Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-7626/2019

22 июля 2021 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения вынесена 15 июля 2021 г.

Решение изготовлено в полном объеме 22 июля 2021 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Катульская И.К. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

к открытому акционерному обществу «Недвижимость и инвестиции», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  общества с ограниченной ответственностью «Вектор Инвест», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, ФИО2, ФИО3, ФИО4,

о взыскании 2 777 259 руб. 08 коп.

при участии в судебном заседании:

истец – представитель ФИО5, по доверенности № 83 от 03.07.2021, личность подтверждена служебным удостоверением, квалификация подтверждается дипломом.

ответчик - представитель ФИО6 по доверенности от 22.03.2019, по доверенности, личность удостоверена паспортом, квалификация подтверждается дипломом, 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, Комитет)  обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к открытому акционерному обществу «Недвижимость и инвестици»  (далее – ответчик,  Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 23.01.2013 УЗ №011440-К-2013 за земельный участок с кадастровым номером 74:36:0505004:480 за период с 10.04.2017 по 26.10.2017  в размере 2 730376 руб. 33 коп. и пени за период с 04.07.2017 по 26.10.2017  в размере 46 882 руб. 75 коп. , в последней редакции уточнений от 13.04.2021, принятых судом к рассмотрению в порядке ст.49 АПК РФ ( т.3 л..д. 18).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что в спорный период  Обществу принадлежало недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, находящемся в пользовании по договору аренды;  Общество являлось арендатором в силу закона и не исполняло обязательства по внесению арендных платежей. В качестве правового основания указаны ст.ст.  309, 310, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Определением от 10.07.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Вектор Инвест»,  ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Истец в судебном заседании на иске настаивал в полном объеме с учетом принятых судом уточнений.

Ответчик факт и период пользования земельным участком не оспаривал; заявил возражения относительно размера площади используемого земельного участка; признал пользование земельным участком площадью 6 158 кв.м в указанный истцом период; представил письменный отзыв  на иск, контррасчет , а также уточненный контррасчет с учетом ходатайства истца об увеличении исковых требований  ( т.2 л.д. 108-111). 

Третьи лица в судебное заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания признается извещенными надлежащим образом по правилам п. 2 ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (л.д. 97-99, 134-137 т.2). Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ч. 5 ст. 156 АПК РФ. 

На основании ст. 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв с 08.07.2021 до 15.07.2021,  о чем на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области размещена информация в форме публичных объявлений.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к выводу, что иск подлежит частичному удовлетворению в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу № А76-32231/2017 по иску Комитета к ИП ФИО2 о взыскании задолженности по этому же договору за период  с 09.04.2015 по 09.04.2017, на основании распоряжения Администрации города Челябинска от 24.12.2012 № 6811 между истцом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Винтерра» (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земли города Челябинска от 23.01.2013 УЗ № 011440-К-2013 (л.д. 14-21т. 1) (далее – договор аренды), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях договора земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506004:480, площадью 15 240 кв.м, расположенный на пересечении проспекта Ленина и ул. Лесопарковый в Центральном районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая территориальная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства полуподземного многофункционального комплекса с парковочными местами (п. 1.1 договора аренды).

Условия договора применяются к отношениям, возникшим с 24.12.2012 до 24.12.2014 (п. 1.4 договора аренды).

Размер арендной платы определен в приложении (Форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора (п. 2.1. договора аренды).

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (форма № 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к договору расчете. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на данный счет (п. 2.2 договора аренды).

Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (п. 4.2.2 договора аренды).

Актом приема-передачи от 23.01.2013 комитет передал обществу с ограниченной ответственностью «Винтерра» земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506004:480).

Земельный участок учтен в государственном кадастре недвижимости 18.12.2012, вид разрешенного использования – для размещения полуподземного многофункционального комплекса с парковочными местами, что следует из выписки из ЕГРН   по состоянию на 13.07.2017 (л.д. 24, 122-129 т. 1). Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН)  также  подтверждается, что земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые на разграничена, зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Винтерра» с 19.02.2013 по 24.12.2014.

