент своего возникновения быть неоднородными (требование о передаче вещи и требование о возврате суммы займа), но к моменту заявления о зачете встречные требования сторон уже будут однородны (требование о возмещении убытков за нарушение обязанности по передаче вещи и требование о возврате суммы займа).

В целях применения статьи 410 ГК РФ предметы активного и пассивного требований должны быть однородны, то есть стороны после осуществления зачета должны оказаться в том же положении, как если бы оба обязательства были прекращены исполнением. Статья 410 ГК РФ допускает в том числе зачет активного и пассивного требований, которые возникли из разных оснований. Критерий однородности соблюдается при зачете требования по уплате основного долга (например, покупной цены по договору купли-продажи) на требование об уплате неустойки, процентов или о возмещении убытков (например, в связи с просрочкой выполнения работ по договору подряда).

Поскольку обязательства ответчика по оплате выполненных истцом работ по договорам СМП/06/2022 и СМП/07/2022 являются встречными по отношению к обязательствам истца о своевременном выполнении и сдаче работе, и данные обязательства сторон являются однородными по обоим договорам, суд признает правомерным требование ответчика на зачет своих обязательств по оплате истцу выполненных им работ по договору СМП/06/2022 встречными обязательствами истца по выплате ответчику денежных средств, связанных с исполнением им обязательств по договору СМП/07/2022, исчисленных в качестве сумм ответственности за нарушение данных обязательств.

Вместе с тем, заявление ответчика о зачете обязательств само по себе не препятствует оспариванию истцом наличия у него обязательства перед истцом и его размер.

Проверяя обоснованность начисления ответчиком денежных сумм в качестве ответственности подрядчика по договору № СМП/07/2022, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Статьей 711 ГК РФ установлено, что если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.

Исходя из положений пункта 1 статьи 708 ГК РФ, в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

При этом подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы. Иное может быть установлено законом, иными правовыми актами или предусмотрено договором (абзац 2 пункта 1 статьи 708 ГК РФ).

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, изменение условий обязательства в одностороннем порядке, как и отказ от исполнения обязательств не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 7.4.1 договора установлена ответственность подрядчика за нарушение обязательств по договору, согласно которому в случае нарушения подрядчиком обязательств по выполнению работ, в т.ч. сроков выполнения работ, установленных календарным графиком выполнения работ, а также в случае несвоевременного устранения выявленных недостатков, заказчик вправе потребовать уплаты подрядчиком штрафной неустойки в размере 0,2% от цены работ за каждый день просрочки - в случае, когда нарушение привело или неизбежно приведет к изменению срока выполнения работ в целом по договору или сроков окончания выполнения любого из последующих работ в отношении любого из объектов по договору.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Разделом 10 контракта № СМР/06/2022 сторонами определена ответственность сторон, и в соответствии с пунктом 10.4 стороны установили, что заказчик, дополнительно к сумме убытков, которые он вправе взыскать с Подрядчика, вправе применить следующие санкции (штрафы, пени) в связи с допущенными Подрядчиком нарушениями: Просрочка исполнения Подрядчиком обязательств (в гом числе гарантийного обязательства), предусмотренных Контрактом – одна трехсотая действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от цены Контракта (Блока), уменьшенная на сумму, пропорциональную объему обязательств, предусмотренных Контрактом (соответствующим отдельным Блокам) и фактически исполненных Подрядчиком.

Пунктом 10.6 контракта предусмотрено, что убытки по настоящему Контракту взыскиваются в полной мере сверх штрафных санкций, установленных настоящим Контрактом. Во всех случаях, когда настоящим Контрактом установлены штрафные санкции, у соответствующей Стороны существует право на взыскание убытков.

Начисляя неустойку и убытки в виде неполученных доходов, ответчиком указано на нарушение истцом сроков окончания выполнения работ по Контракту.

