ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

     

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А84-300/2018

06 декабря 2018 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 29.11.2018

Постановление изготовлено в полном объеме 06.12.2018

Двадцать       первый      арбитражный      апелляционный        суд        в       составе: председательствующего судьи Сикорской Н.И., судей Евдокимова И.В., Тарасенко А.А.,  при ведении протокола секретарем судебного заседания  ФИО1, 

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Локис ЛТД» –                ФИО2, доверенность от 09.07.2018 б/н, личность установлена по паспорту гражданина Российской Федерации; ФИО3, доверенность от 24.10.2018 б/н, личность установлена по паспорту гражданина Российской Федерации;

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО4, доверенность от 27.12.2017 №1395, личность установлена по паспорту гражданина Российской Федерации; ФИО5, доверенность  от 27.12.2017 № 1394, личность установлена по паспорту гражданина Российской Федерации;

от Правительства Севастополя – ФИО5, доверенность  от 19.01.2018 №402/31/2-18, личность установлена по паспорту гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Локис ЛТД» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 19 июля 2018 года по делу №А84-300/2018 (судья Ражков Р.А.),

по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Локис ЛТД» 

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца – Правительство Севастополя,

о взыскании задолженности, расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок, 

у с т а н о в и л:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, ДИЗО)  обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Локис ЛТД» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 28 947 449,40 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 09.06.2008, общей площадью 2,4500 га (кадастровый номер 91:04:005002:49), расположенного по адресу: 

<

...>, в.т.ч. 20 788 800,63 руб. основного долга по арендной плате за период январь 2015-октябрь 2017гг., 5 490 893,73 руб. пени, 2 667 755,04 руб. процентов, а также о  расторжении данного договора и возврате земельного участка.

Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий Договора аренды земельного участка в части внесения арендной платы и освоения земельного участка в установленный договором срок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, привлечено Правительство Севастополя.

Определением от 23.03.2018  суд на основании пункта 2 части 1 статьи 150  АПК РФ прекратил производство по делу в части требований о взыскании задолженности, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды земельного участка от 09.06.2008 за период январь 2015 года – июнь 2015 года,  о расторжении договора аренды земельного участка от 09.06.2008  по основаниям просрочки уплаты арендных платежей в период январь 2015 года – июнь 2015 года, неосвоения земельного участка (не осуществления строительства на земельном участке) в период с момента заключения договора по июнь 2015 года.

Определением от 17.04.2018 судом принято уточнение исковых требований, в котором истец в окончательном виде сформулировал исковые требования следующим образом:

1)  взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Локис ЛТД» в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя   задолженность по арендной плате за период августа 2015 - март 2018 в сумме 20 864 641,16 руб., пеню в сумме - 4 856 311,44 руб., и проценты за пользование чужими денежными средствами (согласно ст. 395 ГК РФ) - 2 392 255,15 руб., а всего 28 113 207,78 руб.

2)  расторгнуть договор аренды земельного участка от 09.06.2008, общей площадью 2,4500 га, (кадастровый номер 91:04:005002:49; ранее присвоенный кадастровый номер 8536900000:05:002:0081), расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Локис ЛТД», который зарегистрирован в Севастопольском городском филиале ГП «Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» 31.03.2009 под №040966100017.

3) обязать Общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Локис ЛТД» с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по акту приема-передачи земельный участок, общей площадью 2,4500 га, (кадастровый номер 91:04:005002:49; ранее присвоенный кадастровый номер 8536900000:05:002:0081), расположенного по адресу: 

<

...>, в состоянии, не хуже того, в котором он его получил в аренду.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 19 июля 2018 года по делу №А84-300/2018 исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, уточнённые заявлением от 16.04.2018 № б/н удовлетворены частично.

Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Локис ЛТД» в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя  задолженность в сумме 23 256 896 (Двадцать три миллиона двести пятьдесят шесть тысяч восемьсот девяносто шесть) рублей 31 копейка, из которых 20 864 641 рубль 16 копеек – основной долг, 2 392 255 рублей 15 копеек – проценты на сумму долга.

Расторгнут договор аренды земельного участка от 09.06.2008, общей площадью 2,4500 га, (кадастровый номер 91:04:005002:49; ранее присвоенный кадастровый номер 8536900000:05:002:0081), расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Локис ЛТД», который зарегистрирован в Севастопольском городском филиале ГП «Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» 31.03.2009 под №040966100017.

Обязано Общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Локис ЛТД» с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по акту приема-передачи земельный участок, общей площадью 2,4500 га, (кадастровый номер 91:04:005002:49; ранее присвоенный кадастровый номер 8536900000:05:002:0081), расположенного по адресу: 

<

...>, в состоянии, не хуже того, в котором он его получил в аренду.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Локис ЛТД» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 111 329 (Сто одиннадцать тысяч триста двадцать девять) рублей 06 копеек.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, ООО «Фирма «Локис ЛТД» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит, решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. 

