№ 09АП-39927/2025                                                  

Дело № А40-25712/24

г. Москва

25 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2025 года 

Постановление

 изготовлено в полном объеме 25 сентября 2025 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Е.А. Скворцовой, 

судей А.С. Маслова, Н.В. Юрковой, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Кузнецовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы финансового управляющего ФИО1, ФИО2 

на определение Арбитражного суда г. Москвы от 25.06.2025 

по делу № А40-25712/24, вынесенное судьей Аландаренко Т.А., 

о признании недействительной сделкой договора купли-продажи от 25.09.2023, заключенного с ФИО2, 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО1

при участии в судебном заседании:

От ФИО2 – ФИО3 по дов. от 14.08.2024

От ФИО4 ООО «СБЕР ЛИГАЛ» - ФИО5 по дов. от 26.08.2025

ФИО4 – лично, паспорт.

ф/у должника - ФИО6, лично, паспорт.

ФИО1- лично, паспорт.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.04.2024 в отношении ФИО1 введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим суд утвердил ФИО6. Сообщение о введении в отношении должника процедуры процедура реализации имущества опубликовано в газете «Коммерсантъ» №78(7768) от 04.05.2024. 

В Арбитражный суд города Москвы 19.07.2024 в электронном виде поступило заявление финансового управляющего о признании договора купли-продажи земельных участков с жилым домом от 25.09.2023 между должником и ФИО2 недействительным. 

Определением суда от 18.02.2025 суд привлек ФИО7 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. 

В судебном заседании рассматривалось заявление финансового управляющего о признании недействительной сделки и применении последствий недействительности сделки, ответчик: ФИО2

Определением Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2025 в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы – отказано. Заявление финансового управляющего о признании сделки недействительной удовлетворено частично. 

Признан недействительной сделкой договор купли-продажи от 25.09.2023г., заключенный между ФИО1 и ФИО2 Применены  последствия недействительности сделки в виде взыскания с Ответчика в пользу Должника денежных средств в размере 3 587 000 руб. В остальной части в удовлетворении заявления – отказано. 

Взыскано с ФИО2 в пользу Истца расходы по экспертизе в размере 75 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. В удовлетворении ходатайства эксперта ФИО8 о взыскании судебных расходов в размере 10 000 руб. – отказано.

Не согласившись с вышеуказанным определением, ответчиком и финансовым управляющим поданы апелляционные жалобы, в соответствии с которыми просили определение Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2025 отменить, и принять новый судебный акт.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2025 апелляционная жалоба финансового управляющего оставлена без движения, заявителю предложено в срок до 29.08.2025 устранить обстоятельства, послужившие основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.

04.08.2025 в Девятый арбитражный апелляционный суд поступили документы, устраняющие обстоятельства оставления апелляционной жалобы без движения.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2025 апелляционная жалоба конкурсного управляющего  принята к производству.

В материалы дела от ответчика поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

От финансового управляющего, ФИО4, Коровинского Н..Д.  поступили отзывы на апелляционные жалобы, которые приобщены к материалам дела.

В судебном заседании должник, финансовый управляющий, ФИО4 и ее представитель, а также представитель ФИО2 высказали свои позиции по настоящему спору.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм статьей 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266, 268 АПК РФ, выслушав объяснения представителей, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения определения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как следует из материалов дела, финансовому управляющему стало известно, что 25.09.2023г. ФИО1 под воздействием мошенников заключила с ФИО2 Договор купли-продажи имущества: земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, общей площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером 50:37:0040304:200. по адресу: Московская’ область, 

<

...>; - жилого дома, назначение жилое, 2 этажный, общей площадью 83,5 кв.м., с кадастровым номером 50:37:0040304:268, по адресу: 

<

...>; - земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для развитая садоводства, общей площадью 1000 (одна тысяча) кв.м., с кадастровым номером 50:37:0000000:9084, по адресу: 

<

...>. 

