АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-19170/2016

г. Краснодар

26  января 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 19.01.2018г.

Полный текст решения изготовлен 26.01.2018г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                   ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Заместителя прокурора Краснодарского края, г. Краснодар

 

к Администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Краснодаринвестстрой», г. Краснодар                  

к Обществу с ограниченной ответственностью «Атлант Инвест Групп»,                               г. Краснодар                      

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар

о признании недействительным договора аренды от 13.03.2012 № 4300018304, признании недействительным договора уступки права аренды от 21.05.2015, о применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 - удостоверение;

от администрации и департамента: ФИО3, по доверенности;

от МРИ ТУ ФАУГИ: ФИО4, по доверенности;

от иных лиц, участвующих в деле: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее – прокурор) в защиту публичных интересов и интересов Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее – Управление Росимущества) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация), к ООО «Краснодаринвестстрой», к  ООО «АтлантИнвестГрупп» о признании недействительным договора аренды                        от 13.03.2012 № 4300018304, признании недействительным договора уступки права аренды от 21.05.2015, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования в ЕГРП записи о праве аренды ООО «АтлантИнвестГрупп» на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0308035:50 от 01.03.2013                                   № 23-23-01/233/2013-117 и от 01.06.2015 № 8-07/15-7788/1.

Требования мотивированы тем, что земельный участок ограничен в обороте,                        в связи с чем не мог быть предоставлен в аренду (отнесен к землям общего пользования, находится в границах береговой полосы р. Кубань; у администрации отсутствовали полномочия по распоряжению участком).

Определением от 06.06.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2016, исковое заявление возвращено в связи с отсутствием доказательств соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, который предусмотрен частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 02.03.2016 № 47-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» (далее – Закон № 47-ФЗ).

Постановлением Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 25.10.2016 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2016 по делу                              № А32- 19170/2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Определением суда от 28.11.2016 дело принято к производству судьей                 Суминым Д.П.

Определением от 08.12.2016 и. о. председателя Арбитражного суда Краснодарского края Суханова Р.Ю. в связи с отставкой судьи Арбитражного суда Краснодарского края Сумина Д.П., на основании части 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело №А32-19170/2016 передано на рассмотрение судье Арбитражного суда Краснодарского края Левченко О.С.

Ответчики – ООО «Краснодаринвестстрой»,  ООО «АтлантИнвестГрупп» в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Прокурор в судебном заседании уточнил исковые требования и просит суд:

признать недействительным договор аренды от 13.03.2012 № 4300018304;

признать недействительным договор уступки права аренды от 21.05.2015, заключенный между ООО «Краснодаринвестстрой» и ООО «АтлантИнвестГрупп»;

применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим права аренды ООО «АтлантИнвестГрупп» на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0308035:50, расположенный по ул. Обрывной, 132/3 в                   г. Краснодаре по договору аренды от 13.03.2012 № 4300018304;

применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования в ЕГРН записи о праве аренды ООО «АтлантИнвестГрупп» на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0308035:50 от 01.03.2013 № 23-23-01/233/2013-117 и записи от 01.06.2015 № 8-07/15-7788/1 о регистрации договора от 21.05.2015 об уступке права аренды от 13.03.2012 № 4300018304.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 49 АПК РФ.

Прокурор заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить с учетом заявленного ходатайства. При этом прокурор уточнил, что иск заявлен в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования город Краснодар. Кроме того, прокурор пояснил, что спорный земельный участок до  настоящего времени не возвращен администрации.

Администрация против удовлетворения исковых требований возражает, ссылаясь на расторжение в судебном порядке договора аренды. Кроме того, администрация заявила о пропуске срока исковой давности.

Суд по своей инициативе считает необходимым в порядке статьи 51 АПК РФ привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – МРИ ТУ ФАУГИ).

В судебном заседании объявлен перерыв до 19.01.2018 до 17-00 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Дело рассматривается в порядке статьи  156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Исследовав материалы дела, суд установил, что на основании постановления администрации МО город Краснодар от 21.02.2012 № 1501 администрация (арендодатель) и ООО «Краснодаринвестстрой» (арендатор) заключили договор аренды от 13.03.2012 № 4300018304 земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 21854 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0308035:50, расположенного в Центральном внутригородском округе  

<

...> для строительства гаражного комплекса сроком до 21.02.2022.