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что судом первой инстанции не исследованы и не установлены все имеющие для дела обстоятельства, относительно объективных препятствий для освоения земельного участка, в связи со сложным рельефом и геологическими особенностями, что потребовало дополнительных проектных и изыскательных мероприятий, доказательств принятия Обществом всего комплекса мер для освоения земельного участка и как следствие отсутствия оснований для расторжения договора аренды, а также недобросовестных действий со стороны государственных органов города Севастополя. Судом первой инстанции также не учтено вступившее в законную силу решение Окружного административного суда города Севастополя от 05.02.2013, которое стало основанием для изменения нормативной денежной оценки земельного участка, выданной Главным управлением Госземагенства в г. Севастополе 07.03.2013, на основании которой, согласно положений Постановления Правительства №88-ПП и 258-ПП Общество вносило арендную плату с марта 2014 года по октябрь 2017 года в полном объеме. Кроме того, ответчик указывает на то, что по делу №А84-1228/2015 о взыскании задолженности и расторжении договора аренды, в отношении того же земельного участка, что и данном деле, между истцом и ответчиком было подписано мировое соглашение, производство по делу прекращено, в связи с чем, требования возникшие из одного и того же правоотношения при условии прекращенного спора не допускается. Таким образом, по мнению апеллянта, судом дана ненадлежащая оценка доказательствам, которые содержатся в материалах дела, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. 

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2018 апелляционная жалоба Общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Локис ЛТД»  принята к производству суда апелляционной инстанции.

14.09.2018 от Общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Локис ЛТД»  поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором ответчик указывает на тот факт, что 27.08.2018 вх. №147 (исх. №21824/05-05-21/18 от 21.08.2018) в адрес Общества поступило письмо от ДИЗО о подготовке проекта договора аренды земельного участка кадастровый номер 91:04:005002:318 площадью 2,0 га и передачи проекта договора для подписания и регистрации в адрес ГКУ «Многофункциональный центр предоставления услуг в городе Севастополь» 09.07.2018, а сам договор датирован 02.07.2018 года. Таким образом, на момент рассмотрения заявления в суде первой инстанции истец знал, что ООО «Фирме Локис ЛТД» предоставляется в аренду земельный участок, необходимый для строительства берегозащитных укреплений. Ответчик отмечает, что истцу также известно о том, что строительство и дальнейшая безопасная эксплуатация туристическо-гостиничного комплекса на подтопляемом участке 2,45 га невозможна без строительства берегозащитных укреплений на смежном участке, и полагает, что требовать расторжения договора аренды земельного участка для строительства при этом предоставлять в аренду смежный участок является злоупотреблением со стороны истца, поскольку действия ДИЗО привели к затягиванию судебного процесса, воспрепятствованию рассмотрения дела по существу и принятию законного и обоснованного судебного акта.

25.10.2018 от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых истец указывает на то, что Актом обследования установлено отсутствие на земельном участке строений определенных договором аренды, что в свою очередь свидетельствует о существенных нарушениях условий договора относительно сроков застройки земельного участка и как следствие наличие оснований для расторжения договора аренды. Кроме того, ответчиком не своевременно и не в полном объеме вносилась арендная плата, в связи с чем образовалась задолженность, что также является существенным нарушением условий договора. Относительно решения Окружного административного суда города Севастополя от 05.02.2013 истец указал на то, что Севастопольский городской совет, как сторона договора в указанном деле участия не принимал, в связи с чем, не имел сведений относительно нового расчета нормативной денежной оценки спорного земельного участка. Кроме того, по мнению истца, учитывая, что изменения в договор аренды, в том числе, относительно размера арендной платы вносятся путем принятия дополнительного соглашения к договору, ответчик с соответствующим заявлением не обращался, изменения в договор не вносились, в связи с чем, ответчиком необоснованно применена в расчетах арендной платы нормативная денежная оценка земельного участка, выданная Главным управлением Госземагенства в г. Севастополе 07.03.2013. На основании изложенного, полагает, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, на основании чего просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 22.11.2018, представитель ответчика поддержал, доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражал, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Определениями Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2018 и 26.11.2018, по основаниям, предусмотренным статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в судебном заседании был объявлен перерыв до 29.11.2018.

В судебном заседании 29.11.2018, представители истца и ответчика поддержали ранее озвученные позиции, представитель Правительства Севастополя также поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу истца.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 09.06.2008 между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и ООО «Фирма «Локис ЛТД» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с пунктами 1.1, 2.1 которого Арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 20.05.2008 года №4198 предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок площадью 2,4500 га для строительства и обслуживания туристического гостиничного комплекса с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения, который находится по адресу: 

<

...>.

Вышеуказанный договор зарегистрирован в Севастопольском городском филиале ГП «Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам», о чем в Государственном реестре земель совершена запись от 31.03.2009 под №040966100017.

Дополнительным соглашением от 29.09.2010, 19.09.2013 сторонами внесены изменения в договор.

Согласно п.3.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013), договор заключен сроком на 25 лет.

В соответствии с п.2.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013), нормативная денежная оценка земельного участка с 01.01.2012 составляет:

на период строительства 4 861 290,00 грн., что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка №6262-3.1/5, выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе 24.09.2012;

на период эксплуатации – 24 306 450, 00 грн.,  что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка №5007-3.1/5, выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе 19.07.2012.

Пунктом 2.4 договора стороны установили, что земельный участок, который передается в аренду, не имеет каких-либо недостатков, которые могут препятствовать его эффективному использованию.