Денежные средства от продажи недвижимого имущества в сумме 2 300 000 руб., как указал финансовый управляющий, были переведены на счет ФИО1, но в тот же день по указанию мошенников ФИО1, находясь в состоянии заблуждения, следуя угрожающим сообщениям неизвестных лиц, перевела денежные средства на указанный ей мошенниками номер карточного счета в Банк ВТБ (ПАО). 

После возбуждения уголовного дела и признания ФИО1 потерпевшей по уголовному делу Ответчик – ФИО2 09.11.2023г. произвел отчуждение спорного имущества в пользу ФИО4 

Ссылаясь на положения ст.178 ГК РФ, заявитель считает, что действия Ответчика ФИО2 не могут быть признаны осмотрительными и добросовестными в связи с выбытием имущества из владения Должника при отсутствии добровольного волеизъявления, были направлены на лишение Должника права пользования и владения домом и земельными участками. 

Также, доводы финансового управляющего основаны на наличии признаков неравноценности оспариваемых сделок, установленных п.1 ст.61.2 Закона о банкротстве, а именно, на заключении оспариваемых сделок по заниженной стоимости.

Так, по мнению управляющего, ФИО2 и ФИО4 не проявили должной осмотрительности, приобретая имущество по цене, значительно ниже рыночной, что должно было вызвать у них разумные сомнения в законности сделок. 

Учитывая изложенное, финансовый управляющий просил признать недействительной следующую цепочку сделок: 

- Договор купли-продажи земельных участков с жилым домом от 25.09.2023, заключенный между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) на следующие объекты недвижимости:

 - земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, общей площадью 1000 (одна тысяча) кв.м., с кадастровым номером 50:37:0040304:200, по адресу: 

<

...>; 

- жилой дом, назначение жилое, 2 этажный, общей площадью 83,5 кв.м., с кадастровым номером 50:37:0040304:268, по адресу: 

<

...>; 

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для развитая садоводства, общей площадью 1000 (одна тысяча) кв.м., с кадастровым номером 50:37:0000000:9084, по адресу: 

<

...>; 

Договор купли-продажи земельных участков с жилым домом от 09.11.2023, заключенный между ФИО2 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) следующие объекты недвижимости: 

- земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, общей площадью 1000 (одна тысяча) кв.м., с кадастровым номером 50:37:0040304:200, по адресу: 

<

...>; 

- жилой дом, назначение жилое, 2 этажный, общей площадью 83,5 кв.м., с кадастровым номером 50:37:0040304:268, по адресу: 

<

...>; 

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для развитая садоводства, общей площадью 1000 (одна тысяча) кв.м., с кадастровым номером 50:37:0000000:9084, по адресу: 

<

...>; 

Применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности и аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) записи о праве собственности ФИО2 (дата государственной регистрации права 26.09.2023, номер государственной регистрации права: 50:37:0040304:200-50/123/2023-2) на следующие объекты недвижимости: 

- земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, общей площадью 1000 (одна тысяча) кв.м., с кадастровым номером 50:37:0040304:200, по адресу: 

<

...>; 

- жилой дом, назначение жилое, 2 этажный, общей площадью 83,5 кв.м., с кадастровым номером 50:37:0040304:268, по адресу: 

<

...>; 

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для развитая садоводства, общей площадью 1000 (одна тысяча) кв.м., с кадастровым номером 50:37:0000000:9084, по адресу: 

<

...>; 

Применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности и аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) записи о праве собственности ФИО4 (дата государственной регистрации права 09.11.2023, номер государственной регистрации права 50:37:0040304:200-50/123/2023-5) на следующие объекты недвижимости 

- земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, общей площадью 1000 (одна тысяча) кв.м., с кадастровым номером 50:37:0040304:200, по адресу: 

<

...>;

- жилой дом, назначение жилое, 2 этажный, общей площадью 83,5 кв.м., с кадастровым номером 50:37:0040304:268, по адресу: 

<

...>; - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для развитая садоводства, общей площадью 1000 (одна тысяча) кв.м., с кадастровым номером 50:37:0000000:9084, по адресу: 

<

...>; 

Признать за ФИО1 право собственности на следующие объекты недвижимости: - земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, общей площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером 50:37:0040304:200, по адресу: 

<

...>; - жилой дом, назначение жилое, 2 этажный, общей площадью 83,5 кв.м., с кадастровым номером 50:37:0040304:268, по адресу: 

<

...>; - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для развитая садоводства, общей площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером 50:37:0000000:9084, по адресу: 

<

...>.

