Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-130804/2018

06 апреля 2019 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  03 апреля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  06 апреля 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес:  Россия 188300, Гатчина, Ленинградская область, ул.К.Маркса д.49/51,кв.35, ОГРН:  );

ответчик: Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области (адрес: 188300, г. Гатчина, Ленинградская область, Гатчинский район, пр. 25 октября, д.21, ОГРН 

<

***>);

о признании незаконным отказа в согласовании необходимых улучшений и об обязании ответчика согласовать стоимость улучшений, производимых истцом, 

при участии

- от истца: ФИО3 (доверенность от 20.06.2018),

- от ответчика: ФИО4 (доверенность от 23.10.2018), 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, (далее – истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Гатчинского муниципального района (далее – ответчик, Комитет) о признании незаконным отказа в согласовании необходимых улучшений и об обязании ответчика согласовать стоимость улучшений, производимых истцом.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Ответчик возражал на иск, ссылаясь на отсутствие оснований для возмещения стоимости произведенных улучшений.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Предприниматель в соответствии с договором аренды от 02.03.1998 №54 является арендатором нежилого помещения общей площадью 133,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), предприниматель 25.03.2013 обратилась в Комитет с заявлением о выкупе помещения.

Однако ответ на данное заявление не последовал.

Повторно предприниматель обратилась в Комитет с заявлением о выкупе 01.06.2017.

Письмом от 21.07.2017 Комитет предложил предпринимателю выкупить помещение по цене 4 231 961 руб. 

Считая предложенную выкупную стоимость объекта завышенной, предприниматель 18.10.2017 направил в Комитет письмо с предложением о выкупе помещения по цене 2 300 000 руб.

Поскольку Комитет на письмо предпринимателя не отреагировал, последний обратился в суд с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости -  арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> , а также об установлении стоимости указанного нежилого помещения расположенного в размере 2 300 000 руб.

Вступившим в законную силу решением суда от 17.12.2018 по делу №А56-98619/2017 признана недостоверной величина рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>., установленная на основании отчета об оценке №ОН-17033/12 от 18.08.2017. Установлена стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, для его выкупа в размере 2 357 000 руб.

18.06.2018 предприниматель обратился в Комитет с заявлением о согласовании стоимости работ по улучшению арендуемого помещения, к которому была приложена смета.

06.07.2018 Комитет отказал предпринимателю в согласовании стоимости ремонтных работ, ссылаясь на процедуру выкупа указанного помещения, а также на то, что для целей выкупа помещение оценено с учетом его фактического состояния.

Считая отказ в согласовании ремонтных работ незаконным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению, ввиду следующего.

Согласно положениям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно положениям статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), одной из основных задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В силу положений статьи 65 АПК РФ 

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Следовательно, обращаясь в суд с иском о защите нарушенного права истец должен доказать факт нарушения его прав ответчиков и обосновать каким образом с помощью избранного способа защиты права буду восстановлены его права и законные интересы.

В обоснование исковых требований истец ссылается на статью 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно названной норме произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, по общему правилу арендатор вправе претендовать на возмещение стоимости тех неотделимых улучшение, которые произведены им с согласия арендодателя. При этом речь идет о возмещении стоимости уже произведенных затрат при прекращении договора аренды.

Согласно условиям заключенного договора аренды (пункт 13.11) арендатор производит капитальный ремонт помещения, вызванный объективной необходимостью, в счет арендной платы, отчитываясь перед арендодателем ежеквартально на сумму арендной платы.

Соответственно, в обоих случаях речь идет о зачете уже фактически понесенных затрат, а также о необходимости согласования с арендодателем как необходимость выполнения работ, так и их стоимости. При этом положения ГК РФ и рассматриваемого договора аренды не содержат норм, обязывающих арендодателя в любом случае согласовывать проведение капитального ремонта помещения. 

Как следует из пояснений истца, текста искового заявления и приложенных к нему документов, предприниматель предполагает выполнить капитальный ремонт помещения для последующего зачета понесенных затрат в счет арендной платы. При этом на момент обращения с заявлением о проведении ремонта предприниматель уже обратился в Администрацию с заявлением о выкупе помещения и вопрос определения цены помещения рассматривался в судебном порядке. Цена помещения определена судом в рамках дела №А56-98619/2017 на основании отчетов об оценке помещения и заключения эксперта, согласно которым помещение на момент оценки находилось в состоянии, требующем капитального ремонта, что существенно повлияло на его рыночную стоимость. 

С учетом изложенного суд соглашается с доводами Комитета о том, что проведение предпринимателем капитального ремонта после того, как определена выкупная стоимость помещения с учетом его нахождения в неудовлетворительном состоянии, приведет к ущемлению прав арендодателя, поскольку, с одной стороны, у него возникнет обязанность зачесть стоимость произведенного ремонта в счет арендной платы, а с другой стороны – он будет лишен возможности изменить стоимость выкупаемого помещения, которая несомненно увеличится в ходе проведения ремонта, поскольку она определена на основании судебного акта, вступившего в законную силу. 

В этих условиях, суд считает, что права истца отказом Комитета не нарушены, поскольку безусловной обязанности по согласованию поведения капитального ремонта у Комитета нет, в то время как удовлетворение исковых требований приведет к нарушению прав Комитета.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.