В соответствии с п.4.1 договора, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной  решением городского Совета от 14.10.2003 года №1348 (в редакции от 13.02.2008) (далее – Методика), в размере: 4,5% от нормативной денежной оценки земельного участка.

Согласно п.4.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013), расчет размера арендной платы за земельный участок осуществляется с учетом его целевого использования и коэффициентов индексации, определенных законодательством, по утвержденным Кабинетом Министров Украины формам, которые заполняются во время заключения (возобновления) или изменения условий договора аренды.

В соответствии с п.4.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013), величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:

Нормативная денежная оценка земельного участка (грн.) х Ставка арендной платы (%) = Сумма годовой арендной платы (грн.).

Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчёта составляет:

на период с 01.01.2012 до 09.06.2012:

486 190,00 х 0,045 : 366 х 160 = 95 631,93 грн.

на период с 09.06.2012 до 23.08.2012:

24 306 450,00 х 0,045 х 2,5 : 366 х 75 = 560 343,37 грн.

с 23.08.2012:

24 306 450,00 х 0,045= 1 093 790,25 грн.

Приведенный расчет величины годовой арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с п. 4.6. настоящего договора (п.4.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013).

В соответствии с п.4.5 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013) арендная плата за землю оплачивается Арендатором в сроки и порядке, определенные Налоговым кодексом Украины.

Пунктом 4.6 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013) предусмотрено, что начисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции.

В случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, определенных решением Севастопольского городского Совета от 30.10.2012 №4424 (I очередь строительства) и установленных в договоре аренды, годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, взыскивается в трехкратном размере, но не более 12 % от нормативной денежной оценки земельного участка (п.4.8 договора в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013).

Пунктом 4.12 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013) предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.

Пунктом 5.2 договора установлено, что целевое назначение земельного участка – для строительства и обслуживания туристического гостиничного комплекса.

Среди обязанностей арендатора пунктом 9.2.2 договора предусмотрены следующие:

- завершить застройку земельного участка (I очередь строительства), согласно предусмотренному в пункте 5.2. договора целевому назначению в срок с 23.08.2012 до 19.01.2014 согласно решению Севастопольского городского Совета от 30.10.2012 №4424  (подпункт г) пункта 9.2.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013);

- своевременно вносить арендную плату в соответствии с разделом 4 настоящего договора и ежегодно до 20 января представлять Арендодателю справку о платежах по арендной плате за истекший год, заверенную налоговой инспекции;

- после прекращения или расторжения настоящего договора возвратить Арендодателю земельный участок в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению.

Действие договора прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязательств, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию; по другим основаниям, определенным законом (пункт 12.3 договора).

В соответствии с п.12.1 договора, за невыполнение обязательств по договору аренды земельного участка стороны несут ответственность согласно Законам Украины и настоящему договору.

Факт передачи земельного участка в аренду подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 09.06.2008. 

17.11.2017 Управлением земельного контроля города Севастополя был составлен акт обследования земельного участка №0922-ГС, которым установлено, что на территории земельного участка расположено:

- капитальный объект, незавершенный строительством ориентировочной площадью 65 кв.м, состоящий из вертикальных элементов монолитного железобетонного каркаса, а также железобетонной площадки. Наружные стены, кровля и перекрытия отсутствуют;

- капитальный объект, незавершенный строительством ориентировочной площадью 70 кв.м, состоящий из вертикальных элементов монолитного железобетонного каркаса, а также железобетонной площадки. Наружные стены, кровля и перекрытия отсутствуют;

- хозяйственное некапитальное одноэтажное сооружение (бытовка);

- хозяйственное некапитальное одноэтажное сооружение;

- некапитальное одноэтажное сооружение, установленное на бетонном основании (предположительно трансформаторная подстанция контейнерного типа).

Часть земельного участка используется под размещение отвалов грунта, верхний слой почвы на участке порос сорной травой, а также древесно-кустарниковой растительностью, визуальных признаков осуществления строительных работ не выявлено.

Поскольку арендатор не выполнил обязательства, определенные условиями Договора, выраженные в неосвоении земельного участка, невнесении арендной платы в установленный договором срок, истец 12.12.2017 направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды земельного участка (т.1, л.д.39-44).

Истец, полагая, что ответчик незаконно уклоняется от уплаты арендных платежей, расторжения договора аренды земли и освобождения земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 19 июля 2018 года по делу №А84-300/2018 исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, удовлетворены частично.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда не может согласиться с изложенными выводами суда пришла к следующему.

Учитывая положения Федерального конституционного закона №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя», решения внеочередной сессии Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 №7156 «О статусе города-героя Севастополя», статьи 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 №56-ЗС «Об основах управления государственным имуществом города Севастополя», Закона города Севастополя от 30.04.2014 №5-ЗС «О Правительстве Севастополя», Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 №883-ПП, судебная коллегия соглашается с тем, что права и обязанности Арендодателя по договору перешли к ДИЗО г. Севастополя.

Материалами дела также подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств за период с января 2015 по октябрь 2017, так и в части предложения расторгнуть договор. 

