ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-12165/2020

г. Саратов

15 сентября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена «08» сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен «15» сентября 2022 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Никольского С.В.,   

судей  Борисовой Т.С., Котляровой А.Ф.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 8 июля 2022 года по делу №А12-12165/2020, 

по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к региональной общественной организации «Профессиональный союз сотрудников органов Министерства внутренних дел Российской Федерации Волгоградской области» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о взыскании задолженности, 

по встречному иску региональной общественной организации «Профессиональный союз сотрудников органов Министерства внутренних дел Российской Федерации Волгоградской области» к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области о признании договора аренды земельного участка от 19.09.2018 № 2455-В недействительным, 

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Волгоградской области, общества с ограниченной ответственностью «Базис», управления экономического развития и инвестиций аппарата Главы Волгограда, федерального государственного унитарного предприятия «Российская телевизионная и радиовещательная сеть» филиала «Волгоградский областной радиотелевизионный передающий центр», федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», прокуратуры Волгоградской области,

при участии в судебном заседании:

-представитель Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области – ФИО2, действующая на основании доверенности от 11.11.2021.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – Облкомимущество) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к Региональной общественной организации «Профессиональный союз сотрудников органов Министерства внутренних дел Российской Федерации Волгоградской области» (далее – РОО «Профессиональный союз сотрудников органов МВД», Организация) с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате в размере 182 223, 36 рублей за период с 19 сентября 2019 по 31 декабря 2019 и пени в размере 2 445, 18 рублей за период с 29 сентября 2019 по 31 декабря 2019, неустойки начиная с 2020 года в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации от невыплаченной суммы в размере 182 223, 36 рублей за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства. 

           РОО «Профессиональный союз сотрудников органов МВД» обратилось с встречным иском к Облкомимуществу о признании договора аренды земельного участка № 2455-В от 19.09.2018 недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, а также о взыскании уплаченных по договору арендных платежей в размере 423 845, 42 рублей.

До принятия решения судом первой инстанции РОО «Профессиональный союз сотрудников органов МВД» заявлен отказ от встречного иска.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 08.07.2022 Облкомимущество отказано в удовлетворении заявленных требований к РОО  «Профессиональный союз сотрудников органов МВД». 

Суд принял отказ РОО «Профессиональный союз сотрудников органов МВД» от исковых требований к Облкомимущество о признании договора аренды земельного участка № 2455-В от 19.09.2018 недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, а также о взыскании уплаченных по договору арендных платежей в размере 423 845, 42 рублей. Производство по делу в данной части прекращено.

Облкомимущество, не согласившись с принятым судебным актом, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требования, заявленных к РОО «Профессиональный союз сотрудников органов МВД» и принять новый судебный акт, которым удовлетворить первоначальный иск. 

В соответствии с ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, предусмотренных в ч. 4 ст. 270 АПК РФ.

Каких-либо возражений о пересмотре судебного акта  в части не поступило.

Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 19.09.2018 между Облкомимуществом (Арендодатель) и РОО «Профессиональный союз сотрудников органов МВД» (Арендатор) заключен договор №2455-В земельного участка с кадастровым номером 34:34:03:0074:2320, площадью 6759 кв.м., с разрешенным использованием: для размещения многоквартирного жилого дома (многоквартирных жилых домов), местоположением: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. им. Покрышкина, в границах, указанных в кадастре недвижимости, для реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство 9-ти этажного жилого дома для сотрудников МВД». 

Срок аренды земельного участка устанавливается на 10 лет с даты подписания договора. Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 27.12.2018 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, номер государственной регистрации 34:34:03:0074:2320- 34/209/2018-1. 

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора арендная плата за земельный участок устанавливается согласно расчету, прилагаемому к договору. Арендная плата подлежит внесению ежемесячно равными долями в течении каждого расчетного периода за текущий месяц – до 10 числа текущего месяца. 

