АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                  

20.09.2021 г.                                                                                              Дело № А19-3875/2021

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 13.09.2021 г.

Решение в полном объеме изготовлено 20.09.2021 г.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Ханафиной А.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дугаржаповой Е.Б.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "ИРКУТСК" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 664075 

<

...>)

к МИНИСТЕРСТВУ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 664007, 

<

...>)

к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664025 обл ИРКУТСКАЯ 

<

...>)

о признании договора аренды недействительным, взыскании 7 313 976 руб. 36 коп.

при участии в судебном заседании 06.09.2021:

от истца: ФИО1, доверенность, паспорт, диплом, ФИО2, доверенность, паспорт, диплом; 

от ответчика - АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА: ФИО3, доверенность, паспорт, ФИО4, доверенность, удостоверение,

от ответчика - МИНИСТЕРСТВА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ: ФИО5, доверенность, удостоверение,

В судебном заседании объявлялся перерыв с 06.09.2021 до 13.09.2021.

Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Иркутской области.

После перерыва 13.09.2021 судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии: от истца: ФИО1, доверенность, паспорт, диплом, ФИО2, доверенность, паспорт, диплом;  от ответчика - АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА: ФИО3, доверенность, паспорт.

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "ИРКУТСК" (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к МИНИСТЕРСТВУ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ, АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (далее – ответчики) с учетом принятых уточнений, о признании договора аренды  земельного  участка  № 631/18 от  06.03.2018 недействительным, взыскании с Министерства имущественных отношений Иркутской области основного долга - 5 844 160 руб. 13 коп., взыскании с Администрации г. Иркутска  основного долга - 413 113 руб. 93 коп., взыскании с Министерства имущественных отношений Иркутской области процентов за пользование чужими денежными средствами - 1 052 448 руб. 05 коп., взыскании с Администрации г. Иркутска процентов за пользование чужими денежными средствами - 4 254 руб. 25 коп.

Истец поддержал исковые требования, дал пояснения.

Ответчик - АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ИРКУТСКА исковые требования не признал, дал пояснения.

Ответчик - МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ поддержал правовую позицию ответчика АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА, заявил о пропуске срока исковой давности. Не просит назначить судебную экспертизу.

Выслушав лиц, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Во исполнение решения, принятого на совместном заседании Правительства Иркутской области и Администрации г. Иркутска о возведении в г. Иркутске «Центр семейного отдыха на базе аквапарка» между министерством имущественных отношений Иркутской области и ООО ИСК «Иркутск» 28.10.2014 заключен договор аренды земельного участка № 212/14 от 28.10.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589, расположенного в Свердловском районе города Иркутска в районе улиц ФИО10, Якоби, ФИО6. В дальнейшем по указанному договору в порядке уступки прав и обязанностей дважды происходила замена арендатора - 26.12.2014 права и обязанности арендатора были переданы гражданину ФИО7, 19.02.2015 права и обязанности арендатора были внесены в уставный капитал истца по настоящему делу.

Истец также указал, что с момента начала осуществления своих прав по договору аренды основного земельного участка обнаружен факт невозможности осуществления строительства на основном земельном участке ввиду допущения Администрации г. Иркутска нарушений норм действующего градостроительного законодательства в неполучении до формирования основного земельного участка согласия всех контролирующих органов, коммунальных организаций; допущения при разработке и принятии документов градостроительного регламента противоречия документов Генеральному плану г. Иркутска.

В адрес истца поступило предложение от Администрации г. Иркутска выделить из состава основного земельного участка земельный участок, меньшей площади, примыкающий к границе, проходящей между функциональными зонами генерального плана с целью последующего перевода этого земельного участка из функциональной зоны, не позволяющей осуществлять строительство в функциональную зону, позволяющую возвести объект.

На основании распоряжения министерства имущественных отношений Иркутской области от 16.02.2018 г. № 248/з «О разделе земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589», из земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589, был выделен земельный участок с кадастровым номером 38:36:000026:12453 площадью 6310 кв.м. 