Из части 1 статьи 2 Закона № 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации: 1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности; 2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя; 3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя; 4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя; 5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица. 

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона № 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, спорный договор аренды был заключен сторонами на территории  г. Севастополя до 18.03.2014.

Таким образом, судебная коллегия исходит из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды земельного участка, регулируются в том числе нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины. 

При этом, судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Федерального закона №6-ФКЗ не имеют обратного действия, поскольку правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 №308-ЭС14-1939).

К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХК Украины, Земельным кодексом Украины (далее - ЗК Украины). 

При этом коллегия судей учитывает, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) ввиду того, что правоотношения   по  указанному   договору  аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона №6-ФКЗ.  

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины. 

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – ЗУ «Об аренде земли») по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда, в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Департамент в качестве основания иска указал на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик до настоящего момента, вопреки подпункту "г" пункта 9.2.2 договора аренды, не завершил постройку заявленного в договоре объекта на арендованном земельном участке.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен в аренду по договору от 09.06.2008 сроком на 25 лет, с целью строительства и обслуживания туристического гостиничного комплекса. При этом окончательный срок строительства объекта был определен сторонами до 19.01.2014.

17.11.2017 по результатам обследования спорного земельного участка был составлен акт, из которого следует,  что на части земельного участка расположены два капитальных объекта, незавершенных строительством,  и некапитальные сооружения; визуальных признаков осуществления строительных работ не выявлено.

Не оспаривая факт нарушения сроков возведения  предусмотренного договором объекта, ответчик указал на наличие объективных обстоятельств, препятствовавших своевременному окончанию строительства, по независящим от его воли, и на осуществление им мероприятий для подготовки и начала строительных работ.

Оценивая вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, в установленные сроки, судебная коллегия исходит из следующего.

Ответчиком в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о принятии им мер по строительству и освоению  соответствующего земельного участка, в частности,  обществом были получены градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка №ТУО-157 от 17.07.2012, разработан проект: «Строительство туристического-гостиничного комплекса по ул. Южногородская, 30, Севастополь», по которому получен экспертный отчет №3-189-13-ЕП/КО от 27.08.2013, 17.03.2014 Инспекцией Государственного архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе выдана декларация № СТ 083140780187 о начале выполнения строительных работ; проведены инженерные и геологические изыскания земельного участка; земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 91:04:005002:49.

Согласно приложению к экспертному отчету №3-035-13-КЧ/КО от 26 апреля 2013 года по рассмотрению проектной документации в части прочности, надежности  и долговечности  объекта строительства по рабочему проекту «Строительство туристическо-гостиничного комплекса по адресу: ул. Южногородская, 30, Нахимовский район, г. Севастополь. Первая очередь строительства. Корпус №4», участок проектируемого строительства находится в пойме р. Бельбек, в ее приустьевой части, на искусственно отсыпанной  спланированной площадке. Поверхность слабо наклонена к морю.  Подземные воды встречные на глубине от 0,45 до 2,5 м. В период паводка возможен подъем уровня подземных вод до нулевых отметок, выходом подземных вод на поверхность. Из активных геологических процессов на участке проектируемого строительства развито подтопление.

В целях устранения вышеуказанного недостатка земельного участка ООО «Фирма «Локис ЛТД» принято решение изменить концепцию застройки и заново разработать проектную документацию с учетом берегоукрепления и защиты земельного участка от подтопления Бельбек, в связи с чем возникла необходимость в получении дополнительного земельного участка, необходимого для строительства берегоукрепительных сооружений - габионов.

В указанных целях ответчиком выполнены следующие действия для оформления права пользования земельными участками для строительства берегоукрепительного сооружения и окончания строительства туристического гостиничного комплекса, а именно:

-    25.05.2012 в адрес Севастопольского городского Совета подано ходатайство о даче согласия на разработку проекта отвода земельного участка, ориентировочной площадью 2,00 га, расположенного в районе ул. Южногородская, 30 для строительства и обслуживания противооползневого берегоукрепительного сооружения реки Бельбек, а также для озеленения и благоустройства территории общего пользования, по результатам рассмотрения которого 16.04.2013 вынесено решение № 5440 о даче согласия на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка ориентировочной площадью 2,00 га для указанных целей.

-   26.11.2013 согласован проект землеустройства по отводу земельного участка Управлением градостроительства и архитектуры, 07.02.2014 - Управлением экологии природных ресурсов.

-   земельный участок площадью 2,0000 га 09.12.2015 поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 91:04:005002:318;

Также ответчик в целях освоения  соответствующего земельного участка, а также оформления прав на смежный с ним земельный участок, необходимый для возведения противооползневого берегоукрепительного сооружения обращался в период после 18.03.2014 со следующими заявлениями:

к Департаменту архитектуры и градостроительства города Севастополя – о выдаче градостроительного плана сформированного участка общей площадью 4,4500 га по Южногородскому шоссе, 30 (исх.№29 от 15.12.2015, т.2, л.д.51);