Земельный участок передан по акту приема-передачи, согласно которому на участке строения отсутствуют.

   По договору уступки права от 21.05.2015 ООО «Краснодаринвестстрой» передало ООО «АтлантИнвестГрупп» права и обязанности арендатора по договору аренды от 13.03.2012 № 4300018304.

Договор аренды и договор уступки зарегистрированы в установленном законом порядке.

   Прокурор, полагая, что администрация распорядилась спорным земельным участком, ограниченным в обороте, с нарушением земельного законодательства, в отсутствие соответствующих полномочий обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим. 

Согласно пункту 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ                            «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 100-ФЗ) положения Гражданского кодекса РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции названного Закона применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Оспариваемые прокурором договоры аренды и уступки права, заключены  13.03.2012 и 21.05.2015, то есть до вступления в законную силу Закона № 100-ФЗ.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Целью обращения прокурора с иском по настоящему делу, как следует из содержания его заявления, является пресечение нарушений требований закона при совершении сделки, повлекшей ущемление прав и законных интересов неопределенного круга лиц.

В обоснование заявленного иска прокурор ссылается на то, что предоставление в аренду конкретному лицу земельного участка, относящегося к территории общего пользования, противоречит действующему законодательству.

Прокурор, обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд, представил следующие подтверждения нахождения спорного земельного участка на территории земель общего пользования муниципального образования.

Как следует из письма департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 10.03.2016 № 29/2044, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0308035:50 по улице Обрывной, 132/3 в г. Краснодаре в соответствии со схемой функционального зонирования генерального плана муниципального образования город Краснодар (решение городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15) расположен в зоне рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования). 

Постановлением администрации от 20.10.2014 № 7613 утвержден градостроительный план земельного участка без указания допустимого места размещения объекта капитального строительства. Разрешение на строительство гаражного комплекса департаментом не выдавалось.

Согласно Правилам землепользования и застройки на  территории муниципального образования город Краснодар, утв. решением городской Думы Краснодара от 20.01.2007 № 19 п. 6 (в редакции от 28.05.2015 № 79 п. 18) спорный земельный участок расположен в производственной зоне.

Из представленной администрацией выкопировке из генерального плана муниципального образования город Краснодар, утв. решение городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15, усматривается нахождение спорного земельного участка в рекреационной зоне (зеленые насаждения общего пользования).

По информации управления муниципального контроля администрации от 21.04.2016 спорный земельный участок свободен от  строений и сооружений, строительные работы не ведутся, о чем свидетельствуют приложенные к отчету фотоматериалы.

Из письма департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 23.08.2017 № 29/9178 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0308035:50 в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утв. решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15, расположен в зоне рекреационного назначения. В соответствии с генеральным планом города Краснодара, утв. решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 № 19 п. 6, указанный земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения. Информацией о расположении земельного участка относительно водной поверхности на момент утверждения указанной документации департамент не располагает.

Ответчиками не опровергнуты сведения писем департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, также как ответчиками не представлена иная выкопировка из генерального плана, утвержденного в 2004 году, из которой бы следовало нахождение спорного земельного участка не на территории зеленых насаждений общего пользования. Сведения генерального плана в части нахождения спорного земельного участка на территории рекреационной зоны на момент заключения оспариваемого договора аренды ответчиками не опровергнуты.

Таким образом, суд приходит к выводу о нахождении спорного земельного участка на момент его предоставления в аренду на территории общего пользования муниципального образования (земли рекреационного назначения).

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 03.10.2017 по делу № 307-КГ17-5121, в соответствии с частью 6 статьи 23 Градостроительного кодекса к генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт. Статьей 35 Градостроительного кодекса установлено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. 

Из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса следует, что законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 08.09.2017 по делу № А32-17929/2016 высказана следующая позиция: «Градостроительным законодательством закреплен принцип первичности генерального плана поселения как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития, перед правилами землепользования и застройки. Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности. Таким образом, если правила застройки и землепользования не соответствуют генеральному плану, названные правила подлежат применению только в той части, которая не противоречит документу территориального планирования муниципального образования. При наличии указанных противоречий судам следовало исходить из того, что приоритет имеет документ территориального планирования муниципального образования (генеральный план города Краснодара).