Суд первой инстанции, удовлетворяя указанное заявление финансового управляющего в части, исходил из представления им достаточных доказательств наличия оснований для признания оспариваемой сделки недействительной.

При этом суд не усмотрел в сделке по реализации ФИО2 в пользу ФИО4 земельных участков с жилым домом пороков свидетельствующих об ее недействительности, поскольку приобретатель по договору купли-продажи от 09.11.2023 г. является добросовестным.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.

Как следует из доводов заявления, требования финансового управляющего о признании оспариваемых сделок недействительными основаны на положениях статьи п.1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, а также на общих основаниях, предусмотренных ст. ст. 10, 178 ГК РФ.

Судом установлено, что заявление ФИО1 о признании ее несостоятельным (банкротом) принято к производству 16.02.2024г., в то время как оспариваемый Договор купли-продажи заключен 25.09.2023г., то есть в период подозрительности, установленный п.1 ст.61.2 Закона о банкротстве

В силу абзаца 2 пункта 9 Постановления № 63 если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется. 

В соответствии с п. 1 ст. 61.2. Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. 

Согласно п. 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №63 от 23 декабря 2010г. «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» - пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки. 

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать, как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота. 

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется (пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010 года № 63). Таким образом, согласно п. 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №63 от 23 декабря 2010 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и п. 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, для признания оспариваемой сделки недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, а именно достаточно доказать, что спорная сделка содержит в себе элементы неравноценного встречного исполнения обязательств со стороны покупателей, цена этой сделки существенно, в худшую для Должника – ФИО1 сторону, отличается от цены, при которой в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Согласно условиям Договора от 26.09.2023г., стоимость имущества, согласно условиям, составила 2 300 000 руб.

Принимая во внимание доводы финансового управляющего, определением Арбитражного суда города Москвы от 17.12.2024г. в рамках дела № А40-25712/24-86-69 Ф о несостоятельности (банкротстве) ФИО1 по обособленному спору о признании недействительной сделки и применении последствий недействительности сделки назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости имущества. 

Производство экспертного исследования поручено ООО «РАЕ Экспертиза» - эксперту ФИО8. 

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

Определить на дату 25.09.2023 рыночную стоимости недвижимого имущества, без учета газификации, отопления дома, благоустройства и озеленения придомовой территории, в следующем составе: 1. жилой дом общей площадью 83,5 кв.м кадастровый номер: 50:37:0040304:268, расположенный по адресу: 

<

...>. земельный участок площадью 1000 кв.м кадастровый номер: 50:37:0040304:200, расположенный по адресу: 

<

...>. земельный участок площадью 1200 кв.м кадастровый номер: 50:37:0000000:9084, расположенный по адресу: Московская область, Каширский район, д. Ледово. 

В материалы дела поступило заключение эксперта № 5.3/25.

Согласно представленному в материалы дела Заключению эксперта № 5.3/25, рыночная стоимость недвижимого имущества, без учета газификации, отопления дома, благоустройства и озеленения придомовой территории, в следующем составе: 1. жилой дом общей площадью 83,5 кв.м, кадастровый номер: 50:37:0040304.268, расположенный по адресу: 

<

...>. земельный участок площадью 1000 кв.м, кадастровый номер: 50:37:0040304:200, расположенный по адресу: 

<

...>. земельный участок площадью 1200 кв.м. кадастровый номер: 50:37:0000000:9084, расположенный по адресу: Московская область, Каширский район, д. Ледово на дату 25.09.2023 г. составляет: 5 887 000 руб. 

Таким образом, по оспариваемому договору купли-продажи стоимость спорного имущества определена с существенным отклонением цены от рыночной стоимости имущества.