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя -  об утверждении плана границ земельного участка площадью 2,4500 га по ул. Южногородской, 30,  кадастровый номер 91:04:005002:49 (исх.№1 от 25.01.2016: т.2, л.д.52);  заключении договоров аренды земельных участков площадью 2,4500 га по ул. Южногородской,30, кадастровый номер 91:04:005002:49; площадью 2,0000 га в районе ул. Южногородской,30, кадастровый номер 91:04:005002:318 (исх.№8 от 30.05.2016, т.2, л.д.54),  в ответе на которое (исх.№36460/05-05-21/17 от 29.11.2017) Департамент сообщил о том, что отсутствует необходимость в утверждении плана границ земельного участка, проинформировал о необходимости обращения в ГКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в городе Севастополе» с целью дальнейшего оформления прав на земельные участки;

в МФЦ – с заявлением, адресованным ДИЗО,  о переоформлении права постоянного пользования земельным участком кадастровый номер 91:04:005002:49 (вх.№0025258 от 17.01.2018, т.1, л.д.148-155).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в рамках дел №А84-1293/2018, №А84-1188/2018 ответчиком обжаловались бездействие Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, выразившееся  в не предоставлении государственной услуги по предоставлению земельного участка, находящегося в государственной собственности города федерального значения Севастополь без проведения торгов, площадью 20000 +/- 49 кв.м., кадастровый номер 91:04:005002:318 и  земельного участка, площадью 24 500 кв. м, кадастровый номер 91:04:005002:49 соответственно.

Таким образом,  суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчиком предприняты все возможные меры к строительству объекта в обусловленный договором срок, в т.ч.  к получению прав на смежный земельный участок с кадастровым номером 91:04:005002:318, необходимый для строительства противооползневого берегоукрепительного сооружения, учитывая выявленные недостатки арендованного по договору от 09.06.2008 земельного участка, что исключает применение к нему такой меры ответственности как расторжение договора аренды по  такому основанию, как нарушение срока строительства объекта.

Вместе с тем, как следует из решения суда первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции оценил заявленные исковые требования как требования о расторжении договора в связи с невозможностью исполнения обязательств, ввиду невозможности дальнейшего освоения земельного участка без разрешения вопроса о предоставлении смежного земельного участка.

Однако указанное основание для расторжения договора аренды земельного участка, не было приведено истцом, как основание заявленных требований о расторжении договора, таким образом, суд первой инстанции самостоятельно изменил основания иска.

Как следует из заявленных исковых требований (с учетом уточнений) основанием для расторжения договора аренды земельного участка, истец ссылается на обстоятельства существенного нарушения условий договора, которое выразилось в не освоении земельного участка, переданного ответчику по договору, поскольку ответчик не приступил  к строительству заявленного объекта в сроки, предусмотренные договором. 

Как уже было изложено выше, суд первой инстанции, исследовав материалы дела и оценив их в совокупности, пришел к правильному выводу о том, что оснований для расторжения договора аренды земли в связи с существенным нарушением условий договора, а именно в связи с неосвоением земельного участка,  не имеется.

В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд не вправе выходить за пределы требований истца и самостоятельно изменять предмет или основание иска. Такое право предоставляется только истцу.

Самостоятельно изменив исковые требования при принятии постановления по делу, суд первой инстанции нарушил такие закрепленные в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации принципы арбитражного процесса, как законность (статья 6), равноправие (статья 8), состязательность (статья 9).

В части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации закреплено положение об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон, что предполагает предоставление сторонам равных процессуальных возможностей для защиты своих прав и законных интересов.

Реализация права участника процесса на доступ к правосудию предполагает соблюдение установленных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации процедур.

Часть 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет только истцу право путем подачи ходатайства изменить предмет или основание иска. Процессуальное законодательство не содержит норм, позволяющих суду по собственной инициативе изменять основание заявленного истцом требования.

Между тем суд первой инстанции рассмотрел спор по измененному по собственной инициативе основанию, то есть о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с невозможностью его исполнения, которое истцом не заявлялось, что является нарушением ст. 49 АПК Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №305-ЭС15-8891 по делу №А40-39758/2014, а также в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.07.2012 №5761/12 по делу №А40-152307/10-69-1196.

При этом, коллегия судей полагает необходимым указать, что суд первой инстанции самостоятельно излагая основания иска, нарушая  при этом ст. 49 АПК РФ, ошибочно сослался  на пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Указанный пункт разъясняет, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению.

Вместе с тем, суд первой инстанции самостоятельно не только определил норму права, но и самостоятельно изменил основания иска - основания расторжения договора аренды, что недопустимо.  

Относительно заявленных истцом требований о взыскании задолженности арендной платы, процентов и пени, и выводов суда первой инстанции об удовлетворении их в части, коллегия судей полагает необходимым указать на следующее.

Согласно статье 206 Земельного кодекса Украины пользование землей является платным. Объектом платы за землю является земельный участок. Плата за землю взымается в соответствии с законом.

В соответствии частями 1, 2 статьи 21 Закона Украины от 06.10.1998 №161-XIV «Об аренде земли» арендная плата за землю представляет собой платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной штаты за земельные участки государственной, и коммунальной собственности).

Частью 1 статьи 632 Гражданского кодекса Украины установлено, что цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, определенных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Согласно пунктам 34, 35 части 1 статьи 26 Закона Украины «О местном самоуправлении» к исключительной компетенции городского совета входит решение на пленарных заседаниях по вопросам регулирования земельных отношений; утверждение в соответствии с законом ставок земельного налога, размеров платы за пользование природными ресурсами, находящимися в собственности соответствующих территориальных общин.

