Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А58-6913/2021

24 марта 2023 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2023 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Качукова С.Б., Яцкевич Ю.С.,

при участии в судебном заседании прокурора Морозюк Д.В. (служебное удостоверение),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска и общества с ограниченной ответственностью «СахаКапитал» на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27 июля 2022 года по делу № А58-6913/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2022 года по тому же делу,

установил:

заместитель прокурора Республики Саха (Якутия) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту имущественных и земельных отношении? Окружной администрации г. Якутска (далее – департамент), обществу с ограниченной ответственностью «СахаКапитал» (далее – общество) о:

- признании недействительным договора аренды земельного участка от 08.07.2020 № 09-1/2020-0106;

- признании самовольной постройкой объекта незавершенного строительства и возложении на общество обязанности в течение 45 дней со дня вступления решения суда снести указанный объект;

- признании отсутствующим права собственности общества на объект незавершенного строительства по адресу: 

<

...>, квартал «14»;

- применении последствий недействительности сделки в виде аннулирования записей в Едином государственном реестре недвижимости от 20.08.2020 № 14:36:107047:12-14/115/2020-9 об обременении имущества договором аренды от 08.07.2020 № 09-1/2020-0106, от 16.12.2019 № 14:36:107047:150-14/116/2019, о регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

...>, квартал «14»; возложении на общество обязанности возвратить департаменту по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 14:36:107047:12, расположенный по адресу: 

<

...>, квартал «14».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Окружная администрация г. Якутска, общество с ограниченной ответственностью «СТК» (далее – ООО «СТК»), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия).

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27 июля 2022 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2022 года, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчики обратились с кассационными жалобами, в которых просят их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе департамент приводит доводы о неправильном применении судами положений пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, которые имеют приоритет над нормами гражданского законодательства и допускают передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с согласия арендодателя. При этом договор о передаче прав и обязанностей арендатора прокурором в судебном порядке не оспаривался и ничтожным не признан, в связи с чем договор аренды земельного участка от 08.07.2020 также не мог быть признан недействительным. Общество в соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации обладает исключительным правом на предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства объекта. Ссылки судов на самовольное возведение обществом указанного объекта противоречат положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку его строительство осуществлено на основании разрешения на строительство, которое в установленном порядке не было отменено или признано незаконным. Судами также не учтено, что право собственности на спорный объект зарегистрировано обществом до признания договора аренды недействительным, что исключало квалификацию названного объекта как самовольной постройкой. Судами удовлетворены взаимоисключающие требования прокурора о признании указанного объекта самовольной постройкой и признании отсутствующим права собственности на него. Представленными доказательствами не подтверждено, что оспариваемый договор посягает на публичные интересы, права и законные интересы третьих лиц.

Общество в кассационной жалобе ссылается на неправильное применение судами положений части 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и указывает на действительность договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых актов, просил оставить их без изменения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 21 февраля 2023 года судом объявлен перерыв до 14 часов 40 минут 02 марта 2023 года, информация о чем размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Определением от 02 марта 2023 года Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа под председательством Кушнаревой Н.П., судей Белоножко Т.В., Качукова С.Б. на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложил рассмотрение кассационных жалоб на 23 марта 2023 года на 11 часов 45 минут.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23 марта 2023 года судья Белоножко Т.В. в составе судей, рассматривающих указанные кассационные жалобы, на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заменена судьей Яцкевич Ю.С.

Присутствующий в судебном заседании прокурор поддержал доводы отзыва.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационной жалобы к производству выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Как установлено судами, 10.07.2017 по результатам аукциона департамент и ООО «СТК» заключили договор аренды земельного участка № 09-1/2017-0365, по условиям которого последнему на срок до 10.09.2020 во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 14:36:107047:12 площадью 1144 кв.м, для использования в целях обслуживания автотранспорта.

На основании договора от 03.09.2018 № 09-4/2018-099, заключенного между ООО «СТК», департаментом и обществом, последнему переданы права и обязанности арендатора по договору от 10.07.2017 № 09-1/2017-0365.

16.12.2019 обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 14:36:107047:150, находящийся на указанном земельном участке (запись № 14:36:107047:150-14/116/2019-1).