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует договор аренды как заключенный.

В ходе рассмотрения дела № А76-32231/2017  судом  было установлено, что на спорном земельном участке (выше уровня земли) расположена часть торгового комплекса «Курчатов», в том числе элементы входных групп, конструкции крыши, фасадов, на которых закреплены части вентиляционного и иного оборудования, бытовая площадка, парковка, нестационарные металлические объекты, объекты благоустройства – клумбы, информационные стенды и т.д. Проезд в границах участка с северной стороны перекрыт автоматическим шлагбаумом. Крыша комплекса предоставляет собой открытую площадку общего доступа (выше уровня земли), огражденную парапетом.  

Указанный торговый комплекс представляет собой нежилое здание с кадастровым номером 74:36:0506004:526, наименование: «полуподземный многофункциональный комплекс с парковочными местами», площадью 3 173,8 кв.м.  Судом также  было установлено, что  указанное нежилое здание   приобретено третьим лицом   ИП ФИО2  на основании договора купли-продажи от 01.04.2015 №6/2015, переход права собственности зарегистрирован  09.04.2015. 

В дальнейшем указанное здание разделено на два нежилых помещения: 

- № 1 с кадастровым номером 74:36:0506004:531, площадью 2 281,5 кв.м, которое было отчуждено 10.04.2017 открытому акционерному обществу «Недвижимость и инвестиции» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.04.2017 № 1  ( т.1 л.д. 68-71). Переход права собственности к названному лицу подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.04.2017 (л.д. 72-76  т. 1),

- № 2 с кадастровым номером 74:36:0506004:530, площадью 800,6 кв.м, которое было отчуждено 12.05.2015 ФИО2 обществу «Вектор-Инвест» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2015 № 1 , а затем  по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1/04/17 от 03.04.2017 ( т.1 л.д. 76-78) также открытому акционерному обществу «Недвижимость и инвестиции», что подтверждается выписками из ЕГРН от 04.07.2017 (л.д. 81-84 т.1).

Таким образом, в собственности ответчика в период с 10.04.2017  по 26.10.2017, указанный истцом в заявлении,   находилось в целом  нежилое здание площадью 3 173,8 кв.м ,   состоящее из  вышеуказанных помещений, как единый  полуподземный многофункциональный комплекс, расположенный  по адресу  

<

...> (Торговый комплекс «Курчатов») .

Полагая, что с момента государственной регистрации права собственности ответчика на нежилое здание с кадастровым номером 74:36:0506004:526 и до момента его продажи, Общество должно было вносить арендные платежи за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:36:0506004:480, на котором расположено указанное нежилое здание, Комитет направил Обществу требование (претензию) о выплате задолженности по договору аренды от 11.09.2017 № 28470 (л.д.28 т. 1) с требованием оплатить задолженность за пользование земельным участком за период с 01.07.2017 по 30.09.2017.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендной платы послужило основанием для обращения комитета с исковым заявлением в суд. 

В силу ст. 614 ГК РФ, п. 4.2.2. договора аренды арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

На основании п.п. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Расчет арендной платы обоснованно произведен истцом в соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон от 24.04.2008 № 257-ЗО), решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска». Размер годовой арендной платы определен по формуле:

Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где: 

Ап – размер арендной платы; 

Скад – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; 

Сап – ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);  

К1 – коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора; 

К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе; 

К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора. 

Как указывалось выше, ответчик не оспаривает указанную методику расчета, факт наличия у него в собственности недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, период пользования и примененные для расчета показатели кадастровой стоимости, ставки и коэффициентов.

При этом ответчик оспаривает факт использования всей площади земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:480, составляющей 15 240 кв.м, настаивает на том, что в  спорный  период пользовался земельным участком площадью 6 158 кв.м,.