Согласно статье 18 Закона Украины «Об оценке земель», нормативная денежная оценка земельных участков, расположенных в пределах населенных пунктов независимо от их целевого назначения, проводится не реже чем один раз в 5 - 7 лет.

Севастопольским городским Советом принято решение от 20.12.2011 №2163 «Об утверждении технической документации по нормативно - денежной оценке земель в административных границах города Севастополя и введения ее в действие», в соответствии с пунктом 2 которого определено ввести в действие нормативную денежную оценку земель в административных границах города Севастополя с 01.01.2012.

Как следует из материалов дела, 07.03.2013 Главное управление Государственного комитета Украины по земельным ресурсам в г. Севастополе выдало арендатору извлечение №392-3.1/5 из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка, арендованного по Договору, в соответствии с которым нормативная денежная оценка спорного земельного участка составляет 4 861 290, 00 грн.

В соответствии с нормами подпункта 14.1.147 пункта 14.1 статьи 14 Налогового кодекса Украины плата за землю - это общегосударственный налог, взимаемый в форме земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.

В соответствии со статьей 269 Налогового кодекса Украины плательщиками налога являются собственники земельных участков, земельных долей (паев), землепользователи. Размер и порядок платы за пользование земельными ресурсами, а также ответственность плательщиков и контроль за правильным исчислением и взиманием земельного налога определяются Налоговым кодексом Украины.

В статье 271 Налогового кодекса Украины указано, что базой налогообложения является нормативная денежная оценка земельных участков с учетом коэффициента индексации, определенного в соответствии с порядком, установленным Налоговым кодексом Украины.

Пунктом 288.1. статьи 288 Налогового кодекса Украины определено, что основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого участка.

Согласно нормам статьи 288.5 Налогового кодекса Украины годовой размер арендной платы не может быть меньше 3% нормативной денежной оценки земли.

Таким образом, нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы.

В соответствии со статьей 23 Закона Украины «Об оценке земель» техническая документация по бонитировке почв, экономической оценки земель и нормативной денежной оценки земельных участков в пределах населенных пунктов утверждается соответствующим сельским, поселковым, городским советом.

Техническая документация по бонитировке почв, экономической оценки земель и нормативной денежной оценки земельных участков, расположенных за пределами населенных пунктов, утверждается районными советами.

Извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке отдельного земельного участка выдается центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере земельных отношений.

Судебная коллегия отмечает, что указанные нормы законодательства Украины не противоречат нормам ГК РФ. 

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. При этом, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Данная правовая позиция отражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 №9330/09, от 26.01.2010 №11487/09, от 02.02.2010 №12404/09.

В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 №12404/09 стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Вышеуказанный правовой подход также нашел свое отражение в постановлениях Арбитражного Суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу №А83-3705/2015 и от 27.07.2016 по делу №А83-3144/2015.

Таким образом, с учетом положений вышеперечисленных норм, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что изменение нормативной денежной оценки земель служит поводом для пересмотра размера арендной платы и возникновения у арендатора обязательства по самостоятельному перерасчету и уплате арендной платы в соответствии с нормами действующего законодательства, а также, с учетом предписаний Налогового кодекса Украины, является основанием для внесения данных в налоговую отчетность и/или основанием для корректирования налоговых обязательств. 

Согласно пункту 1.3 Постановления Правительства Севастополя от 16.06.2015 №524-ПП "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов" до момента государственной регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, по ранее заключенным на территории города Севастополя договорам аренды земли, в соответствии с Законом города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", ставки арендной платы и сроки ее оплаты действуют в соответствии с условиями заключенных договоров аренды земельных участков.

Пунктом 1 Постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 №88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года" установлено, что с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21 марта 2014 года, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 года. То есть, указанным Постановлением не установлены новые правила определения нормативной денежной оценки земельных участков, а лишь указано на применение ранее определенной, после 01.01.2012, нормативной денежной оценки земельных участков.

Коллегия судей полагает, что судом первой инстанции не учтено вступившее в законную силу решение Окружного административного суда города Севастополя от 05.02.2013 года по делу №827/126/13а, принятого по иску ООО «Фирма «Локис ЛТД» к Главному управлению Государственного комитета земельных ресурсов в городе Севастополе о признании противоправным действия последнего в части применения коэффициента функционального использования в отношении земельного участка, арендуемого Обществом, как для земель коммерческого назначения -2,5. Указанным решением суда на уполномоченный орган возложена обязанность выдать новую выписку из технической документации с указанием коэффициента функционального использования земель рекреационного назначения - 0,5. На основании этого решения Главное управление Госземагенства в г. Севастополе выдало выписку от 07.03.2013 года №392-3.1/5 из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка, исходя из которой, нормативная денежная оценка земельного участка составляет 4 861 290,00 грн., что в рублях, по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 01 января 2015 года составила 17 283 101,27 рублей (4 861 290,00*3,55525).