Пунктом 6.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки. 

Обращаясь в суд, Облкомимущество ссылается на то, что Организация прекратила вносить арендную плату за земельный участок, арендованное имущество не возвратила и продолжает использовать, в связи с чем, за период с 19 сентября 2019 по 31 декабря 2019 образовалась задолженность по арендной плате в размере 182 223, 36 рублей. 

На сумму долга начислена пеня в размере 2 445, 18 рублей за период с 29 сентября 2019 по 31 декабря 2019. 

Претензия, направленная в адрес ответчика осталась без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). 

Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с её назначением.

 В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) системное толкование указанных норм со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. 

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельства.

В пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, также указано, что регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 названного Кодекса. 

Как следует из письма управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Волгоградской области от 15.04.2020 « 08-07-9930-20, в градостроительной практике используется понятие «зона с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)», к которой, согласно статье 105 Земельного кодекса Российской Федерации, относятся санитарно-защитные зоны и зоны ограничения от передающих радиотехнических объектов (ПРТО). 

Решением Главного государственного санитарного врача по Волгоградской области «Об установлении размеров санитарно-защитной зоны и зоны ограничения» №09- 16-13178-18 от 14.06.2018 для передающего радиотехнического объекта Федерального государственного унитарного предприятия «Российская телевизионная и радиовещательная сеть» филиал «Волгоградский областной радиотелевизионный центр», расположенного по адресу: 

<

...>, установлены санитарно-защитная зона и зоны ограничений максимальной протяженностью 2113,8м с перепадами высот от 2,1 м. до 480 м. в направлении азимутов излучения антенн. 

Земельный участок с кадастровым номером 34:34:03:0074:2320 расположен в зоне ограничения застройки от передающего радиотехнического объекта филиала РТРС «Волгоградский ОРТПЦ» (

<

...>), в соответствии с данными Публичной кадастровой карты Волгоградской области. 

Согласно пункту 3.19 СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов» зона ограничения застройки не может иметь статус селитебной территории, а также не может использоваться в качестве территории жилой застройки, а также для размещения площадок для стоянки и остановки всех видов транспорта, предприятий по обслуживанию автомобилей, бензозаправочных станций, складов нефти и нефтепродуктов и т.п. Зона ограничения или какая-либо ее часть не может рассматриваться как резервная территория ПРТО и использоваться для расширения промышленной площадки. 

Управлением в декабре 2019 года направлен ответ на запрос в адрес Управления экономического развития и инвестиций аппарата главы Волгограда о возможном использовании земельного участка с кадастровым номером 34:34:030074:2320 под строительство 9-этажного многоквартирного жилого дома (исх. № 08-16-31940-19 от 25.12.2020). 

В данном ответе разъяснено, что в рамках реализации Решения коллегии Роспотребнадзора «Об обеспечении санитарно-эпидемиологической безопасности населения при воздействии физических факторов» и Приказа руководителя Управления от 09.12.2016 № 01/445 «О реализации решения коллегии Роспотребнадзора «Об обеспечении санитарно-эпидемиологической безопасности населения при воздействии физических факторов» от 16.09.2016» определены мониторинговые точки для проведения измерений электромагнитных излучений в соответствии с утвержденной программой лабораторного контроля физических факторов, в том числе по адресу 

<

...>. 

Данная мониторинговая точка расположена на территории жилой застройки в зоне вероятного влияния вышек теле-радиовещания филиала РТРС «Волгоградский ОРТПЦ».

Несмотря на выданное Управлением предписание о проведении дополнительных санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий, направленных на предотвращение вредного воздействия факторов среды обитания на здоровье человека - электромагнитных полей в диапазоне частот 30-300 МГц, превышения гигиенических нормативов фиксировались в течение 2019 года, а также в I квартале 2020 года. 