Согласно пункту 4.2 контракта, истец принял на себя обязательства выполнить работы, предусмотренные настоящим Контрактом в следующие сроки:

- срок начала строительства - в течение 3 календарных дней с даты заключения настоящего Контракта;

- дата окончания строительства и подписания КС-11 — «02» июля 2022 года;

- дата получения Генеральным подрядчиком Разрешения на ввод в эксплуатацию - «01» августа 2022 года.

Пунктом 5.7 контракта предусмотрено, что результатом работ по настоящему Контракту, а равно моментом передачи Объекта Заказчику, является получение Подрядчиком Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Дополнительным соглашением № 3 от 12.08.2022 стороны пришли к соглашению считать обязательства Генерального подрядчика по контракту по строительству исполненными в полном объеме после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, устранения недостатков, указанных заказчиком и передачи объекта заказчику по Акту приема-передачи объекта. В качестве формы акта приема-передачи стороны согласились использовать содержание акта по форме КС-11, утвержденного Постановлением Госкомстат России от 30.10.1997 № 71а.

Судом установлено, что Акт по форме КС-11 сторонами подписан 11.08.2022 г., Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию истцом получено 18.08.2022.

Таким образом, исходя из условий контракта, суд признает, что работы по контракту завершены истцом 18.08.2022.

Ответчиком в его расчетах сумм, удержанных и оплаты истцу, признан период просрочки окончания выполнения работ по контракту № СМП/06/2022 – с 02.08.2022 по 05.09.2022, указывая на то обстоятельство, что в ходе приемки работ были выявлены недостатки в выполненных истцом работах, что зафиксировано в Рекламационном акте от 15.07.2022 г., которые истцом выполнены в полном объеме и объект сдан 05.09.2022, после чего ими сразу же и было произведено заселение жильцов.

Судом установлено, что действительно 15.07.2022 сторонами составлен Рекламационный акт по результатам комиссионного обследования много жилого дома № 30 по ул.Пудова в г.Анива, в котором зафиксировано 26 пунктов недостатков, выявленных как в квартирах, так и на элементах общедомового имущества, а также на придомовой территории детской площадке, и данным актом предоставлен подрядчику срок устранения недостатков – до 30.08.2022.

Письмом от 27.07.2022 исх.№ 223 истец направил ответчику свои замечания к Рекламационному акту, в которых отразил фактическое выполнение значительной части недостатков, а также указав более короткие сроки устранения остальных недостатков – указав на планируемый срок их устранения 15.08.2022, а по некоторым – 30.08.2022, а также указал на относимость части замечаний к работам, выполняемым иным подрядчиком – ООО «БИС», и не относящимся к их ответственности.

В дальнейшем сторонами результаты устранения недостатков каким-либо образом зафиксированы не были, а все работы, выполненные истцом работы приняты ответчиком путем подписания Акта по форме КС-11 от 11.08.2022, в котором отсутствует указание на наличие каких-либо незавершенных работ либо наличие каких-либо недостатков в выполненных работах.

При таких обстоятельствах, суд признает, что все выполненные работы истцом были сданы заказчику 11.08.2022, и поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено истцом 18.08.2022, то данной датой в силу вышеприведенных условий контракта признается окончание выполнения подрядчиком работ по данному Контракту.

В этой связи суд признает неправомерным расчет сумм неустойки, произведенной ответчиком, за период по 05.09.2022, и определяет период просрочки выполнения работ, допущенной ответчиком, с 02.08.2022 по 18.08.2022.

Также судом установлено, что ответчик при расчете размера неустойки исходил из цены Контракта, первоначально определенного в данном Контракте, без учета последующего изменения его стоимости, а также без учета частичной сдачи работ.

Как установлено судом и указывалось выше, дополнительным соглашением  № 5 от 07.10.2022 стороны изменили цену контракта, определив ее в сумме 47 360 956,80 рублей.

Однако, как установлено судом, фактически истцом сданы работы на общую сумму 46 942 171,20 рублей:

КС-3 № 1 от 19.07.2022 – 8 599 024,80 рублей

КС-3 № 2 от 11.08.2022 – 31 914 096 рублей

КС-3 № 3 от 06.10.2022 – 5 529 442,80 рублей

КС-3 № 4 от 14.11.2022 – 899 607,60 рублей.