Вступившее в законную силу решение Окружного административного суда города Севастополя от 05.02.2013 года по делу №827/126/13а, обладало обязательным характером для всех участников правоотношений, подлежало неукоснительному исполнению сторонами спорных правоотношений.

Доводы истца о том, что Севастопольский горсовет не был стороной по указанному спору, а потому указанное решение не является обязательным для применения в спорных правоотношениях, коллегия судей считает не состоятельными, поскольку Главное управление Госземагенства в г. Севастополе на момент выдачи выписки из технической документации  о нормативно денежной оценке земельного участка, являлся уполномоченным органом исполнительной власти, который реализует государственную политику в сфере земельных отношений и осуществляет управление в сфере оценки земель и земельных участков ( п. 289.1 ст. 289 Налогового кодекса Украины) В своей деятельности указанный орган исполнительной власти применял Порядок определения нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и в населенных пунктах, утвержденный совместным приказом «№ 18/15/21/11 от 27.01.2006 Государственного комитета по земельным ресурсам Украины и Министерства аграрной политики Украины, Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Украины, Украинской академии аграрных наук, Государственного комитета Украины по водному хозяйству, Государственного комитета лесного хозяйства и Инструкцию по заполнению статистической отчетности по количественному учету земель (формы № 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), утвержденной приказом Госкомстата Украины от 05.11.1998 № 377, зарегистрированного в Минюсте Украины 14.12.1998 за № 7898/3228. На основании, в том числе и указанных норм законодательства Украины, Главное управление Госземагенства в г. Севастополе выдавало извлечение из технической документации  о нормативной денежной оценке земельного участка, на основании которого определялся размер арендной платы по договору, а потому коллегия судей полагает, что указанное решение  Окружного административного суда города Севастополя подлежит исполнению, к спорным правоотношениям имело непосредственное  отношение, и должно быть учтено при определении размера арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности города Севастополя, и заключенного до 21 марта 2014 года в соответствии Постановлением Правительства Севастополя №88-ПП  от 11.02.2015

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, с 01.01.2015 года расчет арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным ООО «Фирма «Локис ЛТД»  должен осуществляться на основании договора аренды от 09.06.2008 года с учетом всех дополнительных соглашений к нему и с применением нормативной денежной оценки, согласно выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе выписки из технической документации нормативно денежная оценка земельного участка составляет 4 861 290,00 грн., что в рублях, по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 01 января 2015 года составила 17 283 101,27 рублей.

Согласно п.4.7 договора, в случае нарушения, предусмотренных настоящим договором сроков освоения арендованного земельного участка размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5, определенный в соответствии с Методикой и применяющийся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, но не более 12% нормативной денежной оценки.

Таким образом, поскольку по состоянию на 01.01.2015 года сроки строительства ООО «Фирма «Локис ЛТД» нарушены, при расчете арендной платы необходимо применять ставку 12%, а потому расчет годовой арендной платы за пользование земельным участком с 2015 года определяется по формуле: Нормативная денежная оценка х 12% = сумма годовой арендной платы (17 283 101, 7 х 12% = 2 073 972,15) Сумма ежемесячного платежа составляет 172 831, 01 руб. (2073972,15 руб./12 мес. = 172 831,01 руб.).

Как следует из первоначально заявленных исковых требований период задолженности по арендной плате истец указывал с января 2015 по октябрь 2017 года  в сумме 20 788 800, 63руб. 

Истцом был соблюден досудебный  порядок урегулирования спора, направлена претензия от 30.11.2017 года, в котором также предъявлены требования по оплате основной задолженности за период с января 2015 по октябрь 2017 года.

Исковое заявление истцом подано 31.01.2018 года.

Определением от 23.03.2018  суд на основании пункта 2 части 1 статьи 150  АПК РФ прекратил производство по делу в части требований о взыскании задолженности, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды земельного участка от 09.06.2008 за период январь 2015 года – июнь 2015 года,  в связи с отказом от иска.