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011                             № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013                          № 727/13)».

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При этом утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства                               (статьи 36 и 37 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). 

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса перечень территорий общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011                       № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013                           № 727/13).

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет  территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10). Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 727/13).

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0308035:50, сформированный за счет территории общего пользования, не мог быть предоставлен в аренду  ООО «Краснодаринвестстрой» в целях размещения (строительства) гаражного комплекса.

В обоснование недействительности сделки прокурор ссылается также на расположение спорного земельного участка в границах береговой полосы водного объекта и отсутствии у администрации полномочий по распоряжению земельным участком федерального уровня собственности (земельный участок расположен в границах береговой полосы на территории общего пользования).

Согласно выписке из ЕГРН от 21.06.2016 № 90-20349977 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0308035:50 относится к землям неразграниченного уровня собственности.

Как следует из письма департамента архитектуры и градостроительства администрации от 07.07.2017 № 29/7112 в соответствии с генеральным планом развития муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0308035:50 расположен в границе прибрежных защитных полос водных объектов, водоохранной зоны.

Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар земельный участок с кадастровым номером 23:43:0308035:50 расположен:

в зоне катастрофического затопления;

в водоохранной зоне реки Кубань (200 метров);

в прибрежной защитной полосе реки Кубань (50 метров);

в береговой полосе водных объектов общего пользования (20 метров).

Указанная информация подтверждена сведениями информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар и графическими материалами и актом натурного обмера объекта недвижимости  от 04.07.2017, составленным  кадастровым инженером                                      ИП ФИО5

В письме от 21.06.2017 № 08591/01-12 ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю проинформировала прокуратуру города Краснодара о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0308035:50 входит в границы зон с особыми условиями использования «прибрежная защитная полоса реки Кубань» и «водоохранная зона реки Кубань».

В соответствии со статьей 8 Водного кодекса водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи (пруды, обводненные карьеры, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу). Поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 1 части 1, пункт 2 части 2 статьи 5, части 1, 2 статьи 6 Водного кодекса). Полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров (часть 6 статьи 6 Водного кодекса).

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования в границах береговой полосы водного объекта.

Предоставление такого земельного участка в аренду в отсутствие законодательного разрешения на аренду земель в пределах береговой полосы привело к пороку соответствующей сделки, выразившемуся в ее противоречии вышеприведенным нормативным положениям и разъяснениям высшей судебной инстанции. Такой порок является неустранимым и является основанием для квалификации договора аренды недействительным (ничтожным).

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 13.03.2012 № 4300018304, заключенного администрацией муниципального образования город Краснодар и                                            ООО «Краснодарстройинвест».

  Ссылка администрации на фактическое  прекращение договора в связи с его расторжением в судебном порядке, судом во внимание не принимается, поскольку не представлены доказательства  возврата земельного участка администрации и погашения соответствующей записи в ЕГРН. В судебном заседании прокурор подтвердил, что спорный земельный участок администрации не возвращен, о чем сделана отметка в протоколе судебного заседания.

   Вместе с тем расположение земельного участка в пределах береговой полосы и (или) водоохранной зоны водного объекта не является критерием, определяющим уровень собственности на этот участок, такой критерий разграничения публичной собственности на землю ни Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), ни Земельным кодексом, ни Водным кодексом Российской Федерации, ни каким-либо иным законом не предусмотрен.

Поскольку право федеральной собственности на земельный участок на момент заключения договора  аренды не было зарегистрировано, земельный участок относился к землям, государственная собственность на которые не разграничена, постольку администрация обладала полномочиями по распоряжению им. Основания для квалификации названного договора аренды как ничтожной сделки ввиду превышения администрацией своих полномочий у суда отсутствуют. 

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.02.2016 по делу № А32-25624/2014.

В силу недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка общество не могло передать права и обязанности арендатора                                                     ООО «АтлантИнвестГрупп». Таким образом, ООО «АтланИнвестГрупп» право аренды земельного участка приобрести не мог, переданное ему право аренды земельного участка в силу недействительности договора аренды возникнуть не могло.

