СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД   улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

город Томск Дело № А45-1216/2023 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2024 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2024 года.  

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Иванова О.А.,  судей Кудряшевой Е.В.,  

Фаст Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мизиной Е.Б.  без использования средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании  апелляционную жалобу  ФИО1 ( № 07АП-3336/2023 (7))  на определение от 14.03.2024 Арбитражного суда Новосибирской области по делу   № А45-1216/2023 (судья Стрункин А. Д.) по делу о несостоятельности (банкротстве) ФИО1, принятое по заявлению ФИО1 о разрешении  разногласий,  

третьи лица: бывший супруг ФИО2 - ФИО3, финансовый  управляющий ФИО3 ФИО4,  

В судебном заседании приняли участие: 

лица, участвующие в деле, - не явились (надлежащее извещение),  

УСТАНОВИЛ:

27.01.2023 возбуждено дело о банкротстве должника. 

10.04.2023 (резолютивная часть определения объявлена 07.04.2023) определением  суда в отношении должника введена процедура банкротства -реструктуризация долгов  гражданина. Финансовым управляющим должника утвержден ФИО5  

 25.09.2023 в суд поступило заявление ФИО1 о разрешении  разногласий, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника - ФИО1.  

Разногласия сводятся к определению начальной продажной цены для реализации  жилого дома и земельного участка, принадлежащих должнику, указания адреса  

земельного участка в публикации и сведений о незарегистрированных нежилых  помещений, расположенных на земельном участке.  

Определением от 14.03.2024 Арбитражного суда Новосибирской области суд  разрешил разногласия, возникшие между залоговым кредитором, финансовым  управляющим и должником, определив, что продаже подлежит имущество: Жилой дом  площадью 292,2 кв.м., кадастровый номер 54:35:000000:793, расположенный по адресу:  

<

...> д 13 и земельный участок площадью  600 кв.м. кадастровый номер 54:35:032035:85, расположен в границах участка:  

<

...> с расположенным на нем  незарегистрированным нежилым зданием - гаражом, вместимостью на 2 легковых  автомобиля», установил начальную продажную цену имущества в размере  

31 322 400 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказал. 

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО1  обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда  Новосибирской области от 14.03.2023 года по делу № А45- 1216/2023 изменить,  установить начальную продажную цену имущества в размере 39 153 000 рублей.  

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что судом первой  инстанции применен подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998   № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно буквальному содержанию  указанного пункта, норма применяется только при принятии решения об обращении  взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Вместе с тем, настоящий  спор происходит в рамках дела о банкротстве должника, а не об обращении взыскания  в обычном исковом порядке, в связи с чем подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального  закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применению  не подлежит.  

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ) от финансового управляющего поступил отзыв  на апелляционную жалобу, в котором возражает против удовлетворения апелляционной  жалобы.  

В судебное заседание апелляционной инстанции лица, участвующие в деле,  извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,  не явились.  

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123,  156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту  – АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников  арбитражного процесса.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва  на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого определения, суд  апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного  акта.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.09.2023  на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение об определении начальной продажной цены,  утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога,  порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога.  

Согласно Приложению № 1 к Порядку, условиям и срокам продажи имущества  ФИО1, согласованному с залоговым кредитором ФИО6,  в состав лота № 1 входит следующее имущество: «Жилой дом площадью 292,2 кв.м.,  кадастровый номер 54:35:000000:793, расположенный по адресу: 

<

...> д 13 и земельный участок площадью 600 кв.м. кадастровый  номер 54:35:032035:85, расположенный по адресу: 

<

...>.».  

Начальная продажная цена определена залоговым кредитором в размере  29 741 000,00 рублей.  

ФИО1, заявила о наличии разногласий с конкурсным  кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, которые  выражаются в следующем.  

1. Начальная продажная цена существенно занижена. Согласно справке о рыночной  стоимости объекта недвижимости № 1894А/2023 от 04.08.2023, ориентировочная  рыночная стоимость объекта оценки, а именно: Дом с земельным участком по адресу:  

<

...> составляет 35 500 000,00  рублей.  

С учетом того, что предмет залога является единственным пригодным помещением  для проживания должника и её троих несовершеннолетних детей, начальная продажная  цена имущества имеет существенное значение для должника, рассчитывающего  на денежные средства, оставшиеся после полного погашения требований залогового  кредитора и предназначенные должнику для приобретения нового жилья  (исполнительный иммунитет).  

2. Адрес земельного участка указан не полностью, что может породить  обоснованные сомнения у потенциальных участников торгов.  

3. В наименование лота отсутствует гараж. На земельном участке помимо  жилого  

дома также расположен капитальный гараж на 2 легковых автомобиля. Гараж не состоит  на государственном кадастровом учете, однако влияет на потребительские свойства  объекта и повышает его покупательскую стоимость.  

Суд первой инстанции, разрешая возникшие разногласия, определил начальную  продажную цену дома и земельного участка, строений на нем, равной 80 процентам  рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта 31 322 400 руб.  (80% х 39 153 000 руб.). В удовлетворении остальной части требований отказал.  

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев обособленный спор и оценив  представленные в дело доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, пришел следующим  выводам  

В силу части 1 статьи 223 АПК РФ, пункта 1 статьи 32 Федерального закона  от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон  о банкротстве), дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным  судом по правилам АПК РФ с особенностями, установленными федеральными законами,  регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).  

В соответствии со статьей 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства  арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним  и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между  ним и должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов  рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты  получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено  настоящим Федеральным законом.  

Согласно пункту 2 статьи 131 Закона о банкротстве в составе имущества должника  отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся  предметом залога.  