Согласно представленного истцом расчета, а также представленным в материалы дела платежным поручениям, ответчиком оплачена арендная плата , а именно: Платежное поручение № 98 от 18.09.2015 назначением платежа «Арендная плата за землю за август 2015г» 173 522,33 (том 2 страница 146); Платежное поручение № 108 от 16.10.2015 назначением платежа «Арендная плата за землю за сентябрь 2015» 173 868,00 (том 2 страница 145); Платежное поручение № 118 от 19.11.2015 назначением платежа «Арендная плата за землю за октябрь 2015» 174 040,83 (том 2 страница 144); Платежное поручение №131 от 18.12.2015 назначением платежа «Арендная плата за землю за ноябрь 2015» 174 213,66 р., (том 2 страница 143); Платежное поручение № 1 от 19.01.2016 назначением платежа «Арендная плата за землю за декабрь 2015» 174213,66 (том 2 страница 142); Платежное поручение № 18 от 20.02.2016 назначением платежа «Арендная плата за землю за январь 2016» 174 559,32 (том 2 страница 141); Платежное поручение №29 от 25.03.2016 назначением платежа «Арендная плата за землю за февраль 2016» 173 868,00 (том 2 страница 140); Платежное поручение № 38 от 26.04.2016 назначением платежа «Арендная плата за землю за март 2016» 173 695,17 (том 2 страница 139); Платежное поручение №42 от 19.05.2016 назначением платежа «Арендная плата за землю за апрель 2016г» 173 522,33 (Том 2 страница 138); Платежное поручение № 44 от 29.06.2016 назначением платежа «Арендная плата за землю за май 2016» 173 522,33 (том 2 страница 137) Платежное поручение № 46 от 28.07.2016 назначением платежа «Арендная плата за землю за июнь 2016» 173 522,33 (том 2 страница 136); Платежное поручение №47 от 24.08.2016 назначением платежа «Арендная плата за землю за июль 2016» 173 695,17 руб., Платежное поручение № 47 от 27.09.2016 назначением платежа «Арендная плата за землю за август 2016» 172 831,01 (том 2 страница 135); Платежное поручение № 48 от 24.10.2016 назначением платежа «Арендная плата за землю за сентябрь 2016» 173 176,67 (том 2 страница 134); Платежное поручение № 1, 2 от 23.01.2017 назначением платежа «Арендная плата за землю за октябрь 2016» 172 831,01 пеня 3 125,00 (том 2 страница 132,131); Платежное поручение № 50 от 29.12.2016 назначением платежа «Арендная плата за землю за ноябрь 2016» 173 869,38 (том 2 страница 133); Платежное поручение № 3 от 30.01.2017 назначением платежа «Арендная плата за землю за декабрь 2016» 174 564,86 (том 2 страница 130); Платежное поручение № 4 от 27.02.2017 назначением платежа «Арендная плата за землю за январь 2017» 174 739,42 (том 2 страница 129); Платежное поручение № 5 от 28.03.2017 назначением платежа «Арендная плата за землю за февраль 2017» 175 438,38 (том 2 страница 128); Платежное поручение №8 от 28.04.2017 назначением платежа «Арендная плата за землю за март 2017» 175 789,25 (том 2 страница 127); Платежное поручение № 9 от 26.05.2017 назначением платежа «Арендная плата за землю за апрель 2017г» 175789,25 (том 2 страница 126) Платежное поручение №13 от 30.06.2017 назначением платежа «Арендная плата за землю за май 2017» 175 789,25 (том 2 страница 125); Платежное поручение № 14 от 28.07.2017 назначением платежа «Арендная плата за землю за июнь 2017» 175 789,25 (том 2 страница 124); Платежное поручение №16 от 30.08.2017 назначением платежа «Арендная плата за землю за июль 2017» 175 789,25 (том 2 страница 123); Платежное поручение № 19 от 27.09.2017 назначением платежа «Арендная плата за землю за август 2017» 175 789,25 (том 2 страница 122); Платежное поручение № 20 от 27.10.2017 назначением платежа «Арендная плата за землю за сентябрь 2017» 175 789,25 (том 2 страница 121); Платежное поручение № 22 от 28.11.2017 назначением платежа «Арендная плата за землю за октябрь 2017» 175 789,25 (том 2 страница 120); Платежное поручение № 23 от 27.12.2017 назначением платежа «Арендная плата за землю за ноябрь 2017» 175 789,25 (том 2 страница 119). Оплата арендных платежей осуществлялось с учетом индекса инфляции за соответствующий период.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание размер нормативной денежной оценки земельного участка, указанного в извлечении №392-3.1/5 от 07.03.2013, являющегося основой для определения размера арендной платы, а также тот факт, что по результатам сверки расчетов по оплате арендной платы по Договору за июль 2015 по октябрь 2017 задолженность отсутствовала, коллегия судей приходит к выводу о том, что исковые требования Департамента о взыскании задолженности по арендной плате за период с июля 2015 года по октябрь 2017 года не подлежат удовлетворению.

Выводы суда относительно расчета задолженности по арендной плате, коллегия судей считает ошибочными, поскольку порядок расчета размера арендной платы, определенный Постановлением Правительства Севастополя № 524-ПП о 16.06.2015 года, к спорным отношениям не применяется ввиду того, что договор аренды, заключенный между сторонами до 18.03.2014 года на день рассмотрения иска по существу не перезаключен, а указанный порядок расчета арендной платы  применяется лишь при перезаключении (переоформлении) указанных договоров.

В связи с отсутствием основной задолженности по уплате арендной платы за указанный период, отсутствуют и основания для взыскания суммы процентов и пени за просрочку. 

Поскольку возврат земельного участка является материально-правовым последствием расторжения договора аренды, исковое требование в этой части также не подлежит удовлетворению, ввиду отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Принимая во внимание неверное применение судом первой инстанции норм материального права, нарушения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и принятия нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

Учитывая положения статьи 110 АПК РФ необходимо взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений г. Севастополя в пользу ответчика государственную пошлину в размере 3 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

                                                     п о с т а н о в и л:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 19 июля 2018 года по делу №А84-300/2018 – отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - отказать. 

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: ул. Советская, д. 9, 

<

...>) в пользу «Фирма «Локис ЛТД»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: ул. Колобова, д. 35/6, офис 24, 

<

...>) 3000 (три тысячи) рублей за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа  в двухмесячный  срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                         Н.И. Сикорская

Судьи                      И.В. Евдокимов

      А.А. Тарасенко