Администрацией заявлено о применении исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса (в редакции на дату заключения договора аренды) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Федеральным законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» пункт 1 статьи 181 изложен в следующей редакции: «Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.».

Положения Гражданского кодекса  о сроках исковой давности и правилах их исчисления в редакции Федерального закона от 7 мая 2013 года № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» применяются к требованиям, возникшим после вступления в силу указанного закона, а также к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013 (пункт 9 статьи 3 Закона №100-ФЗ) (пункт 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В данном случае оспариваемый договор аренды заключен 13.03.2012, то есть по состоянию на 01.09.2013 срок исковой давности не истек и подлежат применению нормы Закона № 100-ФЗ.

Со ссылкой на указанное обстоятельство, прокурор полагает, что срок исковой давности по требованию о признании договора аренды недействительным, не истек.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», при рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 АПК РФ), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Из материалов дела следует, что спорная сделка совершена 13.03.2012 органом местного самоуправления, уполномоченным распоряжаться земельными участками. Стороны сделки приступили к ее исполнению незамедлительно, что подтверждается передаточным актом от 13.03.2012.

Применительно к указанным выше разъяснениям течение срока исковой давности по иску прокурора началось также с 13.03.2012.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного суда РФ от 21.11.2017 № 305-ЭС16-18234 по делу № А41-86210/2015.

 При исчислении начала течения срока исковой давности суд исходит из того, что спорный земельный участок относится к землям неразграниченной собственности, у администрации на момент заключения спорного договора имелись полномочия по распоряжению участком, в связи с чем не имеет правового значения когда Управлению Росимущества стало известно о совершении оспариваемого договора аренды.

Исковое заявление подано в арбитражный суд 03.06.2016.

С учетом заключения оспариваемого договора аренды 13.03.2012 и исполнения сделки в форме передачи земельного участка, регистрации договора аренды, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной применительно к договору аренды земельного участка от 13.03.2012 № 4300018304 пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в иске (статья 199 ГК РФ).

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в иске о признании недействительным договора аренды от 13.03.2012 № 4300018304 и о применении последствий недействительности указанной сделки.

Оснований для признания недействительным договора уступки прав и обязанностей арендатора от 21.05.2015, заключенного между                                                 ООО «Краснодаринвестстрой» и ООО «АтлантИнвестГрупп»,  арбитражный суд также не усматривает, поскольку договор о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка по своей правовой природе выполняет чисто транзитивную (техническую) функцию, направлено на замену стороны в договора аренды.

В информационном письме от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал следующее. Недействительность требования, переданного на основании соглашения об уступке права (требования), не влечет недействительности этого соглашения. Недействительность данного требования является в соответствии со                                    статьей 390 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для привлечения цессионарием к ответственности кредитора, уступившего требование.

Совершение сделки уступки права (требования) представляет собой исполнение цедентом возникшего из соглашения об уступке права (требования) обязательства по передаче цессионарию права (требования). В соответствии со статьей 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права. По смыслу статьи 390 ГК РФ передача недействительного требования рассматривается как нарушение цедентом своих обязательств перед цессионарием, вытекающих из соглашения об уступке права (требования). При этом под недействительным требованием понимается как право (требование), которое возникло бы из обязательства при условии действительности сделки, так и несуществующее (например, прекращенное надлежащим исполнением) право. Из положений статьи 390 ГК РФ вытекает, что действительность соглашения об уступке права (требования) не ставится в зависимость от действительности требования, которое передается новому кредитору. Неисполнение обязательства по передаче предмета соглашения об уступке права (требования) влечет ответственность передающей стороны, а не недействительность самого обязательства, на основании которого передается право.  Аналогичный правовой подход изложен, в частности, в постановлении

Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2016 по делу                                            № А32-9327/2016, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.04.2017.

Таким образом, суд не находит достаточных оснований для признания недействительным договора уступки от 21.05.2015, заключенного между                              ООО «Краснодаринвестстрой» и ООО «АтлантИнвестГрупп».

Срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора уступки от 21.05.2015 не пропущен.