Между министерством имущественных отношений Иркутской области и истцом заключен договор аренды земельного участка № 631/18 от 06.03.2018 года. Предметом данного договора  являлся вновь выделенный земельный участок с кадастровым номером 38:36:000026:12453.

Согласно пункту 1.3 договора основанием для заключения договора являются пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды от 28.10.2014 № 212/14 земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589, распоряжение министерства имущественных отношений Иркутской области от 16.02.2018 № 248/з «О раздел земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589», заявление ООО «СК «Иркутск» от 22.01.2018.

Из пункта 4.4. договора размер арендной платы на текущий год определен сторонами на основании расчета арендной платы, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью.

Согласно пункту 4.5 договора сумма арендной платы вносится ежеквартально не позднее 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего года.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области 14.05.2018.

С 01.01.201 права и обязанности арендодателя по указанному договору аренды земельного участка перешли к администрации г. Иркутска.

В адрес истца поступило предложение от Администрации г. Иркутска поступило предложение привести назначение земельного участка «Объекты административно-делового назначения. Объекты социально-бытового назначения. Объекты культурно-досугового назначения. Объекты общественного питания. Объекты торгового назначения. Объекты социального обеспечения» в соответствии с требованиями Генерального плана г. Иркутска на назначение «Спорт».

Между истцом и министерством имущественных отношений Иркутской области заключено дополнительное соглашение от 27.12.2018 № 661, согласно которому пункт 1.5 договора от 06.03.2018 изложен в редакции: разрешенное использование участка: Спорт.

Претензией от 02.03.2021 истец потребовал с Министерства имущественных отношений Иркутской области в добровольном досудебном порядке уплатить ООО «Строительная компания «Иркутск»  неосновательно полученные  денежные  средства  в  размере  6 410 454,29 руб. и проценты  за неосновательное пользование чужими денежными средствами в размере 1 065 341,74 руб., а всего в сумме 7 475 796,03 руб., Администрации г. Иркутска в добровольном досудебном порядке уплатить ООО «Строительная компания «Иркутск» неосновательно полученные денежные средства в размере 1 722 313,98 руб. и проценты за неосновательное пользование чужими денежными средствами в размере 69 979,39 руб., а всего в сумме 1 792 293,37 руб.

Претензия оставлена без ответа и удовлетворения. 

Истец на основании части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации начислил ответчику Министерству имущественных отношений Иркутской области проценты за пользование чужими денежными средствами - 1 052 448 руб. 05 коп., ответчику Администрации г. Иркутска проценты за пользование чужими денежными средствами - 4 254 руб. 25 коп.

ООО «СК «Иркутск» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Иркутской области, Администрации города Иркутска о расторжении договора аренды земельного участка № 212/14 от 28.10.2014, взыскании 44 584 738 руб. 77 коп. неосновательного обогащения, 7 549 100 руб. 86 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.02.2015 по 10.01.2019.

Вступившим в законную силу решением суда от 29.05.2020 по делу № А19-776/2019 договор аренды земельного участка № 212/14 от 28.10.2014, заключенный между Министерством и ООО ИСК «Иркутск», признан недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что договор аренды земельного участка для целей строительства был заключен без соблюдения предусмотренных законом процедур предоставления земельного участка. 

Материалы дела № А19-776/2019 не содержат каких-либо сведений о том, что при предоставлении под строительство земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589 требования части 1 статьи 30 Земельного кодекса в действующей на момент предоставления земельного участка редакции были соблюдены.

Последующее перезаключение договоров аренды данных земельных участков и внесение в них изменений, предусматривающих возможность осуществления строительства на этих земельных участках, не свидетельствуют о соблюдении установленного законом порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под строительство.

 Общество СК «Иркутск» настаивало, что земельным участком ни оно, ни ФИО7, ни какие-либо иные лица не пользовались, а пользование осуществляла сама Администрация с целью осуществления своих полномочий как органа местного самоуправления (проведение городских праздничных мероприятий, скашивание травы на газонах, обработка территории от иксодовых клещей и т.п.). В качестве подтверждения своих доводов истцом представлено заключение кадастрового инженера ФИО8, согласно которому на момент проведения обследования (01.03.2020) земельного участка с кадастровым номером 38:36:00002:11589 участок использовался для проведения организованного массового культурно-досугового мероприятия «Казачья масленица».