По окончании сдачи работ актами КС-2, КС-3 от 14.11.2022 сторонами 14.11.2022 подписан корректировочный Акт по форме КС-11, в котором отражены объемы принятых работ на общую сумму 46 942 171,20 рублей.

В акте произведена рукописная надпись о его подписании с учетом разногласий по неоплаченным суммам за фактически произведенные работы по наружным сетям электроснабжения в сумме 204 717,60 рублей, которые в настоящем акте не учтены.

Из данного Акта, а также пояснений ответчика следует, что корректировочный Акт по форме КС-11 от 14.11.2022 подписывался сторонами в целях корректировки объемов принятых работ.

Таким образом, суд признает, что фактически сторонами определены объемы выполненных истцом работ, и, соответственно, цена контракта - в сумме 46 942 171,20 рублей, в связи с чем полагает необходимым исходить из данной цены при расчете сумм неустойки.

То обстоятельство, что сторонами изменений в условия контракта по стоимости выполняемых работ не вносилось, не свидетельствует о возникновении у подрядчика ответственности, исчисляемой из стоимости работ, предусмотренных договором, поскольку данная стоимость является недостоверной, подлежащей корректировке в ходе выполнения работ, о чем сторонами указано в пунктах 2.2, 3.3 контракта.

Поскольку в предусмотренные контрактом сроки (до 01.08.2022) истцом сданы работы на сумму 8 599 024,80 рублей (КС-2 и КС-3 № 1от 19.07.2022), данные объемы работ подлежат исключению из цены работ, в отношении которых допущена просрочка выполнения.

Также, с учетом частичного выполнения и сдачи работ по КС-2, КС-3 № 2 от 11.08.2022 на сумму 31 914 096 рублей, размер неустойки, подлежащей начислению истцу в связи с нарушением сроков окончания работ, составил:

1) за период с 02.08.2022 по 11.08.2022: 38 343 146,40 рублей (46 942 171,20 рублей – 8 599 024,80 рублей) х 8% (ключевая ставка, действовавшая на момент частичной сдачи работ) / 300 х 10 дн. = 102 248,39 рублей;

2) за период с 12.08.2022 по 18.08.2022: 6 429 050,40 рублей (38 343 146,40 руб. – 31 914 096 руб.) х 8%/300 х 7 дн. = 12 000,89 рублей.

Всего неустойка за весь период просрочки составил 114 249,28 рублей, которые суд и признает обоснованными для включения в заявление о зачете встречных обязательств и, соответственно, исключения из сумм уплаты по контракту № СМР/07/2022.

Доводы истца о необходимости исключения из периода просрочки 5-ти дней, связанные со сроками передачи им проектной документации, суд признает несостоятельными.

Согласно пункту 2.3 Контракта, заказчик обязан был в течение 5-ти рабочих дней передать Генеральному подрядчику в бумажном виде необходимую для завершения строительства объекта техническую документацию: результаты инженерных изысканий, Проектно-сметная документация, положительное заключение государственной экспертизы, разрешительная документация, технические условия, договоры технологического присоединения к сетям, Техническое задание по Объекту. 

Этим же пунктом предусмотрена обязанность Генподрядчика незамедлительно уведомить Заказчика в письменной форме о том, что объем переданной документации недостаточен для выполнения работ по Контракту. 

Таким образом, с учетом даты заключения договора (30.05.2022) ответчик обязан был передать истцу всю техническую документацию в срок по 06.06.2022, а в случае ее недостаточности – истец обязан был уведомить об этом заказчика.

Указывая на необходимость исключения из периода просрочки 5-ти дней, истцом указано на передачу им заказчиком проектной документации с надписью «В производство» 10.06.2022, то есть с нарушение сроков на 4 дня (а не 5, как указал истец).