Вместе с тем, право аренды земельного участка к ООО «АтлантИнвестГрупп» перейти не могло, поскольку договор аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой. Истечение срока исковой давности само по себе данную сделку не исцеляет. ООО «АтлантИнвестГрупп» арендатором земельного участка, таким образом, не является, а запись в ЕГРН о праве аренды земельного участка носит недостоверный характер.

В абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено следующее. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе в случае, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения). Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть удовлетворен арбитражным судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП. Приведенные разъяснения изложены в пунктах 1 и 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

В пункте 6 Информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» разъяснено, что регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.

Кроме того, одним из условий для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения, поскольку признание отсутствующим зарегистрированного права не обеспечит восстановления фактического владения земельным участком. Следовательно, установление фактического владельца спорным имуществом влияет на вывод о возможности восстановления права истца в рамках избранного им способа защиты. 

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок фактически не застроен, объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют, строительные и иные работы не ведутся

Из представленных в материалы дела документов не следует, что администрация как публичный собственник земельного участка утратила владение им, в связи с чем, публичный собственник не нуждается в восстановлении владения земельным участком и в применении, соответственно, таких способов защиты как реституция или виндикация для восстановления своего владения земельным участком.

Кроме того, передавая земельный участок в аренду, администрация не утрачивает владение им. В отношениях арендодателя и арендатора владение земельным участком, осуществляемое арендатором, является продолжением владения арендодателя, поскольку возникло и осуществляется по воле и с согласия арендодателя. Арендодатель сохраняет опосредованное владение земельным участком, осуществляемое через (посредством) арендатора, владельческая воля которого не может противостоять интересам арендодателя и является продолжением владельческой воли арендодателя, выступающего в данном случае также и публичным собственником земельного участка (так называемое «цивильное владение», осуществляемое посредством фактического владения арендатора (обладателя лишь «прекарного владения»).

Следует также учитывать, что владение арендатора по воле и с согласия арендодателя, отсутствие свидетельств выбытия земельного участка из владения арендодателя, недействительность договора аренды земельного участка, который вследствие противоречия императивным нормам публичного законодательства не мог породить на стороне ООО «Краснодаринвестстрой», а впоследствии –                                   ООО «АтлантИнвестГрупп»  самостоятельное право на земельный участок, а также учитывая, что земельный участок не застроен, и строительство на спорном участке недопустимо ввиду его отнесения к территориям общего пользования.

В настоящем случае муниципальное образование не может быть признано утратившим владение земельным участком с кадастровым номером 23:43:0308035:50.

Данные требования носят негаторный характер, в связи с чем, исковая давность к ним неприменима (статьи 208, 304 ГК РФ).

Защищаемый в настоящем деле прокурором законный интерес публичного собственника земельного участка в погашении в реестре прав записей о регистрации договора уступки от 21.05.2015, не имеющих под собой правовых оснований, подлежит защите, поскольку констатация отсутствия обременения (исключение из реестра соответствующей записи) в полном объеме восстановит права публичного собственника земельного участка и неограниченного круга лиц, получающих возможность беспрепятственно пользоваться территориями общего пользования.

Таким образом, подлежит удовлетворению требование прокурора об аннулировании записи в ЕГРН от 01.06.2015 № 8-07/15-7788/1.

Требование прокурора о признании отсутствующим права аренды                     ООО «АтлантИнвестГрупп» на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0308035:50, расположенный по ул. Обрывной, 132/3 в г. Краснодаре по договору аренды от 13.03.2012 № 4300018304 удовлетворению не подлежит, поскольку права муниципального образования город Краснодар восстановлены в данном случае удовлетворением требования об аннулировании записей из ЕГРП.

На основании статьи 110 АПК РФ уплату госпошлины следует возложить на ответчика – ООО «АтлантИнвестГрупп».

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 41, 49, 51, 65, 70, 110, 156, 159, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство истца об уточнении исковых требований – удовлетворить.

Привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, г. Краснодар.

Признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право аренды ООО «АтлантИнвестГрупп» в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0308035:50, расположенного по ул. Обрывной, 132/3 в г. Краснодаре по договору аренды от 13.03.2012 № 4300018304 (дата регистрации от 01.06.2015 № 8-07/15-7788/1).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «АтлантИнвестГрупп», г. Краснодар  доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяО.С. Левченко