Истец указал, что несмотря на предоставление земельного участка для строительства объекта, по факту приступить к строительству объекта, на строительство которого и были направлены притязания стороны при заключении договора аренды земельного участка, было невозможно в связи с отказами в выдаче разрешений на строительство и вообще невозможности возведения на спорном земельном участке объекта капитального строительства.

Согласно заключению эксперта № 68-4507/2019 ФИО9 в период с 28.10.2014 и по настоящее время установлены следующие ограничения использования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589:

1.Охранная зона объектов электросетевого хозяйства;

2.Расчётная зона воздействия авиационного шума;

3.Охранная зона стационарных пунктов наблюдения за состоянием окружающей природной среды;

4.Водоохранная зона Иркутского водохранилища;

5.Прибрежная защитная полоса Иркутского водохранилища;

6.Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности;

7.Зона регулирования ландшафта (ФИО6 – ФИО10) ЗРЛ-БЗ;

8.Зона охраняемого природного ландшафта;

9.Приаэродромная территория;

10.Второй и третий пояс санитарной охраны источника водоснабжения г. Иркутска (Ершовский водозабор);

11.Охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации;

12.Охранная зона ливневой канализации;

13.Охранная зона водопроводной сети;

14.Красные линии до 10.2018г;

15.Красные линии после 10.2018г. по НВ;

16.Территория парков, скверов, бульваров.

В период с 28.10.2016 г. и по настоящее время имеются ограничения использования земельного участка с кадастровым № 38:36:000026:11589:

17.75-ти метровый радиус объекта религиозного назначения;

18.50-ти метровый радиус объекта религиозного назначения;

Эксперт ФИО9 в выводах по результатам экспертного исследования указала, что возведение в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589 объектов капитального строительства в соответствии с действующей документацией по планировке территории и градостроительными планами, выданными в отношении указанного земельного участка, с учётом установленного вида разрешенного использования земельного участка в период с 28.10.2014  по настоящее время было невозможно по причине установления в отношении данного земельного участка 18 нормативных ограничений, которые в своей совокупности исключают возможность возведения на данном земельном участке какого-либо объекта капитального строительства.

Эксперт установила, что земельный участок с кадастровым № 38:36:000026:11589 нельзя считать предоставленным под строительство.

Судом усмотрел в поведении ответчика – Администрации г. Иркутска признаки злоупотребления правом.

Именно ответчик - Администрация города Иркутска как орган местного самоуправления в лице его уполномоченных структурных подразделений на протяжении длительного времени указывал истцу на невозможность строительства на спорном земельном участке.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрен главой V.1 ЗК РФ.

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

В пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации указан перечень оснований заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пп.4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения.

Между министерством имущественных отношений Иркутской области и ООО ИСК «Иркутск» 28.10.2014 заключен договор аренды земельного участка № 212/14 от 28.10.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589, расположенного в Свердловском районе города Иркутска в районе улиц ФИО10, Якоби, ФИО6. 

На основании распоряжения министерства имущественных отношений Иркутской области от 16.02.2018 г. № 248/з «О разделе земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589», из земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589, был выделен земельный участок с кадастровым номером 38:36:000026:12453 площадью 6310 кв.м. 

Вступившим в законную силу решением суда от 29.05.2020 по делу № А19-776/2019 договор аренды земельного участка № 212/14 от 28.10.2014, заключенный между Министерством и ООО ИСК «Иркутск», признан недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что договор аренды земельного участка для целей строительства был заключен без соблюдения предусмотренных законом процедур предоставления земельного участка. Материалы дела № А19-776/2019 не содержали каких-либо сведений о том, что при предоставлении под строительство земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589 требования части 1 статьи 30 Земельного кодекса в действующей на момент предоставления земельного участка редакции были соблюдены.