Ходатайство ФИО2  о проведении судебной экспертизы отклоняется судом апелляционной инстанции.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Несогласие ответчика  с выводами эксперта и методикой расчета не может являться основанием для назначения повторной экспертизы. Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего, в связи с отсутствием сомнений в обоснованности заключения эксперта и противоречий в его выводах.

У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки данного вывода суда первой инстанции.

Между тем, Закон о банкротстве не содержит критериев определения существенности отличия цены или условий сделки от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. 

Однако, судебная практика идет по пути применения критерия кратности превышения цены над рыночной, а не оценочного критерия «существенности» (Верховный Суд РФ в определении от 23.12.2021 № 305-ЭС21-19707 по делу                                  № А40-35533/2018 изложил правовую позицию о применимости критерия кратности превышения цены над рыночной для определения недобросовестности контрагента при оспаривании сделки, совершенной с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов. 

Так, в частности, СКЭС ВС РФ было отмечено, что из абзаца 3 пункта 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что если полученное одним лицом по сделке предоставление в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу другого, то это свидетельствует о наличии явного ущерба для первого и о совершении представителем юридического лица сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях. 

С учетом проведенной в рамках настоящего спора экспертизы, суд пришел к обоснованному выводу о том, что стоимость спорного имущества согласно Договору от 26.09.2023 более, чем в два раза ниже рыночной стоимости, что, согласно указанным выше разъяснениям, свидетельствует о неравноценности сделки.

Доказательств, опровергающих факт заключения договора при неравноценном встречном предоставлении, в материалы дела не представлено. 

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания Договора купли-продажи от 26.09.2023 недействительной сделкой по основаниям, установленным п.1 ст.61.2 Закона о банкротстве.

В силу части 1 статьи 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. 

В части 2 статьи 178 ГК РФ приведен перечень условий, при наличии которых заблуждение предполагается достаточно существенным. Данный перечень является закрытым и не предполагает его расширенное толкование. При этом в пункте 5 этой же статьи законодатель закрепил право суда отказать в удовлетворении требования о признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон. 

Исходя из того, что ФИО1, являясь продавцом по сделке, на момент заключения договора купли-продажи при должной степени заботливости и осмотрительности имела возможность принять меры для выяснения рыночной стоимости отчуждаемого имущества, однако указанные действия не совершила, суд пришел к верному выводу о том, что в данном случае заблуждение по смыслу статьи 178 ГК РФ отсутствует; действия Должника связаны с неосмотрительностью при заключении оспариваемой сделки, что не является основанием для признания ее недействительной.

Относительно доводов о признании недействительным Договора купли-продажи спорного имущества, заключенного 09.11.2023г. между ФИО2 и ФИО4, суд пришел к следующим выводам.

Как установлено материалами дела, 09.11.2023г. между ФИО2 (Продавец) и ФИО4 был заключен Договор купли-продажи, согласно условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил в собственность недвижимое имущество - жилой дом и два земельных участка: - земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, общей площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером 50:37:0040304:200, по адресу: 

<

...>; - жилой дом, назначение жилое, 2 этажный, общей площадью 83,5 кв.м., с кадастровым номером 50:37:0040304:268, по адресу: 

<

...>; - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для развитая садоводства, общей площадью 1000 (одна тысяча) кв.м., с кадастровым номером 50:37:0000000:9084, по адресу: 

<

...>. 

Согласно п.2.1. Договора стоимость Объекта составляет 3 500 000 руб. Как предусмотрено п.п. 2.2.1 и 2.2.2. Договора Часть стоимости Объекта в сумме 2 600 000 руб. 00 коп оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателя. Часть стоимости Объекта в сумме 900 000 руб. 00 коп оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных следующим лицам: ФИО4, ФИО7 (далее - Заемщик/Созаемщик(и)) в соответствии с Кредитным договором 

<

***> от 09.11.2023, заключенным в. Город Видное Московская область с банком ПАО Сбербанк.

Расчеты по сделке купли-продажи Объекта в сумме 3 450 000 руб. 00 коп. осуществляются путем открытия аккредитива в ПАО Сбербанк (п.2.3.2 Договора).