В подтверждение данному обстоятельству истцом представлено письмо ответчика от 08.06.2022 № СО-2022 о передаче проектной документации стадии Р, на котором произведена рукописная запись инженера о получении 10.06.2022.

Таким образом, суд признает, что ответчиком нарушен срок передачи проектной документации на 4 дня.

В соответствии с п.3 ст.405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Вместе с тем, суд находит, что нарушение данных сроков передачи документации не влекут исключение этого периода из периода просрочки окончания работ, поскольку из представленного истцом в материалы дела их письма от 08.06.2022 исх.№ 139, в котором истец указывал на отсутствие акта приема-передачи  строительной площадки и проектной документации с отметкой в производство работ, следует, что в этот период сторонами осматривались объемы работ и согласовывались дополнительные работы, не учтенные в первоначальной проектно-сметной документации, обращений со стороны истца к ответчику о невозможности приступить к выполнению строительных работ в виду отсутствия какой-либо документации не имелось, тогда как контрактом прямо предусмотрена данная обязанность подрядчика.

При этом строительная площадка была передана истцу 31.05.2022, что подтверждается актом приема-передачи строительной площадки, представленной ответчиком в материалы дела 11.05.2023 (т.1 л.д.70).

Также истцом указано на увеличение сроков выполнения работ в связи с вносимыми заказчиком изменениями в объемы работ, согласованием изменений в проектно-сметную документацию.

Судом установлено, что действительно в ходе выполнения истцом работ сторонами согласовывались изменения в проектно-сметную документацию, о чем свидетельствуют письма заказчика от 07.07.2022 № ЮО-2022/1910, от 25.07.2022 № СО-2022/2269 (приложены к иску),  

Между тем, из условий договора усматривается, что сторонами предполагалась возможность внесения изменений в проектно-сметную документацию в ходе выполнения подрядчиком работ, тем самым истец осознавал необходимость выполнения работ в предусмотренные договором сроки.

Пунктом 4.3 договора предусмотрена возможность изменения сроков выполнения работ по соглашению сторон, между тем истец к заказчику с требованием об изменении сроков выполнения работ никогда не обращался, данный вопрос сторонами не рассматривался.

При таких обстоятельствах, оснований для уменьшения размера ответственности истца за нарушение сроков окончания работ по ст.404 ГК РФ суд также не усматривает.

Истцом также заявлено о снижении размера неустойки на основании ст.333 ГК РФ.

Между тем, каких-либо доказательств несоразмерности определенных судом сумм неустойки истцом не представлено, тогда как определенный судом размер неустойки является незначительным по сравнению с общей ценой контракта.

В этой связи оснований для ее уменьшения суд не усматривает.

Проверяя требования заявления о взаимозачете обязательств в части ответственности подрядчика в виде уплаты сумм убытков (упущенной выгоды), суд приходит к следующему.

В силу статьи 12 ГК РФ возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 393 ГК РФ убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Как следует из статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются, в том числе, также неполученные доходы, которые лицо, чье право нарушено, получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 14 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указал, что по смыслу статьи 15 ГК РФ упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" даны разъяснения, согласно которым при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно подтвердить, что им совершены конкретные действия, направленные на извлечение доходов, которые не были получены только в связи с допущенным должником нарушением, ставшим единственным препятствием для получения дохода (определения Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2016 N 18-КГ15-237, от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735).

В силу указанных положений закона возмещение убытков, в том числе в виде упущенной выгоды, является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно лишь при доказанности правового состава, то есть наличия таких условий как: совершение противоправных действий или бездействия; возникновение убытков; причинно-следственная связь между противоправным поведением и возникшими убытками; подтверждение размера убытков.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Таким образом, упущенная выгода по договору аренды - неполучение арендодателем арендной платы за имущество в аренде.

Следовательно, при предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды в виде неполученных арендных платежей кредитор (в данном случае - ответчик) должен привести доказательства возникновения убытков и наличия причинно-следственной связи между несвоевременным окончанием строительства и возникновением на его стороне убытков в виде упущенной выгоды - невозможностью исполнить обязательства арендодателя по договору аренды и вследствие этого получать арендную плату в полном объеме. 

