СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                   Дело № А67-5279/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2017 года

В полном объеме постановление изготовлено 16 ноября 2017 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шатохиной Е.Г.,

судей Ждановой Л.И., Павловой Ю.И., 

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1 с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца: ФИО2 – доверенность от 04.05.2016 (сроком на 3 года), паспорт;

от ответчика:  ФИО3 – доверенность №02/2017 от 09.01.2017 (сроком до 31.12.2017), паспорт;

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Изумрудный город»  (рег. № 07АП-9154/2017) на решение Арбитражного суда Томской области от 07 сентября 2017 года  по делу № А67-5279/2015 (судья Белоконь И.А.)

по иску индивидуального предпринимателя ФИО4, 

<

...> (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Изумрудный город», 

<

...> (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды, взыскании 211 073,80 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Изумрудный город» (далее – ООО «УК «Изумрудный город») о расторжении с 04 мая 2015 года договора аренды помещения № ОА-129/2014 от 29 декабря 2014 года, истребовании имущества из чужого незаконного владения согласно описи имущества, взыскании 211 073,80 рублей страхового депозита.

Определением Арбитражного суда Томской области от 05 июля 2016 года принят отказ истца от исковых требований в части истребования имущества из чужого незаконного владения (в связи с возвращением ответчиком имущества истцу), в указанной части производство по делу прекращено.

Решением Арбитражного суда Томской области от 07 сентября 2017 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО «УК «Изумрудный город» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование своих доводов податель указывает на то, что ссылка на преюдицию в данном случае не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Отмечает, что арендатор, начиная с апреля 2015 года, целенаправленно нарушал условия заключенного договора, настаивая на принятии условий по его расторжению, которые противоречат условиям самого договора и являются неприемлемыми для арендодателя. Арендодатель обратился к праву на одностороннее расторжение только спустя несколько месяцев. 

ИП ФИО4 в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Отмечает, что из судебных актов по делу №А67-2119/2015 следует вывод о том, что расторжение договора аренды способно повлиять на страховой депозит. При наличии каких-либо неисполненных обязательств любая задолженность подлежит погашению за счет страхового депозита.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. 

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, между ООО «Управляющая компания «Изумрудный город» (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды помещения № ОА-129/2014 от 29 декабря 2014 года (л. д. 24-69 том 1), согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) часть здания по адресу: 

<

...>, расположенную на втором этаже Здания (далее «Помещение» или «Арендуемое помещение»), обозначенное в виде графики в Приложении №1 и обозначенные в техническом паспорте как Помещение 73 общей площадью 72,7 (Семьдесят два и 7/10) кв. м, рассчитанной на основании данных технической инвентаризации (пункт 2.1) (л. д. 24-69 том 1).

В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды стороны договорились установить площадь помещения 75,35 кв. м как расчетную площадь для исчисления размера арендной платы.

Помещение передано от арендодателя арендатору по акту приема-передачи от 07 марта 2015 года (л. д. 25 том 2).

Пунктом 15.1 договора предусмотрена обязанность арендатора по внесению страхового депозита как обеспечения исполнения обязательств арендатора по уплате арендной платы, включая все ее составные части, возмещению убытков, осуществлению иных выплат, предусмотренных настоящим договором.

Страховой депозит, выплаченный арендатором в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по предварительному договору: засчитывается за первый месяц базовой арендной платы по настоящему договору; за 1 оставшийся месяц, принимается в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по настоящему договору и удерживается арендодателем в течение срока действия договора без начисления процентов как гарантия исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору.

Использование страхового депозита для оплаты сумм, подлежащих платежу в силу обязательств арендатора по настоящему договору, производится арендодателем в преимущественном порядке по отношению к другим видам обеспечения, установленным настоящим договором.

Согласно пункту 13.2 договора арендодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законодательством РФ, а также в порядке, определенном в пункте 13.3 настоящего договора, в том числе если арендная плата, коммунальные платежи и иные платежи по настоящему договору полностью или в какой-либо части не внесены арендатором более чем 2 раза подряд в течение годового периода и/или однократной просрочки более чем на 20 календарных дней (пункт 13.3.1).

Пунктом 13.4 договора предусмотрено, что в случае одностороннего расторжения арендодателем настоящего договора по основаниям, предусмотренным пунктом 13.3, арендатор обязуется выплатить арендодателю неустойку в размере, равном совокупной сумме базовой арендной платы за шесть месяцев. Кроме того, арендатор обязан возместить арендодателю понесенные последним расходы в результате неисполнения арендатором обязательств. Расходы арендатора, связанные с производством отделочных работ в помещении, покупкой оборудования и подготовкой помещения к приему посетителей, арендодателем не возмещаются. Страховой депозит также арендодателем не возмещается.

В случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным пунктом 13.3 настоящего договора, арендодатель направляет арендатору уведомление о расторжении с указанием даты расторжения договора (пункт 13.5).

Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды истцом был внесен страховой депозит в сумме 211 073,80 рублей платежным поручением № 1 от 13 января 2015 года (л. д. 5 том 2).

23 апреля 2015 года ИП ФИО4 обратился к арендодателю с письмом, в котором просил расторгнуть договор аренды (л. д. 92 том 2).

Письмом исх. № 326 от 28 апреля 2015 года ответчик сообщил о готовности расторгнуть договор аренды с 10 мая 2015 года при условии оплаты дебиторской задолженности в размере 593 204,82 рублей до 30 апреля 2015 года (07 марта 2015 года – 10 мая 2015 года), в том числе пени за просрочку; оплаты компенсации за оплату агентам ООО «Глобус» в размере 300 000 рублей до 06 мая 2015 года (л. д. 96 том 2).

30 апреля 2015 года письмо от 23 апреля 2015 года отозвано ИП ФИО4 (л. д. 93 том 2).

05 мая 2015 года ответчик в одностороннем порядке ограничил истцу доступ в арендованное помещение В-38, была отключена электроэнергия, закрыты и опечатаны рольставни, о чем был составлен Акт от 05 мая 2015 года, подписанный сторонами (л. д. 14 том 1).

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что с 05 мая 2015 года арендатор не имел доступа в арендованное помещение в результате действий арендодателя, то есть не пользовался им.

В материалы дела также представлено требование ИП ФИО4 о расторжении договора от 30 апреля 2015 года, с приложением проекта соглашения о расторжении договора, направленное 30 апреля 2015 года в адрес арендодателя почтовым отправлением с уведомлением о вручении (л. д. 23 том 1, л. д. 94-95 том 2, л. д. 118 том 2). Согласно почтовому уведомлению (л. д. 119 том 2) указанное требование и проект соглашения получены ответчиком 29 мая 2015 года.

Таким образом, указанное требование ИП ФИО4 о расторжении договора не могло учитываться ответчиком при совершении действий 05 мая 2015 года по ограничению доступа в арендуемое помещение.

В ответ на полученное 29 мая 2015 года требование ФИО4 ответчик письмом исх. № 402 от 02 июня 2015 года (л. д. 97-98 том 2) указал истцу на отсутствие в договоре права арендатора на одностороннее расторжение договора, а также, со ссылкой на положения договора о праве арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор на основании пункта 13.3.1 в случае невнесения арендатором предусмотренных договором платежей, предложил расторгнуть договор с 31 мая 2015 года на условиях арендодателя, приложил проект соответствующего соглашения.

Условия соглашения о расторжении сторонами согласованы не были.

Позднее 14 августа 2015 года арендодатель направил арендатору по электронной почте уведомление исх. № 499 от 14 августа 2015 года об одностороннем расторжении договора аренды № ОА-129/2014 на основании пункта 13.3, 13.5, с указанием даты расторжения: 01 июля 2015 года, предложил подписать акт приема-передачи арендованного имущества (л. д. 121 том 3, л. д. 103 том 2). В данном уведомлении ответчик указал, что по состоянию на 30 июня 2015 года за арендатором числится задолженность по арендной плате в размере 757 001,74 рублей и штрафы на сумму 314 284,79 рублей, всего 1 071 286,53 рублей. Кроме того, ответчик указал об удержании им имущества истца, находящегося в арендованном помещении, в обеспечение исполнения обязательств арендатора по договору.

Из письменных пояснений ответчика следует, что дата расторжения, указанная в уведомлении, связана с начислением арендной платы в бухгалтерском учете арендодателя до указанного периода в связи с фактическим занятием спорного помещения истцом и нахождения его имущества в помещении; в дальнейшем начисление арендной платы по договору аренды было скорректировано с учетом даты окончания ведения арендатором коммерческой деятельности в помещении, однако, по мнению ответчика, это не может повлиять на указанную арендодателем в уведомлении дату прекращения действия договора аренды.

Направление арендатору уведомления исх. № 499 от 14 августа 2015 года об одностороннем расторжении договора аренды подтверждается протоколом осмотра доказательств нотариусом нотариального округа города Томска ФИО5 (л. д. 115-122 том 3).

Ответчик указал в ходе рассмотрения дела, что считает договор аренды с истцом расторгнутым с 01 июля 2015 года в одностороннем порядке в соответствии с условиями заключенного сторонами договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по оплате; требование истца о возврате суммы страхового депозита считает неправомерным в связи с указанным расторжением договора и с учетом пункта 13.4 договора.