Судом верно отмечено, что указанные выше условия Договора, в частности расчеты - через аккредитив, несвойственны для оформления сделок по противоправному выводу имущества должников в преддверии их банкротства. К тому же покупатель предпринял обычные меры для проверки юридической чистоты сделки, а убедительных поводов для более углубленной ее проверки не имелось. Покупка оплачена своевременно и в полном объеме. 

Кроме того, с учетом заключения судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости спорного помещения суд исходил из того, что цена сделки от 09.11.2023г. в размере 3 500 000 руб. не существенно отличалась от рыночной, что не могло свидетельствовать о совершении сделки на заведомо и значительно невыгодных для должника условиях с причинением существенного вреда кредиторам должника. Критерием осведомленности покупателя о противоправности цели сделки, как было установлено ранее, является кратное превышение рыночной стоимости отчужденного имущества по сравнению с фактическими затратами покупателя, чего в данном случае не установлено. 

Поскольку права на спорное имущество возникли у ФИО4 в результате совершения сделки купли-продажи не с ФИО1 (должник), а с ФИО2, то ФИО4 в данном случае является последующим приобретателем и лицом, заплатившим рыночную цену за спорное имущество, соответствует признакам добросовестного приобретателя, правовые основания для истребования у нее имущества из чужого незаконного владения отсутствуют; при этом доказательств того, что она не является добросовестным приобретателем, в материалы дела не представлено.

Принимая во внимание, что доказательств недобросовестности последующего приобретателя спорного имущества, а равно и его аффилированность, материалы дела не содержат, судом обоснованно отклонены  доводы управляющего о наличии цепочки указанных выше сделок.

В соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 

Правовые последствия недействительной сделки, признанной таковой в рамках дела о банкротстве должника, предусмотренные в пункте 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве, направлены на возврат в конкурсную массу полученного лицом имущества по такой сделке или на возмещение действительной стоимости этого имущества на момент его приобретения. 

Согласно ст. 61.6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения 11 обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. 

В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения (п. 1). 

Учитывая отчуждение спорного имущества в пользу третьего лица, а также наличие доказательств добросовестности конечного приобретателя, суд, руководствуясь положениями ст.61.6 Закона о банкротстве, пришел к выводу о применении последствий недействительности в виде взыскания действительной стоимости этого имущества. 

Как установлено материалами дела, рыночная стоимость жилого дома и земельных участков согласно судебной экспертизе, проведенной в рамках настоящего обособленного спора, составила 5 887 000 рублей. 

Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств иной стоимости спорного имущества, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика 3 587 000 руб., составляющей разницу между рыночной стоимостью имущества и ценой, уплаченной за спорное имущество согласно условиям сделки.

В соответствии с п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» осведомленность контрагента должника о противоправных целях сделки может доказываться через опровержимые презумпции заинтересованности сторон сделки между собой, знание об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках его неплатежеспособности или недостаточности у него имущества. При решении вопроса об осведомленности об указанных обстоятельствах во внимание принимаются разумность и осмотрительность стороны сделки, требующиеся от нее по условиям оборота.

Апелляционная коллегия отмечает, что перед совершением сделки ФИО4 были предприняты все необходимые действия по проверке объектов недвижимости, запрошены и получены все необходимые документы.

Так, перед совершением сделки по инициативе Заявителя была проведена комплексная проверка юридической чистоты объекта силами ООО «Домклик». 

Согласно правовому заключению № 1116787970 от 07 ноября 2023 года, по результатам проверки не было выявлено никаких рисков, связанных с наличием арестов, обременении, судебных споров или признаков банкротства у продавца. 

Покупатель, действуя разумно и осмотрительно, положился на результаты профессиональной проверки, проведенной специализированной организацией.