Обосновывая возникновение убытков, ответчиком указано на то обстоятельство, что данный объект ими возводился в целях сдачи жилья в коммерческий найм, о чем истец был уведомлен, строительство велось в целях исполнения обязательств, принятых ответчиком на себя, в рамках Программы Сахалинской области «Обеспечение населения Сахалинской области качественным жильем», утвержденным постановлением Правительства Сахалинской области от 06.08.2013 № 428, и данный дом планировался к заселению лицами, включенными в Списки кандидатов к заселению по договорам коммерческого найма, предоставленным им Департаментом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Анивский городской округ».

Как установлено судом, данные списки были переданы ответчику 28.07.2022 г., то есть до планируемой датой окончания строительства.

Между тем, получение ответчиком списков кандидатов на заседание во вновь возводимые многоквартирные дома само по себе не свидетельствует о наличии у ответчика возможности со следующего дня после сдачи объекта в эксплуатацию по планируемым Контрактом СМР/06/2022 срокам (со 2 августа 2022 года) осуществить сдачу всех жилых помещений в коммерческий найм и получать в этой связи прибыль в виде арендных платежей, поскольку ни в данном списке, ни в каких-либо договорных либо законодательных актах не предусмотрены сроки передачи застройщиком квартир в коммерческий найм.

Судом установлено, что на территории Сахалинской области действует государственная программа Сахалинской области «Обеспечение населения Сахалинской области качественным жильем», утвержденная Постановлением Правительства Сахалинской области от 06.08.2013 N 428 (далее – Программа), которой предусмотрена, в том числе, Подпрограммой N 1 "Стимулирование жилищного строительства".

Разделом 3 данной Подпрограммы предусмотрен Перечень мероприятий, в рамках которых в подразделе «Основное мероприятие 1 "Строительство (приобретение на первичном и вторичном рынке) жилья для различных категорий граждан, проживающих на территории Сахалинской области», в подпункте 1.10 которого предусмотрены условия выполнения мероприятия «Строительство арендного жилья (взнос в уставный капитал АО "Сахалинское ипотечное агентство").

Согласно данному подпункту, реализация мероприятия предусмотрена путем осуществления посредством строительства АО "Сахалинское ипотечное агентство" многоквартирных жилых домов и дальнейшего предоставления жилых помещений в указанных домах в коммерческий найм. 

При этом установлено, что арендное жилье, находящееся в собственности АО "Сахалинское ипотечное агентство", предоставляется гражданам в коммерческий наем в соответствии с регламентом распределения жилья, разработанным и утвержденным АО "Сахалинское ипотечное агентство". Выделение квартир, предусмотренных для сдачи в коммерческий наем, осуществляется в пределах лимита распределения "арендных" жилых площадей на основании ходатайств и списков граждан, имеющих право на проживание в "арендном" жилье, сформированных органами исполнительной власти, органами местного самоуправления и направленных в АО "Сахалинское ипотечное агентство".

Средняя плата за наемное жилье будет составлять 50% от среднерыночной цены, сложившейся в муниципальном образовании на дату окончания строительства арендного жилья.

Ответчиком по требованию суда предоставлен в дело Регламент распределения жилья, предусмотренного для сдачи в коммерческий найм, утвержденный приказом АО «Сахалинское ипотечное агентство» от 12.0-5.2020 № 27/1, в котором порядок предоставления жилья и заключения договоров коммерческого найма с гражданами предусмотрен на основании списков, предоставленных муниципальным образованием, а также предусмотрен порядок формирования таких списков.

При этом ни сроки, ни порядок, ни какие-либо иные условия заключения застройщиком договоров коммерческого найма с данными гражданами Регламентом не предусматриваются.

