ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-6428/2024

г. Вологда

16 октября 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2024 года.

В полном объёме постановление изготовлено 16 октября 2024 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Колтаковой Н.А. и                 Ралько О.Б.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой А.С.,            

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «СелигерКомСервис» на решение Арбитражного суда Тверской области от 05 июля 2024 года по делу № А66-6428/2024,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1               (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>; адрес: город Тверь; далее – Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «СелигерКомСервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; адрес: 172735, 

<

...>; далее – Общество) о возложении на ответчика обязанности безвозмездно устранить протечки крыши над нежилым помещением.

Решением суда от 05 июля 2024 года исковые требования удовлетворены.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать в полном объеме. В обоснование жалобы ссылается на то, что истцом не представлено доказательств того, что нежилое помещение не функционирует отдельно от жилого многоквартирного дома, имеет связанные с ним инженерные системы, коммуникации, систему отопления, электроснабжения, элементов конструкции и иных составляющих. Полагает, что крыша пристроенного помещения не отвечает признакам общедомового имущества.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –                  АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, Предпринимателю на праве собственности принадлежит встроено-пристроенное помещение магазина общей площадью 432,8 кв. м, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.11.2019 сделана регистрационная запись (лист дела 23).

Между собственниками вышеуказанного многоквартирного дома и Обществом 26.05.2022 заключен договор управления многоквартирным домом, по условиям которого Общество обязалось, в том числе обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1.1), обеспечить надлежащее качество выполняемых работ (услуг), принимать меры по устранению допущенных недостатков (пункт 2.1.2).

Приложением 1 к договору установлен перечень услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Пунктом 4 данного перечня предусмотрены работы по текущему ремонту кровли с заменой покрытия, ремонт примыканий; удаление с крыш и надподъездных козырьках снега и наледи; проверка и ремонт слуховых окон; ремонт водосточной системы; проведение обходов и осмотров.

Ссылаясь на наличие локальных протечек в крыше многоквартирного дома, Предприниматель обратился к Обществу с заявлением об устранении протечек в крыше, её ремонте, а также направлении представителя ответчика 12.03.2024 с целью совместного осмотра состояния крыши.

Истцом в отсутствие представителя ответчика 12.03.2024 проведен осмотр общего имущества многоквартирного дома, в результате которого были выявлены следующие недостатки (дефекты) крыши многоквартирного дома: многочисленные разрушения кровли, неудовлетворительное состояние; локальные деформации несущих кровельных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, осадочных и температурных швов; частичные разрушения антисептической и противопожарной защиты конструкций; частичные разрушения защитного окрасочного слоя металлических элементов; частичные разрушения антикоррозионного покрытия стальных связей, размещенных на крыше металлических деталей; многочисленные протечки над нежилым помещением площадью 432,8 кв. м, о чем составлен акт осмотра.

По факту выявления дефектов крыши Предприниматель обратился к Обществу с соответствующей претензией.

В ответе на претензию Общество указало, что работы по текущему ремонту кровельного покрытия над принадлежащим Предпринимателю помещением включены в план–график работ на 2024 год  (письмо №132 от 02.04.2024 приобщено в электронном виде 03.07.2024). 

 Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения  Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал исковые требования правомерными.

Апелляционный суд, исследовав обстоятельства дела, проверив доводы апеллянта, не находит оснований для несогласия с решением суда.

В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с частями 1 и 1.1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей.

В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно пункту 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491) общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов; е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома; ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

В силу пункта 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения (в редакции Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354);

в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях (в редакции Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, подпункту «б» пункта 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются, в том числе крыши.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170), согласно которым техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д.

Пунктом 5.8.3 Правил № 170 установлено, что организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать, в том числе проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах по монтажу систем водопровода и канализации (установка уплотнительных гильз при пересечении трубопроводами перекрытий и др.) в сроки, установленные планами работ организаций по обслуживанию жилищного фонда (подпункт «а»); обслуживание насосных установок систем водоснабжения и местных очистных установок систем канализации (подпункт «д»).

Управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил № 491).

Таким образом, в случае ненадлежащего содержания и поддержания в исправном состоянии соответствующих коммуникаций дома, ответственность за действия (бездействие), в результате которых наступили неблагоприятные последствия, возлагается на управляющую домом организацию.

Довод ответчика о том, что крыша пристроенного помещения не отвечает признакам общедомового имущества, так как используется исключительно одним помещением и не имеет общей с кровлей многоквартирного дома границы, отклоняется судом как противоречащий обстоятельствам настоящего дела.

Как уже указывалось ранее нежилое помещение истца общей площадью  432,8 кв. м, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, представляет собой встроенно-пристроенное помещение магазина и входит в состав многоквартирного дома, конструктивно составляет с многоквартирным домом единое целое; помещение примыкает к многоквартирному дому, имея с ним общую стену,  имеет тот же адрес что и многоквартирный жилой дом.

С учетом установленных технических характеристик спорной крыши, которая расположена над встроенно-пристроенным помещением, и отсутствием в подпункте 3 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ и подпункте «б» пункта 2 Правил               № 491 изъятий в отношении видов крыш, включаемых в состав общего имущества многоквартирного дома, суд обоснованно исходил из того, что рассматриваемая крыша относится к общему имуществу многоквартирного дома.

При этом суд отмечает, что ранее (в ответе на претензию) ответчик не отрицал факт того, что спорная крыша относится к  общему имуществу многоквартирного дома;  сообщал о включении работ по её ремонту в план-график 2024 года. Кроме того, ответчиком ежемесячно выставляются в адрес истца счета на оплату услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома. 

В силу указанных выше норм права, а также принятых на себя обязательств в рамках заключенного с истцом договора управления многоквартирным домом, ответчик обязан производить работы, направленные на устранение неисправности кровли многоквартирного дома.

Поскольку доказательств своевременного исполнения обязательств по ремонту крыши ответчиком не представлено, требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Решение арбитражным судом первой инстанции вынесено при полном выяснении обстоятельств дела, нарушений норм материального и процессуального права не установлено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя. 

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 05 июля 2024 года по делу № А66-6428/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «СелигерКомСервис» – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

Н.А. Колтакова

О.Б. Ралько