Кроме того, сделка имела реальные правовые последствия: объекты недвижимости были переданы по Актам приема-передачи, право собственности зарегистрировано, денежные средства уплачены в полном объеме, Заявитель, как новый собственник несет бремя содержания имущества, производя улучшения (в том числе, неотделимые), что подтверждается заключенными Заявителем договорами: 1) на проектирование сети газоснабжения, 2) по установке сигнализотора загазованности, 3) по поставке природного газа и техническом обслуживании; иные строительно-ремонтные работы, приложенными в рамках рассмотрения дела в первой инстанции.

Таким образом, финансовым управляющим не представлено доказательств недобросовестности приобретателя спорного имущества, а равно его аффилированность с ответчиком.

Оснований полагать, что последующая сделка проведена по нерыночной цене, материалы дела не содержат. 

С учетом изложенного, оспариваемая сделка являлась реальной, самостоятельной и оплаченной в соответствии с условиями Договора купли-продажи; заинтересованность (аффилированность) сторон сделки отсутствует; злоупотребления в действиях сторон при совершении оспариваемой сделки не установлено, равно как и доказательств наличия у них намерения достичь посредством заключения оспариваемой сделки противоправного интереса, выражающегося в причинении вреда кредиторам должника.

Доводы апелляционной жалобы ФИО2 подлежат отклонению исходя из следующего.

Судом первой инстанции исследовался отчет о рыночной стоимости недвижимости, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО9 №222-09-23 от 17.09.2023, заказанный ФИО2 при получении кредита, и этому отчету была дана оценка (т. 3 л.д. 17-103). 

Апеллянт ФИО2 в своей жалобе ошибочно указывает на то, что отчет был сделан ПАО «Сбербанк» для выдачи кредитных средств, однако из текста отчета ясно следует, что Заказчиком выступает ФИО2

Кроме того, в своих письменных пояснениях должник ФИО1 указывала, что к Отчету № 222-09-23 об оценке рыночной стоимости от 17.09.2023, составленным ФИО9, и предоставленным ФИО2 в Арбитражный суд приложены следующие документы: Заключение кадастрового инженера ФИО9 (экспликация помещений, технический план помещений, описание объекта оценки), которые не соответствуют действительной площади объекта, так как не учтена пристройка и подвал в доме и данные составлены с неправильными показателями площади и назначения комнат. 

Данные документы кадастрового инженера ФИО9 отсутствуют в подлинном Отчете № 222-09-23 об оценке рыночной стоимости от 17.09.2023 ФИО9, предоставленным ФИО2 в ООО «Домклик», то есть площадь оцениваемого объекта недвижимости указана меньше, чем в действительности, соответственно и стоимость недвижимости существенно занижена (т.4 л.д. 94-105).

В отчете №222-09-23 частнопрактикующий эксперт ФИО9 прямо указывает, что «чертежи и схемы, приведенные в отчете, являются приблизительными, призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом имуществе и не должны использоваться в каких-либо других целях (т.3 . л.д. 25). Оценщик не выезжал на место нахождения объектов оценки, не производил обмер улучшений и земельного участка, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной Заказчиком», «ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем предусмотрено договором об оценке», т.е. отчет предназначен только для банка (т. 3 л.д. 18).

Кроме того, копия отчета № 222-09-23, представленного ФИО2 в материалы дели, заверена его представителем по доверенности ФИО3, а не частнопрактикующим оценщиком ФИО9, то есть не должным образом. (т. 3 л.д. 103-104)

Таким образом, упомянутый в апелляционный жалобе отчет частнопрактикующего оценщика ФИО9 № 222-09-23 от 17.09.2023 не имел заранее установленной силы и подлежал оценке наряду с прочими доказательствами, представленными в материалы дела (части 4 и 5 статьи 71 часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и так как представленный ФИО2 отчет был получен вне рамок рассмотрения дела, поэтом он не может быть признан экспертным заключением, полученным в соответствии со статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По мнению апеллянта ФИО2, помимо цены для определения признака неравноценности должны быть приняты во внимание все обстоятельства совершения сделки, в том числе и контекст взаимоотношений должника с контрагентом: перед покупкой ФИО2 действовал с обычной осмотрительностью - проверял продавца ФИО1 во всех доступных реестрах - ЕФРСБ, ФССП, реестре экстремистов и т.д. (т.1 л.д. 64)