Считая действия арендодателя по одностороннему расторжению договора и удержанию суммы страхового депозита неправомерными, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о расторжении договора и взыскании 211 073,80 рублей страхового депозита.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными 

Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется, исходя из следующего. 

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По смыслу пункта 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель неправомерно создает препятствие в пользовании в соответствии с условием договора или назначении имущества.

При рассмотрении настоящего дела судом приняты во внимание судебные акты по делу № А67-5119/2015 по иску ООО «УК «Изумрудный город» к ИП ФИО4 о взыскании 741 779,55 рублей задолженности.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2016 года по делу № А67-5119/2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 мая 2016 года, с ИП ФИО4 в пользу ООО «УК «Изумрудный город» взыскано 72 785,09 рублей долга, в том числе 31 424,57 рублей задолженности за март-апрель 2015 года и 41 361,90 рублей – за пять дней мая 2015 года.

 В рамках данного дела установлено, что арендодателем произведены начисления: - за март 2015 года начислено 206 891,07 руб., в том числе, по акту выполненных работ №503 от 30 апреля 2015 года за аренду нежилого помещения, эксплуатационные расходы и маркетинговые платежи 200 681,07 руб.; по акту выполненных работ №545 от 30 апреля 2015 года - переменная часть в сумме 6 210 руб.; - за апрель 2015 года начислено 254 181,01 руб., в том числе, по акту выполненных работ №504 от 30 апреля 2015 года за аренду нежилого помещения, эксплуатационные расходы и маркетинговые платежи в сумме 248 844,54 руб.; по акту выполненных работ №880 от 31 мая 2015 года - переменная часть в сумме 3 450,64 руб.; по акту выполненных работ №881 от 31 мая 2015 года - переменная часть в сумме 904,55 руб.; по акту выполненных работ №882 от 31 мая 2015 года - переменная часть в сумме 981, 37 рублей.

В подтверждение внесения ответчиком арендной платы арендатором были представлены платежные поручения: №1 от 13 января 2015 года на сумму 211 073,80 руб., №2 от 13 января 2015 года на сумму 27 375 руб., №10 от 06 марта 2015 года на сумму 211 073,80 руб., №14 от 24 апреля 2015 года на сумму 211 073,80 руб., №16 от 05 мая 2015 года на сумму 7 500 руб.

При этом денежные средства, перечисленные платежным поручением №1 от 13 января 2015 года на сумму 211 073,80 рублей, не приняты судом апелляционной инстанции к расчету за спорный период, поскольку представляют собой страховой депозит, что следует из назначения платежа, содержания пункта 15.1 договора, письменных и устных пояснений истца и ответчика. К расчету за спорный период судом приняты платежные поручения №10 от 06 марта 2015 года на сумму 211 073,80 руб., №14 от 24 апреля 2015 года на сумму 211 073,80 руб., №16 от 05 мая 2015 года на сумму 7 500 руб., всего на сумму 429 647,60 рублей.

В постановлении судов апелляционной и кассационной инстанций также указано, что заключенный сторонами договор аренды не расторгнут.

Таким образом, со стороны арендатора отсутствует нарушение принятых обязательств, являющееся в силу закона основанием для расторжения договора со стороны арендодателя.

Однако из материалов дела следует, что 05 мая 2015 года ответчик в одностороннем порядке ограничил истцу доступ в арендованное помещение В-38, была отключена электроэнергия, закрыты и опечатаны рольставни, о чем был составлен Акт от 05 мая 2015 года, подписанный сторонами (л. д. 14 том 1).

Арендатор с 05 мая 2015 года не имел доступа в арендованное помещение в результате действий арендодателя, то есть не пользовался им.

Изложенные обстоятельства, установленные судом первой инстанции, а также судебными актами по делу № А67-5119/2015, при наличии соответствующих доказательств, в силу названных выше норм являются достаточным основанием для расторжения спорного договора. 

При этом, суд пришел к обоснованному выводу, что основания для дальнейшего удержания суммы страхового депозита в размере 211 073,80 рублей в связи с вышеизложенными обстоятельствами и отсутствием одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя у ответчика не имеется. 

С учетом изложенного, исковые требования о расторжении договора аренды помещения № ОА-129/2014 от 29 декабря 2014 года и взыскании 211 073,80 рублей страхового депозита правомерно удовлетворены судом первой инстанции. 

У суда апелляционной инстанции оснований для иных выводов не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо доводов, которые опровергали бы выводы судебного решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда.

При принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплаченной государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 07 сентября 2017 года  по делу № А67-5279/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в установленном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа  в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий                                                         Е.Г. Шатохина

СудьиЛ.И. Жданова

                                                                                                              Ю.И. Павлова