08.07.2020 департаментом и обществом без проведения торгов заключен договор аренды № 09-1/2020-0106 земельного участка с кадастровым номером 14:36:107047:12 на новый срок по 08.07.2023 для завершения строительства расположенного на нем объекта.

Ссылаясь на недействительность договора от 03.09.2018 о передаче обществу прав и обязанностей арендатора по заключенному на торгах договору аренды земельного участка, нарушение публичных интересов, прокурор обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Разрешая возникший спор и удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались статьями 10, 166, 167, 168, 222, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 22, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и исходили из того, что законом установлен запрет на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов, в связи с чем последующий договор аренды земельного участка для достройки объекта незавершенного строительства является недействительным. С учетом приведенных обстоятельств суды пришли к выводу о том, что объект незавершенного строительства возведен обществом неправомерно, а выдача разрешения на его строительство не соответствовала статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов кассационных жалоб правильность применения судами норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствии?, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По смыслу закона сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Оценив договор от 03.09.2018 № 09-4/2018-099 о передаче обществу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 10.07.2017 № 09-1/2017-0365, суды обоснованно посчитали его ничтожным, не влекущим правовых последствий вне зависимости от его признания таковым судом.

Частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Частью 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка, за некоторыми исключениями, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Вместе с тем положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не регулируют вопросов распоряжения правами и обязанностями в отношении арендуемого земельного участка, приобретенного на торгах.

Данные отношения регламентируются нормами гражданского законодательства.

Согласно части 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требовании? по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Таким образом, названные положения ограничивают правомочия победителя торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, императивно возлагая на него обязанность исполнить обязательство лично.

Введенное названной нормой правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 10.07.2017 № 09-1/2017-0365 заключен по итогам торгов. В этой связи суды обоснованно указали, что арендатор не вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка обществу и пришли к правильному выводу о ничтожности договора от 03.09.2018 как посягающего на публичные интересы в связи с нарушением явно выраженного запрета, установленного законом.

Исследовав представленные доказательства, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у общества права на получение земельного участка с кадастровым номером 14:36:107047:12 в аренду без проведения торгов, в связи с чем правильно посчитали, что оспариваемый договор аренды от 08.07.2020 № 09-1/2020-0106 заключен в обход установленной законом публичной процедуры, в силу чего на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признали его ничтожным.

Вопреки доводам заявителей, общество приобрело права на земельный участок по ничтожной сделке, совершенной в нарушение статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, отмечено, что при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.

Таким образом, ответчик должен представить доказательства того, что спорный земельный участок, на котором осуществлено строительство объекта, был предоставлен ему на каком-либо праве.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, регламентирован главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды такого земельного участка, в том числе для целей строительства, заключается по результатам торгов в форме аукциона.

Как видно из материалов дела, спорный земельный участок по результатам торгов был предоставлен в аренду ООО «СТК» для строительства объекта обслуживания автотранспорта.

В дальнейшем указанный земельный участок перешел во владение общества по ничтожной сделке, которое на основании разрешения на строительство возвело на нем объект незавершенного строительства и 16.12.2019 зарегистрировало право собственности на него.

Поскольку доказательства, которые бы свидетельствовали о возведении спорного строения как объекта недвижимости с соблюдением требований действующего законодательства, в том числе обязательных требований об отводе в установленном порядке обществу земельного участка под строительство, не представлены, суды пришли к обоснованному выводу, что данный объект является самовольной постройкой и подлежит сносу.

По смыслу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Вопреки доводам заявителей, судами дана правильная квалификация материально-правовой природы заявленных прокурором требований, которые соответствуют требованиям пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости соблюдения условия применения того или иного способа защиты гражданских прав в целях обеспечения восстановления нарушенного права.

При таких обстоятельствах, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска в полном объеме.

Приведенные в кассационных жалобах доводы не могут быть приняты в качестве оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов, поскольку не опровергают сделанных судами выводов, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов,  судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационных жалоб Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые акты на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27 июля 2022 года по настоящему делу, принятые определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 декабря 2022 года, отменить.

Руководствуясь статьями  274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27 июля 2022 года по делу № А58-6913/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2022 года по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27 июля 2022 года по настоящему делу, принятые определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 декабря 2022 года, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

 

Н.П. Кушнарева

С.Б. Качуков

Ю.С. Яцкевич