Согласно ответа на вопрос № 1 в Обзоре судебной практики № 3 (2019),  утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019,  указано, что по общему правилу, в рамках дела о банкротстве гражданина начальная  продажная цена заложенного недвижимого имущества, по общему правилу, определяется  конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом исходя из стоимости  предмета залога, определенной в договоре об ипотеке. В случае разногласий относительно  начальной продажной цены она определяется арбитражным судом, рассматривающим  дело о банкротстве, в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости этого  имущества, определенной по результатам оценки (абзац третий пункта 5, пункт 6 статьи  18.1, абзац второй пункта 2 статьи 131, абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона  

о банкротстве, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).  

Вместе с тем по смыслу данной правовой позиции отступление от общего порядка  определения начальной цены продажи залогового имущества, установленного Законом  о банкротстве (залоговым кредитором), и определение таковой арбитражным судом  в размере, равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества,  определенной в отчете оценщика, осуществляется исключительно в случае наличия между  залоговым кредитором, конкурсным управляющим и иными участвующими в деле лицами  конкретных существенных разногласий в данном вопросе.  

Арбитражный суд определяет начальную цену продажи предмета залога  в соответствующем порядке в ситуации, когда лицом, заявившим о разрешении  разногласий, приведены разумные, надлежащим образом мотивированные, убедительные  доводы о наличии у него сомнений в соответствии определенной залоговым кредитором  (в том числе на основании проведенной им оценки) начальной цены предмета залога его  рыночной цене, а также о том, что определение данной цены в указанном залоговом  кредитором размере не нарушит права и законные интересы участвующих в деле  о банкротстве лиц.  

В целях установления рыночной стоимости предмета залога судом в порядке  статьи 82 АПК РФ назначена оценочная экспертиза.  

Определением суда от 13.12.2023 г. удовлетворено ходатайство ФИО1  о назначении экспертизы. Назначена по делу судебная экспертиза по определению  рыночной стоимости имущества. Поручено проведение экспертизы ООО «Новосибирская  оценочная компания», назначен эксперт ФИО7.  

Согласно представленному в материалы дела заключению от 05.03.2024   № 1290С/2024 эксперта общества с ограниченной ответственностью «Новосибирская  оценочная компания» ФИО7, рыночная стоимость дома и земельного участка  составляет, строений на нем составляет 39 153 000 рублей.  

Залоговый кредитор не возражал относительно определенной заключением  от 05.03.2024 № 1290С/2024 рыночной стоимости предмета залога; управляющий указал,  что начальная цена продажи имущества подлежит установлению в размере 80% рыночной  стоимости, определенной в заключении эксперта.  

Руководствуясь подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998   № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и разъяснениями суда вышестоящей  инстанции, суд первой инстанции правомерно определил начальную продажную цену  дома и земельного участка, строений на нем, равной 80 процентам рыночной стоимости  имущества, определенной в заключении эксперта 31 322 400 руб. (80% х 39 153 000 руб.).  

Доводы апеллянта о невозможности применения к рассматриваемой ситуации  положений подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ  «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подлежат отклонению как основанные на неверном  толковании норм права и противоречащие разъяснениям вышестоящей инстанции (Обзор  судебной практики № 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской  Федерации 27.11.2019).  

Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Арбитражного суда  Западно-Сибирского округа от 02.02.2024 по делу № А67-10278/2020.  

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что действительная стоимость  залогового имущества будет определена на конкурентной основе в ходе торгов  в зависимости от наличия спроса потенциальных покупателей.  

Устанавливая начальную продажную цену предмета залога, суд определяет лишь  ориентир стоимости реализуемого имущества, что не препятствует продаже имущества,  при наличии соответствующего предложения, по более высокой цене.  

В то же время необоснованное завышение начальной продажной стоимости  заложенного имущества повышает риск объявления торгов несостоявшимися  и увеличение сроков реализации имущества должника.  

Таким образом, утверждение начальной продажной цены имущества не означает,  что имущество будет реализовано по данной цене.  

Действительная (рыночная) продажная цена объекта может быть определена  только в процессе его реализации на свободных торгах путем сопоставления спроса  и предложения, то есть окончательная цена формируется по итогам торгов в результате  конкуренции публичных предложений потенциальных покупателей.  

Относительно адреса земельного участка, суд первой инстанции верно указал на то,  что адрес указан в соответствии с данными ЕГРН, согласно которым местоположение  земельного участка с кадастровым номером 54:35:032035:85 установлено относительно  ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира:  

<

...> (дом не указан).  

В отношении гаража на 2 легковых автомобиля, который не состоит  на кадастровом учете, судом установлено, что о его наличии финансовому управляющему  не было известно, поскольку должник не представил доступ на земельный участок  для осмотра, поэтому и не указал на наличие гаража в составе лота. Однако финансовый  управляющий не возражал против указания гаража в составе лота, поскольку  это действительно влияет на потребительские свойства объекта. Финансовый  управляющий предлагает указать на наличие неотделимых улучшений в виде гаража  

вместимостью на 2 легковых автомобиля (поскольку незарегистрированные объекты  не являются объектами недвижимости).  

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно отказал  в удовлетворении заявления в остальной части.  

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне  и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем  доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению,  не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном  акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены,  в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.  

Руководствуясь статьями 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 14.03.2024 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А451216/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1  – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства  в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца  со дня вступления его в законную силу путем подачи кассационной жалобы через  Арбитражный суд Новосибирской области.  

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа,  подписанного усиленной квалифицированной подписью судьи, в связи с чем направляется  лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда  в сети «Интернет».  

 Председательствующий О.А. Иванов 

 Судьи Е.В.Кудряшева 

 Е.В.Фаст