В дальнейшем Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Волгоградской области обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области для решения вопроса внесения изменений в ЕГРН и интерпретации ограничений в использовании земельных участков в зоне с особыми условиями использования территории в границах зоны ограничения застройки от ПРТО. 

Уполномоченными органами проведены мероприятия, направленные на корректировку отображения в ЕГРН сведений о вертикальной и горизонтальной проекциях нижней границы зоны ограничения ПРТО. 

18.04.2021 филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Волгоградской области принято решение о внесении изменений в сведения о границах зон с особыми условиями использования относительно земельного участка с кадастровым номером 34:34:030074:2320. 

В связи с внесением в ЕГРН сведений о включении спорного земельного участка в зону ограничений, установленную решением Главного санитарного врача области от 14.06.2018 № 09-16-13178-18, и до его исключения в апреле 2021 года у РОО «Профессиональный союз сотрудников органов МВД» отсутствовала возможность в период с 19 сентября 2019 по 31 декабря 2019 использовать арендованный земельный участок в целях, предусмотренных условиями договора (для строительства 9-ти этажного жилого дома). 

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция. 

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. 

В рассматриваемом случае, Организация указала на то, что с внесением в ЕГРН сведений о включении спорного земельного участка в зону ограничений, установленную решением Главного санитарного врача области от 14.06.2018 № 09-16-13178-18, и до его исключения в апреле 2021, возникла неопределенность дальнейшей судьбы объекта аренды – земельного участка кадастровым номером 34:34:030074:2320, что сделало невозможным использовать земельный участок по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. 

Доказательств, подтверждающих реальную возможность пользования ответчиком земельным участком в спорный период истцом не представлено. 

Таким образом, юридически значимым для решения вопроса о наличии или отсутствии у арендатора обязанности уплачивать арендную плату за соответствующий период, является выяснение вопроса о том, входит ли причина невозможности использования объекта  аренды в сферу контроля арендатора. Если такая причина, в силу которой наступила невозможность использования объекта аренды, не находится в сфере ответственности и обязанностей арендатора, то обязанность по арендной плате отсутствует. 

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. 

Из анализа представленных в материалы дела документов суд приходит к выводу о невозможности использования арендованного земельного участка в спорный период в соответствии с условиями договора. 

В данном случае нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (п. 1 ст. 1 ГК РФ), так как невозможность использования объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора. 

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735 по делу № А19-1917/2013 определена правовая позиция по вопросу освобождения арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, когда арендатор лишен возможности использовать имущество, поскольку со стороны арендодателя отсутствует встречное предоставление.

В данном случае, невозможность использования объекта возникла по причине за которую РОО «Профессиональный союз сотрудников органов Министерства внутренних дел Российской Федерации Волгоградской области» не отвечает.

Не имея возможности использовать земельный участок в соответствии с условиями договора, Организация, оплачивая арендную плату и выполняя иные обязательства по договору аренды, несет убытки.

            Суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы о том, что  неосвоение земельного участка явилось следствием бездействия самого ответчика, не принявшего необходимого комплекса мер для получения информации о возможных параметрах строительства (градостроительный план земельного участка не был получен самим ответчиком), поскольку, как установлено судом, зона ограничения передающего радиотехнического объекта не может использоваться в качестве территории жилой застройки.

Факт включения спорного земельного участка в зону ограничений в спорный период является установленным, в частности, решением Главного санитарного врача области от 14.06.2018.

Кроме того, заключение эксперта не позволяет сделать однозначный вывод об отсутствии превышения электромагнитных излучений, учитывая дополнительные пояснения (т. 6, л.д. 10).

Согласно частям 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

           Доводы заявителя жалобы свидетельствуют о его несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.

            С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

 

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 8 июля 2022 года по делу №А12-12165/2020 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без  удовлетворения.

            Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

 

Председательствующий                                                                  С.В.  Никольский 

 

 

Судьи                                                                                                 Т.С. Борисова

 

 

                                                                                                            А.Ф. Котлярова