Таким образом, ни действующим законодательством, ни внутренними актами ответчика, ни иными распорядительными либо договорными отношениями не предусмотрены сроки заключения ответчиком договоров коммерческого найма с гражданами, включенными муниципальными органами власти в списки лиц, имеющих право на заключение таких договоров.

Также судом установлено, что фактически договоры аренды жилых помещений заключены  ответчиком с гражданами в различные дни: 06.09.2022 (квартиры №№ 1,2,7,9,12,13,16,19,26,27,28,29,30,32,35,37,43), 07.09.2022 (квартиры №№ 4,5,10,11,15,17,18,24,25,31,33,36,40,41,44,45,46,48), 09.09.2022 (квартиры №№ 3,22,39), 12.09.2023 (квартира № 23), 01.10.2022 (квартиры №№ 6,8,42,47), 03.10.2022 (квартиры №№.20,34,38).

Таким образом, сдача ответчиком квартир в найм производилась не одномоментно, а в течение более месяца с даты, определенной им в расчетах как момент фактической передачи жилых помещений истцом (05.09.2022).

Судом предлагалось ответчику обосновать и представить доказательства наличия реальной возможности сдать все 48 квартир многоквартирного жилого дома в найм со следующего дня, после планируемой даты завершения выполнения истцом работ (с 02.08.2022), однако таких доказательств ответчиком суду не представлено, а пояснено, что после получения жилья от истца ответчиком проводилась работа с гражданами и представленными ими документами, и только после получения от граждан всех необходимых документов производилось заключение соответствующих договоров.

Данные пояснения ответчика свидетельствуют об отсутствии у них реальной возможности сдать жилые помещения в аренды на следующий день после планируемой даты завершения строительства.

Доказательств обратному ответчиком суду не представлено.

Доводы ответчика о том, что они не могли заселить граждан в жилые помещения до 06.09.2022 в виду наличия недостатков в этих помещения, которые истец устранялпо 05.09.2022 опровергаются материалами дела, из которого следует, что данный дом введен в эксплуатацию 18.08.2022 г., тем самым комиссией, в состав которой входят представители различных специализированных органов и учреждений, признано допустимым эксплуатация данного дома в соответствии с его целевым назначением.

Каких-либо доказательств, подтверждающих обстоятельства наличия препятствий в заключении конкретного договора коммерческого найма в отношении какой-либо конкретной квартиры, в виду наличия в этой квартиры каких-либо строительных дефектов, стороной ответчика суду не представлено.

Кроме того, заявляя об упущенной выгоде, ответчиком расчет произведен исходя из 100% размера арендной платы, определенной по результатам заключения оценщика, тогда как Программой по обеспечению населения качественным жильем и заключенными ответчиком договорами коммерческого найма установлен размер арендной платы – 50%. Ответчиком доказательств о наличии у него каких-либо соглашений либо иных договоренностей по сдаче всех 48 квартир в найм по цене арендной платы в размере 100% суду не представлено.

Учитывая изложенное, поскольку судом не установлено обстоятельств наличия всех приготовлений со стороны ответчика по заключению договоров коммерческого найма жилья на 48 квартир с 02.08.2022 г., суд не усматривает оснований для удовлетворения данного требования.

Принимая во внимание все вышеизложенное, суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании сумм недоплаты по контракту № СМР/07/2022 в размере 1 689 529 рублей 47 копеек исходя из следующего расчета: 118 023 412,57 рублей (стоимость выполненных работ по контракту) – 113 859 165,57 рублей (оплачено ответчиком) – 2 360 468,25 рублей (2% гарантийного удержания) - 114 249,28 рублей (неустойка, определенная судом).

В остальной части иска суд отказывает.

На основании ст.110 АПК РФ с ответчика подлежат возмещению истцу судебные расходы пропорционально удовлетворенной части иска (93,67%), что соответствует 29 073,29 рублей.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сахалинстрой» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) долг в размере 1 689 529 рублей 47 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 29 073 рубля 29 копеек, всего  1 718 602 рубля 77 копеек.

В остальной части иска – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья

С.В. Кучкина