Апелляционная коллегия отмечает, что предоставленный ФИО2 Отчет о проверке физического лица ФИО1 не может служить доказательством, так как на 15 сентября 2023 ФИО2 с ФИО1 вообще не был знаком, и в своих пояснениях от 19.06.2025 ФИО1 говорила, что «... С ответчиком ФИО2 должник ФИО1 не общалась ни по телефону, ни по электронной почте вообще, и увидела его первый раз 22.09.2023, и позднее 25.09.2023 и 10.10.2023, но контактами с ним не обменялась» (т. 4 л.д. 100)

В апелляционной жалобе апеллянт ФИО2 указывает, что явной кратности (в разы) расхождения стоимости недвижимости по договору не установлено, как и не представлены доказательства, что ФИО2 является аффилированным с ФИО1 лицом.

Апеллянтом не представлено в суде доказательств того, что примененный судебным экспертом подбор объектов-аналогов противоречит стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности, равно как и не доказано, что использованный экспертом метод оценки привел, либо мог привести к искажению реальной рыночной стоимости недвижимости (.т.4.л.д.85-92).

При оценке указанного экспертного заключения суд исходил из того, что оно соответствует требованиям, предъявляемым процессуальным законодательством, в частности, положениям статьи 86 АПК РФ, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, следовательно, у суда отсутствуют основания не доверять выводам лица, обладающим специальными познаниями, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, в связи с чем данное заключение является надлежащим и допустимым доказательством по делу.

В то же время в рассматриваемой ситуации расхождение между ценой реализации недвижимого имущества (2 300 000 руб.) и оценочной стоимостью имущества по результатам проведенной судебной экспертизы (5 887 000 руб.) составляет 3 587 000 руб., то есть 160 %, в 2,6 раза.

В определениях Верховного Суда РФ № 305-ЭС21-19707 от 23.12.2021 и от 15.02.2019 № 305-ЭС18-8671 (2) сформулирована правовая позиция, исходя из которой, суд установил четкие критерии определения заниженной стоимости при рассмотрении споров о признании сделки недействительной, а именно кратное занижение стоимости реализованного имущества должника.

С учетом правового подхода, изложенного в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302, и пунктов 4.1 и 4.2 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2016 № 15-П, о вероятностном характере определения рыночной стоимости, согласно которому предполагается возможность получения не одинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки, учитывая, что оценочная стоимость имущества может меняться в зависимости от применяемых корректирующих коэффициентов (расчета износа, скидки на торг, скидки при переходе на вторичный рынок и т.д., спрос на имущество), расхождение между ценой реализации и оценочной стоимостью имущества менее чем на 50% не может быть признано существенным.

В рассматриваемом случае, как указано ранее, расхождение между ценой, определенной путем проведения судебной экспертизы, и ценой реализации составляет  160 %, что свидетельствует о наличии существенной разницы между ценой реализации и оценочной стоимостью имущества.

Как верно указал суд первой инстанции, в данной ситуации само по себе отклонение стоимости недвижимости в разы (в 2,6 раза), т.е. на 160 % от цены, определенной в результате судебной экспертизы, может рассматриваться как неравноценное без приведения дополнительных доводов, в частности о том, что ФИО2 проверил Продавца ФИО1 во всех реестрах и то, что она предоставила ему справки из психо- и наркодиспансеров (т. 1 л.д. 47-51). 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

На основании изложенного, коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции в полном объеме выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда, изложенные в определении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, им дана надлежащая правовая оценка; судом правильно применены нормы материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения определения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы влияли или опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 269, 272 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 25.06.2025 по делу № А40-25712/24 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья:                                                                  Е.А. Скворцова

Судьи:                                                                                                                       А.С. Маслов

                                                                                                                       Н.В. Юркова