Заключение министерством имущественных отношений Иркутской области и истцом договора аренды земельного участка № 631/18 от 06.03.2018 без проведения установленной законом процедуры торгов нарушило публичные интересы в части обеспечения законности при распоряжении государственным и муниципальным имуществом и прозрачности процедуры предоставления земельных участков, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц в части права на участие в торгах по приобретению права аренды государственного или муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В соответствии с частью 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При таких обстоятельствах следует признать, что оспариваемый договор заключен в обход установленной законом публичной процедуры, что нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц, то есть, является ничтожной сделкой.

Учитывая изложенное, арбитражный суд считает, что требования истца о признании договора аренды земельного участка № 631/18 от  06.03.2018 недействительным являются обоснованными. 

Доводы истца о том, что возведение в границах земельного участка площадью 6 310 кв. м. объектов капитального строительства было невозможно подтверждается  представленным в материалы дела № А19-776/2019 заключением эксперта № 68-4507/2019 ФИО9

Судом было предложено сторонам разрешить вопрос о назначении судебной экспертизы по вопросу наличия/отсутствия возможности возведения объектов недвижимости, лица, участвующие в деле, отказались от назначения судебной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец, обосновывая свои доводы привел решение суда от 29.05.2020 по делу № А19-779/2019, в котором проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта № 68-4507/2019 ФИО9 в период с 28.10.2014 и по настоящее время установлены следующие ограничения использования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589:

1.Охранная зона объектов электросетевого хозяйства;

2.Расчётная зона воздействия авиационного шума;

3.Охранная зона стационарных пунктов наблюдения за состоянием окружающей природной среды;

4.Водоохранная зона Иркутского водохранилища;

5.Прибрежная защитная полоса Иркутского водохранилища;

6.Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности;

7.Зона регулирования ландшафта (ФИО6 – ФИО10) ЗРЛ-БЗ;

8.Зона охраняемого природного ландшафта;

9.Приаэродромная территория;

10.Второй и третий пояс санитарной охраны источника водоснабжения г. Иркутска (Ершовский водозабор);

11.Охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации;

12.Охранная зона ливневой канализации;

13.Охранная зона водопроводной сети;

14.Красные линии до 10.2018г;

15.Красные линии после 10.2018г. по НВ;

16.Территория парков, скверов, бульваров.

В период с 28.10.2016 г. и по настоящее время имеются ограничения использования земельного участка с кадастровым № 38:36:000026:11589:

17.75-ти метровый радиус объекта религиозного назначения;

18.50-ти метровый радиус объекта религиозного назначения;

Эксперт ФИО9 в выводах по результатам экспертного исследования указала, что возведение в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589 объектов капитального строительства в соответствии с действующей документацией по планировке территории и градостроительными планами, выданными в отношении указанного земельного участка, с учётом установленного вида разрешенного использования земельного участка в период с 28.10.2014  по настоящее время было невозможно по причине установления в отношении данного земельного участка 18 нормативных ограничений, которые в своей совокупности исключают возможность возведения на данном земельном участке какого-либо объекта капитального строительства.

Кроме того, в период с 28.10.2014  до 11.10.2018  возведение в границах земельного участка с кадастровым №38:36:000026:11589 объектов капитального строительства было невозможно также по причине противоречий в градостроительной документации, действовавшей в отношении рассматриваемого земельного участка. 

ФИО9 привела перечень ограничений, указанных в заключении со страницы 39 своего заключения, полностью запрещающих возведение объектов капитального строительства: охранная зона объектов электросетевого хозяйства; зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности; охранные зоны второго и третьего пояса санитарной зоны источника водоснабжения; охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации; охранная зона ливневой канализации; охранная зона водопроводной сети; красные линии; территория парков, скверов и бульваров.

Согласно выводам эксперта, из предоставленных для исследования материалов дела и нормативных актов органов местного самоуправления г. Иркутска, находящихся в публичном доступе, следует, что на территории большей части земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589 вплоть до охранной зоны городского водовода находится именно сквер, так как он соответствует всем приведенным выше нормативным признакам сквера. Таким образом, предоставление под строительство земельного участка, являющегося территорией общего пользования, в связи с расположением на нём сквера является нарушением части 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ. Равным образом осуществление строительства на земельном участке, являющемся территорией общего пользования в связи с расположением на нём сквера, также является нарушением части 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ. Следовательно, строительство на территории общего пользования, занятой сквером, запрещено.

Эксперт пояснила, что в отношении следующих охранных зон полностью запрещено осуществление строительства вне зависимости от наличия либо отсутствия каких-либо согласований со стороны каких-либо органов, должностных лиц либо организаций: охранная зона водопроводной сети; охранная зона ливневой канализации; красные линии.

Эксперт по итогам исследования пришла к выводу об отсутствии реальной технически обусловленной возможности получения всех разрешений или согласований на возведение объектов капитального строительства в пределах действия охранных зон водопроводной сети, ливневой канализации и в зоне охраняемого природного ландшафта.

Эксперт установила, что земельный участок с кадастровым № 38:36:000026:11589 нельзя считать предоставленным под строительство.

Ответчик – Администрация г. Иркутска в обоснование своих доводов об отсутствии доказательств невозможности строительных работ, не представил доказательства в обоснование своих доводов.

Кроме того, из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Иркутской области от 29.05.2020 следует, что возведение в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589 объектов капитального строительства в соответствии с действующей документацией по планировке территории и градостроительными планами, выданными в отношении указанного земельного участка, с учётом установленного вида разрешенного использования земельного участка в период с 28.10.2014  по настоящее время было невозможно по причине установления в отношении данного земельного участка 18 нормативных ограничений, которые в своей совокупности исключают возможность возведения на данном земельном участке какого-либо объекта капитального строительства. В период с 28.10.2014  до 11.10.2018  возведение в границах земельного участка с кадастровым №38:36:000026:11589 объектов капитального строительства было невозможно также по причине противоречий в градостроительной документации, действовавшей в отношении рассматриваемого земельного участка. 

Таким образом, предметом исследования эксперта являлся весь земельный участок с кадастровым номером 38:36:000026:11589, площадью 17 108 кв.м. (из которого был выделен земельный участок, валяющийся предметом рассмотрения настоящего иска).

Все лица, участвующие в деле, указали, что проведение экспертизы в рамках настоящего дела нецелесообразно.

 Истцом заявлено требование о взыскании с Министерства имущественных отношений Иркутской области основного долга - 5 844 160 руб. 13 коп., взыскании с Администрации г. Иркутска  основного долга - 413 113 руб. 93 коп.

Истец в ходе судебного разбирательства заявил о неравноценном предоставлении по сделке, признанной судом недействительной, выразившейся в том, что плата за земельный участок неправомерно взималась в размере, не соответствующем виду разрешенного использования, что повлекло неосновательное обогащение на стороне ответчиков. 

В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям о возврате исполненного по недействительным сделкам.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из анализа статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица (потерпевшего); приобретение или сбережение имущества произошло в отсутствие сделки или иных оснований.

В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Истец указал, что до момента вступления решения суда от 29.05.2020 по делу № А19-779/2019 в законную силу продолжал уплачивать арендную плату по ничтожному договору от 06.03.2018, поскольку у истца отсутствовали основания для отказа от уплаты арендной платы.

Истец просил взыскать не всю арендную плату за пользование земельным участком, а разницу в коэффициенте.

Как следует из материалов дела истцом в пользу министерства имущественных отношений Иркутской области по недействительному договору аренды земельного участка № 631/18 от 06.03.2018 г. были осуществлены следующие платежи:

1) 08.05.2018 г. на указанный министерством имущественных отношений счёт по платёжному поручению 7 от 08.05.2018 г истцом были перечислены денежные средства в размере 5 254 523,82 руб. Первоначально данные денежные средства поступили от истца в счёт оплаты арендной платы по договору аренды земельного участка № 212/14 от 28.10.2014 г. Однако в ответ на письма истца от 28.05.2018 г. и 10.08.2018 г. часть из оплаченных данным платёжным поручением денежных средств в сумме 3 116 930,91 руб. была зачтена министерством имущественных отношений в счёт оплаты арендной платы по договору аренды земельного участка № 631/18 от 06.03.2018 г. Так,:

- на основании письма истца от 28.05.2018 г. из перечисленной министерству имущественных отношений Иркутской области по платёжному поручению № 7 от 08.05.2018 г. суммы в счёт оплаты арендной платы по договору аренды земельного участка № 631/18 от 06.03.2018 г. были зачтены 625 159,64  руб. 

- на основании письма истца от 10.08.2018 г. из перечисленной министерству имущественных отношений Иркутской области по платёжному поручению № 7 от 08.05.2018 г. суммы в счёт оплаты арендной платы по договору аренды земельного участка № 631/18 от 06.03.2018 г. были зачтены 2 491 771,27 руб. 

Остальная сумма, перечисленная истцом министерству имущественных отношений Иркутской области по платёжному поручению № 7 от 08.05.2018 взыскана в качестве неосновательно полученных денежных средств по договору аренды земельного участка № 212/14 от 28.10.2014 г.  решением Арбитражного суда Иркутской области от 29.05.2020  по делу № А19-776/2019 (данный факт установлен на странице 23 указанного решения).

2) 08.08.2018 на указанный министерством имущественных отношений счёт по платёжному поручению № 11 от 08.08.2018 истцом были перечислены денежные средства в размере 1 959 341,51руб. Первоначально данные денежные средства поступили от истца в счёт оплаты арендной платы по договору аренды земельного участка № 212/14 от 28.10.2014 г. Однако в ответ на письмо истца от 09.11.2018 г. вся оплаченная данным платёжным поручением сумма была зачтена министерством имущественных отношений в счёт оплаты арендной платы по договору аренды земельного участка № 631/18 от 06.03.2018.

3) 09.11.2018 на указанный министерством имущественных отношений счёт по платёжному поручению № 11 от 08.08.2018 истцом были перечислены денежные средства в размере 1 334 181,87  руб. в счёт оплаты арендной платы по спорному договору аренды.

Всего в указанном выше порядке на счёт министерства имущественных отношений Иркутской области от истца в качестве оплаты арендной платы по договору аренды земельного участка № 631/18 от 06.03.2018 г. поступили денежные средства в сумме 6 410 454,29 руб.

В пользу администрации города Иркутска по недействительному договору аренды земельного участка № 631/18 от 06.03.2018 истцом были осуществлены следующие платежи:

1) Платёжным поручением № 15065 от 07.08.2019 были перечислены денежные средства в размере 73 296,82 руб.

2) Платёжным поручением № 17887 от 06.11.2019 были перечислены денежные средства в размере 325 456,32 руб.

3) Платёжным поручением № 10049 от 03.02.2020 были перечислены денежные средства в размере 329 082,18 руб.

4) Платёжным поручением № 11529 от 06.05.2020 были перечислены денежные средства в размере 329 082,18 руб.

5) Платёжным поручением № 14320 от 04.08.2020 были перечислены денежные средства в размере 332 698,00 руб.

6) Платёжным поручением № 17318 от 03.11.2020 были перечислены денежные средства в размере 332 698,48 руб.

Всего в указанном выше порядке на счёт администрации г. Иркутска от истца в качестве оплаты арендной платы по недействительному договору аренды поступили денежные средства в сумме 1 722 313,98 руб.

Общая сумма оплаченных истцом по недействительному договору аренды денежных средств, поступивших соответчикам, составляет: 8 132 768,27 руб.

Размер платы за пользование земельным участком, право государственной собственности на который не разграничено, подлежит определению на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов об установлении арендной платы. Данная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), определении Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2017 года по делу № 306-ЭС17-13791.

При расчете арендной платы за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, необходимо руководствоваться Положением о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным Постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-пп (далее – Положение № 601-пп), Положением о земельном налоге на территории города Иркутска, утвержденным решением Думы города Иркутска от 23.11.2005 № 004-20-180203/5, Порядком определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования «город Иркутск», утвержденным постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9 (далее – Порядок определения коэффициентов), а также с учетом кадастровой стоимости земельного участка и соответствующими коэффициентами инфляции, устанавливаемыми федеральным законодательством.

Применительно к определению порядка расчёта сумм платы за неосновательное пользование земельным участком с кадастровым номером 38:36:000026:12453 площадью 6310 кв.м подлежит применению «Положение о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», утверждённое Постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 N 601-пп в ред. от 16.10.2018 г.

Согласно пункту 3 указанного положения, арендная плата в год за использование земельного участка исчисляется по формуле:

Ап = Кс x Зн x Кмсу x Ки,

где:

Ап - арендная плата в год за использование земельного участка;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

Зн - ставка земельного налога за соответствующий земельный участок;

Кмсу - экономически обоснованный коэффициент с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, установленный органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов Иркутской области, изменение которого допускается не чаще одного раза в шесть месяцев;

Ки - коэффициент инфляции, который рассчитывается путем последовательного перемножения уровней инфляции, установленных федеральными законами о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором утвержден результат определения кадастровой стоимости земельного участка».

При этом:

- Показатель «Кс» (кадастровая стоимость земельного участка) – может быть получен из Единого государственного реестра недвижимости,

- Показатель «Зн» (ставка земельного налога за соответствующий земельный участок) – определяется согласно Положению о земельном налоге на территории г. Иркутска, утв. Решением Думы г. Иркутска от 23.11.2005 г. № 004-20-180203/5,

- Показатель «Кмсу» (экономически обоснованный коэффициент с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков) – определяется согласно Порядку определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования город Иркутск, утв. Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9 в ред. от 27.10.2017 г., согласно которому:

Кмсу (К) = Кри x Ку

где:

К (Кмсу) - коэффициент, применяемый к размеру арендной платы с учетом вида разрешенного использования;

Кри - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования (приложение N 1 к указанному Порядку);

Ку - коэффициент, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков (приложение N 2 к указанному Порядку)

- Показатель «Ки» (коэффициент инфляции) - рассчитывается путем последовательного перемножения уровней инфляции, установленных федеральными законами о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором утвержден результат определения кадастровой стоимости земельного участка.

Исходя из разрешенного вида использования земельного участка, руководствуясь Порядком определения коэффициентов и приложениями к нему, суд пришел к выводу о том, что применению подлежали коэффициент разрешенного использования (Кри) и коэффициент, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков (Ку), равные 1.

Суд соглашается с расчетами истца.

Истцом в пользу министерства имущественных отношений Иркутской области в качестве арендной платы по договору аренды земельного участка № 631/18 от 06.03.2018 года всего было уплачено 6 410 454 руб. 29 коп., в том числе:

- платёжным поручением № 7 от 08.05.2018 уплачена сумма 3 116 930 руб. 91 коп.,

- платёжным поручением № 11 от 08.08.2018 уплачена сумма 1 959 341 руб. 51 коп., 

- платёжным поручением № 15 от 09.11.2018 уплачена сумма 1 334 181 руб. 87 коп.

Сумма платы за фактическое пользование земельным участком за весь период с 06.03.2018 по 31.12.2018, подлежащая уплате министерству имущественных отношений Иркутской области составила 566 294 руб. 16 коп. 

Излишне уплаченная истцом министерству имущественных отношений Иркутской области арендная плата составляет 5 844 160 руб. 13 коп.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика министерства имущественных отношений Иркутской области основного долга в размере 5 844 160 руб. 13 коп. обоснованы.

Истцом в пользу администрации города Иркутска в качестве арендной платы по договору аренды земельного участка № 631/18 от 06.03.2018 года всего было уплачено 1 722 313 руб. 98 коп., в том числе:

- платёжным поручением № 15065 от 07.08.2019 уплачена сумма 73 296 руб. 82 коп.,

- платёжным поручением № 17887 от 06.11.2019 уплачена сумма 325 456 руб. 32 коп., 

- платёжным поручением № 10049 от 03.02.2020 уплачена сумма 329 082 руб. 18 коп.,

- платёжным поручением № 11529 от 06.05.2020 уплачена сумма 329 082 руб. 18 коп.,

- платёжным поручением № 14320 от 04.08.2020 уплачена сумма 332 698 руб. 00 коп., 

- платёжным поручением № 17318 от 03.11.2020 уплачена сумма 332 698 руб. 48 коп.

Сумма платы за фактическое пользование земельным участком за весь период с 01.01.2019 по 31.12.2020, подлежащая уплате администрации города Иркутска составила 1 309 200 руб. 05 коп. 

Излишне уплаченная истцом администрации города Иркутска арендная плата составляет 413 113 руб. 93 коп.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика администрации города Иркутска основного долга в размере 413 113 руб. 93 коп. обоснованы.

Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами основано на законе.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истец на основании части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации начислил ответчику Министерству имущественных отношений Иркутской области проценты за пользование чужими денежными средствами - 1 052 448 руб. 05 коп. за период с 08.05.2018 по 15.07.2021, ответчику Администрации г. Иркутска проценты за пользование чужими денежными средствами - 4 254 руб. 25 коп. за период с 07.08.2019 по 15.07.2021.

Расчет судом проверен, составлен верно, ответчиком не оспорен.

Учитывая вышеизложенное, суд считает исковые требования о взыскании с ответчиков денежных средств, составляющих разницу между уплаченным истцом коэффициентом и фактически подлежащим уплате, обоснованными, приходит к выводу о взыскании с Министерства имущественных отношений Иркутской области основного долга - 5 844 160 руб. 13 коп., взыскании с Администрации г. Иркутска  основного долга - 413 113 руб. 93 коп., взыскании с Министерства имущественных отношений Иркутской области процентов за пользование чужими денежными средствами - 1 052 448 руб. 05 коп., взыскании с Администрации г. Иркутска процентов за пользование чужими денежными средствами - 4 254 руб. 25 коп., обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, арбитражным судом разрешаются вопросы распределения судебных расходов, к каковым в силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится и государственная пошлины.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по рассматриваемой сумме иска составляет 19 020 руб. 00 коп.

Истцом при подаче иска в суд платежными поручениями № 18 от 02.03.2021, № 4228 от 18.05.2021 уплачена государственная пошлина в размере 13 400 руб. 00 коп.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно пункту 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" в случае, когда решение принято против нескольких ответчиков, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с данных ответчиков как содолжников в долевом обязательстве, независимо от требований истца взыскать такие расходы лишь с одного или нескольких из них.

Принимая во внимание исковые требования, долевые обязательства ответчиков составляют: МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ – 6 896 608 руб. 18 коп. (95%), АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА – 417 368 руб. 18 коп. (5%).

От суммы исковых требований 6 896 608 руб. 18 коп. (95%) к ответчику министерству имущественных отношений Иркутской области размер государственной составляет 12 730 руб. (13400 руб. * 95%), с ответчика министерства имущественных отношений Иркутской области в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 12 730 руб.

От суммы исковых требований 417 368 руб. 18 коп. (5%) к ответчику администрации г. Иркутска размер государственной составляет 670 руб. (13400 руб. * 5%), с ответчика администрации г. Иркутска в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 670 руб.

Поскольку ответчики в силу закона освобождены от уплаты государственной пошлины, недоплаченная истцом государственная пошлины взысканию с ответчиков не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка № 631/18 от 06.03.2018, заключенный между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "ИРКУТСК" и МИНИСТЕРСТВОМ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ.

Взыскать с МИНИСТЕРСТВА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "ИРКУТСК" 5 844 160 руб. 13 коп. – основного долга, 1 052 448 руб. 05 коп. – процентов за пользование чужими денежными средствами, 12 730 руб. – судебных расходов по уплате государственной пошлины..

Взыскать с АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "ИРКУТСК" 413 113 руб. 93 коп. – основного долга, 4 254 руб. 25 коп. – процентов за пользование чужими денежными средствами, 670 руб. – судебных расходов по уплате государственной пошлины..

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья                                                                                                              А.Ф. Ханафина