В обоснование своих доводов ответчик указывает, что  площадь земельного участка, сформированного  и поставленного на кадастровый учет для строительства комплекса с парковочными местами, т.е. с учетом площади, необходимой для размещения строительной техники  и материалов,   а также для  необходимая для строительства указанного объекта,  гораздо больше той, которая была необходима ответчику на стадии приобретения им объектов недвижимости, находящихся на  указанном земельном участке и  необходимой для их  эксплуатации. В связи с изложенным ответчик  уже в 18 апреля 2017 года, т.е. сразу после приобретения помещений, обратился в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска  с просьбой о разделе указанного земельного участка, впоследствии с аналогиными оращениями  в Комитет отетчик обращался в мае и августе 2017 года.

 27.09.2017  Администрацией города Челябинска вынесено распоряжение № 11742-е «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и присвоении адреса объекту адресации», которым утверждена схема расположения земельного участка площадью 6 158 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный район, пр. Ленина, 86, для эксплуатации нежилого здания (полуподземный многофункциональный комплекс с парковочными местами), образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:480. 

  В результате раздела земельного участка  с кадастровым номером 74:36:0506004:480 именно для эксплуатации комплекса был образован земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506004:551 площадью 6 158 кв.м., на который  сторонами заключен договор долгосрочной аренды  УЗ № 015865-Д-2017 от 29.11.2017( л.д. 85-106, 143-148 т.2).

Таким образом, вступив в действующий договор аренды 10.04.2017, ответчик незамедлительно предпринял  необходимые меры  для формирования  земельного участка меньшей площадью,  достаточного для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0506004:526, и,  соответственно,  по разделу  земельного участка,  а также заключению нового договора аренды на земельный участок меньшей площадью.

 При указанных обстоятельствах, с учетом условий впоследствии заключенного  сторонами договора аренды,  суд полагает  правомерным  возражение ответчика о необходимости расчета подлежащей внесению арендной платы  из  размера площади земельного участка 6 158 кв.м.  под принадлежащим ему зданием в спорный период.

  Комитетом в материалы дела представлен справочно-информационный расчет задолженности ответчика  исходя из  площади земельного участка   6 158 кв.м., который судом проверен и признан правильным( т.3 л.д. 10-12).  В соответствии с указанным расчетом, сумма долга по арендной плате оставляет  1 103 345 руб. 08 коп.

 Кроме того , суд считает возможным учесть  наличие  у ответчика переплаты по договору  аренды земельного участка УЗ № 015865-Д-2017 от 29.11.2017 в  размере 81 434 руб. 40 коп. Данный факт признан Комитетом в письме Комитета  № 3703 от 13.02.2018, представленном в материалы дела, и не оспаривался Комитетом в ходе судебного разбирательства.

Таким образом, суд взыскивает с ответчика в пользу истца задолженность за период с 10.04.2017 по 26.10.2017  в размере 1 021 910 руб. 68 коп. 

Наряду с этим истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 04.07.2017 по 26.10.2017 в размере 46 882 руб. 75 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 6.3 договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

В связи с  уточнением размера долга подлежит перерасчету и размер неустойки. Комитетом представлен справочный расчет неустойки, который судом проверен и признан правильным, соответственно,   суд взыскивает с ответчика пени за период , указанный в  уточнении требований, в размере 128 945 руб. 30 коп. ( т.3 л.д. 13).

 В удовлетворении остальной части иска суд отказывает.

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при цене иска 2 777 759 руб. 08 коп. подлежит уплате государственная пошлина в размере 36 886 руб. 

На основании п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины. 

В силу ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, 

Поскольку иск удовлетворен частично, суд взыскивает с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 13824 руб. пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с открытого акционерного общества «Недвижимость и инвестиции», в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность в размере 1 021 910 руб. 68 коп.  за период с 10.04.2017  по 26.10.2017  и пени  за период с 04.07.2017 по 26.10.2017 в размере 18 945 руб. 30 коп.  

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с  открытого акционерного общества «Недвижимость и инвестиции», в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 13824 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

СудьяИ.ФИО7

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru