Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-1703/2021

г. Хабаровск

05 августа 2021 года

Резолютивная часть оглашена 03 августа 2021 года 

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Конфедератовой К.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Визор» (ОРГН 1172724007884, ИНН 

<

***>; 680021, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Спайс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 680031, 

<

...>, V(60))

о взыскании 697 575 руб.94 коп.,

третье лицо: акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска»,

 

при участии:

от истца – ФИО2, по доверенности от 19.05.2020; 

от ответчика – ФИО3, директор, лично, предъявлен паспорт; ФИО4, представитель по доверенности  от 07.05.2021, представлен диплом о наличии  высшего юридического образования,

 

Общество с ограниченной ответственностью «Визор» (далее – ООО «Визор», истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Спайс» (далее – ООО «Спайс», ответчик) о взыскании 697 575 руб. 94 коп.  задолженности по договору субаренды от 15.03.2019 за период февраль-апрель 2020 года (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее – АПК РФ), которые приняты судом. 

Иск на положениях статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по указанному договору аренды в период январь-апрель 2020 года.

Определением суда от 15.02.2021 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с положениями главы 29 АПК РФ.

В отзыве на иск, дополнительных пояснениях ООО «Спайс» не согласилось с заявленными требованиями, указало на то, что в период с 27.03.2020 по 24.04.2020 арендатором чинились препятствия в допуске к арендуемым объектам. Ответчик полагает, что исходя из условий договора субаренды, размер арендной платы после 15.02.2020 должен составлять 163 000. Кроме того, ООО «Спайс» представлено уведомление об обращении в адрес истца с требованием об освобождении от  арендной платы с 27.03.2020 в связи с наступлением неблагоприятных последствий.

Определением от 09.04.2021 суд перешел к рассмотрению спора в порядке общеискового производства. Впоследствии к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Центр инновационных технологий г. Хабаровска» (далее- АО «ЦИТ»).

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали изложенные позиции, при этом представитель ООО «Визор» подтвердил получение уведомления от 27.04.2020 об освобождении от внесения арендных платежей. Истец частично признал исковые требования на сумму 354 651  руб. 60 коп.

Изучив материалы настоящего дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд 

УСТАНОВИЛ:

15.03.2019 между ООО «Визор» (арендатор) и ООО «Спайс» (субарендатор) заключен субаренды, по условиям которого арендатор обязуется предоставить субарендатору за плату во временное пользование часть нежилого помещения, расположенное на третьем этаже «Торгово- развлекательного центра по ул. Суворова, 25 в г. Хабаровске» (помещения III (11-15; 23-25)- общей субарендуемой площадью 87 кв. м. сроком с 15.03.2019 по 15.02.2020.

Объект принадлежит арендатору на праве аренды в соответствии с договором аренды объектов нежилого фонда от 26.04.2017 № 113/17, заключенному между арендатором и АО «ЦИТ» (пункт 1.2 договора).

Пунктами 3.1. и 3.2. договора предусмотрено, что субарендатор обязан вносить субарендную плату за пользование объектом в размере, порядке и в сроки, установленные договором. 

Субарендная плата за пользование объектом по настоящему договору состоит из фиксированного и переменного платежа. 

Фиксированный платеж в месяц по настоящему договору за общую субарендную площадь составляет за период с 15.03.2019 по 15.07.2019 – 163 000 руб., с 16.07.2019 по 15.02.2020 – 230 000 руб.

Переменный платеж в сумме эквивалентной стоимости коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, горячее водоснабжение, теплоэнергия, электроэнергия), потребленных субарендатором за месяц. Сумма ежемесячного переменного платежа определяется на основании справки-расчета арендатора, расшифровывающего сумму переменной части субарендной платы, с приложением копий первичных документов от поставщиков коммунальных услуг. 

По соглашению сторон субарендная плата по договору вносится субарендатором ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца, а переменный платеж в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения счета от арендатора. (пункт 3.3 договора). 

Согласно пункту 3.4. договора оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора.

Спорное помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 15.03.2019. При этом 24.04.2020 ООО «Визор» возвратил АО «ЦИТ» арендуемые им помещения, в том числе помещение, переданное ответчику, о чем составлен акт приема-передачи от указанной  даты.

Неисполнение ООО «Спайс» обязательств по внесению субарендной платы по договору от 15.03.2019 за период с февраля по 24.04.2020 послужило основанием для направления ООО «Визор» в адрес ответчика претензии от 27.10.2020 с предложением погасить имеющуюся задолженность. 

Поскольку данная претензия оставлена ООО «Спайс» без удовлетворения, ООО «Визор» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что материалами дела подтверждается и ответчиком не отрицается факт того, что в спорный период он являлся субарендатором переданного ему по договору от 15.03.2019 помещения. Размер переменной арендной платы подтверждается представленными арендатором расчетом переменной части арендной платы, справкой-расчетом, что соответствует условиям заключенного между сторонами договора от 15.03.2019.

При этом ответчиком в порядке статьи 49 АПК РФ заявлено о признании исковых требований на сумму 334 364 руб. 86 коп. 

Поскольку такое признание подписано директором не нарушает прав и законных интересов иных лиц, оно принимается судом.

Рассмотрев доводы ответчика о том, что после 15.02.2020 размер арендной платы должен составлять 163 000 руб., суд приходит к выводу об их необоснованности, поскольку арендная плата в указанном размере согласована сторонами только на период с 15.03.2019 по 15.07.2019. После указанной даты размер арендной платы составил 230 000 руб. 

При этом по  смыслу положений статей 611, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю.

Поскольку на момент истечения срока действия договора от 15.03.2019, обозначенного сторонами в пункте 2.1 размер арендных платежей составлял 230 000 руб., после 15.02.2020, учитывая отсутствия соглашения об установлении иного размера, взыскание задолженности также должно производиться исходя из указанного размера.

Его же доводы  о том, что в спорный период арендуемый объект не обеспечивался коммунальными ресурсами, также подлежит отклонению как не подтвержденный документально, при этом за апрель 2020 года переменная часть арендной платы не выставлялась. 

Вместе с тем, суд не может согласиться со взысканием арендной платы в полном объеме за период с 27.03.2020 по 24.03.2020 исходя из следующего.

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

По смыслу пункта 4 статьи 614 ГК РФ в ее нормативном единстве со статьями 606, 611 названного Кодекса  и разъяснениями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13689/12 от 09.04.2013, предполагающими направленность арендных отношений на фактическое использование арендуемой вещью с целью извлечения из нее полезных свойств, при наличии возражений арендатора о наличии препятствий в пользовании арендуемым имуществом доказыванию подлежит факт создания арендодателем конкретных препятствий в фактическом пользовании имуществом, и именно во взаимосвязи с невозможностью фактического использования имущества в конкретный период указанные нормоположения связывают невозможность использования арендатором имущества.

Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу части 2 статьи 450 ГК РФ. Ухудшения должны произойти в силу случайных причин, то есть не должно быть виновного поведения арендатора.

Постановлением Правительства  Российской  Федерации  от  03.04.2020 № 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени  пострадавших в условиях ухудшения  ситуации  в  результате распространения новой коронавирусной инфекции, к их числу отнесен такой вид  деятельности  как  деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания» (код по ОКВЭД – 56.1).

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ, основным видом деятельности ООО «Спайс» в соответствии с классификатором ОКВЭД является «Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания» (56.1). Помещения по спорному договору аренды предоставлены арендатору для целей пункта общественного питания.

Кроме того, ООО «Спайс» включено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец должен был знать о характере деятельности ответчика.  

13.02.2020 на основании Распоряжения Правительства Хабаровского края №120-рп,  в связи со вспышкой коронавирусной инфекции нового типа 2019-nCoV и наличием угрозы распространения коронавирусной инфекции на территории Хабаровского края, для органов управления и сил Хабаровской территориальной подсистемы  предупреждения  и ликвидации  чрезвычайных  ситуаций  единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций в границах Хабаровского края введен режим повышенной готовности.  

В соответствии с требованиями Указов Президента РФ №206 от 25.03.2020, №239 от 02.04.2020, №294 от 28.04.2020, №316 от 11.05.2020, а также Постановлением Правительства Хабаровского края № 97-пр от 25.03.2020, №252-пр от 10.06.2020, № 458-пр от 31.10.2020, № 12-пр от 29.01.2021  и ряда иных документов, последовательно в период с 27.03.2020 по 09.08.2020 приостанавливалась деятельность торговых центров и организаций общественного питания.

В связи с изданием указанных актов субарендатором исключена была возможность использовать арендованные помещения по их целевому назначению, о чем ООО «Визор» был уведомлен, в том числе письмом от 17.04.2020, получение которого подтверждено представителем истца в судебном заседании. При этом ООО «Спайс» не имело возможности попасть в арендуемые помещения с 27.03.2020.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что ООО «Спайс», предпринимало попытки урегулировать ситуацию с уменьшением арендной платы в спорный период, однако такого соглашения между сторонами достигнуто не было. 

Согласно части 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций№ (далее – Закон № 98-ФЗ) размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Частью 4 статьи 19 названного Закона предусмотрено, что арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ №О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции названного Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

При этом, исходя из положений пункта 2 статьи 615 ГК РФ, суд приходит к выводу о наличии такого права и у субарендатора, осуществляющего деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утратившего возможность использовать арендованное имущество по назначению.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Материалы дела содержат доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик  обращался за освобождением от арендной платы.

Договор заключены 15.03.2019, то есть до введения режима повышенной готовности, в связи с чем к правоотношениям между  сторонами применимы положения Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Нормы Закона № 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере.     

В данном случае, поскольку ответчик осуществлял деятельность в сфере, признанной наиболее пострадавшей в условиях распространения коронавирусной инфекции, и в связи с введением органом государственной власти ограничений деятельности торговых центров и ресторанов, арендатор вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы в период с 27.03.2020 по 24.04.2020.

При определении размера сниженной арендной платы надлежит руководствоваться размером, на который в сложившихся на территории г. Хабаровска условиях снижалась арендная плата во время действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Хабаровского края в период ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Таким образом, на основании части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в совокупности с положениями статей 606, 614, 328, 416 ГК РФ, суд признает возможным уменьшить размер арендной платы в период с 27.03.2020 по 24.04.2020 на 50%. В этой связи размер арендной платы, подлежащей взысканию за март 2020 года составит 211 451 руб. 48 коп., а также 25 877 руб. 97 коп. – переменный платеж, за апрель – 92 000 руб., общий размер подлежащей взысканию с ответчика арендной платы – 587 027 руб. 42 коп.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ предусмотрено, что в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку при обращении с настоящим иском ответчику предоставлялась отсрочка по уплате государственной пошлины, то соответствующие расходы подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

При изложенных обстоятельствах, а также в силу положений абзаца 2 подпункта 2 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ в связи с признанием ответчиком иска в части, размер подлежащей взысканию с ответчика госпошлины составляет  8 582 руб. 28 коп., уменьшенной пропорционально размеру признанных ответчиком исковых требований.

Кроме того, с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере государственная пошлина в размере 2 678 руб.  руб. 33 коп.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спайс» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Визор» 587 027 руб. 42 коп. задолженности по арендной плате.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Спайс» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 582 руб. 28 коп.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Визор» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 678 руб.  руб. 33 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                            К.А. Конфедератова